Odpowiedzialność zbiorowa

Czym jest ta największa od kilku lat transakcja refinansowania w Europie Środkowo-Wschodniej? Chodzi o pożyczkę w wysokości 650 mln euro dla portfela polskich nieruchomości należących do Apollo Rida, AREA Property Partners oraz Axa Group. Na czele konsorcjum udzielającego pożyczki stanął Aareal Bank. Jego wkład wyniósł 250 mln euro. Inni uczestnicy tej wspólnej transakcji - Helaba i Deutsche Pfandbriefbank (Pbb) - wnieśli po 100 mln euro. Reszta kwoty pochodziła od banków Hypothekenbank Frankfurt, Bank Zachodni WBK oraz Bank Pekao.
Transakcja robi wrażenie, ale nie była jedyną w ostatnim czasie. Wcześniej, w kwietniu tego roku, Pbb udzielił 125 mln euro kredytu refinansowego funduszowi Central European Fund, zarządzanemu przez Pramerica Real Estate Investors. Umowa dotyczyła trzech obiektów: kompleksów biurowych Trinity Park w Warszawie i A7 Arena w Pradze oraz portfela obiektów handlowych w Słowenii. W ostatnim czasie refinansowanie zdobył również słowacki deweloper HB Reavis - pozyskał 64,5 mln euro na refinansowanie bratysławskiego City Business Center. Partnerów udzielających kredytu było dwóch: Erste Bank oraz pożyczkodawca pragnący zachować anonimowość. W ubiegłym roku spółka otrzymała również 29 mln euro kredytu refinansowego od banku Slovenská Sporiteľňa na realizację bratysławskiego Forum Business Center I.

Zmiana czy wyjątek?
O czym świadczą te transakcje? Czy jesteśmy świadkami zmiany nastawienia banków i instytucji finansowych do deweloperów i właścicieli nieruchomości? A może należy wyciągnąć wniosek, że - zamiast udzielać pożyczek na realizację nowych projektów - banki i instytucje finansowe nadal są ostrożne i wolą refinansować istniejące, a więc przynoszące dochody, nieruchomości? Mike Atwell, szef działu rynków kapitałowych Europy Środkowo-Wschodniej w CBRE, przyznaje, że rynek finansowy budzi się do życia, ale jednocześnie podkreśla, że banki i instytucje finansowe wciąż są bardzo wybredne. - Rzeczywiście obserwujemy zwiększoną płynność. Wiele kluczowych niemieckich funduszy i innych instytucji koncentruje się na segmencie najbardziej atrakcyjnych obiektów. Niektóre spośród tych funduszy będą przejmowały nieruchomości wyłącznie za gotówkę, a dopiero później mogą decydować się na refinansowanie. Ten wzrost płynności jest dobry także dla polskiego rynku. Pozytywną oznaką są również transakcje o wysokiej wartości. Kluczowymi, zawartymi w ostatnim roku, były zakupy centrów handlowych w Łodzi (Manufaktura) i Warszawie (Złote Tarasy). Spodziewam się, że jeszcze w tym roku zostanie zawartych kilka dużych transakcji. Moim zdaniem będą one zdominowane przez dużych inwestorów. Jednocześnie obserwujemy też poprawę sytuacji na rynkach finansowych. Widać, że kilka banków otwiera się na możliwości finansowania nieruchomości - mówi Mike Atwell.
A co z refinansowaniem? Jego zdaniem banki są skłonne udzielać kredytów refinansowych szczególnie wtedy, gdy obiekt sprzedawany jest nowemu inwestorowi. Umożliwia to bankom restrukturyzację pożyczki i zmianę jej warunków na bardziej bezpieczne. Poza tym dowodem reanimacji rynku finansowego jest - zdaniem Mike'a Atwella - zmiana wartości zamykanych ostatnio transakcji inwestycyjnych. - Poziom inwestycji w 2009 roku był bardzo niski. Było to ewidentnym skutkiem kryzysu na rynkach europejskim i światowym. Jednak już w 2010 roku zauważyliśmy wzrost aktywności, a w latach 2011 i 2012 wartość rynku inwestycyjnego w Polsce oscylowała wokół 2,7 mld euro rocznie - zauważa przedstawiciel agencji CBRE. Wszyscy pytają jednak, co wydarzy się w 2013 i w kolejnym roku. - Z mojej perspektywy widać dużą aktywność w segmencie najlepszych obiektów handlowych i biurowych, w związku z czym pokusiłbym się o prognozę, że poziom inwestycji będzie zbliżony do ubiegłorocznego, a nawet wyższy. Oczywiście pod warunkiem, że wszystkie planowane transakcje zostaną zawarte. W samym sektorze obiektów handlowych szykowane są transakcje o wartości około 1 mld euro. Kolejny miliard mają przynieść zakupy w sektorze obiektów biurowych. Często mówimy o występującej na rynkach europejskich "ścianie kapitału" (Wall of Equity), jednak - na szczęście dla Polski - trafia on także na rynek tego kraju. Polska postrzegana jest jako dobre miejsce do inwestycji, zaraz po Wielkiej Brytanii, Francji i Niemczech. Jednak nadal liczy się tu segment najlepszych obiektów na rynku - mówi Mike Atwell.

