Ponad standardy

Aneta Cichla, „Eurobuild Central & Eastern Europe”: Inter IKEA Centre Group Poland ogłosiła nową strategię, która zakłada zakup gotowych obiektów handlowych. Kiedy możemy spodziewać się kolejnej transakcji?

Mikael Andersson, dyrektor zarządzający Inter IKEA Centre Group Poland: Rzeczywiście, mamy plany dotyczące nabywania centrów handlowych do naszego portfela. Jednak naszą główną działalnością pozostaje budowa nowych galerii pod własnym szyldem, począwszy od kupna ziemi po otwarcie obiektu. Nasze centra handlowe są najczęściej zintegrowane ze sklepem IKEA jako naszym partnerem. Pojawiły się także możliwości zakupu nowych galerii do naszego portfela. Co, w przypadku Wola Parku, uczyniliśmy. Ten obiekt ma potencjał, pasuje do naszego portfolio. Jeśli znajdziemy produkt, który będzie nam odpowiadał równie mocno, to rozważymy możliwość jego zakupu. To nie jest nasz priorytet, ale też nie wykluczamy takich decyzji.

Czego zatem oczekujecie od takiego obiektu? Jakie powinien spełniać kryteria?

Interesują nas centra z ugruntowaną pozycją na lokalnym rynku, przy tym dobrze położone. Chodzi o obiekty konkurencyjne, z odpowiednim poziomem odwiedzalności i obrotów, a także potencjałem do dalszego rozwoju. Tak, abyśmy mogli dodać coś od siebie i wzmocnić daną galerię. Taki właśnie jest Wola Park – ma bardzo dobrą opinię, jest ustabilizowany i z szansami na zmiany. Ale może to być również nowe centrum handlowe, jeśli tylko ma potencjał i jest w nim jeszcze coś do zrobienia – bez tego nie ma wyzwania.

W jakich miastach chcecie Państwo inwestować?

Interesują nas największe polskie miasta. Stolice regionów.

Na przykład w Szczecinie w okolicy ulicy Cukrowej?

Jest za wcześnie, aby mówić o planach dotyczących Szczecina. Wraz z IKEA Retail przyglądamy się różnym miastom w całej Polsce.

W Zabrzu już Państwo zainwestowaliście w zakup działki. Co tam powstanie?

Naszą intencją jest stworzenie centrum handlowego otwartego na miasto i zintegrowanego ze sklepem IKEA. Obecnie rozmawiamy z największymi sieciami handlowymi o tej lokalizacji i przygotowujemy koncept. W przypadku tego miasta to niezwykle istotne. Każdy, kto słyszy, że budujemy w Zabrzu, myśli: „ale to zaledwie kawałek od Katowic i Silesia City Center, która ma pełną ofertę komercyjną”. To wymaga od nas wykreowania czegoś innego, bardziej lokalnego, dla klientów z Zabrza i okolic. Jesteśmy w początkowej fazie tego projektu.

Projekt w Lublinie jest z kolei nieco bardziej zaawansowany. Jaki jest obecnie poziom wynajmu tego centrum?

W Lublinie rozpoczęliśmy przebudowę układu drogowego i pracujemy nad koncepcją obiektu. Chcemy, aby był on jak najlepiej dopasowany do rynku i oczekiwań klientów. Myślę, że potrwa to jeszcze kilka miesięcy, zanim będziemy mogli przedstawić szczegóły dotyczące tej inwestycji. Rozpoczęcie budowy jest również uzależnione od poziomu wynajmu, który obecnie zbliża się do 50 proc. Jednak chciałbym, aby budowa ruszyła w połowie przyszłego roku.

Koncept musi się wyróżnić – Lublin jest bardzo trudnym rynkiem. Wymienię choćby dwie duże inwestycje: nowo otwarte centrum handlowe Atrium Felicity i powstające Tarasy Zamkowe.

Trudnym, ale bardzo ciekawym. Dlatego tak nam zależy na dobrym dopasowaniu tej inwestycji do wymagań klientów. Zawsze, przy każdej inwestycji, dokładnie analizujemy rynek. Zwłaszcza, że robi się on coraz dojrzalszy i dziś nie wystarczy zbudować centrum handlowe i zapełnić je znanymi markami. Trzeba odpowiadać na lokalne potrzeby, nie tylko w zakresie komercji. Stąd dogłębne badania i analizy danej lokalizacji. Chcemy wykreować coś więcej niż tylko dobre miejsce handlowe. To ma być serce okolicy, uwzględniające zwyczaje klientów, ich specyfikę oraz historię miejsca.

Wróćmy do Wola Parku, rozbudowa trwa. Co Państwo tam planujecie?

Tak, rozbudowa jest w toku. Nowa część zajmie 17,5 tys. mkw. powierzchni najmu, z czego Castorama zagospodaruje 10 tys. mkw. Na pozostałej powierzchni powstanie około 20 sklepów, głównie z sektora modowego. Wola Park ma 12 lat i wymaga liftingu. W związku z tym centrum zostanie również odnowione, zwłaszcza strefa restauracyjna, która zajmie także część drugiego piętra w sąsiedztwie kina. Pracujemy nad stworzeniem atmosfery tego miejsca.

