Certyfikaty biur jeszcze w lesie

Wyobraźmy sobie, że kupujemy ultranowoczesne auto sportowe. Nasz bolid wyposażony jest we wszystkie dostępne nowinki techniczne, które mają sprawić, że za kółkiem poczujemy się jak Kubica. Nie idziemy jednak na kurs doszkalający i..., oczywiście da się jeździć, może nawet zrobić wrażenie na znajomych, ale pierwsza próba na torze pokaże, gdzie nasze miejsce. Już lepiej chyba zostawić takie auto w garażu i pokazywać znajomym na zdjęciach, ewentualnie przejechać się do cioci na imieniny lub na zakupy... Podobnie jest z biurami.

Zapomniane certyfikaty

Wynajęcie powierzchni w supernowoczesnym zielonym budynku biurowym to tylko połowa drogi. Aby w pełni wykorzystać potencjał nowej siedziby, trzeba zaaranżować biuro w co najmniej tym samym ekologicznym standardzie i wiedzieć, jak z tych rozwiązań korzystać. Wiedza na ten temat jest jednak szczątkowa i nie ma zbyt wielu specjalistów w tej dziedzinie. O ile liczba certyfikowanych budynków przekroczyła już w Polsce 150, to certyfikowane biura można nadal policzyć na palcach... jeśli nie jednej, to co najwyżej czterech rąk. – W Polsce z certyfikatem LEED mamy 7 biur, kolejnych 13 stara się o dokument – podlicza szybko Michał Marszałek, koordynator ds. zrównoważonego rozwoju w Skanska Property Poland. – Na całym świecie jest około 8 tys. takich biur – dodaje od razu.
Pokazuje to wyraźnie, że podejście do zrównoważonego rozwoju w Polsce zatrzymało się w pół drogi. Zestawienie tych liczb wskazuje na jeszcze jedno zjawisko. Chętnych na certyfikację zaczyna przybywać. – Pierwsza certyfikacja wnętrz w Polsce miała miejsce w 2010 roku w placówce bankowej Deutsche Banku w budynku Atrium City w Warszawie – przypomina Jerzy Wójcik, architekt IARP, LEED AP BD+C, BREEAM, international assessor, senior associate, green building advisory z Colliers International. To oznacza, że przez cztery lata certyfikowano w Polsce tylko kilka wnętrz. Liczba wniosków jest obecnie niemal dwukrotnie większa, co może świadczyć o wzroście zainteresowania tym zagadnieniem. Eksperci nie pozostawiają jednak złudzeń, to nie rosnąca świadomość ekologiczna polskich firm skłania do certyfikacji – przykład płynie z góry. – Zazwyczaj na certyfikację decydują się najemcy, którzy mają dość restrykcyjną politykę korporacyjną w zakresie zrównoważonego rozwoju. Przykład idzie więc z góry, z central – zauważa Jerzy Wójcik.
Sporo jednak wskazuje na to, że trend ten może się utrzymać, a nawet przybrać na sile, zwłaszcza że sami deweloperzy i agenci dają przykład. – Na razie zjawisko to ma ograniczony zasięg, ale spodziewamy się skokowego wzrostu w niedalekiej przyszłości. Tak było z certyfikacją budynków. Wprowadzaliśmy to rozwiązanie do Polski, a teraz jest ono standardem. Podobnie może być z certyfikacją biur – prognozuje Michał Marszałek. – Skanska w Polsce certyfikuje obecnie swoje nowe biura. Jesteśmy jedynym deweloperem w Polsce, który pomaga w certyfikacji. Jedną z większych certyfikacji biura przeprowadziła Nordea w naszym warszawskim biurowcu Green Corner. Mamy też dużego najemcę w Krakowie, który się na to zdecydował i jest już przy końcu tego procesu – dodaje Michał Marszałek. Jerzy Wójcik z kolei informuje, że Colliers uczestniczy obecnie w kilku procesach certyfikacji wnętrz w polskich biurowcach, np. Bank of New York Mellon we Wrocławiu, firma doradcza certyfikuje też swoje biuro w warszawskim biurowcu Metropolitan.

