Hotelowa alternatywa

Na pierwszy rzut oka polski sektor hotelowy powinien gonić europejski z prędkością pociągu Pendolino: mamy najmniej łóżek hotelowych na 10 tys. mieszkańców (ok. 50) w całej Unii Europejskiej, od 2009 roku sukcesywnie rośnie liczba zagranicznych gości, a rozwój sektora BPO i rynku konferencji napędza rynki nie tylko Warszawy i Krakowa, ale i innych dużych miast Polski. Jeśli przyjrzymy się jednak nieco bliżej, okaże się, że sytuacja jest bardziej skomplikowana, choć trzeba podkreślić, że w polskim sektorze hotelowym drzemie duży potencjał.

Od Sasa do lasa

Według raportu przygotowanego przez Colliers International i Pro Value, polska baza hotelowa na koniec 2014 roku liczyła 2512 skategoryzowanych hoteli dysponujących prawie 240 tys. miejsc noclegowych w około 120 tys. pokoi. Średnie obłożenie w hotelach nie powala jednak na kolana. Izba Gospodarcza Hotelarstwa Polskiego podaje, że w ubiegłym roku wyniosło ono nieco ponad 40 proc. Większość bazy hotelowej stanowią jednak niewielkie, prywatne obiekty zarządzane indywidualnie, a udział hoteli funkcjonujących pod międzynarodową marką w ogólnej podaży wynosi zaledwie 6 proc., natomiast gdy mierzymy go liczbą pokoi, przekracza nieco 20 proc. Pokazuje to, jak zróżnicowana jest podaż bazy hotelowej w Polsce i średnia wyliczona dla całego rynku nie przystaje do wskaźników uzyskiwanych w obiektach sieciowych.

Wyliczenia firmy Hotel Professionals wskazują na przykład, że 5-gwiazdkowe hotele zlokalizowane w stolicy utrzymały w 2014 roku średnie obłożenie na niezmienionym od 2013 roku poziomie wynoszącym niemal 80 proc. W tym samym czasie w Krakowie hotele z największą liczbą gwiazdek notowały obłożenie na poziomie 76 proc., a najlepsze wrocławskie obiekty – 67 proc. Tylko te liczby wskazują, jak niejednorodny jest polski rynek hotelowy i przed podjęciem decyzji inwestycyjnej każdą lokalizację trzeba poddać wnikliwej analizie. Uogólniając, większa baza hotelowa przydałaby się głównie w największych miastach i miejscowościach atrakcyjnych turystycznie. – Rynek biurowy i handlowy jest przeinwestowany. Tymczasem jeżeli chodzi o rynek hotelowy, Polska ma najmniej w Europie łóżek na 10 tys. mieszkańców. Dla dewelopera, który posiada atrakcyjną działkę w centrum miasta, a otoczenie konkurencyjne tej nieruchomości nie skłania go do zainwestowania w handel czy biura, inwestycja w hotel wydaje się być atrakcyjną alternatywą – uważa Robert Szczepanek, radca prawny, założyciel Causa Finita, Commercial Real Estate Law Firm.

Z technicznego punktu widzenia wzniesienie obiektu hotelowego nie jest bardziej skomplikowane niż np. biurowca. – Projekty hotelowe to specyficzna część naszej działalności. Wszystkie hotele budowane przez naszą spółkę były projektami realizowanymi na zamówienie dużych operatorów – według ściśle określonej specyfikacji i zgodnie ze standardami obowiązującymi w danej sieci. W przypadku projektów hotelowych byliśmy deweloperem, który świadczył usługę generalnego wykonawstwa inwestycji. W związku z tym sam przebieg procesu realizacji był bardzo podobny do standardu znanego z rynku komercyjnego i nie wymagał szczególnej specjalizacji zespołu czy technologii – mówi Waldemar Lesiak, wiceprezes Echo Investment.

