Zły kredyt... dobry interes

Jeszcze kilka lat temu rynek obrotu wierzytelnościami zabezpieczonymi hipotecznie praktycznie w Polsce nie istniał. Jeśli dochodziło do transakcji, to zazwyczaj w celu wysondowania rynku. Z czasem zaczęto odnotowywać pojedyncze transakcje, ale prawdziwy przełom nastąpił w 2014 roku. Wiosną Grupa Kruk kupiła od Getin Noble Banku portfel wierzytelności zabezpieczonych hipotecznie o łącznej wartości nominalnej około 710 mln zł. Zapłaciła za niego 230 mln zł. Pod koniec roku Kruk kupił też od banku BZ WBK portfel wierzytelności zabezpieczonych hipoteką o łącznej wartości nominalnej wynoszącej 443 mln zł. Zapłacił za niego 70,2 mln zł. – W 2014 roku łącznie nabyliśmy wierzytelności zabezpieczone hipotecznie o wartości nominalnej 1,2 mld zł – mówi Tomasz Kałuziak, kierownik zespołu relacji inwestorskich i rozwoju, Kruk. Na rynku rozpycha się również spółka windykacyjna Kredyt Inkaso, która jesienią 2014 roku zawarła z bankiem BGŻ umowę w sprawie przejęcia portfela wierzytelności zabezpieczonych hipotecznie obejmującego wierzytelności wyrażone w złotych, frankach, euro i dolarach. Łączna wartość nominalna przejętych wierzytelności wyniosła 118,2 mln zł. Cena portfela to 26,5 mln zł. W grudniu natomiast Kredyt Inkaso wraz z amerykańskim Portfolio Recovery Associates (PRA) kupił od Getin Noble Banku portfele kredytów detalicznych, samochodowych i hipotecznych. Łączna wartość nominalna przejętych wierzytelności wyniosła 1,12 mld zł. Zostały one przejęte za ponad 300 mln zł. Według danych firmy Pragma Inkaso w 2014 roku banki łącznie zaoferowały do sprzedaży około 2 mld wierzytelności hipotecznych.

Rynek rośnie, portfele tanieją

Nic więc dziwnego, że przedstawiciele branży, których na początku zaskoczyła taka dynamika rynku, są optymistycznie nastawieni do przyszłości. – Te transakcje były dużą nowością zarówno dla inwestorów, jak i firm windykacyjnych. Z tego powodu, w warunkach względnej porównywalności portfeli, mieliśmy do czynienia z ciekawą ewolucją cen. Oscylowały one od ponad 30 proc. wartości nominalnej w transakcjach zawieranych z początkiem roku, poprzez 23 proc., 18 proc. aż do 15 proc. w ostatnich miesiącach roku 2014 – piszą w podsumowaniu rocznym eksperci Pragma Inkaso. – Na pewno wciąż możemy spodziewać się dynamicznego rozwoju hipotecznych NPL (Non Performing Loans, portfele nieregularnych wierzytelności). Do pionierów wśród sprzedających takich, jak Getin, PKO BP, BGŻ na pewno dołączą pozostali. Transakcje w dużej mierze rozwiążą problem nieskutecznych egzekucji i zepsutego portfela kredytowego – prognozuje Pragma Inkaso.
A nie jest to mały problem. – Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że suma przeterminowanych kredytów hipotecznych od 2012 roku urosła o 25 proc., do ponad 11 mld zł. Do podmiotów oferujących portfele hipoteczne na sprzedaż dołączają kolejne banki – podaje Tomasz Kałuziak. Już na początku tego roku pojawiły się doniesienia o wielkim portfelu, który może wystawić na rynek Raiffeisen Bank Polska. Według informacji Polskiej Agencji Prasowej ma on na sprzedaż portfel kredytów hipotecznych o wartości około 1 mld zł. Bank nie potwierdził jednak tych informacji.
– Szacujemy, że w 2015 roku banki mogą wystawić na sprzedaż portfele wierzytelności zabezpieczonych hipotecznie o wartości nawet 5 mld zł – spodziewa się Kamil Karpicki, menedżer ds. relacji inwestorskich w firmie Kredyt Inkaso. I mówi tu wyłącznie o kredytach mieszkaniowych. – W przypadku wierzytelności zabezpieczonych na hipotekach nieruchomości komercyjnych obrót w 2015 roku może sięgnąć 3 mld zł wartości nominalnej – dodaje przedstawiciel Kredyt Inkaso (firma ta już w 2011 roku przejęła portfel takich wierzytelności o nominalnej wartości około 500 mln zł).