Zielone biuro się opłaca

Nowo wybudowany, certyfikowany budynek to oczywiście spory atut, ale sam w sobie nie wystarczy. Aby skorzystać z możliwości, jakie daje, trzeba stworzyć kompatybilne z nim biuro. Coraz więcej firm zdaje się to dostrzegać. – Certyfikacja pozwala zindywidualizować rozwiązania najlepsze dla konkretnego najemcy: dobrać odpowiednie wykładziny, farby niskoemisyjne, odpowiednią instalację oświetlenia, instalację wodną, meble, układ biura... – wylicza Justyna Olczak, specjalistka ds. zrównoważonego rozwoju w Skanska Property Poland.
Odpowiednie wykończenie biura przynosi też jak najbardziej wymierne oszczędności. – Są one skorelowane z długością najmu, im dłuższa, tym większe. Pomocne w ich uzyskaniu są odpowiednie systemy montowane w budynkach, np. daylight control (dostosowuje natężenie sztucznego oświetlenia do ilości światła naturalnego wpadającego do budynku), który potrafi dać oszczędności rzędu 40-45 proc (w przypadku świetlówek) i nawet 70 proc. w przypadku oświetlenia led. Przy zastosowaniu systemów oszczędzających wodę (wodooszczędna armatura, perlatory, użycie tzw. szarej wody czy deszczówki) możemy ograniczyć jej zużycie o 40-60 proc. W naszych budynkach uzyskujemy oszczędności zużycia energii elektrycznej na poziomie minimum 25 proc. – wylicza Michał Marszałek.
Biuro z zielonym pazurem powinno też przypaść do gustu pracownikom. Komfort pracy jest w nim większy, a pracownicy rzadziej chorują. – Oszczędności na ograniczeniu absencji mogą być znacznie wyższe niż wynikające ze zmniejszenia zużycia mediów. W tego typu biurach absencja jest zwykle mniejsza o 4-6 proc. Tak przynajmniej wynika z międzynarodowych badań. Pracujemy obecnie nad polską metodologią takich pomiarów. Może te liczby nie robią wrażenia, ale oszczędności, które generują są bardzo duże – przekonuje ekspert Colliers.

Praca w certyfikowanych ścianach

Użytkowanie „zielonego biura” nie jest zbyt trudne, choć wymaga zmiany niektórych przyzwyczajeń pracowników. – Pewne kwestie dotyczące zachowań użytkowników są premiowane, np. infrastruktura dla rowerzystów, zakaz palenia w odległości 8 metrów od budynku, zachęcanie do korzystania ze schodów zamiast z windy czy segregacja śmieci – wylicza Jerzy Wójcik. – Potrzebna jest edukacja i ścisła współpraca z najemcami. Zwłaszcza na początku. Korzystanie z zielonego biura nie jest jednak bardziej absorbujące niż z innego. Przydają się nawyki odpowiednie właściwie wszędzie, o których często się zapomina, np. ostatni gasi światło, wyłączamy komputery po zakończeniu pracy, etc. – dodaje ekspert Skanska Property Poland.
Gra jest jednak warta świeczki, a oszczędności mogą przekroczyć nawet najśmielsze oczekiwania. – Dobrym przykładem może być biuro Skanska w Empire State Building w Nowym Jorku. Skanska zainwestowała w certyfikację wnętrz w budynku, który ani nie był nowy, ani nie był certyfikowany, stąd koszty były spore. Szacowany czas zwrotu inwestycji miał wynieść do piętnastu lat, a w rzeczywistości nakłady zwróciły się już po czterech latach. Przede wszystkim ze względu na niższe koszty eksploatacji – mówi Justyna Olczak.

