Rzędy nowych krzeseł

Wiele z niedawno powstałych przyhotelowych centrów to projekty duże, dysponujące kilkoma tysiącami metrów powierzchni konferencyjnej. Każde z nich może pomieścić od tysiąca do kilku tysięcy uczestników jednocześnie. Spora część z tych hoteli zdążyła już odnieść komercyjny sukces i na stałe zaistnieć w świadomości organizatorów spotkań w Polsce. Wśród dobrze znanych obiektów z tej kategorii wymienić można choćby takie hotele, jak: Hilton Warsaw Hotel & Convention Centre w Warszawie (2007), Sheraton Sopot Conference Centre & Spa (2008), Ossa Congress & Spa (2008), Andel’s Łódź (2009), Gołębiewski Karpacz (2010), rozbudowana o centrum konferencyjne Warszawianka w Jachrance (2012), Narvil Conference & Spa (2013), Gromada w Krakowie (2013) czy też dwa DoubleTree by Hilton – w Łodzi (2013) i Warszawie (2014).

Wzrost ten związany jest bez wątpienia z coraz większym rynkiem spotkań korporacyjnych, którego rozwój towarzyszy rozwojowi polskiej gospodarki. To zjawisko współgra z trendem ogólnoświatowym. Według Międzynarodowego Stowarzyszenia Kongresów i Konferencji (ICCA) światowy rynek dużych międzynarodowych spotkań co rok rośnie o około 10 proc. O rynek konferencji, na który składają się zarówno spotkania małe i lokalne, jak i duże międzynarodowe, od lat bije się branża hotelowa. Dobrym przykładem jest sieć Hilton, która ma dziesięć hoteli w Polsce. Cztery z nich funkcjonują pod marką Hampton, dwa – Hilton Garden Inn, dwa – Hilton i dwa DoubleTree by Hilton. Zdecydowana większość wyposażona jest w sale konferencyjne, ale aż trzy mają centra konferencyjne należące do największych w kraju. – Brak tego typu dużych obiektów zauważyliśmy już wcześniej, czego dowodem jest nasz pierwszy Hilton w Warszawie [3 tys. mkw. powierzchni konferencyjnej, w tym sala balowa o pow. 1,4 tys. mkw.], który zbudowaliśmy w 2007 roku. Jak widać, siedem lat później mamy już kilka takich hoteli. Jest to wynik popytu, który widzimy zarówno my, jak i właściciele inwestujący w te obiekty – powiedziała Magdalena Sekutowska, dyrektor ds. rozwoju Hilton Worldwide w regionie CEE.

Nie ma samograjów

Jak zatem rozwój hoteli konferencyjnych wygląda na tle wzrostu całego rynku obiektów hotelowych? – Należy być ostrożnym z twierdzeniem, że mamy do czynienia z falą hoteli konferencyjnych. W moim odczuciu rozwój tego sektora współgra po prostu z rozwojem całego rynku hotelowego – uważa Małgorzata Dybaś, dyrektor zarządzający w firmie doradczej Hotels Asset Management Poland (HAMP). Podobnie sądzi Magdalena Sekutowska – zwraca ona uwagę na wysokie koszty budowy hoteli konferencyjnych, co hamuje rozwój tego sektora. Polski gość ma niezbyt duży budżet, więc w wielu miejscach nie ma co planować hotelu drogiego, który będzie miał problem z utrzymaniem się. Pamiętać należy, że wciąż najszybciej rozwijającym się segmentem są hotele ekonomiczne. – Oferują one najszybszy zwrot na kapitale. Dlatego, że nie wymagają tak dużych nakładów i w wielu miejscach najbardziej odpowiadają sytuacji rynkowej. Ten segment reprezentuje chociażby marka Hampton by Hilton w naszym portfolio – twierdzi dyrektor ds. rozwoju sieci Hilton.
W tym sensie hotele konferencyjne są po drugiej stronie skali. Wymagają większej powierzchni, a ich budowa jest trudniejsza i droższa. Liczy się przy tym jakość: wiadomo, że ogromnych sal bez kolumn wspierających sufity nie buduje się ani łatwo, ani tanio. – W Polsce można by zliczyć naprawdę dużo inwestycji, gdzie pobudowano sale konferencyjne, w których jest mnóstwo filarów. Tak naprawdę goście nie chcą z tego korzystać – tłumaczy Wojciech Liszka, prezes zarządu Meeting Professionals International Poland Club, instytucji zrzeszającej organizatorów spotkań i eventów. Dodatkowe koszty wynikają z wysokich standardów wykończenia i szerokiego zakresu usług. – Hotel konferencyjny zalicza się do rodzaju „full-service”. Zakładamy, że powinien mieć większe przestrzenie publiczne, większy fitness, często SPA i jedną lub dwie restauracje. Jest to więc obiekt urozmaicony i z wieloma innymi atrakcjami, co oczywiście wpływa na koszty operacyjne – tłumaczy Magdalena Sekutowska. Ponadto przygotowanie imprezy, jej przeprowadzenie, demontaż i szybkie przygotowanie obiektu na kolejne wydarzenie powodują konieczność zapewnienia bardzo dużej liczby personelu operacyjnego, który pracuje praktycznie całą dobę. – Mówimy tutaj nie tylko o zatowarowaniu hotelu, ale przede wszystkim o koordynacji wszystkiego, co przyjeżdża na imprezę i zaraz po niej wyjeżdża, aby zrobić miejsce dla kolejnego wydarzenia. Przypomina to trochę organizację koncertu w popularnej arenie, czy targów w znanej hali wystawowej – tłumaczy Sebastian Szczepski, menedżer generalny hotelu DoubleTree by Hilton Warsaw w warszawskim Wawrze.

