Rewolucja z zielskiem w tle

Badania pokazują, że jednym z najprostszych działań zwiększających wartość nieruchomości jest sadzenie drzew. Z niedawnego raportu przygotowanego na zlecenie rady miasta Brisbane w Australii wynika, że drzewa na ulicy zwiększają wartość okolicznych domów o 5,4 proc. Według innego z kolei raportu (nowojorskiej organizacji non-profit Natural Resources Defense Council) zagospodarowanie przestrzeni wokół budynku biurowego zwiększa wysokość czynszów średnio o około 7 proc. Choć podobne szacunki są skomplikowane i zapewne obarczone ryzykiem błędu, nie ulega wątpliwości, że związek między otoczeniem a wartością nieruchomości faktycznie zachodzi. Sami deweloperzy w tej kwestii postępują różnie. Z jednej strony mamy obiekty, które zajmują cały obszar działki do ostatniego skrawka, nie pozostawiając miejsca na przestrzeń publiczną, albo też projekty, w których co prawda taka przestrzeń jest, ale zagospodarowana najmniejszym wysiłkiem i kosztem. Z drugiej strony są jednak obiekty, w których w zagospodarowanie terenu włożono znaczne siły i środki.

Przykładów niemałych inwestycji w ostatnim czasie z pewnością nie brakuje. – Zmienia się na pewno sporo. Piętnaście czy dwadzieścia lat temu inwestycje deweloperów w przestrzeń publiczną ograniczały się na ogół do położenia chodnika z kostki oraz nasadzenia jałowców czy świerków. O ile w skali miast często to zagospodarowanie nadal jeszcze kuleje, o tyle ze strony prywatnych inwestorów widać coraz więcej projektów świadczących o zaangażowaniu w tworzenie wysokiej jakości przestrzeni miejskiej – uważa Krzysztof Mróz, właściciel firmy Park M ze Starego Sącza, specjalizującej się w architekturze krajobrazu, ogrodach i zagospodarowaniu przestrzeni. Firma oprócz dużych projektów, realizowanych w ramach zamówień publicznych takich, jak rewaloryzacja Ogrodu Górnego Zamku Królewskiego w Warszawie czy budowa Placu Grunwaldzkiego we Wrocławiu, ma na koncie również zlecenia od inwestorów prywatnych. Do takich należy budowa zielonego dachu centrum handlowego Tarasy Zamkowe w Lublinie, którego inwestorem jest Immofinanz Group. Na ławkach lubelskiej inwestycji wśród wierzb, brzóz i bzów mieszkańcy będą mogli odpocząć od miejskiego skwaru. – Dla nas była to wyjątkowo trudna realizacja ze względu na intensywną zieleń umieszczoną na stromych pochyłościach dachu sięgających miejscami 60 proc. Wymagało to zastosowania autorskich rozwiązań, które zapobiegałyby osypywaniu się 30-centymetrowej warstwy gleby – tłumaczy Piotr Wojnarowski, kierownik projektu z firmy Park M. Wysiłek się opłacił – jak podkreślają inwestorzy, jest to jednak jedno z pierwszych centrów handlowych w Europie, które otrzymało zielony certyfikat BREEAM na poziomie Excellent. Jak to wpłynie na kwestie finansowe? – W przypadku Tarasów Zamkowych zielony ogród powinien wpłynąć pozytywnie na wzrost liczby odwiedzających centrum, a tym samym w sposób pośredni mieć pozytywne odzwierciedlenie w obrotach centrum. Ponadto obiekt ma doskonałą lokalizację, blisko Starego Miasta, i z dachu rozciąga się ładny widok. Wydaje się, że to wzbogacenie lokalizacji o ciekawą koncepcję zawierającą w sobie szeroko pojęte aspekty zielone gwarantuje sukces deweloperski, tym bardziej, że centrum może pochwalić się certyfikatem – uważa Małgorzata Żółtowska, dyrektor działu wycen w Europie Środkowo-Wschodniej z JLL.

