Wbrew humorystycznym zarzutom

Anna Pakulniewicz, „Eurobuild Central & Eastern Europe”: Związany jest pan z reprywatyzacją zarówno zawodowo, jak i prywatnie. Jak wygląda obecnie proces odzyskiwania nieruchomości?

Michał Sobański: Przykładem może być skonfiskowanie właścicielowi nieruchomości w 1950 roku. na podstawie decyzji dekretowej. Obecnie można w określonych sytuacjach stwierdzić nieważność takiej decyzji, ale tym samym cofamy się do okresu powojennego i ówczesnego stanu prawnego. A to oznacza, że doprowadzamy do sytuacji takiej, w której decyzja nigdy nie została wydana. Prawo funkcjonujące dzisiaj nie może być zastosowane w procesie stwierdzania nieważności decyzji, jednakże już w trakcie procedury restytucyjnej stosuje się częściowo obecne procedury prawne, i stąd złożoność całej procedury w odzyskiwaniu podanej za przykład nieruchomości.

Ile zatem trwa taki proces, czy jest to w ogóle możliwe do określenia?

To raczej niemożliwe... Można przyjąć, że postępowania w sprawach warszawskich trwają przeciętnie od trzech do czterech lat. Sprawy dotyczące restytucji zespołów pałacowo-parkowych, które zostały przejęte na podstawie innego dekretu – dekretu o reformie rolnej – trwają zazwyczaj około 8-10 lat. Są jednak takie, które rozpoczęto na początku lat 90. XX w. i do dzisiaj nie zostały zakończone.

Ile rocznie odzyskuje się znacjonalizowanych bezprawnie nieruchomości?

Tu także nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Przykładowo, w Warszawie zwracano przez ostatnie lata rocznie ok. 300-400 nieruchomości, ale to nie obejmuje spraw prowadzonych w formie odszkodowań. Ja prowadzę tych spraw bardzo dużo, ponad 150. Są to różne segmenty, różne sprawy, różne miejsca: Warszawa, reforma rolna, wszystko, co dotyczy reprywatyzacji. Jednak odzyskujący nieruchomości stanowią liczne grono spadkobierców. Trudno jest się im wówczas porozumieć i wspólnie inwestować w odzyskaną nieruchomość. W takiej sytuacji jest ona najczęściej sprzedawana.

Jakie przykładowe nieruchomości udało się Panu odzyskać?

Odzyskaliśmy m.in. Pałac Branickich przy ul. Miodowej 6/8 należący do rodziny Potockich, pałac w Al. Ujazdowskich 13, należący do mojej rodziny, a także obiekt w Al. Ujazdowskich 21 należący wcześniej do rodziny Rzyszczewskich. Za tę willę uzyskaliśmy odszkodowanie, ponieważ znajduje się tam obecnie budynek Ambasady Republiki Węgier. Co więcej, udało nam się uzyskać odszkodowanie także za plac przy Teatrze Wielkim, na którym stanął biurowiec Metropolitan. W czasie wojny stojący tam budynek został zburzony. Należał on niegdyś do rodziny Zamoyskich. Podobnie było z pałacem w Kozłówce – uzyskaliśmy odszkodowanie za pałac i ruchomości, które należały do rodziny Zamoyskich. No i zamek w Rokosowie – własność rodziny Czartoryskich, który także udało się nam odzyskać.

Jaki procent odzyskiwanych obiektów znajduje się poza Warszawą?

Oceniam, że jest to około 50-60 proc.

Zdradzi Pan, jaka jest skuteczność odzyskiwania takich nieruchomości?

To zależy od determinacji i zaangażowania. Na podstawie dotychczas prowadzonych przeze mnie spraw, swoją skuteczność mogę ocenić na poziomie około 80 procent.

To jakie są koszty takiego procesu?

