Tylko dla wytrwałych

W Polsce istnieje około dwóch tysięcy hoteli, z czego, jak oceniają eksperci, połowa jest, lub potencjalnie może być, na sprzedaż. Samych transakcji sprzedaży, w czystej postaci tego słowa, jest jednak niewiele. Dotyczą one głównie prywatnych inwestycji. Najlepsze hotele w największych miastach osiągają natomiast wysokie ceny sprzedaży, jednak takie transakcje rządzą się własnymi prawami. Z kolei wycinek rynku związany z sieciami hotelowymi opiera się raczej na przejmowaniu obiektów na innych zasadach: franczyzy, dzierżawy czy zarządzania. - W przypadku sprzedaży obiektów hotelowych mamy do czynienia z dwoma rodzajami transakcji: ze sprzedażą przedsiębiorstwa hotelowego (nieruchomości zabudowanej hotelem wraz z pakietem umów niezbędnych do prowadzenia działalności) lub ze sprzedażą udziałów w spółce będącej właścicielem hotelu (lub hoteli). Transakcje dotyczące hoteli sieciowych różnią się znacznie od transakcji dotyczących hoteli "niezależnych", przy czym liczba tych drugich jest trudna do oszacowania, a ich podaż zdecydowanie przewyższa podaż hoteli sieciowych - komentuje Agata Demuth, partner w kancelarii Schoenherr, która doradza w transakcjach sprzedaży hoteli.
Na rynku działa także inna grupa kupujących. - Inwestorzy oportunistyczni szukają inwestycji opartych na umowach zarządzania czy franczyzy, które mają dobrą lokalizację, ale potrzebują odświeżenia i ustawienia ich na rynku. Inwestorzy ci spodziewają się, że hotele będą sprzedawane z odpowiednim dyskontem - dodaje Adam Konieczny, menedżer ds. rozwoju na Polskę i Ukrainę w firmie Christie + Co.

To nie takie proste
Około 80 proc. polskich hoteli to obiekty niesieciowe, w których o formie i stylu zarządzania decydują właściciele. I to właśnie one stanowią większość hoteli wystawianych na sprzedaż. Inwestorzy pozbywają się ich z różnych względów. Czasami dlatego, że niewłaściwie ocenili ryzyko inwestycyjne lub nie byli dobrze przygotowani do prowadzenia biznesu hotelarskiego. - Część obiektów na sprzedaż jest niejednokrotnie niedopasowana do potrzeb lokalnego rynku pod względem wielkości, standardu czy zakresu świadczonych usług. Często są to również budynki źle zaprojektowane, w których struktura powierzchni jest nieefektywna. Najczęściej spotykane błędy to niewłaściwa relacja liczby pokoi w stosunku do powierzchni przeznaczonej pod usługi dodatkowe oraz zbyt duży udział powierzchni wspólnych, które bezpośrednio nie generują przychodów, a związane z nimi koszty operacyjne (ogrzewanie, sprzątanie) mają wpływ na uzyskiwany wynik finansowy. Z tych wszystkich powodów poważni gracze nie będą zainteresowani podobną inwestycją. Szansą dla właścicieli takich obiektów jest po prostu znalezienie innego rozwiązania - zauważa Dorota Malinowska, partner w nowo powstałej firmie Pro Value, która świadczy usługi doradztwa i wyceny na rynku nieruchomości komercyjnych. Tworzą ją dawni pracownicy Cushman & Wakefield: Jerzy Dobrowolski, Dorota Malinowska, Aleksander Loster i Jacek Kozioł. Innym rozwiązaniem może być sprzedaż majątku hotelowego innym inwestorom prywatnym, tak jak w przypadku Ogólnokrajowej Spółdzielni Turystycznej Gromada - właściciela 15 hoteli i trzech ośrodków wypoczynkowych. W ostatnim czasie spółdzielnia sprzedała osobie prywatnej obiekty w Ostrowcu Świętokrzyskim i Przemyślu. - Były to hotele, które nie sprawdziły się w dzisiejszych warunkach rynkowych. Wymagały kosztownych modernizacji. Nie wiemy, na jakie cele budynki zostaną przeznaczone - powiedział Jan Błoński, prezes zarządu OST Gromada. Ceny transakcji nie ujawniono. Rynek hotelowy jest rozdrobniony i skupiony w rękach małych inwestorów, co powoduje, że nie ma mowy o ogromnych wartościach transakcji. Do tego dochodzi dość zróżnicowana forma sprzedaży. - Zdarzają się też transakcje, których przedmiotem jest sam hotel (jako zabudowana nieruchomość), bez powiązanych umów, pracowników, itd. - dodaje Agata Demuth. Bardzo często zdarza się, że nieruchomości hotelowe, które w jakiś sposób zawiodły oczekiwania ich inwestorów, lub z jakichś przyczyn przestały funkcjonować, są kupowane, ale działalność hotelowa nie jest w nich kontynuowana. Podobnie było z obiektami w Warszawie (dawny hotel Mercure) oraz w Szczecinie (Neptun) i Krakowie (Cracovia), które nabyła spółka deweloperska Echo Investment. Ostatnie dwa hotele firma kupiła od Orbisu, obiekt w stolicy - od Ravenna Warszawa. Na miejscu warszawskiego hotelu, który kosztował 31 mln euro i został już rozebrany, powstanie wieża biurowa. Hotel Cracovia przeznaczono do rozbiórki, na co na razie zgody nie chce wydać krakowski magistrat. Natomiast działka z hotelem Neptun (kupiona za blisko 60 mln zł) będzie służyć inwestorowi m.in. pod rozbudowę pobliskiego centrum handlowego Galaxy. Wartością nie jest tu zatem biznes hotelowy, ale to, czym można go zastąpić.