Moda na zielone w Warszawie

Z obecnie realizowanych projektów komercyjnych zawierających równocześnie przestrzeń publiczną jeden z najbardziej interesujących znajduje się w Warszawie. Plac Europejski budowany jest przez firmę Ghelamco w ramach kompleksu biurowego Warsaw Spire. Rozciąga się między jednym z najwyższych w mieście wieżowców (220-metrowym budynkiem wieżowym kompleksu) i dwoma 55-metrowymi budynkami sąsiadującymi a hotelem Hilton. Plac będzie wolny od ruchu kołowego i otwarty dla warszawiaków. – Przywracamy mieszkańcom Warszawy cały kwartał ulic o powierzchni 1,4 ha między Wronią, Towarową, Grzybowską i Łucką. Według varsavianistów Plac Europejski to największy tego typu projekt urbanistyczny w centralnej części miasta od czasów odbudowy Warszawy po zniszczeniach wojennych – mówi Jarosław Zagórski, dyrektor handlowy i rozwoju w Ghelamco Poland, która jest właścicielem terenu i deweloperem projektu. Deweloper od początku postanowił potraktować ten plac priorytetowo. – Dążyliśmy do tego, żeby stworzyć w tym miejscu nową jakość i wartościową przestrzeń, wychodząc poza tradycyjne ramy działalności deweloperskiej. Z założenia traktowaliśmy Plac Europejski jako osobny projekt, który wymaga oddzielnej pracowni architektonicznej, wyspecjalizowanej w zakresie aranżacji przestrzeni, a nie tylko w projektowaniu budynków. Do tej skali i rangi projektu szukaliśmy również firmy z odpowiednim doświadczeniem – mówi przedstawiciel Ghelamco o początkach pracy nad Placem Europejskim. Ostatecznie firma wybrała belgijską pracownię specjalizującą się w architekturze krajobrazu Wirtz International Landscape Architects. Pracownia ma na swoim koncie m.in. projekt małej architektury wokół Luwru, jak również słynnego Canary Warf w Londynie. W Polsce realizuje swój pierwszy projekt.

Na placu przewidziano ciąg fontann i 140 drzew, głównie metasekwoi i glediczji trójcierniowych. – Użyliśmy gatunków z żółtymi liśćmi, aby dodać koloru i ożywić atmosferę. Przez korony wysokich metasekwoi łatwo przenika światło, co jest tutaj ważne, bo plac znajduje się w sąsiedztwie 220-metrowego wieżowca, otoczony jeszcze dwoma innymi budynkami. Między innymi po to też wprowadziliśmy tak wiele fontann, które będą odbijać niebo i ożywiać krajobraz –– tłumaczy architekt Peter Wirtz. Jak wynika z wizualizacji przedstawionych przed dewelopera, na placu praktycznie nie ma trawy. Okazuje się, że to celowe działanie ze względu na cień rzucany przez okoliczne budynki. – Trawa w tych warunkach często nasiąkałaby wodą i trudno byłoby ją utrzymać. Co jednak ważniejsze – to nie jest park, ale plac miejski. Trawniki czy kwiaty, w naszym odczuciu, nie współgrają z tak nowoczesnym biurowcem. Za bardziej stosowne materiały uznaliśmy kamień, żwir i drzewa – mówi Peter Wirtz. Przedstawiciel Ghelamco wyjaśnia też, że głównym celem jest przyciągnięcie ludzi na plac. – Na Placu Europejskim znajdziemy restauracje, kawiarnie, wystawy plenerowe i inne atrakcje tworzące wyjątkowy klimat tego miejsca. Liczymy, że będzie ono przyciągać nie tylko pracowników biur po godzinach pracy, ale wszystkich mieszkańców Warszawy – mówi Jarosław Zagórski.

Blisko 5 tys. mkw. ogólnodostępnego placu ma powstać także przy innym wolskim projekcie biurowym – Mennica Legacy Tower, którego deweloperami są Golub GetHouse i Mennica Polska. Ma on być przystosowany do organizacji wydarzeń i spektakli. – Myślę, że strategia dotycząca wynajmu powierzchni handlowych powinna opierać się na wysokiej klasy restauracjach, które ożywią plac – mówi James Goettsch, założyciel pracowni architektonicznej, która zaprojektowała budynek.