Większość tego rodzaju spraw jest prowadzonych na zasadach wynagrodzenia procentowego, wahającego się od 15 do 30 proc. wartości obiektu. Duże kancelarie prawne pobierają także zwyczajowo ryczałt roczny oraz zwrot ponoszonych kosztów, ale wbrew powszechnej opinii, coraz mniej kancelarii decyduje się prowadzić takie sprawy, są za długie i zbyt ryzykowne.

A nie można po prostu uznać za nieważne przepisy prawa z lat 40.? To ułatwiłoby i przyspieszyło proces...

Można, tylko nikt nie chce tego uczynić. Przede wszystkim w momencie, w którym dekret Bieruta zostałby zniesiony, wszystkie nieruchomości powinny wrócić do byłych właścicieli. A to jest nierealne. Warszawa zmieniła swoją strukturę własnościową i restitutio ad integrum jest niemożliwe w pełnym wymiarze. Należałoby uchwalić ustawę, podobną do tej dotyczącej mienia zabużańskiego, jednakże z określeniem pełnego odszkodowania, a tam gdzie jest to możliwe – zwrotem w naturze. Jest jeszcze dodatkowy problem. Duża część właścicieli sama przecież odbudowała swoje budynki, a później ich brutalnie wywłaszczono. Większość społeczeństwa o tym nie wie i odpowiada: „A co Pan mówi, mój dziadek własnymi rękoma stawiał Barbakan!”. Było inaczej. Zostały zabrane wszystkie grunty w granicach miasta. Zgodnie z dekretem można było wystąpić z wnioskiem o tzw. prawo własności czasowej, czyli obecnie użytkowanie wieczyste. Należy podkreślić, iż praktycznie wszystkim odmówiono przyznania tego prawa. Tym samym wszyscy stracili swoje nieruchomości. Prowadzę od wielu lat sprawę hotelu Polonia. Tam właścicielowi hotelu zabrano ten obiekt tylko dlatego, że wyjechał za granicę... Dzisiaj można stwierdzić nieważność takiego orzeczenia. W przypadku stwierdzenia nieważności, można ubiegać się o odzyskanie takiej nieruchomości lub o odszkodowanie, jednakże są to długie i kosztowne procedury nie zawsze kończące się indemnizacją. Pojawia się wszakże kwestia tego wniosku, który został złożony przez właściciela, a który musi zostać ponownie rozpatrzony ma podstawie przepisów dekretu.

Ale jeśli ktoś wniosku nie składał?

Wówczas postępowanie jest niezwykle trudne, a często niemożliwe do wygrania. I to jest niezgodne z elementarnym poczuciem sprawiedliwości. Wniosek dekretowy nie powinien stanowić o prawie własności. A w istocie tak jest.

Wtedy taka nieruchomość pozostaje w rękach miasta lub państwa?

Tak, ale pojawia się problem własności państwowej. Urzędnik nie jest zaangażowany w wiele kwestii dotyczących na przykład najmu czy dbałości o stan nieruchomości, ponieważ stanowi ona mienie wspólne niezwiązane bezpośrednio z nim samym. Powtarzam tym, którzy głoszą uparcie, że to przecież władza ludowa odbudowała stolicę. A gdyby po wojnie panował normalny ustrój, to by nie odbudowano? Warszawa byłaby odbudowana wielokrotnie lepiej. Właściciele z pewnością odbudowaliby swoje domy, co zresztą częstokroć czynili. Każdy dba o swoją własność, a komunizm wykorzenił to poczucie i stąd często prymat własności prywatnej jest w Polsce podważany. Każdy mieszkając we własnym mieszkaniu, a nie w wynajętym czy otrzymanym, dba o to mieszkanie o wiele bardziej. Większość opinii publicznej jest nastawiona przeciwko dawnym właścicielom. A władza boi się narazić społeczeństwu i stąd przez 26 lat nie uchwalono ustawy reprywatyzacyjnej, sankcjonując regularną kradzież. Obecnie pojawiła się ustawa, która m.in. umożliwi odmowę zwrotu nieruchomości ze względu na użyteczność publiczną. 25 czerwca została przegłosowana w parlamencie. Ale co to znaczy użyteczność publiczna? Dobrym przykładem jest odzyskana nieruchomość przy ul. Foksal 6. Ma tam siedzibę MSZ. I co się stało? Nic. Po prostu MSZ zaczął wynajmować budynek na zasadach komercyjnych od właścicieli. I co w tym złego? To jest normalność, zaś brak zwrotów to patologia. Owszem, można rozważać, aby nie zwracać nieruchomości w naturze, jeśli jest na tym miejscu np. przedszkole czy boisko. Proszę bardzo, nie zwracajcie, zaproponujcie jednak działkę zastępczą lub wypłaćcie równoważne odszkodowanie. Ta ustawa tego nie przewiduje, tym samym łamiąc Konstytucję, ale posłowie to lekceważą pomimo protestów środowisk właścicieli. Założenia ustawy są takie, że trzeba bronić takich budynków. Ale dlaczego? Przecież to stanowiło prywatną własność!

