Rutyna zabija

Ewa Andrzejewska, „Eurobuild Central & Eastern Europe”: Od września odpowiada Pan za region Europy Środkowo-Wschodniej w firmie Logicor, platformie magazynowej globalnego gracza Blackstone, o której dotychczas niewiele było słychać nad Wisłą. Informacje, jakie docierały do mediów, dotyczyły przede wszystkim kolejnych zakupów. Czy teraz, gdy 1 września stanął Pan na czele Logicora w Europie Środkowo-Wschodniej, będziemy wiedzieć więcej?

Bartosz Mierzwiak, dyrektor zarządzający na region Europy Środkowo-Wschodniej, Logicor: Stworzyliśmy platformę, która ma 6 mln mkw. powierzchni magazynowych w Europie, z czego około 1 mln mkw. przypada na region Europy Środkowo-Wschodniej. Gros nieruchomości jest zlokalizowanych w Polsce, jedna w Czechach (około 60 tys. mkw. przy praskim lotnisku) oraz kompleks Tulipan Park (dwa budynki, 30 tys. mkw.) na Węgrzech. Rynki Europy Środkowo-Wschodniej, na których chcemy być obecni, to na pewno Polska i Czechy. Obecność na pozostałych będzie zależała od możliwości wygenerowania zysków z inwestycji oraz efektywności portfela operacyjnego w tym regionie.

Jakie zadania stoją przed szefem portfela środkowo-wschodniego?

Moją rolą jest zajęcie się tym portfelem. Dziś stanowimy trzyosobową firmę w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Oprócz mnie jest także Roman Skowroński, szef asset management, który zajmie się bieżącymi kontaktami z klientami. W przyszłości będziemy systematycznie i w sposób przemyślany rośli. Nie zamierzamy jednak tworzyć wielkich struktur. Docelowo nie będzie więcej niż kilkunastu współpracowników. Obecnie rekrutujemy kilka osób i przyznam, że proces ten przebiega sprawnie. Koncentrujemy się na wyszukaniu ekspertów od komercjalizacji oraz od zarządzania wartością nieruchomości, czyli asset managementu. Zakupami zajmują się dwie jednostki Blackstone’a – jedna z Louis-Simon Ferland nadzorująca europejski zespół oraz wewnętrzna ekipa koncentrująca się na mniejszych przejęciach, które będą uzupełnieniem portfela w Europie.

Europa Środkowo-Wschodnia ma dość mocną pozycję w europejskim portfelu.

Właśnie prowadzone są dyskusje, jak podzielona zostanie Europa. Obecnie największy portfel mamy we Francji (1,7 mln mkw.), później jest Wielka Brytania (1,24 mln mkw.), a trzeci rynek to Polska (0,9 mln mkw.) Kolejne miejsca przypadają na Hiszpanię (0,64 mln mkw.), Włochy (0,48 mln mkw.), Niemcy (0,39 mln mkw.) oraz Holandię (0,27 mln mkw.). Tempo rozwoju jest imponujące. Jeszcze 15 miesięcy temu mieliśmy 2 mln mkw., a teraz urośliśmy do 6 mln mkw. Ostatnich kilkanaście miesięcy poświęcono na zbudowanie struktury, a teraz przechodzimy do fazy drugiej, czyli do wykreowania marki Logicor. Chcemy, by zaistniała ona w świadomości partnerów biznesowych. Wcześniej, na rynku amerykańskim zostało wdrożone podobne rozwiązanie, gdyż Blackstone ma tam IntCor, taką samą platformę działającą w Stanach Zjednoczonych. Naszym założeniem jest być działającym długoterminowo dostarczycielem powierzchni magazynowej, dystrybucyjnej, przemysłowej dla klientów, którymi są m.in. logistycy, docelowi klienci dystrybucyjni oraz firmy produkcyjne.

Z zasady nie budujecie nowych inwestycji?

Dzisiejszy rozwój jest oparty na akwizycji. Takie są założenia.

Czy w przyszłości może to ulec zmianie?

W przyszłości nie wykluczamy niczego, co by powodowało, że będziemy lepiej postrzegani przez klientów i będziemy w stanie dostarczyć im tego, czego potrzebują. Wiem, że to ogólnikowa formułka, na podstawie której można wysnuć każdy wniosek i jednocześnie żaden, ale jest to chyba najlepsza odpowiedź. Chcemy być pełnoprawnym graczem na tym rynku, który jest w stanie zaoferować pełną gamę rozwiązań, usług, nawet jeśli dziś opieramy naszą działalność na akwizycjach.