Z kolei w okolice Dworca Centralnego wprowadzić zieleń zamierza spółka Xcity Investment. Wiadomo, że powstanie ok. 4 tys. mkw. trawników, a do tego drzewa i krzewy – wszystko w ramach projektu Centralna Park przy skrzyżowaniu Al. Jerozolimskich i al. Jana Pawła II. Projekt obejmuje pięć budynków, w tym 200-metrowy wieżowiec. Tereny zielone wokół budynków mają być ogólnodostępne. – Będzie to miejsce dające warszawiakom możliwość wyciszenia, tak potrzebnego w centrum miasta. Teren będzie odgrodzony przez ekrany od miejskiego hałasu, a równocześnie dostępny dla wszystkich. Umożliwi także pracownikom biur pracę na świeżym powietrzu – mówi Bogdan Polak, starszy menedżer projektu z firmy Sud Architekt Polska odpowiedzialnej za projektowanie kompleksu. Na razie projekt jest na etapie koncepcyjnym. Szczegółowe rozwiązania dotyczące m.in. wyboru zieleni opracowane zostaną przez architekta krajobrazu, który na razie nie został jeszcze wybrany.

W budowie jest także ogromny projekt wielofunkcyjny Port Praski. Wzorem hamburskiego HafenCity, na terenach rewitalizowanego portu po praskiej stronie Wisły, na obszarze 38 ha między Stadionem Narodowym a Trasą WZ powstanie nowe osiedle mieszkalne, biurowce, galeria handlowa i budynki użyteczności publicznej. Ogromna powierzchnia zabudowy, a do tego blisko 400 tys. mkw. nowej powierzchni użytkowej oraz 400 tys. powierzchni mieszkalnej w odległości dwóch przystanków metra od Nowego Światu czynią z tego projektu bez wątpienia jedno z najciekawszych przedsięwzięć w ostatnich latach. Oprócz budynków i mariny w ramach planu architektonicznego opracowanego przez pracownie projektowe APA Wojciechowski i JEMS Architekci powstaną nowe bulwary portowe, skwery, place, pływające restauracje i kawiarnie. Przewidziano także park, w którym ma być ścieżka rowerowa, skate park, park linowy i roller-coaster. Własnością inwestora jest też m.in. zalesiony teren chronionego krajobrazu o powierzchni 5 ha. – Uprzątniemy alejki i przywrócimy go mieszkańcom. Niegdyś ten park służył warszawiakom – informuje Adam Pykel, prezes zarządu Port Praski Inwestycje. Czy te wszystkie nakłady prywatnego inwestora na całe hektary ogólnodostępnej przestrzeni miejskiej położonej praktycznie w samym sercu miasta mają szansę się zwrócić? Tym szef spółki Port Praski Inwestycje zdaje się nie martwić. – Tym projektem sami będziemy zarządzać. Nie planujemy sprzedaży żadnych pomieszczeń usługowych czy biurowych, które budujemy. Stąd również nasze podejście do tej przestrzeni publicznej jest inne. Akceptujemy, że nie na wszystkim się zarabia i budujemy miasto od podstaw – objaśnia Adam Pykel.

Zielony marketing i motywacja

Pionierski, jeśli chodzi o charakter, ale jak się wydaje na tym etapie, skromniejszy od wyżej wymienionych projekt realizuje obecnie firma Skanska. Deweloper, który buduje biurowiec Axis w pobliżu Ronda Mogilskiego w Krakowie, zaangażował się wraz partnerami publicznymi i prywatnymi w stworzenie traktu spacerowego na odcinku ok. 500 m między Rondem Mogilskim i Grzegórzeckim. Projekt o nazwie „Superścieżka” będzie podzielony na odcinki, a koszty rewitalizacji ma pokryć Skanska wraz z gminą i właścicielami przylegających działek. O tym, co ostatecznie tam powstanie, zdecydować mają krakowianie w głosowaniu. – Mieszkańcy mają możliwość wyboru szeregu rozwiązań, na przykład zielonych terenów rekreacyjnych i małej architektury, takich jak ławki, latarnie czy stacje rowerowe – informuje Paweł Paśnikowski, menedżer ds. zrównoważonego rozwoju w Skanska Commercial Development Europe. Rozpoczęcie realizacji projektu nastąpić ma w przyszłym roku.

