Jakość dla najemcy

Ewa Andrzejewska, "Eurobuild CEE": Mija półtora roku od czasu, gdy kupiliście działkę w centrum Warszawy. Zainteresowanie rynku tym, co na niej stanie, trwa jeszcze dłużej. Wstępną umowę zakupu działki Echo zawarło w połowie 2011 roku. By doszło do przejęcia, trzeba było uzyskać warunki zabudowy pozwalające na realizację 155-metrowego wieżowca. Wreszcie prezentujecie wyczekiwany projekt.

Rafał Mazurczak, Echo Investment: Zaczynając od początku: wieżowiec będzie nazywał się Q22. Dlaczego Q? Q jak quality, czyli jakość na najwyższym poziomie; Q jak wielkość fizyczna, czyli ładunek, z jakim projekt oddziaływuje w miejskiej przestrzeni, i z jakim może oddziaływać w biznesie; oraz Q jak quartz, czyli struktura kryształu, od której pochodzi inspiracja architektoniczna. Natomiast liczba 22 jest pochodną adresu parceli, na której powstanie wieża: aleja Jana Pawła II 22. Myślę, że to nazwa, która zafrapuje, nad którą warto będzie się zastanowić. Zależało nam na tym, by nie dominowała nad nazwami najemców, gdyż wiemy, że niektórym firmom zależy na podkreślaniu swojej obecności w budynku.

Wspomniał Pan, że inspiracją dla architektów - czyli pracowni APA Kuryłowicz & Associates - był kryształ.
Zależało nam na szlachetnym minimalizmie. Uzyskaliśmy formę krystalicznie czystą i prostą, elegancką, przejrzystą, z kilkoma podcięciami. Inwestycja wypełni całą działkę - budynek zajmie znaczną jej część, ale zagospodarujemy także teren wokół. Powstanie tam tzw. mała architektura: ławki i zieleń, przebudujemy przystanek autobusowy i nawierzchnię przed budynkiem (zamiast kostki betonowej pojawi się granit). Wyjątkowy będzie narożnik budynku - całkowicie przeszklony do wysokości prawie 30 metrów. Będzie zapraszał do środka, pokazując to, co dzieje się wewnątrz. Podobne rozwiązanie zwieńczy wieżę. Sam szczyt także będzie przeszklony, co pozwoli podziwiać piękny widok na Stare Miasto. Przewidzieliśmy tam także możliwość wewnętrznego połączenia sąsiadujących kondygnacji, aby móc stworzyć w tej części naprawdę wyjątkową przestrzeń biurową. Hasło, jakie ma charakteryzować ten projekt, to nowa jakość na biznesowym horyzoncie Warszawy. Jakość na różnych płaszczyznach - począwszy od lokalizacji w Centralnym Obszarze Biznesu, przez dobrą komunikację miejską, architekturę, aż po zastosowane rozwiązania, materiały, technologie i obsługę naszych partnerów.

Nowoczesne technologie - tym właśnie chcecie odróżnić się od innych projektów, z którymi będziecie rywalizować o najemców?
Myślę, że jednym z wielu nowoczesnych rozwiązań, jakie zastosujemy - a o których warto wspomnieć - są windy. Budynek został zaprojektowany tak, aby sprawdził się w nim system dwóch kabin windowych w jednym szachcie (Double deck/Twin). Dotychczas w żadnym budynku w Polsce nie zastosowano takiego rozwiązania, ale dla nas odniesieniem są najlepsze budynki w Europie, gdzie takie rozwiązania już się pojawiły. Zależy nam na tym, by jak najefektywniej wykorzystać piętro biurowe, tak aby powierzchnia techniczna (szachty) nie zajmowała miejsca dla pracowników biur. Przy czym parametry, które zamierzamy spełnić, to: czas oczekiwania na windę poniżej 30 sekund i czas dotarcia na wybraną kondygnację poniżej 90 sekund. Te systemy mają także wbudowany - tak jak w samochodach Formuły 1 - system odzyskiwania energii. Inne ciekawe rozwiązania to funkcjonalności, które oferuje BMS, aby zapewnić użytkownikom odpowiedni komfort pracy przy optymalnym zużyciu energii.

