Jak zielony jesteś?

Entuzjazmu dla zielonych projektów nie brakuje wśród deweloperów. – Koncepcja budownictwa ekologicznego odzwierciedla filozofię naszej firmy. Jest motywem przewodnim myślenia korporacyjnego od etapu planowania, tak by rozwiązania przyjazne środowisku mogły być wdrażane przez cały czas realizacji projektu oraz później, na etapie zarządzania nim – mówi Dániel Pazsitzky, menedżer ds. komunikacji w TriGranit Management Corporation. Wtórują mu inni deweloperzy. – Dla Echo Investment polityka budownictwa zrównoważonego to proces rozpoczynający się na etapie projektowania danego obiektu. Jest ona powiązana z wysokim standardem i jakością stosowanych rozwiązań. Projektując budynek, troszczymy się nie tylko o ekologię, ale także o komfort jego przyszłych użytkowników. Patrzymy na cały proces długoterminowo, aby budynek mógł służyć użytkownikom przez wiele lat w doskonałym stanie – podkreśla Igor Grabiwoda, dyrektor zespołu architektów w dziale biurowo-hotelowym spółki Echo Investment.

Obowiązek kontra dobre chęci
Wydaje się, że certyfikacja ekologiczna stała się de facto wymogiem związanym z komercjalizacją nowego obiektu. – Wszystkie nowe obiekty biurowe występują dziś o certyfikację ze względów praktycznych. Tendencja ta pojawiła się już także poza regionem, choć na razie dość powoli rozprzestrzenia się na mniejszych rynkach takich, jak Bratysława, Zagrzeb czy Belgrad – wyjaśnia Michael Smithing, dyrektor ds. certyfikacji ekologicznej budynków na region Europy Środkowo-Wschodniej w Colliers International. Tymczasem same instytucje certyfikujące podkreślają, że wystąpienie o certyfikat ekologiczny nie jest przymusem. – LEED to system dobrowolny, deweloperzy nie mają obowiązku ubiegać się o certyfikat. Jednak korzyści dla tych, którzy się na to zdecydują, są oczywiste. Na przykład długoterminowe oszczędności w zakresie kosztów operacyjnych, a także przewaga konkurencyjna na rynku, ponieważ coraz więcej najemców dokonuje świadomego wyboru tych organizacji, które udowodniły zaangażowanie w kwestie zrównoważonego rozwoju, uzyskując dla swoich obiektów certyfikację LEED – twierdzi Jacob Kriss odpowiedzialny za kontakty z mediami w U.S. Green Building Council. – Obserwujemy zdecydowany wzrost zainteresowania ze strony deweloperów, związany z dążeniem do zróżnicowania oferty i przyciągnięcia najemców. Widzimy także rosnące zainteresowanie klientów i najemców, którzy w strategii korporacyjnej umieszczają wymóg posiadania certyfikatu BREEAM. Część deweloperów decyduje się na BREEAM dla całości portfela obiektów europejskich – mówi Simon Guy, szef działu marketingu zrównoważonego budownictwa w Building Research Establishment (BRE) – organizacji stojącej za programem certyfikacji BREEAM. Mieczysław Godzisz, dyrektor zarządzający spółki Hines Polska, uważa, że tego rodzaju certyfikacja w praktyce staje się w coraz mniejszym stopniu opcjonalna, a coraz bardziej konieczna dla nowych budynków. – W przyszłości najważniejsi inwestorzy będą „karać” sprzedawcę, płacąc za obiekt niższą cenę – mówi, mając na myśli nieposiadające certyfikatu budynki w segmencie biur klasy A. Uważa on, że wspomniany proces już się rozpoczął (choć nie w sposób świadomy), ponieważ inwestorzy „obcinają” wycenę budynków „nie-zielonych” lub nieposiadających certyfikacji. Jednak dla jego firmy certyfikacja to dopiero pierwszy krok. Dla zachowania ekologicznego charakteru budynku ważniejsze staje się – wraz z upływem czasu – właściwe zarządzanie obiektem i nieruchomością. Dyrektor zarządzający spółki Hines Polska podaje przykład trzech pań sprzątających pracujących w nocy w budynku wielokondygnacyjnym. Jedna z nich może odkurzać podłogi, druga wynosić śmieci, a trzecia sprzątać toalety, jeżeli jednak każda z nich będzie pracowała na innej kondygnacji i w innym czasie, oświetlenie w budynku będzie niepotrzebnie włączone przez całą noc. Zmiana zachowań jest równie istotna dla zmniejszenia śladu węglowego budynku, jak jego certyfikacja na etapie początkowym. Z tego powodu certyfikaty BREEAM In-Use lub LEED dla istniejących budynków mogą okazać się jeszcze trudniejsze do osiągnięcia, szczególnie w Polsce. Duża część możliwych do zdobycia punktów wiąże się z właściwym zarządzaniem budynkiem, obejmującym także zachowania najemców. Deweloperzy i właściciele obiektów będą musieli edukować najemców odnośnie znaczenia i korzyści zachowań zgodnych z zasadami ekologii.