Do tego dochodzi też konkurencja na rynku. Dziś nawet marki niekojarzone z klientem biznesowym oferują często choćby nieduże pomieszczenia konferencyjne. – Hotele miejskie, które polegają tylko na turystach, mają zazwyczaj dwa sezony – zimowy i letni, a ich szczyt przypada na wakacje i święta, czyli okres od czerwca do września oraz grudzień. Dzięki gościom konferencyjnym sezon się wydłuża, gdyż spotkania odbywają się najczęściej w okresie od marca do czerwca i od września do listopada – mówi Šárka Chapman, starszy konsultant w dziale Global Hospitality Group, Cushman & Wakefield w regionie Europy Środkowej i Wschodniej. Przy tym klient konferencyjny jest o tyle atrakcyjniejszy dla hoteli, że większość czasu spędza w hotelu i pozwala zarobić na kateringu, począwszy od przerw kawowych, a na głównych posiłkach skończywszy.

Liczy się miejsce

Wszystko to sprawia, że inwestor powinien bardzo dobrze poznać uwarunkowania rynkowe, nim podejmie decyzję o ruszeniu z projektem. – Jest bardzo dużo inwestycji hotelowych w Polsce w dużych i małych miastach, które, jak się wydaje, mają problemy z uzyskaniem rentowności. Niewielkie detale mogą bowiem decydować o sukcesie lub porażce – przestrzega Wojciech Liszka. Oczywiście sukces w ogromnej mierze zależy od miejsca. Należy mieć jednak na uwadze fakt, że potrzeby co do lokalizacji ewoluują. – Pierwotnie bardzo wiele takich imprez odbywało się w Warszawie, ale z czasem ta formuła się opatrzyła i zaczęto interesować się bardziej miejscami poza miastem. Takie hotele to choćby Warszawianka w Jachrance czy Ossa w Rawie Mazowieckiej. Podobnych obiektów powstaje więcej i opierają one swój biznes na pozyskiwaniu cyklicznych imprez korporacyjnych – mówi Wojciech Liszka. Cisza, spokój, jezioro, góry czy morze – to tworzy otoczenie atrakcyjne dla branży spotkań. Ponadto organizatorzy niekiedy wolą unikać lokalizacji miejskich, gdzie uczestnicy mogliby łatwo ulegać rozproszeniu i znaleźć sobie inne zajęcie na mieście przed końcem konferencji. W tym kontekście na uwagę zasługuje największy obecnie hotel konferencyjny w Warszawie, czyli nowo otwarty DoubleTree by Hilton w dzielnicy Wawer [5 tys. mkw. powierzchni konferencyjnej, w tym sala balowa o pow. 2 tys. mkw., 360 pokoi]. Nie jest on ani położony w centrum miasta, ani w okolicy, która sama w sobie uważana byłaby za destynację. – Wawer nie jest obecnie lokalizacją kojarzoną z biznesem, turystyką, czy organizacją konferencji. Dla nowego obiektu konkurującego z istniejącymi hotelami zlokalizowanymi w centrum Warszawy, w okolicy lotniska, centrów biznesowych, czy nawet Zalewu Zegrzyńskiego, przyciągnięcie gości może stanowić wyzwanie – uważa Małgorzata Dybaś z firmy HAMP. Można więc przypuszczać, że przyszłość tego obiektu pokaże, jak duża jest chłonność rynku stołecznego. Jak przekonuje menedżer hotelu, pierwsze pół roku napawa jednak optymizmem. – Obłożenie hotelu przerosło nasze oczekiwania. W pierwszym roku działalności spodziewamy się średniego obłożenia na poziomie 73 proc. Obecne statystyki w naszym obiekcie wskazują, że jest to pułap, który z łatwością uda się osiągnąć – informuje Sebastian Szczepski. Dodaje również, że hotel zamierza konkurować o rynek konferencyjny z podwarszawskimi obiektami. Pół roku pokazało, że klienci konferencyjni stanowią 80 proc. wszystkich gości.