Czy będzie więcej tzw. zielonych rozwiązań?
Elewacja będzie trójszybowa, mieszcząca w środku żaluzje, by móc zarządzać optymalnie energią. Na skośnym dachu niższej części budynku, w tzw. strefie światła (Light Zone), zamontujemy panele fotowoltaiczne do wytwarzania prądu. Będą także pompy ciepła, które pozwolą na zmniejszenie zużycia energii o około 25 proc., innowacyjna instalacja przeciwpożarowa o mniejszym zapotrzebowaniu na wodę niż standardowa, odpowiednia armatura minimalizująca zużycie wody itp. Ponadto nasze podejście w tym zakresie realizowane było już na etapie rozbiórek hotelu Mercure, np. materiały z rozbiórki zostały wykorzystane przy realizacji innych naszych obiektów. Przygotowujemy się do tego, aby Q22 zdobył certyfikat BREEAM z oceną Excellent.

Czego jeszcze oczekują najemcy od nowoczesnego biurowca w Warszawie?
Oprócz oczywistych parametrów technicznych, które powinien spełnić budynek, są to tzw. miękkie oczekiwania. Wsłuchujemy się w głosy najemców, którzy wyrażają swoje potrzeby. A oni mówią, że chcą mieć miejsce, gdzie mogą zjeść lunch w miłej, kameralnej atmosferze, ale także w nieskrępowany sposób porozmawiać na tematy biznesowe w miejscu publicznym. Chodzi więc o wydzielenie specjalnych stref na najwyższych kondygnacjach we wspomnianej części budynku ze skośnym przeszklonym dachem. Rozważamy także stworzenie sali cardio. Może to być także miejsce na art bistro - miejsce wystaw prac młodych artystów. Zresztą ta powierzchnia jest tak zaprojektowana, by dało się tam zaaranżować wiele różnych funkcji, np. sale konferencyjne z dużym audytorium, w których będzie można wyświetlać filmy. Ponadto zaproponujemy najemcom hol w minimalistycznym stylu. Tam także znajdą się elementy związane ze sztuką. Światowe trendy podpowiadają, że zniknąć może lista najemców - i tu z pomocą przyjdzie technologia, bo wystarczą odpowiednie panele dotykowe z informacjami. Będzie oczywiście nowoczesny system kontroli dostępu dostosowany do rozwiązań generacji mobilnych 5G. Myślimy o wprowadzeniu usługi concierge.

Kiedy wbijecie symboliczną pierwszą łopatę na budowie?
Działkę przejęliśmy od sprzedającego w styczniu 2012 roku, wiosną rozpoczęła się rozbiórka hotelu, która zakończyła się pod koniec minionego roku. Obecnie zabezpieczamy wykop, demontujemy parking podziemny i przygotowujemy platformę roboczą do dalszych robót. To faza realizacji, po której można od razu wykonać ściany szczelinowe. Ten etap zakończy się pod koniec sierpnia. Trwa wybór wykonawcy, od września zaczynają się prace właściwe, czyli budowa parkingu podziemnego. Potrwa to około 12 miesięcy. Zakończenie wszystkich prac zaplanowane zostało na pierwszy kwartał 2016 roku. Patrząc na najbliższe otoczenie i wstępne harmonogramy innych deweloperów oceniamy, że nie mamy tak dużej konkurencji: w bezpośrednim sąsiedztwie jest Atrium One realizowane przez Skanską, prawdopodobnie firma ta niebawem sfinalizuje kolejną dużą umowę najmu, więc budynek będzie już w znacznym stopniu wynajęty.