Chodzi tylko o wartość?
Pojawia się pytanie, czy deweloperzy aktywnie dążą do osiągnięcia zrównoważonego rozwoju jako celu biznesowego, czy tylko reagują na wymagania rynku. – Deweloperzy dostrzegają konieczność realizacji ekologicznych budynków, jednak wyłącznie dlatego, że certyfikacja ma pozytywny wpływ na wartość budynku. Takie budynki można szybciej wynająć, mają niższy odsetek pustostanów i łatwiej je sprzedać – to rodzaj motywacji finansowej, która jest tak bliska deweloperom – twierdzi Michael Smithing. Istotnie, wielu deweloperów podkreśla znaczenie bodźców ekonomicznych. – Zrównoważone budownictwo rozpoczyna się dla nas od opracowania koncepcji dostosowanej do danego obiektu oraz najbardziej sensownej z ekologicznego i ekonomicznego punktu widzenia – wyjaśnia Robert Bambach, dyrektor operacyjny spółki Hochtief Projektentwicklung. Odpowiedź na pytanie, czy wysoki wynik certyfikacji jest wystarczający, by wyróżnić budynki biurowe na rynku, nie wydaje się oczywista. – W przypadku budynku biurowego z ponad 20 tys. mkw. powierzchni najmu certyfikat LEED Platinum skutkowałby zwiększeniem jego wartości o kilka milionów euro – twierdzi Nicklas Lindberg, prezes spółki Skanska Commercial Development Europe, natomiast Michael Smithing z Colliers International postrzega sytuację nieco inaczej. – Ponieważ bezwzględna liczba certyfikowanych budynków na rynku jest tak niska, to możliwości różnicowania na podstawie wyniku certyfikacji są niewielkie – mówi ekspert Colliers International. Przyznaje on także, że większość agentów z sektora biurowego zdaje sobie sprawę z faktu, że certyfikat BREEAM Pass nie jest gwarancją wysokiej jakości ani ekologii.

Obfitość certyfikatów
Podczas opracowania rankingu pojawiło się szereg pytań. Na przykład: które certyfikaty powinny się w nim znaleźć? Większość z wydanych w regionie zielonych certyfikatów to LEED lub BREEAM, zatem z pewnością należy uwzględnić te dwa systemy certyfikacji. A co zrobić z niemieckim certyfikatem DGNB i francuskim HQE? A z nagrodami ekologicznymi Unii Europejskiej w formie certyfikatu GreenBuilding? Najłatwiej odrzucić francuski system, ponieważ jest najmłodszy – dopiero debiutuje na scenie międzynarodowej, a większość budynków zarejestrowanych w tym systemie znajduje się w krajach francuskojęzycznych (na przykład The Square w Luksemburgu, zrealizowany przez IVG). W zestawieniu uwzględniliśmy certyfikat DGNB, choć tylko jeden deweloper poinformował nas o jego posiadaniu (praski budynek Amazon Court firmy CA Immo). System ten nie jest oczywiście tak popularny jak BREEAM czy LEED, ale niewielka liczba budynków zarejestrowanych w tym programie wynika raczej z jego stosunkowej nowości – DGNB wprowadzono dopiero w 2008 roku. Decyzja o pominięciu przyznawanego przez UE certyfikatu może wydawać się kontrowersyjna, są bowiem firmy, które zdecydowały się na to właśnie rozwiązanie, m.in. Globe Trade Centre dla Centrum Biurowego Francuska w Katowicach oraz University Business Park w Łodzi. Jednak zakres certyfikatu GreenBuilding jest zbyt wąski. Według Paolo Bertoldiego, specjalisty ds. energooszczędności w Komisji Europejskiej, w grę wchodzi rejestr budynków charakteryzujących się zużyciem energii o przynajmniej 25 proc. niższym niż przewidują to normy prawne mające zastosowanie w danym kraju. Jest także certyfikat GreenBuilding dla istniejących budynków, przyznawany, gdy zużycie energii spadnie po remoncie o 25 proc. Certyfikat ten nie ma stopni oraz nie uwzględnia innych kryteriów niż zużycie energii.

