Nietrafiona zielona prognoza

Po paru latach widać powrót do tematu. Kilku deweloperów za punkt honoru postawiło sobie uświadomić społeczeństwo, że jesteśmy ?tym, gdzie mieszkamy". Jest to jednak początek drogi, na którą - patrząc po liczbie ekologicznych produktów na rynku - nie są przygotowani ani klienci, ani deweloperzy. Skanska Residential Development Poland buduje przy ul. Ostrobramskiej w Warszawie osiedle Park Ostrobramska. Docelowo na 7-hektarowej działce powstanie 1,6 tys. mieszkań. W pierwszym etapie, którego zakończenie przewidziano na przełom 2013 i 2014 roku, zaplanowano 300 lokali o powierzchni od 27 do 127 mkw. Projekt ten ma być ekologiczny, jednak, przynajmniej na razie, nie do końca energooszczędny. - W zrównoważonym budownictwie nie chodzi tylko o energooszczędne rozwiązania, ale o ogólne podejście do inwestycji - by była przyjazna ludziom, którzy staną się jej mieszkańcami. Ważne, by mieli dostęp do infrastruktury społecznej, transportowej, oferty handlowej i usługowej oraz terenów rekreacyjnych. Właśnie na to zwracamy szczególną uwagę. Inwestycja przy ul. Ostrobramskiej jest tego przykładem. W tym duchu chcemy realizować nasze kolejne projekty - mówi Michał Melaniuk, prezes zarządu Skanska Residential Development Poland. Jesienią tego roku deweloper rozpocznie kolejny projekt. Przy ul. Jaśminowej w Warszawie docelowo powstanie około 900 mieszkań i domów. Średnia cena lokali w pierwszym etapie inwestycji, który obejmie 220 mieszkań, wyniesie 8,5 tys. zł. Tam także spółka zaprojektowała użycie proekologicznych rozwiązań. - Wyzwaniem jest pokazanie klientom, że nie ma co czekać do 2020 roku, kiedy to wszystkie budynki mają wykazywać niemal zerowe zużycie energii. Warto już dziś inwestować w tego typu budownictwo - dodaje Michał Melaniuk. Skanska zaoferuje klientom Parku Ostrobramska ekologiczne pakiety wykończeniowe mieszkań, na które składać się będą m.in.: materiały ze źródeł odnawialnych lub recyklingu, lokalne materiały (wyprodukowane w promieniu mniejszym niż 800 km od miejsca budowy), drewno do wykończenia wnętrz z ekologicznym certyfikatem FSC (Forest Stewardship Council) czy rozwiązania zmniejszające zużycie wody o 30 proc. Na inne energooszczędne rozwiązanie postawiła firma Mierzeja Development. W projekcie Mierzeja Park w nadmorskiej miejscowości Sztutowo wykorzystana jest energia odnawialna, która daje mieszkaniom ciepło zimą i chłód latem. By to osiągnąć, deweloper zdecydował się na zastosowanie instalacji geotermalnych. Natomiast na gdańskim Osiedlu Energooszczędnym, które realizuje spółka Towarzystwo Ziemne, nabywcy mieszkań mogą sporo zaoszczędzić dzięki: odzyskowi ciepła z wentylacji (tzw. rekuperacja), pompom ciepła, panelom słonecznym, gruntowemu wymiennikowi ciepła (tzw. GWC) czy oknom trzyszybowym.

