Nadchodzą ze Wschodu?

Jedynym biurowcem oddanym do użytku w Pradze w drugim kwartale roku był Tetris, zrealizowany przez anonimowego rosyjskiego inwestora – poinformowało Prague Research Forum. Anonimowy to określenie, które często towarzyszy wyrażeniu: rosyjski inwestor. Może to tłumaczyć ostrożne podejście firm i instytucji z regionu Europy Środkowej do współpracy z tamtejszymi inwestorami. Kim są? Skąd pochodzą ich pieniądze? To pytania, które stały się jeszcze bardziej naglące od czasu wystąpienia kryzysu kredytowego oraz następującego po nim uszczelnienia unijnych przepisów finansowych.

Budowanie długoletnich relacji
Pod koniec czerwca na głównym parkiecie Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie zadebiutowała spółka Platinum Properties Group (PPG). Większościowym udziałowcem warszawskiego dewelopera, posiadającym pakiet 59,17 proc. udziałów, jest Righteight Holdings Limited – spółka celowa w całości należąca do MB Capital Partners, którą z kolei kontrolują rosyjscy inwestorzy Igor Babaev i Sergey Mikhailov. Gustaw Groth, prezes zarządu PPG, twierdzi jednak, że powodem wątpliwej reputacji rosyjskich spółek nie jest brak transparentności. Jego zdaniem, problem wynika z różnicy w zakresie kultury korporacyjnej. – Relacje biznesowe w Rosji bardziej przypominają te w USA niż w Europie. Są często oparte na długoterminowych kontaktach rozwijanych przez lata, takich, w których umowy zawierane są na podstawie osobistych znajomości. Nawet w dużych, globalnych firmach, proces podejmowania decyzji często ma wymiar bardzo osobisty. Dlatego mentalność i podejście rodem z USA są o wiele łatwiejsze dla Rosjan. Z drugiej strony, w Europie procesy podejmowania decyzji są bardziej formalne i zróżnicowane. W całej Unii Europejskiej, a ostatnio także w Polsce, wartość relacji personalnych nie jest zbytnio doceniana – gdy dwaj przyjaciele robią ze sobą interesy, budzi to podejrzenia – wyjaśnia Gustaw Groth, którego spółka zamierza zrealizować kompleks mieszkaniowo-komercyjny Svetly Dali (w ciągu siedmiu lat ma powstać 420 tys. mkw. powierzchni) na przedmieściach Moskwy.

Tetris pierwszym klockiem
Trzeba przyznać, że skala rosyjskich inwestycji w środkowoeuropejskie projekty związane z nieruchomościami jest znikoma. Czy to się zmieni? Vladimir Sergunin, dyrektor ds. rozwoju biznesu agencji Colliers International w Petersburgu, twierdzi, że rosyjskie firmy zamierzają zainwestować w skali roku około 1 mld euro w Europie Zachodniej oraz około 0,5 mld euro w Europie Środkowej. – Podzieliłbym rosyjskie firmy inwestujące w Europie Środkowej na trzy główne grupy – mówi Vladimir Sergunin. – Są to inwestorzy zainteresowani najlepszym obiektami – handlowymi i biurowymi – z najemcami wysokiej jakości, centralną lokalizacją, stabilnymi przepływami gotówki, zerowym odsetkiem powierzchni niewynajętych itd. Kolejną grupą są inwestorzy poszukujący obiektów wykazujących potencjał zwiększenia ich wartości; natomiast trzecią – inwestorzy prywatni, koncentrujący się głównie na inwestycjach hotelowych o stabilnych przepływach gotówki – inwestycjach na czas emerytury. Stopy kapitalizacji w Europie Środkowej wynoszą 6-7 procent, a w Rosji – około 9-11 proc. Dlaczego więc w ogóle inwestują w Europie Środkowej? Odpowiedź jest bardzo prosta – zależy im na zdywersyfikowaniu portfeli i są gotowi zaakceptować niższe stopy kapitalizacji. Również finansowanie bankowe jest w UE o wiele tańsze niż w Rosji, dlatego stopa zysku z kapitału może być w efekcie zbliżona do możliwej do osiągnięcia w Rosji. Przykładem z pierwszej grupy inwestorów jest spółka TPS, aktywna w sektorze obiektów handlowych w Rosji i na Ukrainie, a obecnie poszukująca okazji na nowych rynkach takich, jak Warszawa i Praga. Kolejna firma – Lenhart Global – wpasowuje się w drugą kategorię inwestorów – za 300 mln euro kupiła projekt wielofunkcyjny w Monachium. Jeżeli chodzi o trzecią grupę, przykładem może być Pioner z Kazania, który nie szuka już projektów w Petersburgu czy Moskwie, lecz rozgląda się na mniej konkurencyjnych rynkach. – W sektorze obiektów handlowych inwestorzy są zainteresowani najlepszymi produktami w centrach miast. Tymczasem firmy inwestujące w hotele są o wiele mniej profesjonalne – składają się z osób, które chcą zainwestować w swoją emeryturę zwykle około 20-50 mln euro. Takich inwestorów nie interesują inwestycje spekulacyjne. Wspomniana kwota jest o wiele niższa niż ta, jaką inwestor komercyjny byłby gotów zainwestować w Europie Środkowej, czyli od 50 mln euro do 300 mln euro. Jednak takie firmy starają się w miarę możliwości nie rozpowszechniać informacji o dokonanych przez siebie nabyciach, ponieważ często mają zagraniczne struktury finansowe – twierdzi ekspert Colliers International. Gustaw Groth z PPG nie uważa jednak, by w niedalekiej przyszłości czekała nas fala rosyjskich inwestycji w środkowoeuropejskie nieruchomości. – Marże w Polsce są zbyt niskie, aby rosyjskie firmy z sektora nieruchomości chciały tu inwestować. Lepsze interesy można robić w Rosji – uważa szef PPG. Jego zdaniem produkt, jakim zainteresowane są takie firmy, to nie nieruchomości, lecz akcje. – Jeżeli ktoś tworzy spółkę i wypuszcza jej akcje na giełdę taką jak warszawska, wówczas chce być transparentny – musi ujawnić źródło kapitału i nie może pozostać anonimowy – dodaje Gustaw Groth.