Szerokie spektrum zainteresowania
Jakiego zatem rodzaju obiekty i portfele uzyskują pożyczki na refinansowanie? Walter Hampel, dyrektor zarządzający oraz szef działu pożyczek na Europę Środkowo-Wschodnią w Pbb Deutsche Pfandbriefbank, twierdzi, że dziś głównymi klasami obiektów, będących przedmiotem refinansowania są centra handlowe, obiekty przemysłowe i dystrybucyjne oraz biura. - Obiekty biurowe są refinansowane indywidualnie, podczas gdy w sektorach obiektów handlowych i logistycznych tego rodzaju pożyczki uzyskują również całe portfele, głównie w Polsce i Czechach. Są to rynki o największej aktywności w Europie Środkowo-Wschodniej - mówi Walter Hampel. Michał Sternicki, dyrektor generalny Aareal Bank w Polsce, podkreśla natomiast, że - przynajmniej jeżeli chodzi o Polskę - z jednej strony inwestorzy wyraźnie koncentrują się na dobrych produktach z długoterminowym horyzontem inwestycyjnym, a z drugiej - patrzą na różne gamy produktów i rozpatrują także ich atrakcyjność w skali regionu. Biurowy rynek inwestycyjny - pod względem najlepszych produktów - nadal zdominowany jest przez Warszawę. Jednak rozmieszczenie obiektów handlowych i logistycznych wykazuje większą rozpiętość geograficzną, dlatego przyciągają one zarówno inwestorów działających w danym sektorze, jak i inwestorów oportunistycznych - uważa Michał Sternicki.
Mike Atwell bardziej ostrożnie wypowiada się o działaniach pożyczkodawców w ostatnim czasie. - Aktywne banki mają bardzo wybiórcze podejście, zarówno pod względem aktywów, na które skłonne są udzielać pożyczek, jak i jakości oraz sytuacji pożyczkobiorców. Banki od zawsze były bardzo ostrożne, i nadal takie są, ale wciąż można uzyskać dobre warunki finansowania dla dobrej jakości obiektu, znajdującego się w dobrej lokalizacji oraz posiadającego bezpieczne i stabilne przepływy gotówki. Rzecz jasna, wysokość marży i stosunek wysokości pożyczki do wartości obiektu różni się od występujących w okresie 2004-2008, jednak przynajmniej można uzyskać finansowanie - podkreśla szef działu rynków kapitałowych Europy Środkowo-Wschodniej w CBRE. Nie powinno więc dziwić, że dziś warunki takich pożyczek są nieco mniej komfortowe dla pożyczkobiorców niż w czasach, w których łatwo było uzyskać kredyt. Zdecydowanie jednak łatwiej zrefinansować pożyczkę niż uzyskać finansowanie na nowy projekt. - Warunki i zasady dotyczące pożyczek na refinansowanie są zdecydowanie mniej rygorystyczne w porównaniu ze stosowanymi w okresie największego kryzysu - mówi Walter Hampel z Pbb i dodaje, że dotyczy to nie tylko produktów najlepszych, lecz również obiektów dobrej jakości. Dla takich nieruchomości można uzyskać pożyczkę na poziomie do około 50-60 proc. ich wartości. Jest to z pewnością mniej niż przed kryzysem, jednak to właśnie na takich warunkach nadal zawiera się transakcje. Michał Sternicki z Aareal Bank twierdzi, że w Polsce warunki finansowania oferowane dziś przez banki są dość zróżnicowane. - Jest grupa pożyczkodawców, którzy oferują parametry pożyczki w przedziale do 65 proc. wartości obiektu, ale wtedy banki pobierają wyższe marże. Inna grupa - głównie banków niemieckich - koncentruje się na pożyczkach w przedziale 50-60 proc. - zauważa Michał Sternicki. Trudności pojawiają się z pożyczką na realizację nowego projektu. - Kredyty na sfinansowanie budowy nadal trudno uzyskać - dotyczy to szczególnie międzynarodowych instytucji finansowych, nie lokalnych. Jeżeli jednak właściciel dochodowego obiektu chce uzyskać nową pożyczkę, gdy poprzednia już wygasła, lub chce refinansować niedawny zakup, to jest na znacznie lepszej pozycji - mówi Walter Hampel. Dodaje jednak, że pożyczki na realizację nowych projektów są dostępne, jednak banki w takim przypadku baczniej analizują sytuację rynkową.

