Jesteśmy mistrzami komercji

Aneta Cichla, "Eurobuild CEE": Jaka będzie firma Rank Progress za 10-15 lat?

Jan Mroczka, prezes zarządu Rank Progress: Będzie to firma kilka razy większa. Pracę mamy zaplanowaną na parę lat do przodu. Inwestycje handlowe są długotrwałym procesem, a to nadal będzie podstawa naszej działalności. W trakcie budowy jednych centrów będziemy zapewniać grunty pod następne. A kiedy już wyczerpiemy wszystkie możliwości, zajmiemy się modernizacjami, remontami, przebudowami centrów z naszego portfela.

Rank Progress będzie miał również drugą nogę. Mam na myśli spółkę joint venture, która zajmie się realizacją zakładów utylizacji odpadów.
Zaangażowanie w sektor gospodarowania odpadami jest naszym nowym pomysłem. Projekt z kanadyjskim partnerem to dla nas rzeczywiście druga noga biznesowa. Nie łączyłbym jej jednak z naszą podstawową działalnością deweloperską. Rozpoczynamy nowy biznes. Po spotkaniu z bankami, które są zainteresowane finansowaniem tych inwestycji, mogę śmiało powiedzieć, że nie będzie problemu z uzyskaniem pieniędzy na zasadne projekty. Sektor utylizacji odpadów jest obecnie tym, w który, jako prezes zarządu Rank Progress, bardzo wierzę. Rynek jest chłonny, przepisy unijne działają na korzyść rozwoju tego biznesu. Razem z naszym partnerem mamy wszystko, czego potrzeba, by odnieść sukces: doświadczenie, know-how, technologię.

Co z rozszerzeniem działalności na rynek mieszkaniowy?
Mamy projekt mieszkaniowy w Legnicy - już zakończony i praktycznie w całości sprzedany. Nowego na razie nie planujemy. We Wrocławiu natomiast posiadamy duży projekt - Marina Park na około 3 tys. mieszkań. Szukamy obecnie partnera branżowego do spółki, który zajmie się sprzedażą mieszkań. Jeżeli trafi się firma wiarygodna, stabilna i rzetelna - z nią będziemy chcieli robić biznes. Mieliśmy już kilka spotkań z zainteresowanymi podmiotami, ale nie było między nami chemii.

A biura, magazyny?
Za biura i inwestycje magazynowe dziękujemy. Mieliśmy kilka propozycji współpracy przy projektach biurowych w Warszawie, ale zrezygnowaliśmy. Ten rynek trzeba czuć. My jesteśmy mistrzami komercji.

Czyli jednak handel?
Znam każdego najemcę. Wiem, jak z nim rozmawiać, czego on oczekuje, jakie stawki czynszu mu zaproponować, jakie są jego plany rozwoju. Wielu z nich to moi znajomi, koledzy - te relacje budowałem przez lata. W tym biznesie to bardzo ważny element. Nie buduję dla budowania, robię to, uwzględniając potrzeby moich partnerów - najemców. To jest recepta na sukces. Nie jeżdżę do Cannes, ponieważ od kilku lat konsekwentnie organizujemy swoją konferencję, na którą zapraszamy największe sieci handlowe. Podczas spotkania przedstawiamy nasze centra handlowe oraz wspólnie analizujemy projekty i lokalizacje z potencjałem. Budujemy metry kwadratowe pod klienta. Orientujemy się, który najemca czego potrzebuje i projektujemy dla nich. To przynosi efekt w liczbie podpisanych umów.

W tym roku oddacie do użytku Państwo kolejne projekty. Który pojawi się na rynku najwcześniej?
Pierwszy w kolejce do otwarcia jest park handlowy Pasaż Wiślany w Grudziądzu, który ruszy w sierpniu. Komercjalizacja tego projektu jest na poziomie blisko 100 proc. - do wynajęcia pozostał już tylko jeden lokal. Brama Pomorza w Chojnicach rozpocznie działalność w dwóch etapach - we wrześniu i październiku. Obecnie finalizujemy umowy z najemcami. W pierwszym etapie budowy tej inwestycji przewidziana jest realizacja marketu budowlanego typu ?dom i ogród" oraz galerii handlowej z hipermarketem spożywczym, restauracjami i sieciowymi butikami. Drugi etap zakłada budowę parku handlowego.

