Nowy wkracza do gry

Ewa Andrzejewska, „Eurobuild Central & Eastern Europe”: Było Pirelli Real Estate, dziś mamy Prelios. Zmiana nazwy czy także strategii?

Maja Biesiekierska, head of advisory & asset management, Prelios Real Estate Advisory: Nazwa zmieniła się już kilka lat temu, choć myślę, że w Polsce to nie zostało dostatecznie zauważone. Teraz zmieniamy profil działalności. Mamy swoje biura w Mediolanie i Hamburgu. Prelios, w której Pirelli wciąż jest jednym z głównych udziałowców, to notowana na Giełdzie Papierów Wartościowych w Mediolanie grupa spółek świadczących usługi z zakresu doradztwa dla sektora nieruchomości w Europie. Obecnie grupa zarządza aktywami o wartości ponad 5 mld euro i oferuje pełny zakres usług związanych z nieruchomościami, łącznie z obsługą kredytów zagrożonych, zabezpieczonych nieruchomościami z dużymi problemami. Dla mnie to nie jest nowość, gdyż właśnie tym zajmowałam się w LNR Hattfield Philips w Londynie, świadcząc usługi dla Lehman Brothers. Takich usług jak Prelios nie oferuje żadna z dużych międzynarodowych agencji w Polsce.

Ale inne usługi będą standardowe?

Tak, bowiem wraz z powołaniem spółki Prelios Real Estate Advisory firma zmieniła swój profil działalności w Polsce. Chcemy tu powtórzyć nasz model niemiecki, gdzie świadczymy pełny zakres usług nieruchomościowych takich, jak development/project management, property management, asset management, repozycjonowanie centrów handlowych, wynajem oraz doradztwo i pomoc w nabywaniu oraz sprzedaży nieruchomości komercyjnych. Nie będziemy na razie zajmować się inwestowaniem, choć takie działania w Europie grupa też prowadzi. Mówiąc w skrócie – będziemy świadczyć usługi na rynku nieruchomości, podobnie jak inne międzynarodowe firmy działające w Polsce, ale dodatkowo chcemy zaproponować naszym klientom pomoc w poprawianiu kondycji nieruchomości zagrożonych i z problemami. Jest to usługa skierowana nie tylko do banków, które udzieliły kredytów pod takie aktywa, ale również do właścicieli takich nieruchomości. Gdy w latach 2008-2009 roku posypała się gospodarka na Zachodzie, banki wyprzedawały całe portfele kredytów zagrożonych. Ja wówczas też zaczęłam szukać w Polsce banków komercyjnych, które chętnie pozbyłyby się tego typu zobowiązań. Jednak wtedy jak mantrę powtarzano, że jeśli kredytobiorca spłaca kredyt i nawet zdarza mu się naruszyć pewne zapisy umowy, jak np. wskaźnik loan to value, to nie należy przejmować nieruchomości. Dziś ci sami bankierzy, którzy tak uważali, sami do mnie dzwonią, ponieważ chcą się pozbyć złych długów zabezpieczonych nieruchomościami. Często to nie nieruchomości stanowią problem, a podstawowa działalność kredytobiorcy i sprzedaż aktywów jest jedynym sposobem na spłatę zadłużenia. Bywa, że nieruchomości takie są położone w bardzo dobrych lokalizacjach, ale nie są wykorzystywane w najlepszy sposób. My możemy zrobić analizę i zasugerować alternatywny sposób wykorzystania takiej nieruchomości lub jej restrukturyzację czy też przebudowę.

Wracając do Pani zamierzeń, czy są konkretne plany rozwoju, choćby w odniesieniu do zatrudnionych osób w nowej spółce?

Prelios w Europie zatrudnia 500 osób. W Polsce też chcemy być poważnym graczem oferującym usługi klientom instytucjonalnym. Obecnie na rynku agencyjnym zachodzi konsolidacja. Myślę, że w związku z ostatnimi ruchami w świecie agencyjnym, będzie sporo dobrych specjalistów do zagospodarowania.

Rynkowa konkurencja rośnie w siłę. Czy nie jest coraz trudniej przebić się małym podmiotom?

Być może, ale duże znaczenie ma fakt, że nie wchodzimy na rynek z marką, którą trzeba promować od zera. Stoi za nami międzynarodowa firma oferująca szeroki zakres usług. Pani pytanie wywołuje u mnie déjà vu. Gdy przed laty odchodziliśmy z Cushmana z Chrisem Grzesikiem, by wprowadzić na rynek polski King Sturge, to wszyscy byli niezwykle sceptyczni, sugerowali, że rynek jest już podzielony i nie ma w nim miejsca na nowy podmiot tego typu. Tymczasem w kilka lat wyrośliśmy na firmę, z którą liczyli się i klienci, i konkurencja. Uważam, że jest w Polsce miejsce dla Preliosa. Wpisujemy się w nowy trend przejęć portfelowych, który idealnie pasuje do naszego profilu działalności. We Włoszech robimy serwisowanie kredytów dla pożyczkodawców, pomagamy pożyczkobiorcom wyjść z tarapatów. To nasza specjalność. Również moja – pamiętam, że pierwszym projektem, który w Polsce prowadziłam w Hattfield Philips dla Lehman Brothers był Wola Park. W 2004 roku pojawiłam się w centrum i zobaczyłam tłum niezadowolonych i rozgoryczonych najemców w prawie pustej nieruchomości, pomyślałam wtedy: łatwo nie będzie. Ale jednak udało się – wypracowaliśmy dobry program naprawczy i dwa lata później ustabilizowane centrum zostało sprzedane funduszowi instytucjonalnemu. Drugim projektem była sprzedaż dwóch centrów magazynowych w procesie upadłościowym, przy współpracy otwartego na niestandardowe rozwiązania polskiego syndyka. Powołaliśmy radę wierzycieli, która m.in. mogła pokryć koszty usług konsultantów – syndyk nie mógłby ich opłacić. Pomogli oni przeprowadzić sprzedaż ukierunkowaną na podmioty instytucjonalne. I znów udało się. Wierzę, że zawsze jest rozwiązanie. Wystarczy je tylko znaleźć.