Nie oznacza to jednak, że zarobienie na inwestycji hotelowej jest proste. Rynek ten ma swoją specyfikę i doświadczenia wyniesione z innych segmentów nieruchomości, choć pomocne, wcale nie muszą gwarantować sukcesu. Franz Jurkowitsch, CEO Warimpeksu, przestrzega, że wybudowanie hotelu nie jest łatwe. Nie ma gwarancji sukcesu. Można jednak mu sprzyjać. Przede wszystkim trzeba dysponować świetną lokalizacją, posiadać odpowiednie doświadczenie, warto też zadbać o operatora hotelu zanim rozpocznie się budowę. Każdy z operatorów ma swoje własne wymagania i dostosowywanie do nich gotowego już budynku generuje dodatkowe koszty – radzi Franz Jurkowitsch. Trochę porad z kuchni budowania hoteli ma też Rudolf Grossmayer, dyrektor zarządzający w UBM: – Jesteśmy deweloperem, więc budujemy hotele od początku, a następnie je wynajmujemy. Nie interesuje nas specjalnie franczyza. W Polsce nasza współpraca jest oparta na umowie zarządzania. Zaraz po wyborze lokalizacji, naszym następnym krokiem jest wybór operatora hotelu – mówi. – Mamy obecnie 15 hoteli w Europie i współpracujemy z kilkoma operatorami. Naszym idealnym modelem jest sprzedanie hotelu, zanim jeszcze rozpocznie się budowa, ale nie jest to zawsze osiągalne. Wymagamy też od operatorów gwarancji, które pozwolą nam zbudować odpowiedni model finansowania inwestycji – dodaje dyrektor w UBM.

Miks...? Być może

Inwestycja hotelowa może się też świetnie sprawdzić jako uzupełnienie wielofunkcyjnego kompleksu. Umiejętnie łącząc poszczególne elementy projektu, można uzyskać efekt synergii i większą stabilność w przychodach z czynszów. Do tego typu inwestycji zaliczamy najbardziej rozpoznawalne hotele w Polsce. – Warszawski Marriott zajmuje tylko połowę powierzchni budynku LIM. Reszta to biura i handel – mówi Rafał Gierczak, dyrektor generalny LIM Joint Venture. – Nasze doświadczenia, zwłaszcza z czasu kryzysu 2008-2010 roku, pokazują, że obiekt wielofunkcyjny, mimo że jest bardziej skomplikowany, ma silniejszą pozycję na rynku i może skuteczniej jej bronić w trudniejszych czasach. Nawet podczas tak nieprzewidywalnych zdarzeń, jak np. wybuch wulkanu na Islandii, który skutkował drastycznym ograniczeniem ruchu w przestworzach i odbił się silnie na poziomie obłożenia w hotelach, nasza nieruchomość funkcjonowała dobrze. Bieżące obroty wspomagane były wtedy przez pozostałe funkcje obiektu. Jest to bardzo istotne zwłaszcza dla instytucji finansowych, które doceniają stabilność przepływów finansowych – przekonuje dyrektor LIM i dodaje: wielofunkcyjność może tworzyć też efekt synergii, np. najemca części usługowej – firma medyczna – może wygenerować dodatkowe obłożenie w hotelu. – Taka nieruchomość stwarza też dodatkowe wyzwania – np. LIM jest budynkiem, który nigdy nie śpi i trzeba zapewnić mu doskonałe zarządzanie przez cały czas, trudno też znaleźć dogodny moment na przeprowadzenie niezbędnych napraw czy remontów. Wymagają one wielkiej ostrożności, aby nie stały się uciążliwe dla gości hotelowych czy najemców biur lub sklepów – zastrzega Rafał Gierczak. Nie tylko on jest przekonany o sile tego typu projektów. Alex Kloszewski, prezes Hotel Professionals Management Group, dodaje: dopóki elementy inwestycji są dobrze dopasowane do rynku i lokalizacji, można liczyć na sukces. Jest wiele przykładów inwestycji wielofunkcyjnych, których elementy współgrają ze sobą, wnosząc dodatkową jakość do inwestycji. Jest na to sporo dowodów, np. Manufaktura czy Andel’s w Krakowie (korzystający z sąsiedztwa centrum handlowego). Lokalizacja hotelu w pobliżu miejsc generujących wokół siebie ruch jest bardzo korzystna – widać to zwłaszcza w weekendy. Dobre skomponowanie inwestycji wielofunkcyjnej wymaga jednak nie lada wprawy. – Mariaż galerii handlowej z hotelem jest rzadkim i dość trudnym połączeniem w obiektach komercyjnych. Największe wyzwanie stanowi synergia diametralnie różnych cech funkcjonalnych, tj. cisza w strefie mieszkalnej hotelu oraz gwar galerii handlowej czy niezależne instalacje i wspólne zabezpieczenie przeciwpożarowe. Problem stanowić może również kompilacja wymogów komunikacyjnych poszczególnych funkcji, ze szczególnym uwzględnieniem połączenia podjazdu dla gości hotelowych z wielopoziomowym wspólnym parkingiem – przekonuje Ireneusz Hendel, członek zarządu bielskiej Galerii Sfera. – Łączna realizacja hotelu i galerii pozwala na zredukowanie kosztów inwestycji przy zachowaniu wszystkich zadań obu niezależnych obiektów. Hotel i galeria żyją w swoistej symbiozie: goście hotelowi to także nowi atrakcyjni klienci galerii, którzy w trakcie wyjazdów wydają więcej niż na co dzień. Ich obecność wpływa także na rozpoznawalność galerii nie tylko na arenie krajowej, ale i europejskiej. Dla samych gości hotelowych obecność obiektu handlowego jest bardzo wygodna – pozwala na zaspokojenie potrzeb oraz zorganizowanie czasu wolnego od spotkań biznesowych – dodaje.