Potencjał w rynku

Według Magdaleny Dybaś z Hotels Asset Management Poland w tej chwili najlepiej rozwijają się duże miasta, przede wszystkim Warszawa, Kraków i Gdańsk. Warszawa jest miejscem szczególnym również dlatego, że wiele firm ma własne zaplecze konferencyjne, przez co zapotrzebowanie na małe sale jest stosunkowo mniejsze. – Bardzo wyraźnie brakuje jednak dużych sal, które mogłyby przyciągnąć największe spotkania. Z kolei w Krakowie pojawia się bardzo dużo grup z Europy i ze świata. Liczne są dni w roku, w których wszystkie hotele są pełne, więc na pewno jest miejsce na kolejne – uważa Wojciech Liszka. Dodatkowo zadziałał efekt synergii i pozytywnie na popyt wpłynęła decyzja miasta o budowie centrum ICE Kraków Congress Centre, rozbudowa portu lotniczego, budowa hali widowiskowo-sportowej Kraków Arena. Do tego dochodzi budowa przez prywatnego inwestora Międzynarodowego Centrum Targowo-Kongresowego EXPO Kraków. – To bardzo stymuluje popyt. Nie zdziwiłbym się, gdyby liczba miejsc hotelowych podwoiła się w Krakowie w ciągu 10 lat – przewiduje Wojciech Liszka.

Na to zapotrzebowanie liczą także deweloperzy. W Krakowie w przyszłym roku ma zostać otwarty hotel DoubleTree by Hilton mogący pomieścić w salach konferencyjnych 2 tys. osób. W 2016 powstanie hotel Radisson Blue w Świnoujściu z centrum konferencyjnym na 1 tys. osób.

Jaka więc będzie przyszłość tego rynku? – W porównaniu z państwami zachodnimi wciąż mamy duże rezerwy. Na poziomie 50 proc. takiego nasycenia jak w innych krajach – uważa prezes Meeting Professionals International Poland Club. Do tego dochodzi wzrost oczekiwań ze strony klientów, który powoduje, że starsze obiekty muszą ustępować nowym. Podobnego zdania jest przedstawicielka firmy Hotels Asset Management Poland. – Tak jak na całym rynku hotelowym widzimy jeszcze miejsce na rozwój, i to dosyć istotny – uważa Małgorzata Dybaś.

Tam bije serce Polski

Łódź ma ogromny apetyt na przyciągnięcie graczy z branży MICE. Na początku tego roku powstał oddział Łódź Convention Bureau, działającej przy magistracie organizacji odpowiedzialnej za promocję miasta wśród organizatorów spotkań. – Położenie w centrum Polski, zwłaszcza jeśli chodzi o rynek imprez krajowych, jest ogromnym atutem. Do tego dochodzi coraz lepsza dostępność komunikacyjna, dzięki skrzyżowaniu autostrad A1 i A2. Już niedługo zwiększy się liczba zjazdów z autostrady do miasta, co znacznie poprawi sytuację, a w przyszłym roku ma zakończyć się remont torowiska między Łodzią a Warszawą. Na 2016 rok planowane jest z kolei otwarcie nowego dworca Łódź Fabryczna – mówi Anna Mokrosińska, kierownik oddziału Łódź Convention Bureau. Niewątpliwie szanse na przyciągnięcie większej liczby konferencji międzynarodowych wzrosłyby wraz ze zwiększeniem liczby połączeń lotniczych z Europą. Na razie funkcjonuje jedno połączenie biznesowe z Monachium, choć kolejne linie prowadzą już rozmowy z łódzkim lotniskiem. Oprócz położenia i komunikacji podkreśla się wyjątkowy charakter tego miejsca. – Proces rewitalizacji, jaki się rozpoczął w Łodzi, jest bezprecedensowy na skalę europejską. Łódź postawiła na inwestycje, rewitalizację, odnowienie dziewiętnastowiecznej architektury. To tworzy jej wyjątkowość – mówi Anna Mokrosińska. Częścią tej strategii jest program „Mia100 kamienic”, w ramach którego miasto odnawia i stopniowo rewitalizuje zabudowę, a także projekt Nowe Centrum Łodzi, zakładający między innymi rewitalizację kompleksu EC1 oraz przebudowę dworca Łódź Fabryczna i jego okolic.