Nie taki diabeł straszny, zwłaszcza zielony

Sam proces certyfikacji wnętrz nie jest jednak ani specjalnie trudny, ani zatrważająco drogi i przypomina procedurę stosowaną w przypadku budynków. – Na etapie projektowym oceniana jest zawartość projektu i np. to, jaka będzie instalowana armatura, oświetlenie czy inne systemy regulacji zużycia mediów. Następnie, podczas realizacji, oceniany jest proces budowy, podczas którego trzeba szczegółowo raportować, jakie materiały zostały użyte, w jakiej ilości, ich charakterystyka, etc. Kontroli podlega całe wyposażenie biura, z komputerami i meblami włącznie, jak również organizacja i realizacja procesu budowy. Trzeba też zadbać o wywietrzenie pomieszczeń przed rozpoczęciem użytkowania. Zapach tzw. nowości nie jest najzdrowszy i wiąże się z lotnymi związkami organicznymi w farbach, klejach i materiałach wykończeniowych wykorzystanych w trakcie procesu budowy – wymienia Jerzy Wójcik. Na certyfikację biura najlepiej zdecydować się jeszcze na etapie projektowania. Wtedy jest taniej, jest też czas na zaplanowanie układu biura i dobór materiałów.

Koszty na marginesie

Prędzej czy później przyjdzie zmierzyć się z kosztami certyfikacji. W całokształcie wydatków związanych z urządzeniem nowej przestrzeni wyglądają one jednak na umiarkowane. Uzależnione są oczywiście od etapu, na którym najemca zdecyduje się na certyfikację. – Jeśli będzie to etap projektowania, koszty są minimalizowane. Im później zapadnie decyzja, tym koszty będą większe, choćby ze względu na zmiany w projekcie – zastrzega Justyna Olczak.
Koszty uzależnione są też oczywiście od standardu wykończenia i powierzchni, jaką zajmuje biuro. Maleją, jeśli wybieramy nowy budynek, zaprojektowany z myślą o zrównoważonym użytkowaniu. W przypadku starszego obiektu mogą być znacznie większe. – Budynek certyfikowany w LEED core & shell daje niezbędną podstawę, odpowiednie systemy są już w nim zainstalowane. Jeśli budynek jest dobrze zaprojektowany i wykonany, dodatkowe koszty ograniczają się w zasadzie do wysłania i zarejestrowania dokumentacji dla instytucji certyfikującej. To koszt około 10 tys. zł dla biura o powierzchni 1 tys. mkw. Całość nakładów trudno jest ogólnie oszacować kwotowo. Można powiedzieć, że koszty certyfikacji wynoszą około 1-3 proc. wydatków na fit out – podlicza Michał Marszałek.

Zmiany w biurach

Na razie daleko jest do tego, by certyfikacja wnętrz stała się standardem, tak jak w przypadku certyfikacji całych budynków. – Ten rynek jest jednak rozwojowy i można się spodziewać wzrostu liczby certyfikacji wnętrz – przekonuje Jerzy Wójcik. Nic więc dziwnego, że firmy starają się antycypować nadchodzące zmiany. Punkt ciężkości zaczyna się jednak zmieniać. Same certyfikaty, ekologiczne rozwiązania w biurach już nie wystarczają. Uwaga w coraz większym stopniu skupiana jest na człowieku, czyli tym, który korzysta z mniej lub bardziej zielonych przestrzeni w pracy. – Pracujemy nad strategią do 2020 roku. Przeprowadzamy bardzo dużo badań, ale na razie za wcześnie na wiążące wnioski. Widzimy jednak, że coraz ważniejszy staje się człowiek. Większy nacisk kładzie się na poprawę warunków pracy i otoczenia budynku. Obecnie mamy politykę deep green, ale coraz popularniejszym rozwiązaniem staje się deep human, czyli skierowanie większej uwagi na potrzeby pracujących w budynkach ludzi – mówi Justyna Olczak. ν