Zielono na papierze
Skanska stara się wyznaczać ekologiczne standardy w polskim budownictwie, dlatego też kolejne etapy projektu Park Ostrobramska oraz projektu przy ulicy Jaśminowej jako pierwsze w Polsce zostaną najprawdopodobniej certyfikowane w systemie LEED for Homes. Analogicznie do certyfikatu poświęconego projektom biurowym, wydawany jest on przez US Green Building Council. Domy, które posiadają certyfikat LEED for Homes, muszą być zaprojektowane tak, by zwiększyć przepływ świeżego powietrza w pomieszczeniach, przy jednoczesnym oczyszczeniu go z toksyn i zanieczyszczeń. Zużywają one od 20 do 30 proc. mniej energii niż standardowe domy, a te z najbardziej zaawansowanymi technologiami - nawet o 60 proc. By zdobyć certyfikat, należy zgłosić projekt do organizacji i uiścić odpowiednie opłaty. W zamian otrzymuje się szczegółowy wykaz wymagań, a wszystkie parametry kontrolowane są przez audytorów. Maksymalnie można zdobyć 136 punktów. Budynek oceniany jest m.in. za innowacyjność na etapie planowania, jakość użytych materiałów i źródło ich pochodzenia, wykorzystanie wydajnych urządzeń czy zamontowanie instalacji energooszczędnego oświetlenia. Tak jak w przypadku biurowców, projekty klasyfikowane są od poziomu podstawowego do platynowego. - W naszej kolejnej inwestycji - Jaśminowy Mokotów - planujemy wprowadzić do projektu takie elementy, które pozwolą uzyskać nabywcom dotacje Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej. Będą to m.in.: system rekuperacyjny i ulepszone parametry szczelności w energooszczędnym standardzie NF40. W przyszłości zamierzamy również przeprowadzić certyfikację w jednym z systemów LEED - dodaje Michał Melaniuk. Polskim znakiem jakości ekologicznej ma stać się inicjatywa Mostostalu Warszawa, Instytutu Techniki Budowlanej oraz Wydziału Budownictwa Politechniki Śląskiej. Projekt MBJ2030 skupia się na opracowaniu rozwiązań konstrukcyjnych, materiałowych i instalacyjnych umożliwiających wznoszenie budynków wielorodzinnych charakteryzujących się wysoką energooszczędnością, dbałością o środowisko, niewielkim zużyciem surowców naturalnych, jak również oferujących wysoki komfort ich mieszkańcom. Jako budynek pokazowy tej inicjatywy został wybrany projekt Krasińskiego 41 na warszawskim Żoliborzu, realizowany przez spółkę Fort Development. - Wspólnie z firmą Mostostal Warszawa chcemy wyznaczyć kierunek dla rozwoju budynków mieszkalnych w Polsce do 2030 roku. Znak MBJ2030 ma stać się godną zaufania marką i potwierdzeniem, że budynek jest ekologiczny i energooszczędny. W tego typu projektach upatrujemy dla siebie niszy na rynku. Dla swoich przyszłych inwestycji szukamy nowych lokalizacji w dzielnicach żyjących w zgodzie ze środowiskiem, tak, by propagować zielone budownictwo mieszkaniowe w Polsce - mówi Tomasz Jankowski, prezes spółki Fort Development.

Ekologia to technologia
Przy ulicy Krasińskiego powstaje 70 lokali o powierzchni od 33 do 108 mkw. W budynku, zaprojektowanym przez pracownię Galicki Sypniewski Architekci, przewidziano takie rozwiązania, jak: ograniczanie przegrzewania budynku dzięki przesuwanym żaluzjom aluminiowym; pakiety szkła dobierane odpowiednio do stron świata; zastosowanie 18-centymetrowego styropianu grafitowego, bloczków betonowych wygłuszających hałas, nawietrzników z tłumikiem hałasu, wentylacji hybrydowej (połączenie wentylacji grawitacyjnej z mechaniczną); retencja wody deszczowej (która zostanie wykorzystana do spłukiwania toalet i podlewania trawników) oraz instalacja solarna na dachu budynku (która będzie mogła podgrzać nawet 35 proc. ciepłej wody). Dzięki tym wszystkim rozwiązaniom energooszczędność osiągnie poziom 25-35 proc., w porównaniu z tradycyjnym budownictwem. Kolejnym warszawskim projektem, w którym odnaleźć można energooszczędne rozwiązania, jest Praga Square - budynek postawiony przez Unidevelopment. W projekcie została zainstalowana mechaniczna wentylacja wyposażona w rekuperatory. Nie był to jednak pomysł dewelopera. - Nieruchomość położoną przy ulicy Goworowskiej w Warszawie zakupiliśmy wraz z pozwoleniem na budowę i projektem, w którym architekt uwzględnił już takie rozwiązanie. Pomimo kosztów związanych z zastosowaniem rekuperatorów, postanowiliśmy zachować parametry inwestycji zgodne z zamysłem projektantów - mówi Mariola Matczak-Augustyniak, kierownik działu sprzedaży firmy Unidevelopment.