Przedstawione niedawno wizualizacje zarówno starej, jak i nowej części wyglądają bardzo dobrze…

Postaramy się, aby nie było różnicy między nową a starą częścią, której nadamy nowy blask. Chcemy, aby obecni najemcy skorzystali na tych zmianach i poczuli się włączeni w ten proces. Mamy plan odnowienia terenu przed obiektem. Wkładamy w to dużo wysiłku i pieniędzy. Zależy nam, aby Wola Park był nie tylko nowoczesnym centrum handlowym, ale również miejscem dla okolicznych mieszkańców. Ma to być przestrzeń nie tylko do robienia zakupów, ale także do odpoczynku i relaksu.

Kiedy będziemy mogli zobaczyć efekty tych zmian?

Otwarcie nowej części zaplanowaliśmy na wrzesień 2015 roku. Będzie to pracowita jesień, bo równolegle zakończymy rozbudowę Parku Handlowego Bielany we Wrocławiu.

Park Handlowy Bielany to Państwa kolejny projekt w trakcie realizacji. Jak się toczy ta inwestycja?

W tej chwili prowadzimy prace przy budowie parkingu podziemnego, trwa również odnawianie starszej części obiektu. Jeżeli chodzi o grono najemców, to w każdej galerii muszą znaleźć się najważniejsze marki. To podstawa. Nas ma wyróżniać to, co oferujemy ponad ten standard. Ludziom obecnie trzeba dać coś więcej. Dla przykładu, w Parku Handlowym Bielany zorganizowaliśmy konkurs architektoniczny, w którym studenci z wrocławskiej ASP mogli zaprojektować strefy wypoczynkowe w obiekcie. Dzięki temu rozwijamy lokalny charakter obiektu, tworzymy więź z mieszkańcami.

Dotknął Pan kwestii dotyczącej charakteru obiektów handlowych. Czym dla Pana jest centrum handlowe?

Dla mnie to nie tylko budynek ze sklepami. To także miejsce spotkań, spędzania wolnego czasu. Ważne, by było interesujące – takie, które odpowiada wielu ludziom i zaspokaja wiele potrzeb. Jestem w Polsce prawie 18 lat. Obserwowałem zmiany, jakie zachodzą na rynku. Widziałem, jak rodzą się kolejne generacje obiektów handlowych: od hipermarketów po nowoczesne centra handlowo-rozrywkowe. Teraz patrzymy z kolei na zmieniające się generacje klientów. Wiele mówi się o pokoleniu X,Y i Z. Każde z nich ma inne potrzeby, inne zachowania zakupowe, inne nawyki. My próbujemy znaleźć rozwiązanie dla nich wszystkich. Obecnie dostrzegam zmianę w podejściu do korzystania z czasu wolnego. Dla mnie wskazówką co do projektowania obiektów handlowych jest właśnie obserwacja tego, co ludzie robią ze swoim czasem wolnym. Niektórzy klienci kupują przez internet, ale nie rezygnują z odwiedzin w centrum handlowym – przychodzą tu, aby się spotkać, posiedzieć w kawiarni, popracować z laptopem, poczytać książkę. Dla nich też musi znaleźć się oferta. Centra powinny zmienić swoją funkcję z budynku ze sklepami na miejsce, do którego przychodzi się z przyjemnością i chce się w nim przebywać. Według mnie powinno ono pełnić rolę dawnych placów miejskich.

Czy polscy klienci wpisują się w ogólnoświatowe trendy?

Polacy są świadomymi, nowoczesnymi klientami. Wszystkie przemiany dzieją się tutaj bardzo szybko. Czasami to są dwa kroki naprzód, ale czasami jeden wstecz. Mam również doświadczenie w projektach mieszkaniowych i logistycznych. Dla tych biznesów w Polsce wspólna jest cykliczność. Polega to na tym, że np. nagle wszyscy zaczynają w coś inwestować, a później nagle przestają i sytuacja zmienia się o 180 stopni. To niezwykle interesujące, dlatego ciągle tutaj pracuję. To, co obserwuję teraz, patrząc chociażby na sytuację makroekonomiczną, jest pozytywne. Maleje bezrobocie, umacnia się siła nabywcza – to na tle innych państw imponujące wyniki. Klienci nadal chcą inwestować, kupować mieszkania, wzbogacać się, ale już w bardziej wyważony, rozważny sposób. To bardzo pozytywne sygnały.

Sieci handlowe nie są już tak optymistyczne w tej kwestii. Istnieje szereg problemów związanych z wynajmem powierzchni w centrach handlowych.