Wstąpić do klubu
Interesującą cechą dużych pożyczek refinansowych jest to, że część z nich przyjmuje formę transakcji grupowych (tzw. club deals) - w których konsorcja banków dzielą pożyczkę na różne sposoby. Przed wybuchem kryzysu finansowego za transakcję najczęściej odpowiedzialna była jedna instytucja. - Transakcja typu club deal to forma zbiorowo udzielanej pożyczki, w której wszystkie strony uczestniczące są równoprawnymi pożyczkodawcami i mają równe prawa od pierwszego dnia. Dzięki temu transakcje są o wiele bardziej transparentne, banki korzystają z zabezpieczeń bezpośrednich oraz uczestniczą w głównej umowie pożyczki. Transakcją zarządza jeden z partnerów grupy pożyczkodawców, zatwierdzony przez nich wszystkich i występujący jako pośrednik. Grupa pożyczkodawców poprzez pośrednika występuje wobec klienta, który z kolei mówi jednym głosem wobec całego konsorcjum. Ze względu na wielkość transakcji, chodzi o utworzenie syndykatu bankowego z udziałem wybranej grupy profesjonalnych pożyczkodawców, którzy są w stanie działać skutecznie oraz mogą podpisywać umowy o wysokiej wartości - wyjaśnia Michał Sternicki. Jego zdaniem zaletą transakcji grupowych jest bieżący przepływ know-how oraz wymiana pomysłów, co pomaga w odpowiedniej organizacji złożonej transakcji tak, aby była odpowiednia dla wszystkich uczestniczących w niej banków.
Czy zatem transakcje grupowe (club deals) to tendencja, która w przyszłości będzie w coraz większym stopniu normą? - Transakcje grupowe zawierane są zależnie od wielkości transakcji - wyjaśnia Walter Hampel. - Większość banków chce udzielać pożyczek tylko do maksymalnej kwoty około 100 mln euro, podczas gdy przed kryzysem poszczególne banki często były chętne udzielać kredytów o znacznie wyższej wartości. W przypadku refinansowania Silesia City Center, w którym uczestniczyliśmy ponad rok temu, a którego wartość przekroczyła 200 mln euro, naturalne było uczestnictwo grupy banków. To samo miało miejsce przy zawartej niedawno transakcji refinansowania portfela Apollo Rida, której wartość przekraczała 500 mln euro - mówi przedstawiciel Deutsche Pfandbriefbank. Jak to zrobić? - Klient zainteresowany pożyczką na refinansowanie kontaktuje się z szeregiem banków, a jeżeli kilka z nich jest zainteresowanych, można zawrzeć transakcję grupową. Nie sądzę, aby ogólne warunki bardzo się różniły - chodzi tylko o to, że pożyczki udziela grupa banków, a nie jeden - wyjaśnia Walter Hampel.

Czasochłonne sprawy
Deweloperzy i inwestorzy muszą wziąć pod uwagę wyższe wymagania w zakresie wkładu kapitałowego oraz muszą pamiętać, że zawarcie tego rodzaju transakcji wymaga czasu. - Dzisiejsze minimum to sześć miesięcy, a przecież finansowanie jest istotnym etapem całego procesu przygotowywania inwestycji. W czasach przed kryzysem analiza szykowanego obiektu cechowała się znacznie mniejszą szczegółowością - zauważa Mike Atwell z CBRE. Jego zdaniem, zmiana dotycząca procedur due diligence będzie stała i mimo wszystko pozytywnie wpłynie na rynek. - Dziś finansowanie jest dostępne tylko dla wybranych obiektów. Liczy się jakość, zabezpieczenie oraz stabilność dochodu, a także reputacja oraz relacja pożyczkobiorcy z partnerem finansującym - wylicza przedstawiciel agencji CBRE.

Współpraca Alex Hayes