Wracając do planów w perspektywie dwu-trzyletniej. Czy są założenia konkretne co do konieczności wypracowania określonych wyników, zrealizowania liczby projektów?

Chciałabym, by firma rozrosła się do takich rozmiarów, jak reszta dużych agencji. Chcemy jednak wygrywać nie liczbą osób w biurze, a jakością usług i sposobem opieki na klientem. Na pewno nie zamierzamy być firmą niszową zatrudniającą 15 osób, ale też nie odczuwamy presji, by za wszelką cenę zatrudnić np. 80 osób w ciągu najbliższych dwóch-trzech lat.

Czy Polska ma być zapleczem na region środkowoeuropejski?

W Warszawie nasz zespół już powiększył się do 10 osób. W Hamburgu wspomniany wcześniej oddział zatrudnia 60 osób. Naszym celem jest ścisła współpraca, gdyż myślimy, że jest wielu inwestorów, dla których ważna jest spójność usług i ich jakości, więc nawet jeśli w Warszawie nie mamy jeszcze wszystkich specjalistów, to w sąsiednim oddziale są i można ich zaangażować do konkretnego projektu. Myślę też, że ekspansja firm doradczych na polskim rynku na nas się nie skończy. Inwestorów jest coraz więcej, a za nimi ciągną konsultanci.

Wspomniała Pani, że wciąż pojawiają się nowi inwestorzy. Czy rzeczywiście np. chińskie instytucje będą kupować nad Wisłą?

Ja sama mam jeden projekt w Warszawie, do którego przymierzali się właśnie Chińczycy, ale poza inicjalnym zainteresowaniem nie było dalszych działań.

A czy jest wiele ciekawych projektów na rynku?

Brak ofert nieruchomości z sektora prime spowodował przeniesienie się inwestorów na rynki lokalne, gdzie zamknięto ponad 80 proc. wszystkich transakcji w pierwszym kwartale 2015 roku. Trzeba zauważyć, że cały wolumen transakcji w tym okresie, wynoszący ok. 800 mln euro, wykazuje spadek o ponad 40 proc. w odniesieniu do tego samego okresu zeszłego roku, a ponad 70 proc. akwizycji zamknęło się w kwotach poniżej 100 mln euro, ze względu na brak transakcji dużych i portfelowych. W Niemczech rynek prime wciąż jest gorący, a stopy zwrotu w topowych lokalizacjach są tylko o 1 pkt procentowy poniżej porównywalnych nieruchomości w Polsce. Gdy inwestor staje przed dylematem, czy kupić coś za 5-6 proc. w Polsce czy za 5-6 proc. w Niemczech, ma wybór, o którym nie moglibyśmy rozmawiać jeszcze kilka lat temu.

A czy hotele są ciekawą alternatywą wobec braku dobrych biurowców lub centrów handlowych?

Inwestorzy zgłaszają zainteresowanie możliwościami wybudowania lub rozbudowania kolejnych obiektów hoteli miejskich o liczbie pokoi powyżej 150, w dobrych lokalizacjach, w dużych ośrodkach w Polsce. Dostałam również do sprzedaży portfel dziesięciu hoteli w Niemczech, Austrii i Czechach, tak więc i w tym sektorze coś się dzieje. Natomiast nowym dla mnie zjawiskiem jest rosnące zainteresowanie funduszy portfelowymi zakupami mieszkań na wynajem. Ta forma inwestowania, popularna na Zachodzie od lat, zdobywa swoich amatorów i u nas.

Specjalistka od zagrożonych nieruchomości

Maja Biesiekierska dołączyła do Prelios w kwietniu 2015 roku. Maja posiada 18 lat doświadczenia zawodowego w obszarze nieruchomości. Pracowała dla polskich i brytyjskich firm takich, jak Cushman & Wakefield, King Sturge, Hattfield Philips oraz Valad Property Group. W swojej karierze zawodowej zarządzała aktywami o łącznej wartości ponad 0,5 mld euro (w tym portfolio zagrożonych nieruchomości należących do Lehman Brothers w Polsce i we Francji). Jest absolwentką Uniwersytetu Warszawskiego, w roku 2007 została członkiem Royal Institution of Chartered Surveyors.