Metoda na pomiar

International Property Measurement Standards Coalition (IPMSC) wybrała 19 ekspertów nieruchomości z całego świata, którzy weszli w skład Komitetu Ustanawiającego Standardy (Standards Setting Committee). Jego celem jest stworzenie światowych standardów metodologii pomiaru nieruchomości. – Obecnie istnieje na rynku wiele standardów, które są w dużej mierze niespójne. Będziemy wiedzieli, że odnieśliśmy sukces, gdy nowe standardy zostaną przyjęte przez sektor nieruchomości wszędzie na świecie – powiedział Allen Crawford, wiceprzewodniczący Komitetu Ustanawiającego Standardy. Czy jednak na polskim rynku nieruchomości komercyjnych jest potrzeba wprowadzania kolejnej metody liczenia mkw.?

Jak je liczyć?
Już w 1915 roku międzynarodowa federacja zrzeszająca właścicieli, zarządców budynków oraz deweloperów – The Building Owners and Managers Association (BOMA) opublikowała pierwsze standardy pomiarów budynków. Obecnie metoda ta ma kilka standardów. Jeden z nich to ANSI/BOMA Z65.1 – 2010 wykorzystywany do mierzenia budynków biurowych. Natomiast Europejska Grupa Rzeczoznawców Majątkowych (TEGoVA) w 2009 roku wprowadziła nowe Europejskie Standardy Wyceny 2009 (European Valuation Standards 2009) stanowiące narzędzie do wyceny wszystkich nieruchomości. Kolejną metodą używaną w Polsce jest GIF. Ten niemiecki standard opiera się na dyrektywie w sprawie obliczania powierzchni najmu pomieszczenia na potrzeby najmu. Nazwa może przywodzić na myśl „masło maślane”, ale w dyrektywie jest jasno powiedziane, które powierzchnie należy uznać za te przypisane do najemcy, a które za powierzchnie wspólne. Na polskim rynku nieruchomości sięgnąć można również po Polską Normę (PN) zatwierdzoną przez Polski Komitet Normalizacyjny.

Mnożenie bytów
Czy wobec tego, że istnieje tyle metod, warto wprowadzać następną? – Jasno określone definicje oraz obligatoryjne normy i zasady pozwolą na uniknięcie dyskusji i niejasności, które wywołują dodatkowe konflikty przy przekazywaniu wszelkich powierzchni użytkownikom czy właścicielom nieruchomości. Ujednolicenie zasad i definicji pomiarów jest niezwykle ważne przy określaniu wartości nieruchomości, naliczaniu i rozliczaniu opłat eksploatacyjnych, komercjalizacji, a także przy sprzedaży lub nabywaniu nieruchomości. Istniejące normy nie są spójne w swoich definicjach i stąd pojawiają się rozbieżności w wynikach pomiarów powierzchni, co pociąga za sobą różnice w wartości nieruchomości oraz kosztach najmu czy kosztach zakupu budynków lub lokali mieszkalnych – mówi Monika Dębska-Pastakia, partner, prezes zarządu, Knight Frank. To prawda, na rynku nie ma jednej normy i czasami może to prowadzić do konfliktów między wynajmującymi. Ale ponieważ przygotowywana nowa norma nie będzie usankcjonowana prawnie – stanowić ma kolejny dobrowolny standard – wątpliwe jest, by cały rynek zaczął ją stosować. – Będzie bardzo ciężko wprowadzić jedną metodę badawczą na całym świecie. Chociażby na przykładzie certyfikatów ekologicznych widzimy, jak rynek się podzielił: jedni korzystają z LEED, inni z BREEAM. Podobnie jest z pomiarem powierzchni – w zależności od kraju, rynku i jego rozwoju różnie wybiera się metodę badawczą. Największymi beneficjentami jednolitej metody mogłyby być banki oraz inwestorzy instytucjonalni. Im najbardziej może zależeć na wycenie nieruchomości w wielu krajach jedną metodą – uważa Paweł Skałba, szef działu powierzchni biurowych w Colliers International.

