Początek zielonej drogi

Urzędnikom Unii Europejskiej z łatwością przychodzi wydawanie kolejnych dyrektyw. Na przykład, zgodnie z dyrektywą UE 2010/31/UE, do roku 2020 wszystkie nowe budynki będą musiały być obiektami zużywającymi jak najmniej energii. Zaś do 2050 roku poziom emisji dwutlenku węgla będzie musiał być jak najbliższy zera. Dziś wydaje się to bardzo ambitnym celem, szczególnie w przypadku obiektów handlowych.Gdy spojrzymy na liczbę wydanych certyfikatów ekologicznych, zobaczymy, że obiekty handlowe są pod tym względem daleko w tyle za biurowymi. Wystarczy popatrzeć na polski rynek - certyfikację BREEAM ma już ponad 100 biurowców, natomiast certyfikowanych centrów handlowych jest tylko 30. Jednak ten fakt nie oznacza braku entuzjazmu ze strony deweloperów lub zarządców obiektów dla występowania o certyfikację ekologiczną (głównie BREEAM In Use). Skąd bierze się zainteresowanie branży handlowej zielonymi rozwiązaniami? - Obecnie taka jest polityka firmy - odpowiada Cezary Kopij, menedżer projektu w Neinver Polska, wyjaśniając powód wystąpienia o certyfikację BREEAM dla centrum wyprzedażowego Factory Warszawa Annopol, które niedawno otwarto w Warszawie. - Tak samo będziemy działać we Włoszech, Francji i w Portugalii. Oczekujemy, że dzięki certyfikacji nasze budynki będą miały wyższą wartość, ponieważ zaoszczędzimy na kosztach eksploatacji - dodaje. W podobnym tonie wypowiada się Vasilena Petrova, menedżer projektu w Globe Trade Centre (GTC), odpowiedzialna za bułgarskie centrum Galleria Burgas. Dla tego dewelopera to część strategii. Z kolei Marcus Wild, prezes zarządu spółki SES Spar European Shopping Centers, mówi bardziej zdecydowanie. - Ekologia powinna być elementem DNA firmy, a nie tylko jej reklamy. Często przecenia się zalety marketingowe certyfikacji. Wystąpienie o przeprowadzenie procesu certyfikacji może jednak być pomocne, ponieważ umożliwia uzyskanie specjalistycznej oceny strategii ekologicznej firmy. Zielone budynki nie powinny być realizowane tylko po to, by uzyskać certyfikację, lecz dlatego, że mają stanowić integralny komponent podstawowej i miejskiej kultury nieruchomości za 20 lat - wyjaśnia Marcus Wild.

Za drogo na BREEAM?
Dlaczego na rynku jest wciąż niewiele centrów handlowych mogących pochwalić się ekologicznym certyfikatem? Odpowiedzi można szukać w kosztach technologii potrzebnych do wybudowania zielonego budynku. - Pięć lat temu rynek uważał, że takie rozwiązania są zbyt drogie - wyjaśnia Renata Kusznierska, dyrektor działu pośrednictwa w sektorze handlu oraz zarządzania nieruchomościami w Savills. Jednak ostatnio ceny technologii spadają. Potwierdza to Justyna Kur, dyrektor działu zarządzania nieruchomościami w Apsys Polska. - Coraz większa powszechność zielonych rozwiązań powoduje, że ich ceny są niższe. Mniej więcej co dwa lata obserwujemy pojawiające się na rynku nowe, konkurencyjne technologie. Producenci prześcigają się co do ich trwałości i praktyczności zastosowań, a także cen. Za kilka lat produkty dziś uważane za modne i ekologiczne będą powszechnie stosowane, tak jak przed laty cegły i beton - uważa Justyna Kur. Apsys uzyskał niedawno certyfikację BREEAM dla kilku swoich centrów handlowych w Polsce, m.in. łódzkiej Manufaktury, którą pod koniec ubiegłego roku sprzedano Union Investment Real Estate, a także centrum handlowego Platan w Zabrzu.