Która zatem inwestycja jest konkurencją dla Q22?
Konkurencją - choć nie bezpośrednią - jest również Warsaw Spire. Jeśli jakaś firma szuka biur również poza CBD, to rzeczywiście obok naszego projektu pojawi się właśnie budynek Ghelamco czy Golub GetHouse. W grę wchodzą, w pewnym sensie, także powierzchnie w przebudowanej Twarda Tower oraz w innych jakościowych projektach już istniejących. Naszą ofertę kierujemy do wielu najemców z różnych branż, o różnych potrzebach, dlatego oferowane powierzchnie są także różnorodne, w zakresie wielkości typowej kondygnacji biurowej, położenia w budynku i stawek czynszu. Powierzchnie na niższych piętrach będą wynosić blisko 2 tys. mkw. i umożliwią np. osiągnięcie większych współczynników zagęszczenia stanowisk pracy. Piętra na wyższych kondygnacjach będą miały wielkość około 950 mkw.

Wspomniał Pan Twardą Tower, a czy inne istniejące budynki, np. Rondo 1, są konkurencją?
Poziom wakatów w budynkach istniejących w CBD to około 8-9 proc. Ale w niewielu budynkach, ze względu na strukturę, dostępne są powierzchnie w przedziale 2500-5000 mkw. Najwięcej wolnych modułów ma około 500 mkw. powierzchni. Myślę, że trudno bezpośrednio porównywać te budynki, gdyż Q22 to produkt z innej półki, ze względu na możliwości, które dzisiaj dają nowoczesne technologie, czy niski współczynnik powierzchni wspólnych, poniżej 3 procent.

A czy architektura ma znaczenie dla najemców?
Myślę, że gdy chodzi o taki produkt, ma bardzo duże znaczenie. Mogę podać nawet jeden przykład, kiedy najemca wybrał konkretny biurowiec właśnie ze względu na architekturę. W przypadku tego projektu wszystko ma znaczenie, gdyż on jako całość musi być kompletny.

Czy stanie się on symbolem Echa?
Z pewnością będzie to najwyższy i największy projekt biurowy w dotychczasowym portfelu Echa i jestem przekonany, że nie będzie to ostatni wysokościowy budynek biurowy Echo Investment. Dotychczas dostarczyliśmy na rynek ponad 200 tys. mkw. powierzchni biurowej w różnych miastach Polski. Nowe inwestycje w pięcioletnim horyzoncie czasowym to ponad 480 tys. mkw., w tym projekt w Kijowie. Jeśli wyłączymy Ukrainę to nadal zostaje blisko 380 tys. mkw. Ten projekt to duże wyzwanie - myślę, że Echo jest dobrze przygotowane, aby zrealizować projekt biurowy w segmencie premium. W pewnym sensie Q22 będzie symbolem Echa. Pokaże, że Echo - jako jeden z największych deweloperów w Polsce i licząca się firma w regionie Europy Środkowo-Wschodniej - realizuje także tego typu przedsięwzięcia. Ale nie chodzi tu o pomnik dla Echa. To ma być wysokiej jakości produkt wybudowany dla naszych najemców.

Czy Echo pozostawi swoją wizytówkę w portfelu czy trafi ona w inne ręce?
Przez lata naszej pracy (ja sam pracuję w Echu już 13 lat) budowaliśmy ze świadomością, że najważniejszy jest najemca, który zasiedla budynek. Naszym celem jest, by został on w budynku jak najdłużej. Na końcu całego procesu jest fundusz inwestycyjny, który kupuje nieruchomość. Docelowo zapewne ten obiekt też znajdzie nabywcę, ale wtedy, gdy będzie on gotowym produktem inwestycyjnym wypełnionym najemcami.

A kiedy będzie wypełniony najemcami?
Proces komercjalizacji w przypadku tego budynku będzie wyglądał inaczej niż zazwyczaj, kiedy to jeszcze przed ukończeniem budowy przekraczał on poziom 90 proc., choć oczywiście bierzemy pod uwagę i taki scenariusz. Oceniam, że po zakończeniu budowy będziemy potrzebować jeszcze około 10-12 miesięcy, by ten budynek osiągnął taki poziom. To racjonalny cel.

