Magnetyzm regionów

Według danych zebranych przez JLL wartość transakcji inwestycyjnych zrealizowanych na największych rynkach biurowych poza Warszawą sięgnęła w pierwszym półroczu 234 mln euro. – W pierwszym półroczu na polskim rynku biurowym sfinalizowano transakcje o łącznej wartości 385 mln euro, z czego aż 234 mln euro przypadły na umowy kupna/sprzedaży poza stolicą. Oznacza to, że rynki regionalne uzyskały wyższy wynik niż Warszawa, a ich udział w całkowitym wolumenie transakcji biurowych w Polsce sięgnął aż 59 proc. Inwestycyjną gwiazdą pierwszego półrocza poza Warszawą był Kraków, w którym zrealizowano transakcje o największej wartości wśród rynków regionalnych – zauważa Sławomir Jędrzejewski, dyrektor, dział rynków kapitałowych nieruchomości biurowych i magazynowych w JLL.

Wyniki za pierwsze półrocze wskazują na bardzo dużą zmianę w podejściu inwestorów, zważywszy na to, że w Warszawie znajduje się około 60 proc. całej powierzchni biurowej w Polsce. Druga część roku też ma sprzyjać miastom regionalnym, zwłaszcza że wakacje wypadły nadzwyczaj dobrze, a udział tych miast jeszcze się zwiększył. – Całkowita wartość inwestycji zawartych od stycznia do końca sierpnia na polskim rynku biurowym wyniosła ponad 606 mln euro – podaje Przemysław Felicki, dyrektor działu capital markets w CBRE. – Inwestorzy byli aktywni głównie w miastach regionalnych i jak do tej pory tylko 21 proc. wartości inwestycji przypadło na Warszawę – dodaje ekspert CBRE.

Regiony urosły

Tak poważny zwrot w zainteresowaniu inwestorów miastami regionalnymi nie jest przypadkowy. Po części wynika z dość ograniczonych możliwości podażowych w Warszawie, ale nie tylko. – Po pierwsze, uwagę inwestorów na miasta regionalne zwrócił rozwój sektora usług biznesowych i skala, jaką osiągnął. Niejednokrotnie inwestorzy są zadziwieni wielkością umów najmu, z jakimi w takich miastach mamy do czynienia. Są to kontrakty rzędu 10, 15 czy nawet ponad 20 tys. mkw. Na przykład w naszym biurowcu Dominikański we Wrocławiu HP będzie wynajmowało docelowo ponad 16 tys. mkw., w Łodzi Infosys zajął ponad 20 tys. mkw. To są bardzo duże transakcje nawet jak na zachodnie warunki – tłumaczy Adrian Karczewicz, dyrektor transakcyjny Skanski. – Porównałbym strukturę polskiego rynku biurowego do niemieckiego. Oczywiście to nie jest ta skala, ale już na pierwszy rzut oka widać, że poza Warszawą prężnie działają rynki miast regionalnych, nie ma koncentracji wyłącznie na stolicy. Dzięki sektorowi usług dla biznesu, w którym pracuje w Polsce około 150 tys. osób, miasta te stały się wydajnymi ośrodkami biznesowymi z dużym zapotrzebowaniem na powierzchnię biurową i – co bardzo ważne – mają ciągle duży potencjał dla dalszego rozwoju. ABSL prognozuje przynajmniej dekadę stabilnego wzrostu, a McKinsey przewiduje nawet podwojenie zatrudnienia w tym sektorze do roku 2020 – dodaje Adrian Karczewicz i zwraca uwagę na jeszcze jeden element: inwestorzy porównują Warszawę do Krakowa czy Wrocławia. W tych ostatnich miastach można kupić budynki w centrach lub w ich bezpośredniej bliskości, w których poziom czynszów będzie odpowiadał peryferyjnym lokalizacjom w Warszawie. Otrzymują w ten sposób bardzo atrakcyjny produkt w świetnej lokalizacji i z umiarkowanymi poziomami czynszów, które narażone są na mniejsze ryzyko spadku niż w Warszawie, gdzie stawki mają większy zakres zmian. Nieruchomości klasyfikowane jako „prime” w Krakowie czy we Wrocławiu okazują się na tyle atrakcyjne, że stopy kapitalizacji schodzą do około 6 proc., podczas gdy np. na warszawskim Mokotowie wynoszą 7,5 proc.