A projekt w Krośnie? Według wstępnych ustaleń miał rozpocząć działalność pod koniec zeszłego roku.
Miejsce Piastowe w Krośnie, które jest wynajęte w ponad 80 proc., zmaga się z kwestią procedur administracyjnych. Protest zgłosił nasz sąsiad i musimy poczekać na rozstrzygnięcie sporu, ale spodziewamy się, że park handlowy otworzymy jeszcze tej wiosny.

Jakie inwestycje są obecnie w przygotowaniu?
W trakcie realizacji jest Centrum Handlowe Piła, które zadebiutuje na rynku pod koniec przyszłego roku. Jeszcze wiosną chcemy rozpocząć budowę Centrum Pogodnego w Oleśnicy. Ukończenie tego projektu planujemy na pierwszy kwartał 2014 roku. Druga połowa 2013 roku to czas dla mieleckiej Galerii Aviator. Inwestycję zakończymy do końca przyszłego roku. W tym roku planujemy także rozpocząć kielecki projekt - regionalne centrum handlowe S7. Ogromna inwestycja na ?67 ha. Realizacja, ze względu na rozmiary projektu, potrwa dwa lata. Centrum będzie dostępne na rynku na przełomie lat 2015 i 2016. W planach mamy projekt w Duchnowie - Centrum Warszawa-Wschód, ale termin startu tej inwestycji jest uzależniony od tempa prac nad zmianą miejscowego planu zagospodarowania. To będzie duże centrum, 8-9 hektarów pod dachem, czyli 90 tys. mkw. powierzchni. Natomiast w tym roku bezwzględnie chcielibyśmy rozpocząć Olsztyn. Jesteśmy w trakcie uzyskiwania pozwolenia na budowę i wynajmu. Mamy bardzo pozytywny odzew z rynku - obecnością w obiekcie zainteresowane są wiodące sieci handlowe. Projekt zamierzamy oddać pod koniec 2014 roku.

81 miast, 81 centrów convenience - taką strategię rozwoju w mniejszych miastach przyjął Rank Progress...
Wytypowaliśmy wstępnie 81 miast, w których mogą powstać nasze minicentra handlowe. Kryterium wyboru polegało na ocenie zapotrzebowania najemców. Następnie szukaliśmy w danej miejscowości odpowiednich lokalizacji: dobrze skomunikowanych, w pobliżu osiedli, z uregulowaną sytuacją prawno-administracyjną. Wytypowaliśmy już kilkanaście działek. Ich nabywanie jest na różnym etapie, ale trwa. Dopóki jednak nie są naszą własnością, nie możemy o nich mówić. Do naszego portfela centrów convenience możemy zaliczyć centra, o których już rozmawialiśmy: Pasaż Wiślany, Miejsce Piastowe oraz Centrum Pogodne w Oleśnicy. Inne obiekty z tej półki będą nosić wspólną nazwę - Centrum Pogodne. Będą to parki handlowe z częścią pasażu pod dachem.

Nie kuszą Pana duże miasta?
Centrum w Duchnowie będzie przecież częścią stolicy. Ukończenie autostrady A2 zagwarantuje dojazd do obiektu w ciągu 10 minut. Poza tym negocjuję zakup dwóch inwestycji w Warszawie.

Czy, tak jak w przypadku Galerii Aviator, będą to przejęcia projektów?
Tak. W najbliższych miesiącach, poza wspomnianymi, może się pojawić więcej podobnych transakcji. Negocjujemy, zatem jeszcze nie mogę zdradzić konkretów. Nabywamy też nowe działki, na przykład w Wejherowie, gdzie powstanie galeria o powierzchni 18 tys. mkw. Nieruchomość kupujemy od miasta. Przetarg wygraliśmy w grudniu zeszłego roku. Ten projekt ma szanse pojawić się na rynku pod koniec przyszłego roku. Tutaj jednak o czasie startu inwestycji zadecydują kwestie projektowe.