Kupno nie, ale...
Hotelowe sieci działające w Polsce również nie są zainteresowane zakupem obiektów. Myślą raczej o współpracy w oparciu o franczyzę i zarządzanie, rzadziej - dzierżawę. Dla OST Gromada to naturalny bieg rzeczy. - My także będziemy dążyć do tego, aby działać na zasadzie zarządzania. Nie zamierzamy zatem inwestować w zakup kolejnych obiektów - podkreśla Jan Błoński. Swoje stanowisko jasno określiła także sieć Orbis/Accor. Na początku tego roku zapowiedziała nową strategię ?asset light". Od 2014 roku Grupa Hotelowa Orbis nie będzie budowała własnych hoteli. Skupi się na rozwoju sieci poprzez franczyzę i umowy na zarządzanie. Do 2015 roku firma planuje zwiększyć (w Polsce i krajach bałtyckich) liczbę hoteli w sieci do 90 (obecnie jest ich 57) z czego 70 proc. będą stanowić obiekty prowadzone na podstawie umów o zarządzanie i franczyzę. Ponadto Orbis będzie zarządzał swoimi obiektami poprzez ich sprzedaż i franczyzę zwrotną bądź zarządzanie zwrotne. W przypadku hotelu Mercure Kasprowy Zakopane była to właśnie sprzedaż i zarządzanie zwrotne. Dzięki temu sieci nie angażują dużych środków własnych, ograniczają wydatki. Zapewniają sobie jednak hotelową markę, a poprzez leasing zwrotny uwalniają kapitał. Ciężar finansowy zostaje zatem przerzucony na inwestora, któremu sieć gwarantuje markę, logo, know-how, dostęp do systemu rezerwacyjnego. Takie działanie wpływa na profesjonalizację rynku, ale nie generuje nowych zakupów. Taką drogą podąża również Best Western, który skupia we własnej sieci coraz więcej obiektów. Nie kupuje ich jednak, a podpisuje umowę o franczyzę. Z opcji refinansowania korzysta natomiast rodzina hoteli ekonomicznych B&B. Pod koniec zeszłego roku firma dokonała leasingu zwrotnego swojego warszawskiego obiektu B&B Warszawa-Okęcie. Umowę podpisano z BRE Leasing. - Leasing zwrotny to alternatywa wobec zakupu nieruchomości na kredyt. Hotelarze chcą być w dzisiejszych czasach głównie operatorami obiektów, nie muszą być ich właścicielami, dlatego też coraz więcej sieci korzysta właśnie z tego rozwiązania. W przyszłości z pewnością transakcje typu sale and lease back będą w hotelarstwie wykorzystywane jeszcze częściej - mówi Beatrice Bouchet, prezes zarządu B&B Hotels Polska. - Sprzedaż hotelu np. bankowi w celu uzyskania finansowania zewnętrznego (i następnie tzw. leasing zwrotny przez jego pierwotnego właściciela) staje się coraz bardziej popularna na polskim rynku - twierdzi Agata Demuth.