Wtóruje mu Maciej Brożek, dyrektor ds. komercjalizacji w firmie Torus, która ostatnio sprzedała pierwszy etap gdańskiej Alchemii. Jego zdaniem to, co dzieje się obecnie na rynkach regionalnych w Polsce, w tym trójmiejskim, to efekt ich wieloletniego rozwoju. Pierwsze symptomy pojawiły się 2-3 lata temu, kiedy to dość nieśmiało realizowane były pierwsze transakcje sprzedaży nieruchomości biurowych w największych miastach regionalnych po kryzysie z 2009 roku. Później przez pewien czas ich liczba znowu nieco spadła, ale obecna sytuacja rynkowa, m.in. ożywienie na rynkach finansowych i obniżenie stóp procentowych, a także relatywnie mała liczba atrakcyjnych inwestycyjnie nieruchomości w Warszawie sprawiają, że inwestorzy instytucjonalni kierują swoją uwagę właśnie ku regionom – uważa Maciej Brożek.

Miara ryzyka

Na zainteresowanie ze strony wielkich inwestorów polskie miasta regionalne czekały od lat. Głównym czynnikiem zniechęcającym do inwestowania tam była stosunkowo mała płynność tych rynków. To się jednak zmieniło, choć wycena ryzyka zależy od konkretnego miasta i lokalizacji. – W Gdańsku i Poznaniu stopy dla najlepszych obiektów wynoszą około 7 proc. W Łodzi i Katowicach natomiast dochodzimy do poziomu około 7,5 proc. Fundusze kupują z myślą o późniejszej odsprzedaży – płynność jest więc kluczowym aspektem. Pod tym względem miasta regionalne wypadają coraz lepiej – uważa Adrian Karczewicz.

Zainteresowanie inwestorów rynkami regionalnymi jest więc w pełni uzasadnione, ale nie bezkrytyczne. – Bardzo wnikliwie oceniają oni przedmiot każdej potencjalnej inwestycji w procesie due diligence. Audyty trwają długo i są niezwykle szczegółowe, zwłaszcza w części związanej z techniczną stroną inwestycji. Nie jest też tak, że inwestorzy kupują wszystko i za cenę, którą wymyślą sobie sprzedający. Fundusze, inwestując kapitał na rynkach regionalnych, wciąż potrzebują wyraźnej różnicy w cenie względem Warszawy, chociaż najlepsze projekty osiągają już takie same, a czasami wyższe ceny niż nieruchomości zlokalizowane np. na warszawskim Mokotowie – zauważa Maciej Brożek.

Międzynarodówka inwestycyjna

O ile większe zainteresowanie inwestorów miastami regionalnymi było od dłuższego czasu wyczekiwane i raczej spodziewane w miarę dojrzewania tych rynków, to forpoczta chętnych na zakupy może nieco zaskakiwać. Okazuje się bowiem, że to nie agresywne fundusze oportunistyczne przecierały szlaki. – Pionierem na rynkach regionalnych było Invesco, które w 2002 roku kupiło biurowiec Euromarket w Krakowie, a następnie Polonia Property Fund (AIB, EBRD) z zakupami także w Krakowie i w Poznaniu. To były pierwsze transakcje na rynkach regionalnych. Ale poważne zainteresowanie miastami regionalnymi zaczęło się w roku 2008, kiedy to DEKA kupiła Bema Plaza we Wrocławiu i Andersia Tower w Poznaniu, a RREEF nabył Grunwaldzki Center we Wrocławiu. Niemieckie fundusze mają bardziej konserwatywną politykę inwestycyjną i starają się kupować w centrach, natomiast bardziej agresywne – amerykańskie – szukają wartości dodanej w bardziej oddalonych od centrów lokalizacjach. Wynika to z faktu, że nie są jednak w stanie zaoferować takich cen (stóp kapitalizacji) jak niemieckie – wylicza dyrektor w Skansce.
Ostatni rok to prawdziwy wysyp transakcji w miastach regionalnych, a gdzieś między grupami inwestorów wagi ciężkiej swoje miejsce starają się znaleźć lokalni gracze, którzy coraz śmielej poczynają sobie w tym towarzystwie, a nawet zaczynają czasami grać pierwsze skrzypce. – Rynek inwestorów zainteresowanych biurowcami w miastach regionalnych jest obecnie zdominowany przez REINO Partners, po tym jak w 2014 roku fundusz kupił jeden z budynków kompleksu biurowego Kapelanka 42 w Krakowie za 29 mln euro, a w 2015 nabył już dwa biurowce: Malta House w Poznaniu oraz pierwszy etap inwestycji biurowej Alchemia w Gdańsku – uważa Łukasz Maciak, dyrektor w zespole rynków kapitałowych, Cushman & Wakefield.

