Szklane domy

„Z olbrzymiej masy płynnej wyciąga się gotowe belki, tafle, kliny, zworniki, odlane, a raczej ulane według danego architektonicznego planu (...). Pod sufitem pracują szklane wentylatory normujące pożądane ciepło i wprowadzające do wnętrza zawsze świeże powietrze. (...). Woda ochładza ściany (...). Tąż wodą zmywa się stale szklane podłogi.” – snuł wizję szklanych domów Seweryn Baryka w powieści „Przedwiośnie” Stefana Żeromskiego. Przez długie lata ubiegłego stulecia obraz ten funkcjonował w Polsce jako alegoria nieosiągalnej idealnej wizji. W 90. rocznicę pierwszego wydania tej książki i 25. przemian ustrojowych, ten przydługi cytat wydaje się jak najbardziej na miejscu. Gdyby ktoś w 1989 roku przeczytał, że w jakimś kraju w budowie jest 1,2 mln mkw. nowych biur z pewnością nie pomyślałby o Polsce. Francja, Niemcy, Wielka Brytania tak, ale nie nad Wisłą... A jednak – tak teraz wygląda polski sektor biurowy i choć boryka się ze swoimi problemami, to są to problemy z zupełnie innej galaktyki, oddalone o lata świetlne od tych z 1989 roku.

Trzy, dwa, jeden, zero... start!

Początki nie były łatwe. Gdy „chłopcy z Marriotta” robili pierwsze interesy w naszym kraju, nie mieli nawet gdzie wynająć biura z prawdziwego zdarzenia. – Na początku lat 90. XX w. firmy wynajmowały powierzchnie w budynkach, które naprędce adaptowano na cele komercyjne, np. pierwsze nasze biuro mieściło się w kamienicy przy ul. Chmielnej w Warszawie – mówi Richard Aboo, partner oraz dyrektor działu powierzchni biurowych Cushman & Wakefield. Firmy, które chciały otworzyć swoje przedstawicielstwa w Polsce, poszukiwały nie tyle powierzchni biurowej, ile powierzchni, którą można było na takie cele zaadaptować – w kamienicach, mieszkaniach, hotelach – dodaje.

Zazwyczaj były to małe pokoiki usytuowane po obu stronach długiego korytarza z gabinetem prezesa na końcu, pełniącym funkcję reprezentacyjną. W Warszawie do dyspozycji było tylko kilka w miarę nowoczesnych budynków biurowych: Intraco I i II, Błękitny Wieżowiec czy Centrum LIM. A czynsze..., the sky was the limit. – Lata 90. dzieli od obecnych cała epoka. Czynsze były wtedy liczone w dolarach i sięgały nawet 50-70 dolarów za 1 mkw. miesięcznie – przypomina Tomasz Trzósło, dyrektor działu rynków kapitałowych i dyrektor zarządzający JLL w Polsce, gdzie rozpoczął pracę w 1997 roku. – Stawki wynikały z ogromnego popytu na biura i małej podaży. Pierwsze biurowce budowano „na szybko” i nie były do końca przemyślane, np. oferowały bardzo dużo powierzchni wspólnych – dodaje. Trzeba było zaczekać na wyjadaczy z Zachodu. Ci odważniejsi wkrótce się pojawili. – Polska była jednym z krajów, z których importowaliśmy materiały budowlane – mówi Paul Gheysens, prezes Ghelamco Group. – To było powodem mojego przyjazdu do Warszawy na początku lat 90. Nie było tu wtedy prawie żadnych deweloperów i generalnych wykonawców z wiedzą oraz doświadczeniem na temat budowy biurowców – dodaje. – Jednocześnie nastąpił wzrost popytu na nowoczesne powierzchnie biurowe, więc pomyślałem, że to dla mnie szansa. Podzieliłem się tym pomysłem z niektórymi ludźmi, ale większość reakcji była negatywna – przekonywali, że rynek jest bardzo ryzykowny i nieprzewidywalny. Podjąłem jednak to ryzyko. Po 23 latach i ponad pół milionie wybudowanych metrów kwadratowych nie mam wątpliwości – to była jedna z najlepszych decyzji w moim życiu – zapewnia szef Ghelamco, które wraz z innymi zachodnimi firmami zaczęło zmieniać panoramę polskich miast. – Wielką zmianą na polskim rynku nieruchomości było wejście dużych międzynarodowych deweloperów takich, jak np.: Golub, Skanska, Ghelamco. Za nimi przyszły zachodnie standardy budownictwa i pojawiły się obiekty klasy A – przypomina Hadley Dean, partner zarządzający na Europę Wschodnią w Colliers International, związany z Polską od kilkunastu lat. Wtóruje mu Richard Aboo: początki profesjonalnego rynku powierzchni biurowych to lata 1995-1997, kiedy to pojawiły się pierwsze biurowce z prawdziwego zdarzenia, np. warszawskie Ilmet, Aktyn, Sienna Center, FIM Tower czy budynki Atrium. Wzrastające zapotrzebowanie na efektywną powierzchnię biurową przyczyniło się też do powstania biznes parków takich, jak np. Mokotów Business Park (obecnie Empark) czy Ochota Office Park (obecnie Adgar Park West) – podkreśla dyrektor z Cushman & Wakefield.