Marketing to bez wątpienia jeden z ważniejszych powodów, dla których deweloperzy komercyjni podejmują inwestycje w przestrzeń publiczną. Dotyczy to zarówno relacji z władzami miejskimi, mieszkańcami, jak i z najemcami. – Troska o przestrzeń miejską wokół budynku jest zgodna z naszą strategią. Odpowiedzialne kształtowanie przestrzeni miejskiej jest dla nas o wiele bardziej istotne niż na przykład prezentowanie się jako zielony deweloper. Energooszczędne, zielone rozwiązania stosują już praktycznie wszyscy deweloperzy. Nam chodzi o coś więcej: chcemy tworzyć ciekawe i wartościowe otoczenie i zaoferować najemcom więcej niż tylko miejsce do pracy – mówi Jarosław Zagórski. Czy ta strategia przynosi efekt? Przedstawiciel Ghelamco nie ma co do tego wątpliwości i wskazuje na fakt, że Warsaw Spire, na rok przed ukończeniem budowy, jest w 60 proc. wynajęty. Na rynku warszawskim charakteryzującym się nadpodażą powierzchni biurowej można uważać to za wynik korzystny. – Sukces projektu to po części także wynik polityki tworzenia wartościowej tkanki miejskiej. Dla najemców Warsaw Spire ma to ogromne znaczenie, a Plac Europejski przyciąga jak magnes – tłumaczy Jarosław Zagórski. Ponadto, jak twierdzi, choć podobne działania czasem nie mają przełożenia na finanse i są typowymi przedsięwzięciami pro publico bono, to jednak wpływają na atmosferę w firmie. – Cały mój zespół jest podekscytowany tym, co robimy, a to daje niesamowitą energię. Czujemy, że tworzymy nową wartość dla miasta i nowe miejsce na mapie Warszawy. To daje olbrzymią satysfakcję – dodaje Jarosław Zagórski.

Zaprojektować ogród

Vastint nie bez powodu umieścił słowo „ogród” w nazwie trzech swoich projektów biurowych: w Warszawie, Poznaniu i we Wrocławiu. Jak twierdzi przedstawicielka firmy, nie chodzi tu o zabieg marketingowy, ale o odzwierciedlenie koncepcji parków biznesowych, w których kluczową rolę odgrywa architektura krajobrazu. Na przykład w warszawskim Business Garden, gdzie budowany jest kompleks z siedmioma budynkami o łącznej powierzchni najmu 90 tys. mkw., 60 proc. terenu działki to powierzchnia biologicznie czynna (wliczając zielone dachy). Około 35 proc. z 6-ha terenu stanowi ogród naziemny z oczkami wodnymi, wysokimi trawami, a nawet roślinnością szuwarową. W czerwcu projekt zdobył pierwsze miejsce w konkursie Projekt:Przestrzeń organizowanym przez ministerstwo środowiska dla obiektów komercyjnych, które podnoszą jakość życia, poprawiają estetykę przestrzeni miejskiej i tworzą miejsce dla przyrody w mieście. – Dziś zatraca się wyraźna granica między pracą a życiem osobistym. Pracownicy przychodzą do biur o różnych porach i o różnych wychodzą z pracy. W ogrodzie mogą zrelaksować się, poprzebywać w miłym otoczeniu, są też dzięki temu bardziej wydajni. Dużo osób je lunch na świeżym powietrzu, może także pracować, bo w ogrodzie zapewniamy bezpłatne Wi-Fi. W słoneczne dni rozkładane są tam leżaki, organizuje się różne imprezy. W Poznaniu mamy strefy biznesu wyposażone w meble ogrodowe, w których najemcy mogą nawet organizować proste spotkania biznesowe. Na terenie ogrodu zarówno w Poznaniu, jak i we Wrocławiu przygotowaliśmy dodatkowo strefy sportu – boisko do koszykówki, pola do gry w warcaby i bule – informuje Ewa Łydkowska, szef marketingu firmy Vastint Poland. Jak podkreśla, projekty wynajmują się świetnie: w Warszawie pierwsza faza projektu o powierzchni 32 tys. mkw. ukończona na początku tego roku została już w 100 proc. skomercjalizowana.