Jednak nie wszystkie oferty przyjmujecie. Zrezygnowaliście z lubelskiej Alchemii.
Zrezygnowaliśmy dlatego, że w Lublinie pojawiła się duża konkurencja, która wymusza walkę i daje najemcom podstawę do negocjacji stawek czynszów na poziomie nie do przyjęcia. Bądźmy realistami. Z kilku propozycji najemca wybierze najtańszą ofertę, to oczywiste. A my nie chcemy realizować inwestycji za wszelką cenę, rezygnując z jakości, która jest dla nas kluczowa.

Ale na Olsztyn się Państwo zdecydowaliście, a tam, niedaleko projektu Rank Progress, na początku kwietnia wmurowano kamień pod Galerię Warmińską...
Nasze centra wzajemnie się uzupełniają. W Galerii Warmińskiej nie ma miejsca na market budowlany, u mnie jest. Fitness, kino - wszystko jest. Mam dla kogo budować. Jestem też klientem i chciałbym mieć szeroką ofertę wyboru. Taka konkurencja, oparta na uzupełnianiu oferty, jest zdrowa.

Dotknął Pan ważnej kwestii - negocjacji przy wynajmie obiektów, ustalania warunków wejścia marki do centrum. Czy to jeden z problemów, które nurtują teraz deweloperów?
Komercjalizacja jest jednym z najtrudniejszych etapów inwestycji. Projekty, które są wynajęte w 60 proc., znajdują się w dobrej lokalizacji, mają pozwolenie na budowę, a deweloper zapewnił wkład własny, nie muszą się obawiać o kredyt. Dla nich finansowanie się znajdzie. Natomiast problemem jest osiągnięcie wymaganego poziomu komercjalizacji. Dotyczy to centrów, które muszą walczyć z konkurencyjnymi projektami na lokalnym rynku. To daje przewagę sieciom handlowym.

I jeszcze kryzys, spadek konsumpcji...
Kryzys? Spadek konsumpcji? Proszę spojrzeć na sprzedaż luksusowych artykułów w Polsce lub na wyniki finansowe i obroty dużych najemców. Zaraz na giełdzie ukażą się raporty.

W czym zatem tkwi problem?
Ci, którym powodzi się teraz gorzej, cierpią z powodu ograniczenia kredytowania. Bez tego drobni przedsiębiorcy nie są w stanie udźwignąć finansowania własnej działalności. Wcześniej banki chętnie wspomagały różne biznesy, teraz patrzą już na nie bardzo uważnie. Czasami wymagają trzy-, czterokrotnego zabezpieczenia. To powoduje, że nie każdy może te warunki spełnić. Ograniczenie wydatków przez klasę średnią, zatrzymywanie pieniędzy na koncie, też ma jakiś wpływ, ale nie wyolbrzymiałbym tego czynnika. Wszystko to razem powoduje jednak, że mniejsi najemcy nie planują już silnej ekspansji.

Jak ocenia Pan nastroje panujące na rynku?
Ci, którzy umieją poruszać się w medialnym chaosie, jaki obecnie panuje na rynku handlowym, i są w stanie nad nim zapanować, myślą pozytywnie. Popatrzmy, te banki, które ogłosiły kryzys w Stanach Zjednoczonych kilka lat temu - dziś mają się świetnie. Nie będę, jak większość, powtarzał: mamy kryzys. Nie. Powinniśmy wreszcie uwierzyć w siebie, również jako naród. Polska jest nadal zieloną wyspą. Pod wpływem napływu złych informacji banki ograniczają wydatki, najemcy chcą obniżać czynsze, podwyższać kwoty na wykończenie sklepu. Jednak tacy deweloperzy jak my traktują to jako czas przejściowy. Trzeba wypracować wspólne rozwiązania, ale korzyść musi być obustronna. Potwierdzeniem tego, że mam rację, jest to, iż udaje nam się wypracować kompromis i podpisywać nowe umowy najmu. Ponadto do firmy ciągle spływają oferty kupna moich obiektów. To daje mi podstawę, aby mówić, że nie ma kryzysu na rynku.

