Ruszamy do ataku

Radosław T. Krochta, wiceprezes zarządu MLP Group: Nie, ponieważ planowana oferta będzie składać się w większości z emisji nowych akcji oraz w niewielkiej części ze sprzedaży akcji przez dotychczasowych akcjonariuszy. Dodatkowym elementem oferty jest też umowa lock-up, zakładająca ograniczenie sprzedaży akcji przez aktualnych akcjonariuszy przez rok.

Nie jest to Państwa pierwsze podejście do debiutu. Prospekt składaliście już w 2010 roku, do emisji jednak nie doszło. Planowaliście wówczas uzyskać 100 mln zł. Czy myśli Pan, że taka kwota jest realna w tym roku?
Nie chcemy na razie zdradzać naszych oczekiwań. Wówczas wyceny nie były sprzyjające i dlatego nie weszliśmy na giełdę. Dziś spółki porównywalne z sektora nieruchomości mają bardziej atrakcyjne wyceny. To pozwala mieć nadzieję, że tym razem będzie inaczej. Trzeba jednak zwrócić uwagę, że – mimo iż nie weszliśmy na GPW – zrealizowaliśmy z nawiązką wyznaczone sobie cele. Udowodniliśmy, że jesteśmy w stanie budować dużo i osiągać wzrost wartości aktywów netto. Ten rozwój jest ciągły i pierwsze półrocze 2013 roku jest tego najlepszym przykładem. Było dla nas rekordowe, bo podpisaliśmy umowy na prawie 50 tys. nowej powierzchni magazynowej.

Po co zatem wchodzić na giełdę?
Chcemy rozwijać się jeszcze szybciej. Planujemy podwoić wolumen powierzchni w naszym portfelu, z obecnych blisko 350 tys. mkw. do ponad 700 tys. mkw., w ciągu czterech lat. Coraz wyraźniejszy jest wzrost zainteresowania najemców. W zeszłym roku dokupiliśmy teren pod projekt w Bieruniu, a Śląsk to dziś bez wątpienia jedna z kluczowych lokalizacji. Park, zlokalizowany na terenie 11,9 ha, obejmować będzie 55 tys. mkw. powierzchni magazynowo-produkcyjnych. Teraz już prawie 25 tys. mkw., czyli niemal połowa, jest praktycznie wynajęte i rozpoczęto prace budowlane.

A gdzie zamierzacie Państwo budować kolejne projekty?
Tam, gdzie już jesteśmy: w Warszawie, na Śląsku (w Tychach i Bieruniu), w Poznaniu. Do tego może dojść np. Wrocław. Inne regiony mniej nas interesują, np. w Łodzi jest bardzo duża konkurencja, są tam głównie klienci logistyczni i nie wierzymy w możliwość uzyskania odpowiedniej marży, a północ Polski jest mało atrakcyjna. Obecnie możemy rozbudować nasze magazyny do 720 tys. mkw. dzięki potencjałowi ziemi, którą już zgromadziliśmy. Do tego będziemy uzupełniać bank nowymi zakupami w miarę zapełniania się parków i ich ewentualnej sprzedaży.

A czy wyjście poza Polskę jest brane pod uwagę?
Przyglądamy się innym rynkom. Widzimy spory potencjał na wschodzie, gdzie nie ma dużych graczy i rynek jest mocno rozdrobniony. Niewykluczone, że kupimy rozpoczęty projekt, który wymaga dofinansowania i który będzie można rozbudować. Jednak 90 proc. naszej uwagi koncentruje się na Polsce – to obiecujący rynek, który dobrze znamy.

Czy MLP buduje powierzchnie spekulacyjnie?
Od początku budowaliśmy tylko w formule BTS. Owszem, jeśli park miał 30 tys. mkw., to dwa, trzy czy pięć tysięcy mogło być zrealizowane spekulacyjnie, ale nigdy nie budowaliśmy stricte spekulacyjnie i nie zamierzamy tego robić. Przez lata prowadziliśmy też bardzo konserwatywną politykę, jeśli chodzi o ceny najmu – nie byliśmy tani. Pozostawaliśmy przez to trochę z tyłu za konkurencją pod względem zgromadzonej powierzchni. Jednak dzięki tej właśnie polityce, która była źródłem odpowiednio dużych przychodów, przeszliśmy przez kryzys suchą stopą. Obecnie nasza spółka jest prawdopodobnie jedną z najbardziej płynnych i zasobnych spośród deweloperów powierzchni magazynowych w Polsce. Gdy na rynku widać symptomy ożywienia, jesteśmy w stanie zrealizować praktycznie każdą inwestycję. Jeśli chodzi o BTS, to ciekawą, nową formułą jest budowanie magazynów poza parkami. Na razie można by te projekty wyliczyć na palcach dwóch rąk. Myślę, że stanowić one będą łakomy kąsek dla funduszy inwestycyjnych ze względu na wieloletni cash-flow. W tej formule okresy najmu wynoszą 10, 15 czy 20 lat, podczas gdy zazwyczaj w logistyce są one dużo niższe – 3 lata i 5-10 lat, jeśli chodzi o powierzchnie produkcyjne. Poza tym cały sektor magazynowy jest atrakcyjny ze względu na wysoką stopę zwrotu. To dużo więcej niż w przypadku biur czy centrów handlowych, gdzie te stopy są niższe.

Czy MLP zamierza pozyskiwać partnerów finansowych?
Nie wykluczamy żadnej opcji, ale w tej chwili nie mamy tego w planie. Planujemy sfinansować inwestycje kapitałem własnym oraz kredytem.