Listek figowy?

Sprzedaż zagrożonych kredytów to niezły interes dla obu stron. Firmy windykacyjne przejmują wierzytelności zabezpieczone na nieruchomościach ze sporym dyskontem, a banki zyskują tarczę podatkową (im gorsze wierzytelności bank sprzedaje, tym potencjalnie większy ma odzysk w postaci odpisu podatków), poprawiają jakość swoich portfeli kredytowych, a także – co nie jest bez znaczenia – pozbywają się problemów związanych z niewygodną dla nich windykacją. – Skuteczna egzekucja z zamieszkałego lokalu zawsze łączy się z ludzkimi emocjami w obliczu zagrożenia utratą miejsca zamieszkania. Stąd w praktyce banki zainteresowane są przede wszystkim polubownymi rozwiązaniami, szczególnie w sytuacjach, gdy klienci wyrażają wolę dobrowolnego regulowania długu – tłumaczy Iwona Radomska z biura prasowego banku PKO BP, który jednak nie zdecydował się jeszcze na sprzedaż większego portfela wierzytelności hipotecznych. Na polubowne załatwianie spraw stawiają też firmy windykacyjne. – Nabyte przez Grupę Kruk portfele wierzytelności zabezpieczonych hipotecznie stanowią przekrój kredytów hipotecznych w bankach. Mówimy tutaj o zróżnicowaniu pod względem rodzaju zabezpieczenia, np. grunty niezabudowane, niedokończone domy jednorodzinne, mieszkania nabyte pod wynajem lub do zamieszkania przez kredytobiorców. Zróżnicowane jest także ich położenie geograficzne – nieruchomości są zlokalizowane praktycznie w całym kraju. Każda wierzytelność jest przez nas indywidualnie rozpatrywana i każdej sytuacji szukamy najlepszego rozwiązania na drodze polubownej. Możliwe są różne scenariusze rozwiązań, bazujące głównie na zasadzie win-win, dającej szanse na ugodowe zakończenie sprawy – przekonuje Tomasz Kałuziak. Windykacja wierzytelności hipotecznej następuje najczęściej na trzy sposoby. – Zazwyczaj porozumiewamy się z dłużnikiem, nieruchomość zostaje sprzedana, a pozyskane ze sprzedaży środki przeznaczane są na regulację zobowiązania. Możemy też przejąć nieruchomość, z zadłużonym lokatorem podpisać umowę najmu długoterminowego i poczekać na poprawę jego sytuacji finansowej. Kolejnym rozwiązaniem jest droga prawna i egzekucja należności, ale jest ona najmniej korzystna dla dłużnika – przekonuje Kamil Karpicki.

W Europie wielki biznes

Polski rynek wierzytelności hipotecznych jest jeszcze w początkowym stadium rozwoju. Windykatorzy nie przepuszczą jednak żadnej okazji do zarobku. – Uważamy, że zarówno rynek konsumenckich wierzytelności zabezpieczonych, jak i wierzytelności korporacyjnych czy też komercyjnych będą się w Polsce rozwijać, i jesteśmy gotowi aktywnie uczestniczyć w kolejnych przetargach i transakcjach – zapowiada Tomasz Kałuziak. Skala polskiego rynku jest jednak nieporównywalna z innymi europejskimi krajami, w których segment ten funkcjonuje od wielu lat, w obrocie są dziesiątki milionów euro, a rynek kwitnie. Według wyliczeń ekspertów z działu finansowania korporacyjnego w regionie EMEA (Europa, Bliski Wschód, Afryka) firmy Cushman & Wakefield, wartość sprzedaży wierzytelności związanych z nieruchomościami komercyjnymi (CRE) i nieruchomości sprzedawanych po przejęciu własności (REO) w Europie wyniosła w 2014 roku aż 80,6 mld euro, czyli ponad dwa i pół razy więcej niż w 2013 roku. W 2015 wynik taki będzie trudny do osiągnięcia, ale początek roku pokazał, że instytucje zainteresowane takimi zakupami nadal działają bardzo aktywnie. Według danych C&W od początku stycznia zawarto już transakcje o wartości 2,7 mld euro. ν