Hotelowa wyższa półka
– Rosyjscy inwestorzy, z którymi mamy kontakt, szukają najlepszych obiektów lub bezpiecznych inwestycji w stolicach naszego regionu takich, jak Budapeszt czy Praga. Wydają się być mniej zainteresowani Rumunią, pozostałą częścią Węgier czy Słowacją, gdyż obecnie niewiele się tam dzieje. Oprócz Pragi, przyglądają się także Warszawie czy Krakowowi. Rosjanie lubią kraje, z którymi mają historyczne lub kulturowe związki. Jednak na Węgrzech nie kupią nic nad Jeziorem Balaton, a w Pradze nie interesuje ich na przykład hotel Four Seasons. Celują w coś bardziej prestiżowego – wyjaśnia Lukas Hochedlinger, dyrektor zarządzający na Austrię firmy doradczej ds. inwestycji hotelowych Christie + Co. Oceniając natomiast sektor miejscowości wypoczynkowych, można zauważyć, że przedmiotem uwagi rosyjskich inwestorów są miejscowości górskie, ale nie w regionie Europy Środkowej. – Ci, z którymi rozmawialiśmy, są zainteresowani tylko ekskluzywnymi lokalizacjami takimi, jak Tyrol czy St. Moritz – gdzie rosyjski inwestor niedawno kupił hotel Kempinski. A w przypadku nadmorskich kurortów w Czarnogórze i Chorwacji, zainteresowanie jest większe, ponieważ Rosjanie lepiej znają te lokalizacje z własnych urlopów – mówi Lukas Hochedlinger. Natomiast w Bułgarii, na rynku apartamentów nad morzem, zainteresowanie hotelami jest niskie. Dziś Rosjanie chcą inwestować w bezpieczniejszych lokalizacjach, na rynkach rozwijających się takich, jak Czarnogóra.

Kto, co i dlaczego?
Wracając do drugiego pytania: kim są ci inwestorzy? – Inwestycji nie dokonują rosyjskie fundusze inwestycyjne – są to przede wszystkim osoby fizyczne, które zbiły fortunę w ciągu ostatniej dekady. Szukają przyjemnego czterogwiazdkowego hotelu, np. w Pradze lub Wiedniu, który mogłyby pokazać przyjaciołom, lub są zainteresowane inwestycją rzędu 3-4 mln euro w alpejskim kurorcie. Większość z nich inwestuje własny kapitał. Na przykład oligarchini Yelena Baturina kupiła pięciogwiazdkowe hotele w Tyrolu i w Czechach – mówi Lukas Hochedlinger. Pozostaje jeszcze jedno pytanie dotyczące rosyjskiej enigmy: dlaczego nadal jest tak niewiele rosyjskich inwestycji w Europie Środkowo-Wschodniej? – Zdarza się, że mieszkańcy nie chcą, by hotele sprzedawano Rosjanom. Gdy sprzedający dowiadują się, że potencjalny nabywca jest z Rosji – podnoszą cenę o 50 proc. Natomiast Rosjanie są coraz lepiej zorientowani co do rzeczywistych cen takich obiektów. To może być powodem, dla którego liczba zawartych transakcji nie jest wyższa – podsumowuje Lukas Hochedlinger.