Wejść do gry

Nie mniej ważna od odpowiedniej lokalizacji, standardu i wykończenia budynku jest też decyzja o wyborze operatora lub o prowadzeniu hotelu samodzielnie. Dane rynkowe pokazują, że w partnerstwie z dużą międzynarodową siecią można liczyć na wiele większe obłożenie pokoju niż podczas gry solo. Eksperci Hotel Professionals podkreślają, że zazwyczaj najlepsze wyniki osiągają hotele działające pod szyldami globalnych marek. Dzięki rozwiniętej sieci dystrybucji, wysokim budżetom marketingowym intensywnie wykorzystywanym do reklamy na platformach OTA (Online Travel Agencies – internetowe agencje rezerwacyjne) czy w mediach społecznościowych takich, jak: Facebook, TripAdvisor, Pinterest czy Linkedin, markowe hotele mają znaczną przewagę konkurencyjną nad obiektami niezależnymi – tłumaczą ten fenomen eksperci i na poparcie tej tezy podają: udział rezerwacji dokonywanych w Polsce za pomocą OTA kształtuje się na poziomie około 43 proc. A to nie wszystko. Według danych zebranych przez Hotel Professionals, rynek rezerwacji online w Polsce wzrasta najszybciej spośród wszystkich krajów UE.

Nie oznacza to jednak, że tylko przed wielkimi międzynarodowymi sieciami jest przyszłość. – Posiadamy własne marki hotelowe, np. Angelo, którymi z powodzeniem konkurujemy z uznanymi i znanymi markami hotelowymi. Mniejsze sieci mogą bardziej elastycznie reagować na zmiany rynkowe niż najwięksi gracze. Łatwiej też wprowadzać zmiany niż w dużej strukturze – przekonuje Franz Jurkowitsch. Najbliższe lata pokażą, w którą stronę podąży rynek w Polsce, ale jednego można być pewnym. Wielcy gracze nie odpuszczą łatwo. – Możemy liczyć na ekspansję uznanych globalnych i polskich marek w segmencie economy i midscale, tj. Hampton by Hilton, Puro, Best Western, Ibis Styles, a także ekspansjię nowych globalnych marek, np. Moxy – twierdzi Alex Kloszewski.

Można z dużą dozą pewności stwierdzić, że przed polskim rynkiem hotelowym dobre lata i znaczny, w dalszym ciągu niewykorzystany, potencjał. Wypada mieć tylko nadzieję, że sytuacja gospodarcza pozwoli nadrabiać zaległości w stosunku do innych europejskich rynków hotelowych w tempie, jakie osiąga rozpędzone do maksymalnych możliwości Pendolino, a nie pospieszny do Zagórza.