Okiełznać żywioł

Kolejny rok i kolejne poważne powodzie zalały tereny Europy Środkowej. Klęska żywiołowa, która dotknęła region (a szczególnie Polskę) w 1997 roku była określana w tamtym czasie mianem "powodzi tysiąclecia". Z kolei ta, która zdewastowała Pragę oraz inne miasta Czech, Niemiec i Austrii w 2002 roku, została nazwana ?powodzią pięćsetlecia". Trzeba zmierzyć się z faktem, że takie zjawiska nie są już odosobnionymi przypadkami. Po ostatnim potopie niektórzy zaczęli się nawet zastanawiać, czy nie powinniśmy całkowicie przesunąć zabudowań z dala od terenów zalewowych. Pytanie, jakie powinni sobie zadać deweloperzy i ich potencjalni najemcy, brzmi: czy nadal opłaca się inwestować w tereny przeznaczone do zabudowy komercyjnej w miastach zagrożonych powodziami?
Jednym z takich miejsc jest Karlin w Pradze - postindustrialna część miasta, którą zaczęto intensywnie zmieniać w nowoczesną dzielnicę komercyjno-mieszkaniową. W 2002 roku znalazła się ona trzy metry pod wodą. Kiedy zakończono prace porządkowe, ponownie rozpoczęto budowy - inwestorzy wrócili tam z projektami biurowymi. Wśród nich znaleźli się kluczowi gracze tacy, jak: HB Reavis, Skanska oraz Immorent. W 2008 roku firma Sekyra (stanowiąca obecnie część spółki Hamilton & Co.) wygrała przetarg dotyczący kupna Rohanský Ostrov - terenu szczególnie narażonego na powodzie (położonego tuż nad rzeką) - oferując kwotę ok. 1,69 mld koron czeskich, co stanowiło jedną z najdroższych transakcji kupna gruntu w historii regionu. Gdyby Karlin został ponownie zdewastowany przez wodę w tym roku - co na szczęście nie miało miejsca, ponieważ miasto wzmocniło zabezpieczenia przeciwpowodziowe - mógłby on zostać kompletnie skasowany przez inwestorów zajmujących się nieruchomościami.

Może innym razem...
- Ostatnio inwestorzy, martwiąc się o dużą liczbę inwestycji w dzielnicy, zaczęli śledzić bieg wydarzeń w Karlinie. Przyglądają się z dystansu i starają się ocenić ryzyko nadpodaży - mówi James Chapman, partner w czeskim oddziale firmy Cushman & Wakefield oraz szef rynków kapitałowych. - Kolejne zalanie dzielnicy dałoby im jeszcze jeden powód, by tam nie inwestować. Jednak ostatnia powódź pokazała, że system zabezpieczeń przeciwpowodziowych nie jest tylko hipotetyczny, ale faktycznie działa. Inwestorzy przyjęli to z zadowoleniem, więc czerwcowa powódź może okazać się, paradoksalnie, bodźcem, który poprawi wizerunek Karlina - sugeruje James Chapman.
Odpowiedzialność za środki zaradcze związane z powodziami spadała dotychczas na lokalne władze oraz rząd. Jednak w odpowiedzi na wyższe ryzyko powodzi do gry wkroczyła Unia Europejska. Wprowadza ona obecnie politykę powodziową obejmującą swoim zasięgiem całą Europę. W październiku 2007 roku Parlament i Rada Europejska uchwaliły Dyrektywę Powodziową: obliguje ona kraje członkowskie do przeprowadzenia szczegółowej oceny ryzyka powodziowego na swoich terytoriach oraz sporządzenia do końca 2015 roku planów zarządzania ryzykiem, które będą następnie aktualizowane co sześć lat. Najbardziej zagrożone powodzią tereny powinniśmy poznać pod koniec bieżącego roku, ponieważ dyrektywa zobowiązała krajowe organy gospodarki wodnej do przygotowania w tym właśnie terminie map przedstawiających obszary zalewowe. W Polsce wstępna selekcja terenów, które mają znaleźć się na takiej mapie, została przeprowadzona w 2011 roku. W Warszawie na przykład obszar zalewowy stanowi około jednej trzeciej miasta i obejmuje takie dzielnice, jak: Praga Południe, Praga Północ, Dolny Mokotów i Wilanów. Obecnie mają zostać opracowane modele matematyczne mające za zadanie określić poziom ryzyka na tych obszarach i dokładnie wskazać te, które kwalifikują się do kategorii tzw. ryzyka wysokiego. Wyniki zostaną uwzględnione podczas przygotowywania planów zagospodarowania dla całego kraju oraz dla poszczególnych województw, jak również lokalnych planów zagospodarowania i indywidualnych decyzji dotyczących lokalizacji projektów deweloperskich. - Z tych map będzie mógł skorzystać każdy, będą one ogólnodostępne. Inwestor rozważający kupno gruntu otrzyma możliwość sprawdzenia poziomu ryzyka powodziowego, aby móc świadomie podjąć decyzję - tłumaczy Michał Milewski, rzecznik polskiego Ministerstwa Środowiska. Plany te powinny być gotowe do końca 2015 roku.