Zapytam więc, ile mkw. powierzchni magazynowych jeszcze przejmiecie w najbliższych miesiącach?

Logicor urósł od 0 mkw. do 6 mln mkw. w niecałe trzy lata. Tempo wzrostu jest bez precedensu w naszej branży w Europie. W ostatnich 18 miesiącach zwiększyliśmy niemal trzykrotnie wielkość portfela – od 2 do 6 mln mkw. Takie tempo wzrostu będzie trudne do utrzymania w przyszłości, jednak nadal chcemy zwiększać nasz portfel w najbliższych miesiącach. Wierzę, że nadal istnieją dobre warunki do nabycia aktywów, które byłyby komplementarne do naszego istniejącego portfela, by móc zwiększyć wartości poprzez zarządzanie aktywami. Rynek, zasilany przez nowe źródła kapitału, staje się coraz bardziej konkurencyjny. Jednak nasza sprawność w finalizowaniu transakcji oraz wiarygodność jako inwestora stanowią przewagę konkurencyjną wyróżniającą nas wśród konkurentów.

Jakie wyzwania czekają na Pana oprócz skompletowania zespołu?

Moje zadanie: mam wypracować odpowiednią wartość dla naszych inwestorów poprzez dopilnowanie, by nasze nieruchomości były jak najlepiej wynajęte za jak najwyższe czynsze. I kropka.

Jaki jest poziom pustostanów w portfelu?

Kilka procent, podobnie jak u naszych konkurentów.

To chyba nie będzie wiele pracy (śmiech).

Gdy jest tak wiele nieruchomości, zawsze jest co robić. W przypadku niektórych umów zbliżają się terminy wygaśnięcia (2015 i 2016 rok). Część naszych obiektów to magazyny dla wielu najemców, tzw. multi-tenant, o które trzeba szczególnie dbać.

Kto teraz wspiera Logicor w zarządzaniu lokalnym portfelem?

W Polsce zarządzają nieruchomościami z naszego ramienia Panattoni oraz AIG/Lincoln, w Czechach również Panattoni, a na Węgrzech – AdVal.

Czy nie ma konfliktu interesów, gdy za zarządzanie zabiera się deweloper?

To prawda. Uważamy jednak, że utrzymanie dobrej, długoterminowej relacji z właścicielem znacznie przewyższa potencjalne krótkoterminowe zyski z przejmowania najemców. Wierzymy, że nasi dostawcy usług są w pełni tego świadomi. Nikt nie chce gryźć ręki, która go karmi. Zdarzą się zapewne sytuacje, w których nie będziemy w stanie ulokować naszego najemcy w obiekcie z naszego portfela i wtedy będziemy współpracować z naszym menedżerem-deweloperem, by znaleźć odpowiednie rozwiązania dla naszego klienta, a docelowo przejąć aktywa po zakończeniu realizacji inwestycji.

Pytając ostatnio o obserwowany run na produkty inwestycyjne, usłyszeliśmy od analityków rynkowych, że inwestorzy kupują, licząc na wzrost stawek czynszowych w długim okresie. Czy Logicor także?

Na rynku BTS-ów będzie bezpardonowa walka, która zresztą już trwa. Zauważalna jest kompresja stóp kapitalizacji, co oznacza, że spadają też stawki najmu w przypadku transakcji BTS-owych. Jednocześnie rynek wynajmu średnich powierzchni rzędu 3-7 tys. mkw. jest stabilny. Nie widzę jednak przesłanek do tego, by czynsze rosły. Żeby taka sytuacja wystąpiła, musi zacząć rosnąć popyt netto, a to się zadzieje, jeśli gospodarka zacznie rosnąć na tyle, by operatorzy potrzebowali dodatkowych powierzchni na prowadzenie działalności. Oczywiście, może przybyć zakładów produkcyjnych, ale gros rynku powierzchni magazynowych i tak pozostaje w rękach operatorów logistycznych. Dzięki zdrowo rozwijającej się gospodarce pustostany na poziomie około 10-11 proc. powinny szybko wyschnąć. Logiczną konsekwencją tego będzie wzrost stawek najmu.

Jeśli przyjmiemy optymistyczny scenariusz, to kiedy możemy liczyć na wzrost stawek?

