Europa to za mało

Ewa Andrzejewska, „Eurobuild Central & Eastern Europe”: Ostatnie miesiące były czasem sporych zmian w organizacji.

Barbara Topolska, chief operations officer, Neinver: Rzeczywiście, przeszliśmy w ostatnich miesiącach kilka ważnych zmian, które wiążą się z przyjęciem przez Neinver nowej strategii rozwoju. Wraz z wprowadzeniem do realizacji nowych projektów w Niemczech, we Francji, w Hiszpanii oraz wejściem na nowy rynek i poszukiwaniem dalszych możliwości rozwoju, dopasowaliśmy naszą strukturę do faktycznych potrzeb organizacji. W tej chwili kluczowymi obszarami działalności operacyjnej firmy zarządzamy na poziomie globalnym, pozostawiając zarządzanie poszczególnymi centrami na poziomie lokalnym. Ta zmiana pozwoliła nam docenić naszych fachowców z Polski: Bożena Gierszewska odpowiada za asset management całego portfolio firmy; Rafał Elżanowski jest szefem nowych projektów realizowanych nie tylko w Polsce, ale również w Niemczech i Holandii, a Monika Olejnik-Okuniewska – odpowiada za działania marketingowe w Polsce i za te, które dotyczą nowych projektów za granicą.

A co do ekspansji terytorialnej, wspomniała Pani o wejściu na nowy rynek.

Siódmym krajem działalności Neinver jest Holandia, gdzie realizujemy kolejny projekt – Amsterdam The Style Outlets, który zostanie zaprezentowany podczas tegorocznych targów Mapic. Będzie to obiekt w formule village, położony kilkanaście kilometrów od centrum stolicy. Otwarcie zaplanowaliśmy na 2017 rok.

A gdzie Neinver poszukuje dalszych możliwości rozwoju?

W Europie jesteśmy silnym graczem w sektorze centrów wyprzedażowych, ale możliwości rozwoju w Europie kurczą się. Pozostają Francja i Niemcy, gdzie można jeszcze sporo zrobić, ale proces administracyjny zabiera wiele czasu, a my chcemy działać szybciej i skuteczniej. Jesteśmy firmą hiszpańską, Ameryka Południowa wydaje się więc najbliższym geograficznie kierunkiem ekspansji. Analizowaliśmy ten obszar pod kątem regulacji prawnych, potencjału i sposobu prowadzenia biznesu. Okazało się, że ma on wiele wspólnego z rynkiem hiszpańskim.

Jaka to perspektywa czasowa?

Dwa-trzy najbliższe lata. Jest to jednak nowy kontynent, więc musimy się dobrze do ekspansji przygotować. To nie Europa, gdzie zarówno my, jak i inwestorzy, z którymi współpracujemy, wiemy, na co liczyć tak pod względem opłacalności, jak i zachowań konsumentów. Tam wszystkiego trzeba się dopiero nauczyć i odpowiednio zaadaptować do modelu outletów, które będziemy realizować. Dobrymi kierunkami są: Brazylia, Chile, Peru, Meksyk czy nawet Kolumbia. Rozmawiamy z najemcami, którzy otwierają tam swoje regularne sklepy i oczekują, że powstaną tam także centra wyprzedażowe. Chcą zapewnić sobie sieć dystrybucji produktów z zapasów, gdyż jest to łatwiejsze i tańsze niż sprowadzanie ich z powrotem do Europy czy wprowadzanie na rynek Ameryki Północnej. Drugi kierunek: Azja – też wydaje się oczywisty; wiemy, jak Azjaci lubią robić zakupy, jak kochają marki, jak dynamicznie rozwija się ta część świata.

Azja czy Ameryka Południowa – gdzie zobaczymy pierwszy outlet Neinvera?

W Ameryce Południowej.

Czy to oznacza, że będzie zamierać działalność w Europie?

Europa jest naszym podstawowym rynkiem, tutaj mamy w tej chwili piętnaście centrów outlet, parki handlowe, dwa duże centra handlowe. W tej chwili zamierzamy skoncentrować się na Francji, Niemczech i Holandii. Realizujemy też długo wyczekiwany projekt w Barcelonie. Ale nie rezygnujemy z tego, co do tej pory osiągnęliśmy, nie rezygnujemy z Polski. Tutaj mamy stabilną pozycję w sektorze centrów outlet, zdominowaliśmy kluczowe cztery rynki regionalne, budując na nich pięć centrów outlet. Szukamy nowych lokalizacji, ale nie będziemy realizować projektów, które z naszej perspektywy nie mają szansy powodzenia. Tak jak w przypadku Szczecina, gdzie na rynku funkcjonuje jeden niewielki outlet. W tej chwili nie widzimy tam miejsca na drugie centrum podobnego profilu. Zresztą na to nie byłoby zgody na rynku – wśród inwestorów i najemców. Myślę jednak, że doczekamy się zwrotu na rynku outletów w naszym kraju. Wskazują na to nasze rozmowy z międzynarodowymi markami, które ciągle jeszcze bacznie przyglądają się sytuacji w Polsce.

Czy można już zdradzić, jakie to brandy?