Oświecone zmiany
Tempo zmian w zakresie ekologicznych technologii wyraźnie ilustruje oświetlenie LED, które - do niedawna - nie było w stanie zapewnić właściwej jakości światła pod względem barwy. - Jeszcze rok temu najemcy narzekali na jakość takiego oświetlenia. Sklepy jubilerskie nie były w stanie odpowiednio eksponować swoich produktów. Dziś technologia LED rozwiązała ten problem. Sklepy jubilerskie W.Kruk korzystają obecnie w 100 proc. z takiego oświetlenia - zauważa Renata Kusznierska. Uzyskiwane dzięki oświetleniu LED oszczędności energii mogą być znaczne. - Dzięki samej instalacji oświetlenia LED koszty można zredukować o 50 do 70 proc. Poza tym tradycyjne oświetlenie wytwarza dodatkowe ciepło, dlatego jego stosowanie wymaga większych nakładów na chłodzenie i wentylację - tłumaczy Renata Kusznierska. A to jeszcze nie koniec zalet oświetlenia LED. Według Krzysztofa Brzyskiego, dyrektora technicznego Forum Gliwice, które uzyskało certyfikat BREEAM In Use na poziomie very good, oświetlenie LED jest nie tylko sześć razy bardziej wydajne niż tradycyjne źródła światła, lecz także znacznie trwalsze. W ciągu dwóch lat, od kiedy w Forum Gliwice stosowana jest ta technologia, spośród 1,6 tys. elementów oświetleniowych, działać przestał tylko jeden.
Dlatego nie dziwi się, że są inwestorzy, którzy w całości przechodzą na LED. Jak informuje Paul Lensing, konsultant ds. zrównoważonego rozwoju w CBRE Global Investors, firma podjęła program zastąpienia całości oświetlenia na LED we wszystkich centrach handlowych w portfelu firmy na Węgrzech, w Rumunii i Polsce. - Większość z naszych centrów uzyska BREEAM In Use do końca roku ?- zapowiada Paul Lensing.

Początek drogi
Jednak sektor obiektów handlowych dopiero teraz zaczyna na poważnie myśleć o ekologicznych rozwiązaniach. Renata Kusznierska przyznaje, że spośród 380 centrów handlowych działających w Polsce, zaledwie 30 ma certyfikację. - Przed nami dużo pracy - mówi. Na pytanie, dlaczego ten sektor wydaje się tak bardzo opóźniony, odpowiada, że wiele centrów handlowych powstało w lepszych czasach. - Wtedy nie patrzono na koszty. Ta branża dopiero teraz zaczyna dostrzegać korzyści płynące z ekologii - mówi Renata Kusznierska.
Cezary Kopij z Neinver zauważa, że technologia pomocna w budowaniu ekologicznych obiektów dziś wydaje się zaskakująco tania. Centrum Factory Warszawa Annopol było pierwszym, które uzyskało certyfikację BREEAM na etapie projektowania. - Pomimo przeprojektowania centrum na potrzeby BREEAM, już po uzyskaniu pozwolenia na budowę, dodatkowe koszty uzyskania certyfikatu wyniosły zaledwie 0,5 proc. całkowitych kosztów projektu. A byliśmy przygotowani na 1-2 proc. - mówi Cezary Kopij. Mimo to cały proces był poligonem doświadczalnym dla wszystkich uczestniczących w nim stron: pracownia architektoniczna APA Wojciechowski podjęła się pracy przy ocenie BREEAM bez dodatkowych opłat, aby zdobyć doświadczenie w certyfikacji centrów handlowych. Z kolei Apsys szacuje, że koszty będą jednak nieco wyższe. - W przypadku nowo budowanych obiektów, dodatkowe nakłady na budowę całości projektu komercyjnego, wynikające ze stosowania rozwiązań ekologicznych, sięgają od 1,5 do 5 proc. łącznych kosztów budowy. Czas ich zwrotu, w zależności od typu instalacji lub zastosowanego rozwiązania, waha się w przedziale od trzech do dwunastu lat - uważa Justyna Kur.
Tymczasem bułgarska Galleria Burgas, zrealizowana przez Globe Trade Centre, to jedno z niewielu ekologicznych centrów handlowych w regionie, które przeciwstawia się powszechnej tendencji do stosowania standardów BREEAM. W jej przypadku zdecydowano się na certyfikację w standardzie LEED. Głównym powodem był fakt, że GTC posiada inne, niehandlowe obiekty w regionie, w których także stosuje LEED. - W czasie budowy Gallerii Burgas stosowano w całości materiały przyjazne dla środowiska, pochodzące głównie z regionu, w którym powstaje budynek. Użyte farby, materiały uszczelniające i spoiwa charakteryzują się niską zawartością lotnych związków organicznych. Konstrukcja jest bardzo dobrze uszczelniona, a budynek wykorzystuje bardzo wydajne systemy ogrzewania, wentylacji i klimatyzacji, jak również wydajny system oświetlenia i instalacji elektrycznej - mówi Vasilena Petrova z GTC.