Ryzyka realne i nierealne
Czy wszystkie te pomiary i mapy wystarczą, by zmniejszyć obawy sektora nieruchomości? Ekspert agencji Cushman & Wakefield jest przekonany, że już teraz mają one pozytywny wpływ na poziom zaufania. - Myślę, że obecna unijna dyrektywa dotycząca powodzi jasno pokazuje, że trzeba coś zrobić ze zwiększającym się ryzykiem powodziowym, co jest samo w sobie pozytywnym przekazem. Już teraz przygotowywane są plany uwzględniające potrzebę ochrony przed żywiołem - twierdzi James Chapman. Zaufanie to jest tym większe, że podejmowanym środkom zaradczym towarzyszy sukces zabezpieczeń powodziowych, które sprawdziły się w czerwcu. - Dla ubezpieczycieli, z punktu widzenia ryzyka, zapobiegnięcie potencjalnej powodzi oraz fakt, że tak ekstremalne wydarzenia nie pozostawiły po sobie większych zniszczeń, udowodniły, że ryzyko nie jest tylko hipotetyczne, że można je oszacować - uważa James Chapman.
Jednak fakt, że zamiast oddalać projekty deweloperskie od rzek, pokładamy nasze nadzieje w barierach przeciwpowodziowych, wiąże się z szerszą kwestią moralną. Tego typu zabezpieczenia przesuwają problem dalej, w dół rzeki, do mniej strategicznych miast i wiosek, które nie mają takich zabezpieczeń. Według Jamesa Chapmana, wydaje się to większym problemem dla budownictwa mieszkaniowego, jednak nie budzi takiego niepokoju jak w przypadku głównych centrów biznesowych z zabudową komercyjną.

Zabierz mnie nad rzekę
- Uważam, że człowiek ma wewnętrzną potrzebę przebywania nad wodą, co znajduje odzwierciedlenie w tym, że wszystkie nasze główne miasta znajdują się nad rzekami. Nie wierzę, że trzeba przenosić się gdzieś z dala od nich lub na wyżej położone tereny - mówi James Chapman. - Rzeki od zawsze są elementem naszego życia: umożliwiają zachowanie higieny, rozwój handlu, stanowią źródło energii i nie wiem, jak moglibyśmy się od tego oddalić. Mam nadzieję, że dowody dostarczone w tym roku zapewnią inwestorom duże poczucie komfortu; szczególnie teraz, gdy dysponujemy konkretami. Weźmy pod uwagę Tokio, Meksyk czy Los Angeles - są to miasta, gdzie trzęsienia ziemi mają miejsce regularnie, być może częściej niż powodzie w naszym regionie. Czy zaprzestano w związku z tym inwestować w ich rozwój? Nie. Znaleziono sposoby na przystosowanie się. Europa dostała w ostatnim czasie poważny sygnał ostrzegawczy i w tej chwili podejmuje działania adaptacyjne. Ludzie akceptują to, że istnieje ryzyko dużych powodzi i starają się je zminimalizować - podsumowuje James Chapman.

Współpraca Rafał Ostrowski