Jeśli powstaną wszystkie zapowiedziane warszawskie projekty biurowe, to sytuacja na rynku najmu nie będzie najweselsza.
Naszym zdaniem, aby poważnie zainteresować najemców, deweloper powinien zacząć budować spekulacyjnie. Jesteśmy na to przygotowani. To prawda, że w planach jest sporo inwestycji, ale część deweloperów jeszcze się zastanawia, kiedy warto budować, inni analizują, jeszcze inni tworzą relacje z podmiotami finansującymi budowę. My mamy tę przewagę, że już to wszystko osiągnęliśmy. Rozpoczynamy budowę, by móc podpisać pierwszą umowę z najemcą. Liczymy, że nastąpi to jeszcze w tym roku.

Wspomniał Pan, że pracuje w Echu już 13 lat. Jakie najważniejsze zmiany na rynku zaszły w tym czasie?
Zmieniło się Echo, zmienił się rynek. Dostosowaliśmy się do rynku. Budynki są inne - dziś dużą wagę przykłada się do tego, jaka jest wielkość piętra i jaka jest wydajność tej powierzchni, jak wygląda dostęp światła naturalnego, jakie zastosowano technologie. Trzeba mieć świadomość, że najemcy są bogatsi o doświadczenia z kilku przeprowadzek. Mają dobre doradztwo zapewnione przez agencje. Zmienił się także rynek biur w miastach regionalnych.

Jednak dziś inwestycje biurowe Echa to przede wszystkim stolica...
Na Warszawę przypada połowa naszej zaplanowanej działalności. Mamy działki przy alei Witosa i ulicach Beethovena, Taśmowej i Konstruktorskiej. Ponadto pozyskujemy nowe tereny. Chcemy kreować nowe miejsca pod biura, tak, by najemcy dostali ciekawe propozycje.

Wracając do sytuacji na rynku. Jak - Pana zdaniem - będą kształtowały się stawki czynszów?
Obecnie trzeba bardzo ostrożnie opracowywać założenia czynszowe. Myślę, że czynsze w latach 2015-2016 będą stabilne, z presją ze strony najemcy, aby było jednak trochę taniej. Trudno powiedzieć, jaka sytuacja będzie w centrum miasta, gdyż tutaj przez ostatnie lata obserwowaliśmy dużą rozpiętość stawek: od 30 euro do nawet 19 euro za mkw.

Q22

Historia wieżowca Q22 sięga grudnia 2011 roku, kiedy to kielecki deweloper kupił za 31 mln euro warszawski hotel Mercure usytuowany przy alei Jana Pawła II 22 (przy skrzyżowaniu z ulicą Grzybowską). Rok 2012 przeznaczono na prace koncepcyjne oraz wyburzenie hotelu. Nowa wieża o nazwie Q22 sięgnie 155 metrów (194 metrów razem z iglicą). Na najemców czekać będzie 52 tys. mkw. powierzchni najmu. Zmotoryzowani użytkownicy oraz goście będą mogli skorzystać z 347 miejsc parkingowych w pięciokondygnacyjnym garażu podziemnym oraz kilkunastu naziemnych. Natomiast dla miłośników rowerów zaprojektowano 110 miejsc oraz pełną infrastrukturę, od szatni, przez prysznice, po suszarnię. Projekt architektoniczny przygotowała pracownia APA Kuryłowicz & Associates. Wartość inwestycji to prawie 500 mln zł.

13 lat doświadczenia

Rafał Mazurczak, dyrektor Działu Biur i Hoteli. Do zespołu Echo Investment dołączył w 2000 roku. Przez 5 lat pracował jako specjalista ds. wynajmu projektów biurowych i był odpowiedzialny za komercjalizację Babka Tower, Athina Park i Centrum Biznesu Łódź. W latach 2005-2006 był kierownikiem sekcji wynajmu projektów biurowych. Od 2007 roku pełnił funkcję dyrektora zespołu komercjalizacji w Dziale Biur i Hoteli. Jest absolwentem Akademii Ekonomicznej w Krakowie na kierunku Finanse i Bankowość. Ukończył studia podyplomowe na kierunku Zarządzanie Nieruchomościami w Szkole Głównej Handlowej.