Jednak opłacalność biznesu handlowego znacznie spadła w ostatnim czasie...
Jeśli rentowność z inwestycji spadnie poniżej 25-30 proc., to wtedy powiem, że mamy problem. Na razie nie mamy. A jeśli ktoś twierdzi, że obecnie można na tym rynku zarobić tylko 6-8 proc., to po co w ogóle budować? Lepiej trzymać pieniądze na lokacie.

Kiedy emisja obligacji? Ta zapowiadana na luty nie doszła do skutku.
Uchwała została już podjęta. Emisja obligacji o wartości 150 mln zł dojdzie do skutku 15 maja. Będą one zabezpieczone na naszych nieruchomościach.

Jaki cel miała sprzedaż za 104 mln zł Galerii Świdnickiej spółce powiązanej z Rank Progress?
Pieniądze ze sprzedaży posłużą nam do finansowania nowych projektów. Elsoria I chciała kupić obiekt, więc go sprzedajemy na uzgodnionych warunkach. Proszę zwrócić uwagę, umowa jest skonstruowana w ten sposób, że jeśli znajdziemy innego nabywcę, który zapłaci więcej, to możemy zrezygnować z wcześniejszego porozumienia. Mamy dwie oferty od innych podmiotów. Rozważamy je.

Jak Pan widzi przyszłość rynku handlowego? Kiedy sytuacja powróci do równowagi?
Ta równowaga cały czas istnieje. Najważniejszy jest kompromis, o którym wspominałem wcześniej, a wszyscy na tym zyskają - nawet w nowych warunkach rynkowych.

Rank Progress buduje i sprzedaje
Do głównych inwestycji realizowanych przez Grupę Rank Progress należą wielkopowierzchniowe centra handlowo-usługowe, parki handlowe oraz galerie handlowe ulokowane w średniej wielkości miastach. W latach 2001-2012 Rank Progress zrealizował 25 projektów inwestycyjnych, m.in. siedem własnych galerii handlowych - w Jeleniej Górze (Pasaż Grodzki), Legnicy (Galeria Piastów), Świdnicy (Galeria Świdnicka), Kaliszu (Galeria Tęcza), Kłodzku (Galeria Twierdza), Zamościu (Galeria Twierdza) i Zgorzelcu (Carrefour Zgorzelec). Część tych obiektów została sprzedana funduszowi Blackstone Real Estate Group i dołączyła do platformy King's Street Retail: Galeria Tęcza w Kaliszu (cena sprzedaży 37 mln euro), Galeria Twierdza w Kłodzku (39 mln euro), Galeria Twierdza w Zamościu (44 mln euro). Obecnie w trakcie sprzedaży jest Galeria Świdnicka - cenę ustalono na 25 mln euro.

Biznesmen od urodzenia
Od początku swojej kariery zawodowej Jan Mroczka, współzałożyciel spółki Rank Progress i jej większościowy udziałowiec, prowadził własną działalność gospodarczą. Pierwsze doświadczenia biznesowe - jeszcze jako nastolatek - zdobywał w rodzinnej firmie ogrodniczej prowadzonej przez dziadka. Później zajął się własnym biznesem. Była to m.in. winiarnia i zakład betoniarski. Zanim objął funkcję prezesa zarządu Rank Progress, przez dziesięć lat (1997-2007) był wspólnikiem w spółce zajmującej się obrotem nieruchomościami: Bartnicki, Mroczka E.F. Rank Progress. Jan Mroczka przyznaje, że jego największą pasją jest praca. Nieliczne wolne chwile spędza w rodzinnym gronie.