To prawda. Obecnie najemcy chcą odzyskać to, co wcześniej włożyli w biznes. Deweloperzy byli swego czasu dość chciwi, oczekiwali wysokich czynszów i innych opłat. Jestem w stanie to zrozumieć. Jednakże nadszedł czas znalezienia wspólnego rozwiązania. Doprowadzenie stawek do poziomu nie do przyjęcia dla deweloperów także nie doprowadzi nas do niczego pozytywnego. Jeśli oczekiwania najemców będą zbyt wysokie, deweloperom biznes przestanie się opłacać. To ważne, aby wypracować sytuację win-win, w której każda ze stron ma korzyści. Niektóre firmy nie rozwijają się tak prężnie, ponieważ przyglądają się swoim sieciom, likwidują nierentowne placówki, a skupiają się na najlepszych. Nie można więc powiedzieć, że jedyną przyczyną problemów z wynajęciem centrów handlowych jest ogólna sytuacja rynkowa. Każdy najemca ma swój model rozwoju i różne powody, aby go ograniczyć czy rozszerzać. To, co wpływa na plany rozwoju sieci handlowych, to także sprzedaż internetowa, której skutki dotykają również nas, deweloperów. Zależymy od siebie i o tym nie wolno nam zapomnieć.

Jak zatem postępować wobec sprzedaży internetowej?

Należy, oczywiście, zaprosić ją do centrów handlowych, ale nie możemy pozwolić, aby stała się głównym sposobem funkcjonowania, bo wtedy istnienie budynku handlowego przestaje mieć sens. Coraz więcej sieci handlowych otwiera sklepy internetowe, ale są też tacy, którzy prowadzili tylko sprzedaż online, a teraz zaczynają otwierać sklepy w centrach handlowych. Każda ze stron, i deweloper i najemca, powinna mieć korzyści ze sprzedaży online. I tu pojawia się wyzwanie: każdy ma swój interes, a potrzebne jest wypracowanie nowych ustaleń. Mam nadzieję, że idziemy w kierunku zwiększenia wzajemnego zrozumienia. Najważniejsze, aby nie stracić z oczu klienta i jego oczekiwań, bo w końcu do ich zaspokajania sprowadza się nasza praca.

Jacy najemcy rozwijają się teraz najszybciej?

Odpowiedź na to pytanie wiąże się z tym, o czym mówiliśmy – trzeba uwzględnić to, co ludzie robią w czasie wolnym. Dzisiaj centrum handlowe powinno mieć kino, zespół fitness, dobrą ofertę gastronomiczną. Jednak, patrząc w przyszłość, widzimy, że trzeba się nastawić na jakość. Nie wystarczy wprowadzić do obiektu zwykły plac zabaw dla dzieci. Musi to być miejsce oferujące atrakcje edukacyjne, które czegoś uczą. Przechowalnia dla dzieci to za mało. Oferta galerii, powinna być bardziej użyteczna, oferować dodatkowe wartości – czy to kulturalne, czy edukacyjne. Niektórzy chcieliby od centrum handlowego nie tylko oferty zakupowej, ale także czegoś wykraczającego poza ramy komercji. Tak aby nie mieli poczucia, że w centrum handlowym tracą czas, ale czuli że wynoszą z niego coś wartościowego, rozwijają zainteresowania. Trzeba zatem zadbać o jakość proponowanych usług. To wymaga współpracy z najemcami– wielu z nich chce w tym uczestniczyć. ν

Osiem obiektów pod skrzydłami
Mikael Andersson jest od 2012 roku dyrektorem zarządzającym Inter IKEA Centre Group Poland. Wcześniej piastował stanowisko regionalnego kierownika rozwoju na kraje Europy Centralnej: Polskę, Czechy, Słowację i Niemcy. Pod jego skrzydłami realizowanych było sześć inwestycji w Polsce, jedna na Słowacji, trzy w Czechach oraz cztery w Niemczech. Jest związany z branżą inwestycyjną ponad 20 lat. Zarządzał realizacją projektów budowlanych związanych z firmami IKEA oraz innych znanych na rynku deweloperów, głównie w Polsce i Szwecji.
Inter IKEA Centre Group Poland należy do grupy spółek IKEA. Tworzy, rozwija i zarządza lokalizacjami handlowymi, w których istotną część stanowi sklep IKEA. Obecnie firma jest właścicielem i zarządcą ośmiu parków i centrów handlowych zlokalizowanych w największych miastach kraju: Warszawie, Łodzi, Gdańsku, Katowicach, Poznaniu i Wrocławiu. Ponadto prowadzi prace nad kolejnymi projektami: budową centrum handlowego w Lublinie, rozbudową Parku Handlowego Bielany we Wrocławiu oraz Wola Park w Warszawie. W tym roku zakupiła grunt pod nową inwestycję w Zabrzu. Wszystkie parki i centra handlowe należące do IICG w Polsce mają łącznie 380 tys. mkw. powierzchni najmu. Na koniec 2015 roku, po zakończeniu rozbudowy Parku Handlowego Bielany oraz Wola Parku, ta liczba wzrośnie do 424 tys. mkw.