Podejście do inwestowania miejscowych graczy jest jednak specyficzne i nie powielają oni polityki stosowanej przez międzynarodowe podmioty. – Starają się lokować ze swoją strategią pośrodku. REINO na przykład kupiło od nas budynek Kapelanka 42 B, świetnie skomunikowany projekt, ale nie jest on zlokalizowany w ścisłym centrum Krakowa. Podobnie z poznańskim Malta House. Myślę, że starają się wygrać lepszą znajomością lokalnych rynków. Nieruchomości trzeba czuć, wydaje mi się, że polscy inwestorzy mają lepsze wyczucie rynku i są w stanie kupić projekt, który nie jest wprawdzie w centrum, ale jest nadal bardzo atrakcyjny – przekonuje Adrian Karczewicz. Znajduje to potwierdzenie u samych inwestorów. – Z uwagi na lokalizację, podstawowe parametry i renomę dewelopera, poznański biurowiec Skanska doskonale nadawał się na pierwszy cel inwestycyjny naszych nowych wehikułów, co potwierdza także udział funduszu Bluehouse, bez którego realizacja przedsięwzięcia nie byłaby możliwa – tłumaczy zakup Radosław Świątkowski, prezes zarządu REINO Partners, który musiał następnie walczyć o inwestycję w Trójmieście z wytrawnymi międzynarodowymi graczami (niektórzy przyznają nawet, że żałują rezygnacji ze zmagań) ku zadowoleniu sprzedającego.

– W przypadku Alchemii cały proces sprzedaży pierwszego etapu trwał ponad półtora roku, ale tylko dlatego, że początkowo nie byliśmy w stanie osiągnąć satysfakcjonującej nas ceny. Jeszcze kilkanaście miesięcy temu rynkiem trójmiejskim interesowały się bowiem głównie fundusze oportunistyczne nastawione na wysoki i szybki zysk z powtórnej sprzedaży nieruchomości. Wybraliśmy kilka podmiotów, z którymi prowadziliśmy negocjacje. Ostatecznie sfinalizowaliśmy umowę sprzedaży pierwszego etapu Alchemii z podmiotem stanowiącym joint venture pomiędzy Bluehouse Capital Advisor a REINO Dywidenda Plus zarządzanym przez REINO Partners. Niedawno podpisaliśmy też list intencyjny dotyczący sprzedaży drugiego etapu. Jest już także wstępne zainteresowanie trzecim etapem Alchemii, którego budowę właśnie rozpoczynamy – ujawnia przedstawiciel Torusa. Na polskim rynku coraz śmielej poczynają sobie też bardziej egzotyczni inwestorzy. Z bardzo dużą dozą prawdopodobieństwa można oczekiwać bezpośredniego zaangażowania inwestorów z Azji, w tym z Chin, którzy bardzo aktywnie rozglądają się za inwestycjami.

Mocny finisz

Końcówka roku może być więc emocjonująca dla regionów, a analitycy JLL zapowiadają tam kolejne zakupy. – Biorąc pod uwagę transakcje czekające na finalizację i zakładając, że toczące się obecnie rozmowy zakończą się jeszcze w tym roku, można przypuszczać, że łączna wartość umów kupna/sprzedaży obiektów biurowych poza Warszawą ma szansę wynieść nawet 750 mln euro, czyli około 70 proc. więcej niż w ubiegłym roku – uważają doradcy.

Najprawdopodobniej jednak nie uda się w 2015 w Polsce osiągnąć poziomu obrotów inwestycyjnych sprzed roku. – Dużo transakcji jest w trakcie negocjacji, a nawet w procesie due diligence, ale obawiam się, że dla całego rynku możemy mieć problemy z osiągnięciem poziomu 3 mld euro. Moim zdaniem może to wynikać z chwilowego niedopasowania oczekiwań cenowych właścicieli i kupujących. Stopy kapitalizacji schodzą coraz niżej, rosną więc apetyty sprzedających. Kupujący jednak ostrożnie podchodzą do wydawania pieniędzy. W przyszłym roku może się coś w tym zakresie ruszyć i znów popyt spotka się z podażą. Rozmawiając o wolumenie sprzedaży, warto zastanowić się, jak analitycy potraktują takie sprzedaże, jak zakup przez Griffin (Oaktree) udziałów w Echo Investment – zastanawia się Adrian Karczewicz.