Fundusze na ratunek
Duże rozdrobnienie inwestorów na rynku hotelowym powoduje, że jest on mało transparentny. Najwięksi gracze wybierają zatem tylko najciekawsze projekty, w największych miastach. - Inwestorzy instytucjonalni (jak np. fundusze niemieckie Union Investment czy Deka) mają duże wymagania dotyczące produktu - centralna lokalizacja w mieście powyżej 400 tys. mieszkańców, znana marka, długoletnia umowa najmu, gwarancja bankowa o wysokości minimum rocznego czynszu itp. Inwestorzy tacy są w stanie zaoferować cenę poniżej 7 proc. - twierdzi Adam Konieczny. Dużo ostatnio mówi się o niemieckich funduszach. DekaBank - WestInvest InterSelect kupił w zeszłym roku warszawski hotel InterContinental od spółek Warimpex i UBM za ponad 100 mln euro. Spółki wynajmą hotel w zamian za stały czynsz dzierżawny i będą go w dalszym ciągu prowadzić pod marką InterContinental do 2027 roku. Jest to więc typowa transakcja sale and lease back. Kolejnym graczem zza zachodniej granicy jest Union Investment (właściciel hotelu Radisson Blu w Krakowie). - Nasz nowy fundusz hotelowy, który założyliśmy w kwietniu, jest skupiony na segmencie budżetowym i średnim. Poszukujemy nowych, innowacyjnych nieruchomości hotelowych z długoterminowymi umowami najmu. Dla naszych funduszy handlowych poszukujemy także hoteli od trzech do pięciu gwiazdek - powiedział Fabian Hellbusch, przedstawiciel funduszu Union Investment. Firma utworzyła dziesięcioletni fundusz lokujący kapitał w hotelach w Niemczech, Francji, Belgii, Holandii, Luksemburgu, Austrii, Wielkiej Brytanii i Polsce. Docelowa wartość funduszu to 250 mln euro. Wśród zainteresowanych hotelami, głównie z portfela nieruchomości przejętych przez banki, jest polski deweloper Europejski Fundusz Hipoteczny (EFH). W 2011 roku zapowiadał inwestycję na tym rynku w Polsce. Na razie jednak EFH wyprzedaje majątek, aby wyjść z długów. Firma zapowiedziała, że sprzeda swoje nieruchomości hotelowe spółce Cefarm Nieruchomości, a potem będzie nimi zarządzać na podstawie długoterminowych umów operatorskich. Na polskim rynku inwestycji w hotele jest zatem ograniczona liczba podmiotów, które mogłyby potencjalnie stać się kupcami. Brakuje polskich inwestorów instytucjonalnych, którzy byliby zainteresowani zakupem hoteli. Chodzi o takie firmy jak, np. PZU. Ta grupa nie ma jednak w swojej strategii kupna hoteli - zwraca uwagę Adam Konieczny. - Biznes hotelowy jest uzależniony od ilości gości, nie zaś od najemców. Konsekwencją tego jest brak gwarantowanych przychodów/czynszów, na których tak bardzo zależy funduszom. Jest więc oczywiste, że te podmioty będą dążyć do transakcji z udziałem markowych hoteli o ugruntowanej pozycji na rynku, w których ryzyko nieosiągnięcia zakładanego poziomu zysku jest z reguły najniższe - podsumowuje Dorota Malinowska.

W czym problem?
Co powoduje więc, że kupno i prowadzenie hotelu nie jest interesującą perspektywą? - Takie transakcje się odbywają. Rynek jest słabo rozwinięty, ale istnieje. Sami wystawiamy na sprzedaż inne nasze obiekty, np. hotel w Berlinie. Wszystko jest kwestią wyceny i ostatecznej ceny - twierdzi szef OST Gromada. Rzeczywiście, część obiektów może mieć trudności ze znalezieniem nabywców ze względu na złą wycenę ich wartości. - Hotele są specyficznym produktem, dlatego należy bardzo starannie podejść do ich wyceny. Najczęstsze błędy pojawiają się przy określaniu średniej ceny pokoju i poziomu kosztów operacyjnych, które stanowią o rentowności danego obiektu. Wszystko to doprowadza do przeszacowania wartości i ostatecznie do rozczarowania w wyniku trudności ze sprzedażą bądź realizacją transakcji po cenie znacznie niższej niż oczekiwałby tego sprzedający - podkreśla Dorota Malinowska. Do tego dochodzi jeszcze kwestia odpowiedniej stopy kapitalizacji. Średnio to 7 proc. Problemy zaczynają się jednak na samym początku. - Jeśli analiza i wycena biznesu hotelowego nie zostanie właściwie sporządzona, a do tego pojawią się błędy projektowe, to taka inwestycja, nawet przy dobrze przeprowadzonej kampanii marketingowej i długiej ekspozycji na rynku, ma niewielkie szanse na sukces finansowy, a tym samym na znalezienie nowego właściciela. Dlatego tak bardzo ważne jest, aby planować ten biznes z głową - dodaje Dorota Malinowska.
Specyfika hotelu jako pomysłu na biznes zakłada, że to inwestycja długoletnia i tylko wytrwali gracze mogą na niej skorzystać. Kto znajdzie się wśród chętnych? Przekonamy się już wkrótce, bo spośród dużych obiektów wystawionych na sprzedaż są takie hotele, jak: Sheraton Kraków, Westin Warszawa czy Radisson Warszawa.