Dlaczego nie ma zatem szeroko zakrojonej akcji propagandowej byłych właścicieli?

Nas, właścicieli jest mniej, nie wszyscy mają siły na zaangażowanie i aktywną obronę swoich interesów. Przez upaństwowienie wszystkiego po wojnie Polska stała się zakładnikiem ideologii własności wspólnej i estetycznego chaosu. W tych wszystkich wspaniałych budynkach, które się do tego absolutnie nie nadawały zostały umieszczone szkoły, sierocińce, szpitale, i starano się zniszczyć te siedziby z racji ideologicznych. Pozbawienie dużej warstwy społecznej dorobku wielu pokoleń, brutalne i bezprawne wywłaszczanie ich z własności poprzez wprowadzenie siłą komunistycznych dekretów było walką klasową mającą na celu zniszczenie tej części społeczeństwa. Wszystko, co było z nią związane bezwzględnie niszczono, bo nikt o to nie dbał. Przykład pałacu w Guzowie: kiedy w 1945 r. wyrzucono moją rodzinę, dosłownie z jedną walizką, pozostały tam wszystkie wartościowe i zabytkowe rzeczy. Po pięciu latach pałac został ogołocony ze wszystkiego. Ludzie palili książki, wynosili wszystko. Najpierw utworzono tam gimnazjum rolnicze. Później wprowadzono biura cukrowni, która znajdowała się vis-ą-vis pałacu, i była nota bene naszą własnością, ale także znacjonalizowaną po wojnie. Oprócz biur urządzono tam mieszkania dla pracowników cukrowni. Następstwem tego okresu była przemyślana całkowita dewastacja naszego domu. Nastają lata 90. XX w. Cukrownia opuszcza ten całkowicie rozgrabiony obiekt i następuje najgorsze siedem lat, do czasu, kiedy odzyskaliśmy tę nieruchomość.

Siedem lat to nienajgorszy wynik, jak na odzyskanie pałacu.

Tak, ale przez te siedem lat obiekt stał pusty, nieogrzewany, przede wszystkim bez ochrony. Co nastąpiło? Ludzie tam wchodzili, pili, z wielką konsekwencją dewastowali to, czego nie zniszczono w ciągu 45 lat. W ramach rozrywki każdy sobie coś urwał, dach przeciekał, woda wlewała się do środka. Wreszcie zawaliły się częściowo stropy. W 1996 r. była to skrajna ruina. Guzów jest przykładem, jak przez tę całą komunę Polska stała się krajem wykorzenionym, wyrwanym całkowicie ze swojej historii i ogołoconym z zabytków. Na istniejących w Polsce przed 1945 r. 20 tys. zabytkowych pałaców i dworów do dzisiaj zachowało się tylko ok. 2,5 tys.

Jak to się stało, że odzyskaliście obiekt?

Po prostu staraliśmy się go odzyskać…

Ale jak już wiemy, nie wszyscy, którzy się starają, odnoszą sukcesy...