Rozmowy nadal trwają. Gdy spotykamy się z przedstawicielami marek premium, czy nawet luxury, sytuacja wygląda dużo lepiej niż kiedyś. Wcześniej nie mieliśmy z nimi o czym rozmawiać, a teraz zadają nam sporo pytań o stan polskiego rynku handlowego dzisiaj i plany na przyszłość. Większość z tych marek jest zainteresowana wejściem do Polski w perspektywie kilku lat. W pierwszej kolejności będzie to oczywiście Warszawa.

Nie widzi Pani już miejsca na outlety z logo Factory w Polsce?

W tej chwili mam możliwość spojrzenia na polski rynek z perspektywy międzynarodowej i oceniam go w kontekście tego, co wydarzyło się lub co się wydarzy w najbliższej przyszłości. Myślę, że obecnie w Polsce mamy sytuację jasną – rynek jest gotowy na centra outlet o maksymalnej powierzchni do 20 tys. mkw. Myślimy o powiększaniu skali, jak w przypadku Factory w Ursusie, gdzie w tej chwili trwa budowa trzeciej fazy o powierzchni 6 tys. mkw. Myślę, że w kolejnych latach sytuacja w Polsce będzie analogiczna do tej w Warszawie.

Ursus jest rozbudowywany, a czy Poznań albo Wrocław również urosną?

Jak mówiłam, spodziewam się, że sytuacja na pozostałych rynkach będzie zbliżona do tej w Warszawie. Wtedy na pewno będziemy gotowi na kolejne fazy rozbudowy centrów Factory.

Wracając do nowych inwestycji w Polsce…

Tutaj nic się nie zmieniło, ciągle szukamy dobrych, niszowych projektów. Tak jak to było z Galerią Malta, czy ostatnio – Galerią Katowicką zrealizowaną we współpracy z PKP i funduszem Meyer Bergman. Ten ostatni projekt wymagał od nas dużego zaangażowania, ale też nauczył nas wiele i dał know-how potrzebny do realizacji dużych i nietypowych projektów.

I złożyliście ofertę na współpracę z PKP przy realizacji Warszawy Głównej.

Oczywiście decyzja o wyborze inwestora należy do PKP, zostanie podjęta najpóźniej w pierwszym kwartale 2015 roku. Obecnie Neinver jest na liście jako jeden z pięciu potencjalnych inwestorów. My wiemy, że to będzie projekt trudny i długoterminowy, a lokalizacja wymaga, by stał się nową wizytówką miasta.

Czym się wyróżnia oferta Neinvera spośród propozycji innych inwestorów?

Na razie jest zbyt wcześnie, by wymagać od PKP wiążących odpowiedzi. Jesteśmy przekonani, że nasza propozycja jest dobra. Mamy doświadczenie w budowaniu nie tylko metrów kwadratowych, ale projektów spełniających oczekiwania władz miasta, konsumentów, inwestorów i najemców.

Wracając do Katowic. Ostatnią fazą inwestycji miał być biurowiec.

Biurowiec jest ostatnią fazą projektu w Katowicach – tutaj również nic się nie zmieniło. Nie rozpoczniemy jednak budowy, dopóki nie osiągniemy odpowiedniego poziomu wynajmu powierzchni w budynku.

To może lepiej sprzedać?

Każda tego typu inwestycja jest przeznaczona do sprzedaży. O warunkach ewentualnego wyjścia z projektu w Katowicach rozmawiamy z naszymi partnerami: PKP i funduszem Meyer Bergman.

Część Państwa projektów przejął utworzony w 2007 roku fundusz IRUS Property Fund.

Wprowadziliśmy do niego trzynaście nieruchomości, które sami wybudowaliśmy lub kupiliśmy specjalnie do tego funduszu.

A czy planujecie zebrać środki do kolejnego funduszu?

Obecnie pracujemy nad koncepcją. Jest jednak za wcześnie, by mówić o szczegółach.

W kilku zachodnioeuropejskich krajach prowadzicie sieć The Style Outlets. Czy obiekty z tym logo pojawią się w Polsce?

U podstaw konceptu The Style Outlets leży oferta zdominowana przez marki premium. Naszym celem nie jest zmiana logotypu z Factory na The Style Outlets. Jeśli będziemy wprowadzać nową markę do Polski, to zaczniemy od zmiany konceptu, której uwieńczeniem będzie zmiana nazwy i logotypu. W tej chwili marka Factory jest silna i dobrze rozpoznawalna w Polsce. ν

Kobieta z wizją
Barbara Topolska pracuje na stanowisku chief operations officer w hiszpańskiej siedzibie grupy Neinver od połowy 2012 roku. Do firmy dołączyła w 2003 roku. Obecnie zarządza aktywami grupy, których łączna wartość przekracza 2 mld euro. Odpowiada za wszystkie operacje firmy związane z rozwojem i ekspansją na nowe rynki. Pełni też nadzór nad bieżącym i strategicznym zarządzaniem funkcjonującymi centrami handlowymi z portfolio grupy. Jest absolwentką Uniwersytetu Jagiellońskiego, ostatnio ukończyła studia MBA na Uniwersytecie Minnesota, Carlson School of Management. Grupa Neinver, której początki sięgają 1969 roku, jest obecna w siedmiu krajach: Hiszpanii, Polsce, Włoszech, Francji, Niemczech, Portugalii i Holandii.