Zysk jednak niepewny

Czy tereny zielone przed biurowcem rzeczywiście zawsze wpływają na wzrost wartości nieruchomości? Okazuje się, że odpowiedź nie jest tak oczywista, jak chcieliby tego sympatycy ekologii. Jak wyjaśnia Małgorzata Żółtowska z JLL, tego rodzaju obiektów komercyjnych nie ma zbyt wiele w obrocie, wobec czego nie ma też ewidencji, na podstawie której można by to stwierdzić. – Plac czy teren zielony jest oczywiście wartością dodaną, której jednak nie da się łatwo skwantyfikować w wycenie. W wycenie bowiem bierze się pod uwagę przede wszystkim dochód generowany przez nieruchomość. Nie jest to wcale oczywiste, czy potencjalny wyższy dochód wynikający ze wzrostu atrakcyjności nie będzie skonsumowany przez wyższe koszty eksploatacyjne – wyjaśnia Małgorzata Żółtowska. Z drugiej strony powiedzieć należy, że według wszelkiego prawdopodobieństwa taki wpływ rzeczywiście jest, i to pozytywny. Wydaje się, że najemcy coraz częściej poszukują w obiekcie czegoś więcej niż tylko przestrzeni biurowej. Nie chodzi tu nawet o sprawy estetyczne, ale o biznes. – Firmy są często skłonne zapłacić wyższy czynsz, aby zaoferować swoim pracownikom bardziej atrakcyjne warunki pracy. Wynika to z faktu, że w pracy spędzamy znaczącą część dnia i jakość warunków pracy zaczyna odgrywać coraz istotniejszą rolę – mówi szef działu wycen JLL w Europie Środkowo-Wschodniej.

Według specjalisty z JLL fakt, że najemcy stawiają deweloperom poprzeczkę coraz wyżej, może wpłynąć także na przeobrażenie warszawskiego rynku. Może to choćby przyśpieszyć przesuwanie się centrum biznesowego (tzw. CBD) w kierunku Woli, gdzie buduje się coraz więcej nowoczesnych budynków. Istotnym elementem tej nowoczesności jest także staranniejsze zagospodarowanie przestrzeni wokół budynków. – W przyszłości może to być problem dla obiektów znajdujących się w ścisłym centrum, gdzie wartość działek jest tak duża, że deweloperzy zabudowują je do ostatniego skrawka, licząc na jak najwyższy dochód z inwestycji. Jeżeli jednak będzie więcej projektów oferujących coś ponadto, deweloperzy będą zmuszeni do korekty tej strategii. To może pociągnąć lawinę nowych, bardziej konkurencyjnych i kreatywnych inwestycji – uważa Małgorzata Żółtowska.

Jakość przede wszystkim

Według opracowania sporządzonego na wydziale ogrodnictwa Uniwersytetu w Blacksburg w Virginii, ze wszystkich aspektów architektury krajobrazu mających wpływ na cenę nieruchomości najważniejszy jest projekt. Wyrafinowanie projektu najmocniej bowiem wpływa na nasze pozytywne postrzeganie zagospodarowanej przestrzeni (wskazało tak 42 proc. badanych). Znaczenie ma też wielkość roślin (36 proc.), a także ich różnorodność (22 proc). Zbyt proste i ubogie projekty po prostu nie przynoszą zamierzonego efektu. Dochodzi do tego kwestia znajomości roślin pod kątem utrzymania i przystosowania do określonych warunków. Inwestorzy stają więc przed wyborem, czy do projektu zatrudnić osobnego architekta krajobrazu, który powinien znać te wszystkie niuanse, czy powierzyć projekt architektowi odpowiedzialnemu za budynek. – Oba modele są popularne zarówno w Europie, jak i Ameryce, i powiedziałbym, że zdarzają się równie często. Mądrzy deweloperzy rozumieją jednak, że architekt krajobrazu dzięki kierunkowemu wykształceniu może zaoferować coś, czego zwyczajny architekt nie wie. Często zdarza się, że ktoś nieznający się na roślinach tworzy miejsce o zimnej atmosferze, które nie jest przyjazne dla ludzi – twierdzi Peter Wirtz. Nie chodzi zresztą tylko o samą zieleń, ale o całą przestrzeń razem z małą architekturą. – Wszystko można zaprojektować indywidualnie, tak aby jak najlepiej współgrało z budynkiem. Dotyczy to ławek, koszy, murków czy fontann, które mogą tworzyć z całym projektem harmonijną całość. Inwestorzy często nie mają świadomości, że stworzenie indywidualnego projektu małej architektury, choć wymaga poświęcenia trochę większej ilości czasu, w skali całej inwestycji stanowi koszt marginalny i ma duży wpływ na wygląd przestrzeni i wzrost wartości nieruchomości – mówi Krzysztof Mróz.