Chwilowy klincz w Polsce nie wpłynie raczej na poziom obrotów w innych krajach regionu, jeśli już, to może nawet je zwiększyć. – W związku z tym, że Warszawa staje się w opinii niektórych nieco ryzykowna – bo nie do końca wiadomo, na jakich poziomach zatrzyma się spadek czynszów i poziom wakatów – to coraz lepiej na jej tle wygląda Praga. Jest ona postrzegana, zwłaszcza w tym roku, jako alternatywa dla Warszawy. Coraz częściej słychać też zapytania o Budapeszt, zwłaszcza ze strony funduszy anglosaskich i austriackich, ale także niemieckich. Aktywni są też gracze miejscowi, a stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów biurowych osiągają poziom około 7 proc. W przyszłym roku możemy być z kolei świadkami powrotu funduszy niemieckich do stolicy Węgier. Wschodzącą gwiazdą jest Bukareszt, gdzie aktywni są gracze austriaccy i niemieccy. Stopy zwrotu w najlepszych lokalizacjach wynoszą około 7,5 proc., co jest bardzo atrakcyjnym poziomem dla inwestora, zwłaszcza że zarówno w Warszawie, jak i w Pradze spadły już poniżej 6 proc. (5,75 proc.) – przekonuje dyrektor w Skansce.

Jednak nie należy wyciągać z tego wniosku, że Warszawa straciła w oczach inwestorów. Wręcz przeciwnie, nadal pozostaje rynkiem pierwszego wyboru w skali tak Polski, jak i Europy Środkowo-Wschodniej. – Warszawa jest nadal najatrakcyjniejszym rynkiem dla wszelkich typów funduszy i wiele z nich jest w niej obecnych. Skupiają się one jednak na najlepszych nowych biurowcach, zlokalizowanych w centrum i w pełni wynajętych. O takie aktywa silnie konkurują zwłaszcza fundusze niemieckie – zapewnia Przemysław Felicki.

Sprzedający mogą się tylko cieszyć z takiego obrotu sprawy. Nie oznacza to, że biurowce będą kupowane za wszelką cenę, ale chętnych do negocjacji nie zabraknie. – Polska jest jednym z najbardziej rozwiniętych i płynnych rynków regionu Europy Środkowo-Wschodniej. Wzrasta zarówno liczba kupujących, jak i różnorodność kapitału napływającego do kraju, co z kolei przekłada się na rosnącą konkurencję wśród inwestorów i wywieranie presji wzrostowej na ceny nieruchomości – uważa Piotr Mirowski, partner i dyrektor polskiego Działu Usług Inwestycyjnych w Colliers International.

Włodzimierz Stasiak

członek zarządu ds. finansowych, Polski Holding Nieruchomości

Akwizycje to istotna część naszej strategii

PHN intensyfikuje działania mające na celu przebudowę portfela nieruchomości. Inwestujemy w dochodowe nieruchomości, najbardziej poszukiwane przez najemców powierzchni biurowych. Na przestrzeni ostatnich miesięcy informowaliśmy rynek o dwóch sfinalizowanych akwizycjach oraz o podpisaniu dwóch listów intencyjnych dotyczących zakupu kolejnych nieruchomości inwestycyjnych – nowoczesnego budynku biurowego klasy A, o powierzchni ponad 25 tys. mkw., oraz centrum handlowo-usługowego o powierzchni najmu około 5 tys. mkw. Obydwie nieruchomości położone są w znakomitych lokalizacjach w kluczowych polskich miastach regionalnych. PHN poprzez akwizycje zamierza wzmocnić swoją pozycję na warszawskim rynku nieruchomości biurowych, a także na głównych najlepiej rozwijających się rynkach regionalnych w Polsce, na których był dotąd nieobecny. Inwestowanie w wysokiej klasy obiekty komercyjne, generujące stabilne dochody, jest istotnym elementem naszej strategii.