Platynowy versus Wybitny
Kolejny problem wiąże się z porównaniem standardów. W naszej ankiecie pojawiło się szereg certyfikatów LEED z najwyższą oceną Platinum (choć była to ocena za stan surowy, Core & Shell), podczas gdy tylko jeden analizowany budynek osiągnął najwyższą ocenę Outstanding wg BREEAM. Spielberk Tower w brneńskim Spielberk Office Centre został zrealizowany przez CTP Invest i jest pierwszym budynkiem poza terytorium Wielkiej Brytanii, który uzyskał taką ocenę. Dlaczego deweloper postawił sobie za cel uzyskanie takiej oceny? – CTP szczyci się realizacją najlepszych obiektów, zgodnych z najbardziej wymagającymi specyfikacjami, a kultura firmy ustala wysokie standardy. Jeżeli chodzi o Tower w kompleksie Spielberk, próba uzyskania najwyższego dostępnego poziomu certyfikacji była dla nas czymś naturalnym – wyjaśnia Thomas A. Kostelac, dyrektor ds. marketingu w spółce CTP. Czy taka ocena istotnie wpływa na koszty realizacji projektu? – I tak, i nie. Początkowo – tak, jest drożej; jednak w dłuższej perspektywie inwestycja w budynek wyższej jakości daje niższe koszty na etapie eksploatacji obiektu. Energooszczędne budynki stały się dla naszych klientów priorytetem, a niektórzy najemcy są zobowiązani – w związku z działaniami wynikającymi z odpowiedzialności korporacyjnej – zajmować powierzchnię tylko w budynkach posiadających wysoki poziom certyfikacji – tłumaczy Thomas A. Kostelac. Jest jeszcze jedna trudność związana z porównaniem standardów. Istnieje szereg certyfikatów BREEAM i LEED dotyczących różnych etapów procesu realizacji. Czy należy brać pod uwagę wszystkie takie certyfikaty? Wnętrze biura Skanskiej w Warszawie ma certyfikat LEED na poziomie Silver, lecz nie wzięliśmy go pod uwagę w naszej analizie. Uwzględniliśmy natomiast certyfikat LEED Core & Shell, przyznawany na etapie wcześniejszym niż możliwość uzyskania przez budynek certyfikacji wstępnej. Sama certyfikacja wstępna – jak zauważa David Pettersson, dyrektor ds. realizacji obiektów w SwedeCentre – jest wykorzystywana głównie w celach marketingowych, aby pokazać ewentualnym najemcom, że budynek stara się o zakładany poziom certyfikacji LEED. Ale certyfikacja wstępna nie oznacza, że budynek uzyska certyfikację końcową.
Pojawiają się także pytania, czy liczba certyfikatów jest miarodajnym wskaźnikiem zaangażowania firmy w kwestie zrównoważonego rozwoju. SwedeCenter ma jeden budynek, który uzyskał wstępną certyfikację LEED Gold. Nie mówi to jednak nic o pozostałych projektach spółki takich, jak Business Garden Warsaw i Business Garden Wrocław, które obecnie są na etapie certyfikacji. Hines nie skorzystał z naszego zaproszenia do wzięcia udziału w rankingu, wyjaśniając, że firma jest na etapie zbierania dokumentacji koniecznej do uzyskania certyfikacji BREEAM dla szeregu projektów. Deweloper początkowo ostrożnie podchodził do kwestii współpracy przy opracowaniu artykułu, ponieważ – jak wyjaśniła nam Magdalena Michalak, menedżer ds. marketingu – liczba certyfikatów przyznanych firmie Hines nie odzwierciedla rzeczywistego podejścia do kwestii zrównoważonego rozwoju. Co więcej, ranking nie uwzględnia całkowitej liczby budynków w portfelu każdej z firm.

A zwycięzcami są...
Do rankingu należy podchodzić z rezerwą. Co naprawdę nam mówi? Wszystko wskazuje na to, że ekologiczna reputacja firmy Skanska to coś więcej niż tylko marketing. Firma rzeczywiście posiada liczne certyfikaty LEED Platinum, potwierdzające opinię o jej zaangażowaniu w kwestie zrównoważonego rozwoju. – Zrównoważony rozwój oznacza dla nas po prostu prowadzenie działalności w sposób inteligentny. W firmie Skanska mamy świadomość, że musimy pozostawić naszą planetę w jak najlepszym stanie dla przyszłych pokoleń. Jest to główny motyw wszystkich naszych działań – mówi Nicklas Lindberg z firmy Skanska. Na wysokiej pozycji w rankingu znalazło się również Ghelamco. Niedawno poinformowało ono o certyfikacji BREEAM uzyskanej dla T-Mobile Office Park na poziomie Excellent. Ten projekt jest pierwszym biurowcem w Polsce, który uzyskał taką ocenę. – Zrównoważony rozwój od długiego czasu jest jednym z kluczowych elementów strategii firmy. Przywiązujemy ogromną wagę do jakości, standardów technicznych i środowiskowych naszych budynków oraz wykorzystujemy najnowsze osiągnięcia na tym polu, aby tworzyć jak najprzyjemniejsze środowisko pracy oraz zapewniać równowagę między pracą a życiem. Projektując nowy budynek, zawsze patrzymy na niego oczami użytkowników końcowych – naszych najemców, starając się dostosować projekt do ich potrzeb – wyjaśnia Jeroen van der Toolen, dyrektor zarządzający na region Europy Środkowo-Wschodniej w Ghelamco. Przy uwzględnieniu wszystkich aspektów rankingu, obie wspomniane firmy okazują się prawdopodobnie najbardziej zielonymi spółkami sektora nieruchomości w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.