Pierwszy szok

Po silnym przyspieszeniu z przełomu wieków, przyszedł zimny prysznic. Nie pomogła nawet perspektywa wejścia do Unii Europejskiej. – Panowała wówczas tzw. gorączka dotcomów. Pojawiały się start-upy, które wynajmowały 100 mkw., by kilka miesięcy później zwiększyć zajmowaną powierzchnię pięć, a nawet dziesięć razy. Ożywienie to zakończyło się jednak poważnym kryzysem na początku XXI w. Plany ekspansji większości firm zostały zarzucone niemal z dnia na dzień, a warszawski rynek biurowy notował blisko 20-proc. poziom pustostanów – wspomina Richard Aboo. Nałożyły się na to również inne problemy. – Po pierwsze deweloperzy wyraźnie przestrzelili terminy oddania biurowców, po drugie przeszacowali popyt związany z wejściem Polski do Unii. Nałożył się też na to efekt 11 września 2001 roku i reakcja gospodarki globalnej na zamachy. Popyt na biura w Polsce przyszedł, ale rok, dwa później niż spodziewali się tego deweloperzy – mówi Hadley Dean.

Kierunek: Unia Europejska

Po tym falstarcie polski rynek nieruchomości zaczął jednak czerpać pełną garścią z członkostwa w Unii. Zaczęło się też zmieniać podejście do miast regionalnych, a globalny boom w nieruchomościach dotarł nad Wisłę. – Do 2005 roku inwestorzy skupiali się niemal wyłącznie na stolicy. W latach późniejszych, wraz z rosnącym popytem na usługi BPO i SSC, zaczęli z powodzeniem inwestować w miastach regionalnych – wspomina Hadley Dean. Polski rynek nieruchomości, w tym biurowy, rozgrzewał się do czerwoności, w wielu firmach odwoływano nawet urlopy – tyle było pracy. Jak się to skończyło, chyba wszyscy dobrze pamiętamy... przyszedł wrzesień 2008 roku.

Kryzys nr 2? Niekoniecznie.

Szaleństwo się skończyło, ale rynek się nie załamał. – Można nawet powiedzieć, że Polska zyskała na tym kryzysie. Zachodnie firmy zaczęły mocno oszczędzać i szukać tańszych lokalizacji, co doprowadziło do dynamicznego rozwoju sektora BPO i SSC. Na tym bardzo zyskały miasta regionalne – Wrocław, Kraków, Katowice. Okazało się, że Polska jest dużo korzystniejszym miejscem do lokowania takich usług niż Indie czy inne kraje azjatyckie – przekonuje Richard Aboo.

Biura 2.0

Poza ilościową polskie biura przeszły też ewolucję jakościową. Przez ostatnie dwie dekady sposób aranżacji powierzchni biurowej ewoluował od zamkniętych układów gabinetowych do otwartych przestrzeni, które są obecnie standardem. – Nowoczesne biuro powinno zapewnić komfortowe warunki pracy i sprzyjać komunikacji. Zmienia się też podejście do ekologii i certyfikowania budynków. Jeszcze niedawno certyfikaty były traktowane jako działanie marketingowe. Teraz wymogi zrównoważonego rozwoju stają się jednym z priorytetów zarówno dla inwestorów, jak i najemców. Certyfikaty są standardem, jak poduszka powietrzna w samochodach. Nikt o nią specjalnie nie pyta, ona po prostu musi być. Kolejne zmiany będzie wyznaczał rozwój technologii, być może na nowo trzeba będzie zdefiniować pracę w biurze – zastanawia się ekspert Cushman & Wakefield.

Przed rynkiem biurowym stoją też poważne wyzwania. – Sytuacja na rynku biurowym przypomina obecnie to, z czym mieliśmy do czynienia w Polsce w latach 2002-2003. Duża podaż i wskaźnik pustostanów mogą niepokoić, ale poprawiająca się kondycja gospodarki powinna wzmocnić popyt na biura. – Jeszcze w tym roku absorpcja może osiągnąć poziom wyższy niż wielu się spodziewa. W przypadku starszych biurowców w dobrych lokalizacjach możemy być świadkami, podobnie jak na rynku handlowym, repozycjonowania i rewitalizacji budynków – zapowiada partner w Colliers International.

Jak by nie potoczyły się dalsze losy polskiego rynku nieruchomości biurowych, trzeba przyznać, że przez 25 lat udało się ten rynek rozwinąć, ustabilizować i wprowadzić nań europejskie standardy. Jesteśmy wyraźnym liderem w naszej części kontynentu i konkurujemy z państwami zachodnimi jak równy z równym. Nawiązując do cytatu z Żeromskiego, można podsumować, że tym razem udało się wybudować trochę szklanych domów, a przedwiośnie zamieniło się w ciepłą wiosnę.