To zależy nie tylko od ekonomii, ale również od politycznej sytuacji w Europie. Ostatnio jest to największą niewiadomą. Można mówić o perspektywie roku, może dwóch lat. Wkrótce skończy się też run na zakupy.

Bo skończą się produkty, które można kupić.

Potem zaczniemy konsumować produkty, tzn. porządkować, wynajmować

Podsumowaniem rozmowy może być próba nakreślenia, jak będzie wyglądał polski rynek magazynowy za kilka, kilkanaście lat. Podejmie Pan to wyzwanie?

Trudne pytanie. Co wiemy? Wiemy, że obecnie mamy 8 mln mkw. powierzchni magazynowych w kraju, a rynek niemiecki liczy około 80 mln mkw. magazynów i 80 mln mieszkańców Niemiec.

Ale czy możemy liczyć, że rozwiniemy się tak jak nasz zachodni sąsiad?

My mamy 37 mln mieszkańców, więc jeśli będziemy mieć około 37 mln mkw. magazynów, to oznacza, że jesteśmy na początku drogi. Nawet jeśli jestem w błędzie i dojdziemy do połowy, czyli 18,5 mln mkw., to nadal wiele przed nami. Ten rynek raczkuje. Mamy stworzone główne rynki, które też są jeszcze trochę ułomne. A gdzie takie lokalizacje, jak Bydgoszcz, Lublin, Rzeszów, Szczecin? Na Zachodzie takiej wielkości miasta potrafią mieć po 1 mln mkw. zasobów. To wszystko zależy tylko od infrastruktury: dróg i kolei. Dziś tranzyt na linii północ–południe jest właściwie martwy. Jeśli będziemy mądrze się rozwijać i postawimy na to, by u nas produkować, a eksportować na drogie rynki takie, jak np. Skandynawia, to nasz sektor na tym właśnie skorzysta.

I na koniec, choć właściwie można było zacząć od tego pytania, dlaczego po niecałych czterech latach w firmie Prologis zmienił Pan pracę?

Chciałem się rozwijać, a Blackstone jest ogromną organizacją, z którą można dużo zrobić na całym świecie. Poza tym bardzo lubię tworzyć, a tu trzeba tworzyć od podstaw, począwszy od wpięcia pierwszego komputera w gniazdko. Uwielbiam Europę Zachodnią za to, jak wygląda, ale to jest taki Disneyland, w którym niewiele się dzieje. Tam marzeniem ludzi jest dotrzeć do pewnego poziomu pensji i tak dotrwać do emerytury. To nie jest mój styl. Ja potrzebuję wyzwań, bo jeśli ich nie mam, popadam w rutynę i to mnie zabija. ν

Na szersze wody

Bartosz Mierzwiak jest dyrektorem zarządzającym odpowiedzialnym za region Europy Środkowo-Wschodniej w Logicor. Przez ostatnie blisko cztery lata był związany z Prologis, gdzie zajmował stanowisko szefa odpowiedzialnego za rozwój biznesu w Polsce (country manager, Poland). Zanim dołączył do Prologis i na kolejne lata związał się z branżą powierzchni magazynowych, pracował przez prawie 8 lat w Jones Lang LaSalle, gdzie był odpowiedzialny za wynajem powierzchni biurowych, doradzając zarówno najemcom, jak i właścicielom nieruchomości. Bartosz jest absolwentem Szkoły Głównej Handlowej oraz Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Natomiast Logicor, europejska platforma logistyczna globalnego gracza Blackstone, jest właścicielem około 1 mln mkw. powierzchni w Europie Środkowo-Wschodniej (Polska, Czechy, Węgry). Pierwsze zakupy w Polsce, o których było głośno, miały miejsce pod koniec 2012 roku. Logicor przejął portfel 13 obiektów o łącznej powierzchni 402 tys. mkw. wybudowanych wspólnie przez Panattoni i Pramerica Real Estate. W minionym roku doszedł do portfela łódzki Diamond Business Park, a w tym – portfolio Standard Life Investments oraz Panattoni Development Company o powierzchni około 200 tys. mkw. w Mysłowicach na Górnym Śląsku, Strykowie w Polsce centralnej i Robakowie pod Poznaniem, a ostatnio nieruchomości Pramerica Real Estate Investors o łącznej powierzchni 200 tys. mkw. (parki Panattoni położone w czterech polskich miastach, tj. Czeladzi, Krakowie, Gliwicach, Błoniach oraz Park Prague Airport w Czechach; a także park magazynowy Stolica Business Centre w miejscowości Łazy w Polsce).