Za drogo?
Ceny przy Krasińskiego nie są wygórowane, jak na jedną z najdroższych dzielnic w Warszawie. Wynoszą od 7 do 10 tys. zł za mkw. - Dotychczas sprzedaliśmy 20 proc. lokali. Na uwagę zasługuje fakt, że nabywców znalazły już prawie wszystkie największe, z dużymi tarasami na dachu. Dzięki temu, że nasza marża netto wynosi jedynie 10 proc., sprzedawane przez nas mieszkania relatywnie nie są drogie. Dodatkowy koszt przy budowie energooszczędnego budynku to nawet 300-350 zł na 1 mkw. PUM-u i należy pamiętać, że nie jest on przenoszony na klienta, a ponoszony dodatkowo przez nas - mówi Tomasz Jankowski. - Obecnie deweloperzy wprowadzają do budynków wielorodzinnych ekologiczne technologie w pojedynczych przypadkach. Wynika to głównie z wysokich kosztów realizacji takich inwestycji, przekładających się na wzrost ceny mkw. lokalu, oraz z preferencji klientów, dla których ważniejsza jest niższa rata kredytowa niż rozłożone w długim okresie czasu oszczędności na kosztach ogrzewania. Wśród klientów zainteresowanych kupnem mieszkania w budynkach wielorodzinnych energooszczędność jest elementem znacznie mniej istotnym niż cena, lokalizacja, architektura i standard inwestycji. Jednocześnie zastosowanie innowacyjnych technologii znacznie podwyższa koszt realizacji budynku i przekłada się na wyższą cenę za metr kwadratowy mieszkania. W takiej sytuacji preferencji klientów z pewnością nie zmienią dopłaty Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej. Relatywnie niewielkie wsparcie w przypadku zakupu mieszkania, wahające się od 11 do 16 tys. zł, nie zrekompensuje nabywcy wyższych kosztów nabycia lokalu - mówi Mariola Matczak-Augustyniak z Unidevelopment. Ceny mieszkań w oddanym już do użytku bródnowskim projekcie Praga Square wynosiły od około 8,4 tys. zł za mkw. Dopłat nie popiera również Tomasz Jankowski, który uważa, że żaden deweloper nie dołoży aż tyle do inwestycji, by klient mógł dostać jedynie kilkanaście tysięcy zwrotu. Do projektu przy Krasińskiego 41 należałoby dołożyć 1,5 mln zł, aby otrzymał on dofinansowanie z Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej. - Uważam, że mamy coraz bardziej świadomych konsumentów. Problem w tym, że nie są oni jeszcze w stanie płacić więcej za ekologiczne budynki. Podejrzewam jednak, że zmiana podejścia nastąpi, ale dopiero wtedy, gdy uświadomimy sobie, że inwestycja w zielone mieszkanie zwróci się nam w przyszłości m.in. dzięki niższym rachunkom za energię czy wodę, a także zdrowszym warunkom życia - podsumowuje Michał Melaniuk.

Prawie zero
Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej, chcąc zachęcić do zakupu mieszkań o podwyższonych parametrach energooszczędnych, wprowadził program dopłat do oprocentowania kredytów. Jest on skierowany do osób fizycznych budujących dom jednorodzinny o niskim zużyciu energii lub kupujących taki dom czy mieszkanie od dewelopera (rozumianego również jako spółdzielnia mieszkaniowa). Wysokość dofinansowania w przypadku lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych wynosi:
- standard NF40 - EUco- standard NF15 - EUcoWprowadzenie w życie programu wynika z bezpośredniego oddziaływania Dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2010/31/UE z 19 maja 2010 roku w sprawie charakterystyki energetycznej budynków, która zobowiązuje państwa członkowskie do doprowadzenia do tego, aby od końca 2020 roku wszystkie nowo powstające budynki były obiektami ?o niemal zerowym zużyciu energii". Nowy program priorytetowy ma na celu przygotowanie do wymagań dyrektywy inwestorów, projektantów, producentów materiałów budowlanych, wykonawców.

Rafał Schurma prezydent Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego
Długa droga przed nami
Z całą pewnością w ciągu kilku ostatnich lat możemy zauważyć wzrost liczby inwestycji mieszkaniowych, w których ekologia i energooszczędność grają istotną rolę. Jednak byłoby znacznie lepiej, gdyby do kierowania rynkiem stosowano narzędzia wielokryterialne, co niestety do tej pory nie ma miejsca. Głównym powodem są oczywiście koszty certyfikacji np. w systemie LEED, BREEAM czy DGNB, które w odniesieniu do budownictwa mieszkaniowego są wciąż za drogie dla polskiego dewelopera. Są już jednak pierwsze przymiarki do tego typu działań, np. kompleks apartamentowo-hotelowy Baltic Park Molo. W budynkach mieszkaniowych można osiągnąć znacznie większe oszczędności niż w obiektach biurowych ze względu chociażby na mniejszą liczbę sprzętu czy instalacji. Używając tzw. wody szarej (czy deszczowej), możemy zmniejszyć zużycie wody pitnej o 40-60 proc., a budynki zeroenergetyczne mają wręcz możliwość nadprodukcji energii. Myślę, że wszelkie programy wspomagające zrównoważone budownictwo mają sens, bo stymulują one rynek do działania - ważne jednak, aby działania te oceniać kompleksowo i nie koncentrować się wyłącznie na energo-efektywności, lecz również na racjonalnym gospodarowaniu zasobami materiałowymi, na zdrowiu i komforcie użytkowników, na zrównoważonej lokalizacji, jakości środowiska wewnętrznego itd. (czyli aspektach uwzględnianych przez wspomniane certyfikacje).