Największy obecnie hotel konferencyjny w Łodzi – czterogwiazdkowy DoubleTree by Hilton – powstał ledwie rok temu. Jego inwestor, grupa Toya, stopniowo zwiększał powierzchnię konferencyjną poprzez odrestaurowywanie dawnych hal produkcji filmowej należących niegdyś do Wytwórni Filmów Fabularnych. Po zakończeniu remontu, w grudniu tego roku, ma liczyć ponad 5,2 tys. mkw. pow. konferencyjnej z największą salą wielkości ok. 1,1 tys. mkw. – Dzięki tym powierzchniom w wymiarze ogólnopolskim konkurujemy o duże imprezy z obiektami konferencyjnymi położonymi na terenie całego kraju – mówi Piotr Matulka, senior sales manager. Ustalając cennik, hotel zwraca także uwagę na swojego głównego konkurenta na rynku lokalnym – hotel Andel’s, który działa o kilka lat dłużej. Polityka jest taka, aby ceny kształtowały się na średnim poziomie i nie odbiegały znacznie od konkurencji. Choć przedstawiciele hotelu nie chcą mówić o konkretnych liczbach, według niektórych prognoz specjalistów rynku bazujących na dotychczasowej działalności tego obiektu, ma on szansę w pierwszym roku działalności uzyskać obłożenie na poziomie 50 proc. Jak dowiedzieliśmy się, wynik na poziomie między60 a 70 procent byłby docelowo satysfakcjonujący – Obecnie 90 proc. naszych klientów to klienci biznesowi, a połowa z nich to uczestnicy organizowanych u nas konferencji – mówi Piotr Matulka. Główny konkurent – Andel’s, którego wielkim atutem jest wyjątkowy charakter (obiekt powstał w odnowionej XIX-wiecznej fabryce należącej niegdyś do rodziny Poznańskich), należy do najbardziej udanych projektów hotelowych w mieście. Zawdzięcza to m.in. sporym powierzchniom konferencyjnym (3,1 tys. mkw.), w tym dużej sali balowej o pow. 1,3 tys. mkw. Dwa pozostałe sieciowe hotele czterogwiazdkowe w Łodzi (Novotel i Holiday Inn) to także hotele biznesowe, które sporą część gości czerpią z organizacji konferencji. – Łódź ma bardzo dobry stosunek ceny do jakości usług. Są to obiekty nowe, zaprojektowane według bardzo oryginalnych pomysłów, z dużą dbałością o detal, jakość wyposażenia i wykończenia. To stawia łódzki produkt MICE na zaskakująco wysokim poziomie – uważa Anna Mokrosińska. Miasto liczy, że stanie się ważnym ośrodkiem dla każdego rodzaju spotkań z sektora MICE, wliczając w to targi. – Mamy nowe centrum targowe Expo, liczymy też na uczestników wydarzeń korporacyjnych czy uczestników konferencji i kongresów naukowych – dodaje Anna Mokrosińska. Wśród międzynarodowych i ogólnopolskich konferencji, które w ostatnim czasie odbyły się w Łodzi, wymienić można choćby Kongres Towarzystwa Chirurgów Polskich (2,5 tys. osób w budynku Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Łódzkiego), IV Kongres Kolejowy (900 osób, Expo Łódź), VII Europejskie Forum Gospodarcze (1 tys. uczestników, DoubleTree by Hilton), 41. Międzynarodowa Konferencja i Wystawa PIKE 2014 (650 uczestników, DoubleTree by Hilton).