Kwestia higieny
Niestety, wydaje się, że część najemców ma ambiwalentny stosunek do zmian wprowadzanych przez właścicieli i deweloperów. - Z naszego doświadczenia wynika, że dla firm handlowych prowadzenie sklepów w budynkach spełniających standardy ekologiczne nie jest najważniejsze - mówi wprost Marcus Wild. - Jeżeli centrum funkcjonuje dobrze, ekologia nie musi być priorytetem. Najemcy wymagają jednak najnowocześniejszych udogodnień. Pod tym względem zrównoważone budownictwo ma pewne pośrednie znaczenie i wpływa na cały image centrum handlowego. Sieci handlowe poszukują bowiem centrów handlowych, które cieszą się dobrym wizerunkiem. Z punktu widzenia psychologii, ekologiczne aspekty obiektu można więc uznać za tak zwany "czynnik higieny", który - w pewnym sensie - opóźnia powstawanie braku satysfakcji. Bycie zielonym jest często niezauważane lub uważane za coś oczywistego. Jednak brak aspektów ekologicznych traktowany jest jako wada obiektu - zauważa Marcus Wild.
Jeżeli chodzi o przyjęcie standardów BREEAM przez najemców, ich nastawienie jest dalekie od entuzjazmu, co dobrze ilustruje przykład Factory Warszawa Annopol. - Mamy certyfikat dla całego budynku. Dlatego naszym najemcom zasugerowaliśmy, aby wyposażenie ich sklepów także uzyskało certyfikację. Zainteresowanie wyraziła tylko jedna czy dwie firmy - wyjawia Cezary Kopij. Przedstawiciel CBRE Global Investors również przyznaje, że najemcy nie są zainteresowani uzyskaniem certyfikacji. - Nie widzą potrzeby, by samemu uzyskiwać certyfikację - zauważa. Jego zdaniem, częściowo wynika to z faktu, że wcześniej BREEAM w dużej mierze koncentrował się na najemcach obiektów biurowych, co oznacza, że proces certyfikacji wymaga dalszego rozwoju, aby mógł dokładniej odzwierciedlać potrzeby rynku obiektów handlowych.

Nie tylko dla biur
Renata Kusznierska z Savills jest pewna, że tzw. "zielone umowy najmu" mają zasadnicze znaczenie dla właściwego funkcjonowania budynku posiadającego ekologiczny certyfikat. - Można wybudować ekologiczne centrum handlowe, jednak nie można kontrolować kosztów, jeżeli nie jest ono eksploatowane we właściwy sposób. Mamy wówczas zrównoważony budynek z nie-zrównoważonymi najemcami - mówi Renata Kusznierska. Uważa ona jednak, że sytuacja poprawia się, a najemcy zaczynają oczekiwać certyfikacji ekologicznej dla swoich sklepów.
Również firma Apsys odnotowuje poprawę w zakresie podejścia najemców do kwestii ekologii. - Z naszych obserwacji wynika, iż najemcy coraz częściej zwracają uwagę na stosowanie rozwiązań ekologicznych, zarówno w przypadku nowo budowanych obiektów, jak i tych już istniejących - mówi Justyna Kur z firmy Apsys. Jednak ona także zauważa pewne niekorzystne cechy procesu certyfikacji, które jej zdaniem wynikają z biurowego pochodzenia certyfikatu. - Sam certyfikat, gdy powstał, dotyczył budynków działających jako biura, co nadal widać, a to powoduje pewne trudności na poziomie certyfikacji. Nie znaczy to, że certyfikat jest w jakikolwiek sposób mniej skuteczny, jeżeli wdraża się go w centrach handlowych. Główna różnica między budynkami biurowymi a handlowymi polega na specyfice najemców. W centrach handlowych najemcy są zróżnicowani, prowadzą różnorodne typy działalności, co często utrudnia przeprowadzenie dokładnej analizy wszystkich procesów na rzecz certyfikacji - zauważa Justyna Kur.

Polska na czele
Według opublikowanego przez agencję Jones Lang LaSalle raportu "Retail: Going Green in CEE", Unibail-Rodamco jest jednym z najbardziej zapalonych deweloperów ekologicznych centrów handlowych. Jego praskie Centrum Chodov osiągnęło najwyższą ocenę w Europie Środkowo-Wschodniej w zakresie BREEAM In Use dla centrum handlowego. Autorzy raportu twierdzą, że różne formy ekologicznej certyfikacji w Europie Środkowo-Wschodniej uzyskało około 5,5 proc. powierzchni w centrach handlowych, z czego znacząca większość znajduje się w Polsce. Zdaniem specjalistów Polska nadal powinna prowadzić w tym wyścigu, ponieważ w trakcie certyfikacji jest obecnie kolejne 140 tys. mkw., podczas gdy w Czechach ilość takich powierzchni wynosi niewiele ponad 120 tys. mkw. Paul Lensing z CBRE Global Investors zgadza się z twierdzeniem, że Polska jest zdecydowanym liderem certyfikacji ekologicznej centrów handlowych. - Polskie firmy handlowe mają inne nastawienie. Są bardziej rozwinięte i wyedukowane pod tym względem. Im bardziej na wschód, tym mniejsza świadomość w tym zakresie - mówi Paul Lensing.
Jednak wciąż nie możemy mówić, że rynek w Polsce jest dojrzały pod tym względem. - To coś nowego dla nas wszystkich i nadal się uczymy - podsumowuje Cezary Kopij z Neinver.