Wszyscy się starają – niestety nie wszyscy odzyskują. Jeśli chodzi o pałac i park, to reforma rolna nie przewidywała konfiskaty domów z parkami. Można było przejmować jedynie obiekty związane funkcjonalnie z majątkiem ziemskim, a naturalnie konfiskowano wszystko. Wyrzucano ludzi z ich domów, rekwirowano rzeczy, obrazy, meble. Oczywiście bez żadnej indemnizacji! Próba obrony swojej własności była początkowo karana śmiercią, a później ciężkim więzieniem, o czym mało się mówi. Właściciele nie mogli pozostać nawet w tym samym powiecie, a później pozwalano im mieszkać nie bliżej niż 50 km od swoich dawnych majątków. Jeśli dziś ktoś coś odzyskuje, to na zasadzie udowodnienia, że dany obiekt nie był związany funkcjonalnie z gospodarstwem rolnym. To są często absurdalne postępowania dowodowe. U mnie jest jeszcze inna sytuacja. Ja musiałem wraz z moim ojcem odkupić nasz dom w Guzowie. Państwo nie chciało nam go oddać, postępowanie toczyło się wiele lat... Obiekt był w coraz gorszym stanie, aż w końcu wystawiono go nielegalnie na sprzedaż. Wtedy stwierdziłem, że należy spróbować go odkupić. To był 1996 rok. To tak, jakby ukradziono Pani samochód i po np. 10 latach ten sam, zużyty i zdewastowany samochód postanowiono jednak Pani sprzedać. Mimo to zdecydowałem się na zakup. Kiedy kupiliśmy Guzów, byłem bardzo młody, naiwny – myślałem, że zdołam odbudować ten obiekt prędko! Oczywiście mniej więcej miałem pojęcie, co to znaczy, na co się porywam, ale z pewnością nie sądziłem, że będzie to pochłaniać tak ogromną energię i ilość środków...

A nie da się uzyskać odszkodowania za bezprawne użytkowanie przez państwo obiektu?

Przepisy są tak skonstruowane, a orzecznictwo sądowe na tyle nieprzychylne, że jest to mało realne. Po 1989 roku było społeczne przyzwolenie na przeprowadzenie reprywatyzacji, ale niestety siły polityczne były temu bardzo niechętne. Z biegiem lat poparcie społeczne malało, aż wreszcie większa część społeczeństwa stała się temu pomysłowi wroga. Obecnie nie ma na to szans. Wywłaszczenie kogoś z jego własności w chwili obecnej byłoby poprzedzone pełnowartościowym odszkodowaniem. Jednakże w stosunku do dawnych właścicieli retoryka jest taka, że ta warstwa była posiadaczami, którzy dorobili się majątku w nieznany, na pewno nieuczciwy sposób, np. na pańszczyźnie – więc nie ma co oddawać. Ale nie rozmawiajmy o tym, nie ma sensu bronić się przed absurdalnymi i pseudohistorycznymi zarzutami. Pańszczyzna została zniesiona w Polsce ponad 160 lat temu. Zarządzanie majątkami odbywało się na normalnych zasadach wolnorynkowych. Zmagam się z tymi humorystycznymi zarzutami na co dzień.

Powrót do korzeni

Michał Sobański, absolwent wydziału filologii romańskiej Uniwersytetu Warszawskiego. W 1998 roku założył spółkę Reprywatyzacja zajmującą się restytucją zagrabionego mienia. Od 2004 roku jest właścicielem firmy Restitutio ad Integrum specjalizującej się w postępowaniach prawnych dotyczących reprywatyzacji nieruchomości w całej Polsce. Prywatnie amator sportów, w szczególności tenisa, a także zagadnień związanych z architekturą i historią sztuki. W 1997 roku wraz z ojcem odkupił od państwa zrujnowany pałac w Guzowie, przed wojną własność rodziny hrabiów Sobańskich.