Gdzie jest konflikt?
Kancelaria Galt przeprowadziła ankietę dotyczącą trudnych postanowień w umowach najmu w centrach handlowych. W ramach badania identyfikowane były klauzule, których negocjacje są najbardziej czasochłonne. Na piętnaście klauzul najbardziej problematyczne okazały się konsekwencje nieosiągnięcia danych progów komercjalizacji (71,7 proc. wskazań). Następnym spornym tematem były następstwa prac związanych z przebudową centrum (66 proc.). Natomiast dopiero trzynaste miejsce zajął punkt „klauzule tolerancji” w zakresie różnicy między powierzchniami umówionymi a zamierzonymi (13,2 proc.), a kolejne, czternaste miejsce zajęły pomiary i kryteria pomiarów (5,66 proc.). Na ostatnim miejscu ankietowani wskazali przekazywanie pomieszczeń (3,78 proc.). Jak wynika z ankiety, problem nie jest szczególnie duży, ale też nie marginalny. Stosunkowo rzadko spory między najemcami a właścicielami budynków trafiają do sądu. – Najemcy pogodzili się już z tym, że właściciele zarówno biur, jak i centrów handlowych dyktują jednolite dla całego obiektu warunki w zakresie metodologii mierzenia powierzchni do wynajęcia. Jedni liczą do ściany zewnętrznej, inni zaliczają do wynajmowanych powierzchni np. szachty, w których są windy czy instalacje elektryczne (jeśli możliwe jest przypisanie ich do danego wynajmującego). Najemcy mają wiele obaw, na przykład co do bezstronności mierzącego. Oszukiwanie najemców nie daje szans na dobrą współpracę, a przecież chodzi o kilkuletnie najmy, więc trzeba o nią szczególnie dbać. Zdecydowanie łatwiej zyskać zaufanie tym deweloperom, którzy od lat znani są z budowania chociażby centrów handlowych. Wtedy najemcy powtarzają się w kolejnych obiektach, więc jest czas na wypracowanie zasad współpracy – mówi Sławomir Lisiecki, partner w kancelarii Galt. Według opinii rynkowych najczęstsze konflikty pojawiają się na rynku centrów handlowych.

Teoria swoją drogą, a praktyka swoją
– Specyfika praktyki deweloperów i właścicieli polega na maksymalizowaniu powierzchni najmu netto, a co za tym idzie – minimalizowaniu powierzchni wspólnych, z jednoczesnym ograniczeniem prawie do zera wielkości powierzchni pomocniczych i technicznych. W związku z tym dokładne określenie standardów pomiaru, jak i określenie definicji, pozwoli na uniknięcie różnic w podejściu do tematu powierzchni nieruchomości – dodaje Monika Dębska-Pastakia. Własne, wypracowane przez siebie metody stosują również – choć nie zawsze – fundusze inwestycyjne. – Gdy fundusze inwestycyjne robią pojedyncze zakupy, próbują dostosować się do realiów danego rynku i są bardziej skłonne do akceptacji istniejących tam struktur. Jednak w przypadku zakupów dużego portfela nieruchomości jedna metoda badań, zastosowana do obliczania powierzchni nieruchomości położonych np. w wielu państwach, mogłaby pomóc chociażby w wycenie portfela. Zdarza się, że na zmianę metodologii decydują się nowi właściciele nieruchomości. Miało to miejsce przy zakupie kompleksu Empark przez Heitmana, który inaczej mierzył powierzchnię niż poprzedni właściciel. Jednak nie doszło na tym tle do konfliktów, ale do rozmów i negocjacji – mówi Paweł Skałba z Colliers International. Nowe standardy pomiaru nieruchomości mają być gotowe już na początku 2014 roku.


Oni wyznaczą standardy
Koalicja na rzecz standardów pomiaru nieruchomości (International Property Measurement Standards Coalition, IPMSC) powstała podczas spotkania zorganizowanego przez Bank Światowy w Waszyngtonie w dniach 1-2 maja 2013 r. Członkami IPMSC są:

American Society of Farm Managers and Rural Appraisers (ASFMRA)
The Appraisal Foundation (TAF)
Appraisal Institute (AI)
Asia Pacific Real Estate Association (APREA)
Asociacion Professional de Sociedades de Valoracion (ATASA)
ASTM International
Australian Property Institute (API)
Building Owners and Managers Association International (BOMA)
China Institute of Real Estate Appraisers and Agents (CIREA)
Commonwealth Association of Surveying and Land Economy (CASLE)
CoreNet Global
Council of European Geodetic Surveyors (CLGE)
International Consortium of Real Estate Associations (ICREA)
International Federation of Surveyors (FIG)
International Monetary Fund (IMF)
International Real Estate Federation (FIABCI)
Open Standards Consortium for Real Estate (OSCRE)
Property Council of Australia (PCA)
Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)
South African Property Owners Association (SAPOA)