Zwycięstwo do kwadratu

Kiedy w 2014 roku park logistyczny w Strykowie otrzymywał po raz pierwszy nagrodę Eurobuild Awards, nosił nazwę Panattoni Park Stryków i znajdował się jeszcze pod zarządem Panattoni Europe. Ten deweloper o amerykańskich korzeniach rozpoczął budowę w 2008 roku. Najemcą pierwszego budynku była sieć francuskich hipermarketów budowlanych Leroy Merlin, która wynajęła aż 56 tys. mkw. i była to wówczas rekordowa umowa na rynku magazynowym w Polsce. Najemca wprowadził się w 2009 roku, a w procesie dalszej komercjalizacji parku odnotowywano kolejne sukcesy. W obiekcie znaleźli się jeszcze Spedimex (17 tys. mkw.), Raben (11 tys. mkw.) i wkrótce park całkowicie się zapełnił. Dziś wśród najemców są także Schenker (6 tys.), Saint-Gobain (4,4 tys. mkw.) oraz Logimed (2,5 tys. mkw.). Sukcesem było przedłużenie umowy przez Leroy Merlin w 2012 roku oraz Rabena i Saint-Gobain w 2013. Rok później park w transakcji portfelowej Panattoni sprzedał amerykańskiemu funduszowi Blackstone, który umieścił go w swojej platformie Logicor. – Nasz portfel w Polsce to 22 parki logistyczne, z czego cztery znajdują się w centralnej Polsce. Obiekt w Strykowie ma doskonałą lokalizację – leży 5 km od skrzyżowania autostrad A1 i A2. Dodatkowo niewielka odległość od Łodzi zapewnia łatwy dostęp do wykwalifikowanej kadry pracowniczej. Bliskość aglomeracji sprawia, że park Logicor Stryków stanowi idealne miejsce dla przedsiębiorstw wielu branż, a w szczególności dla dużych i cenionych firm – mówi Roman Skowroński, szef działu zarządzania aktywami platformy Logicor w Europie Środkowej i Wschodniej.

Co docenili najemcy?

Strykowski park ma to szczęście, że jego najemcy wykazują rzadko spotykany poziom entuzjazmu. W badaniu przeprowadzonym przez firmę Millward Brown aż dwanaście razy przyznali oni obiektowi maksimum punktów (na 23 odpowiedzi, czyli maksymalne noty przyznano w ponad 50 proc. przypadków). Najwyższe oceny park otrzymał za lokalizację, za dostępną infrastrukturę i funkcjonalność rozwiązań, warunki pracy (ogrzewanie, oświetlenie, klimatyzacja etc.), podłogi, parkingi i miejsce do manewrowania dla ciężarówek, ochronę, biura, przejrzystość wyliczenia i wysokość opłat serwisowych oraz serwis techniczny. Zwycięstwem obiektu w konkursie nie jest zaskoczony Krzysztof Redkowiak, dyrektor regionu Raben Polska, jednego z czołowych najemców parku. Powierzchnie wynajmowane przez tę firmę logistyczną są wyposażone w ponadstandardowy, nowoczesny system spryskiwaczy międzyregałowych. Kluczowa okazuje się tutaj elastyczność zarządcy w relacjach z najemcą. – Dla firmy logistycznej takiej, jak Raben jest bardzo dużą wartością, że możemy pod potrzeby naszych klientów modyfikować pewne wyposażenie. Oprócz wspomnianych tryskaczy, wybudowaliśmy dla jednego z naszych klientów mieszalnię farb. Inwestycja została bez problemu wykonana przez zarządcę – mówi Krzysztof Redkowiak. Podkreśla również, że ze strony zarządcy może liczyć na wsparcie również w zakresie eksperckim. – To są sprawy technicznie skomplikowane, które wymagają wielu konsultacji z ekspertami od pożarnictwa. Niezbędna jest duża wiedza i doświadczenie w zakresie stosowania amerykańskich norm NFPA, według których budowane są systemy przeciwpożarowe w nowoczesnych magazynach. Jestem bardzo pozytywnie zaskoczony tym, jak zespół Logicor współpracuje przy takich inwestycjach – mówi Krzysztof Redkowiak.

Czy ma słabe strony?

Przyjrzyjmy się też, w jakich kategoriach najemcy niżej ocenili tegorocznego zwycięzcę. Otóż z większą powściągliwością punktowali dostępność siły roboczej, dostęp do publicznego transportu, parking dla pracowników i gości, a także wysokość czynszu. W ogólnym rozrachunku jednak to właśnie Logicor Stryków pewnie sięgnął po koronę, wyprzedziwszy na podium takie obiekty, jak Ideal Idea na warszawskim Okęciu i Logistic City w Piotrkowie Trybunalskim, a także pozostałych konkurentów z krótkiej listy: Centrum Logistyczne Kowale, Goodman Pomorskie Centrum Logistyczne, Logicor Mysłowice, MLP Pruszków I, Panattoni Park Sosnowiec, Prologis Park Chorzów i Prologis Park Poznań II.

Co jest największą zaletą parku? Jak tłumaczy przedstawiciel firmy Raben, po pierwsze to lokalizacja. Ale to samo w zasadzie można by powiedzieć o wszystkich parkach w tej okolicy, jak choćby o niedaleko położonym obiekcie Segro czy Diamond Business Park. Wszyscy też dysponują podobnej klasy magazynami. – Z naszego więc punktu widzenia języczkiem u wagi jest właśnie to niestandardowe doposażenie naszego magazynu przez zarządcę – podkreśla Krzysztof Redkowiak. Pozytywnie ocenia także szybkość działania zarządcy w przypadku konieczności napraw, jak choćby podczas awarii wspomnianych już tryskaczy. – To była bezzwłoczna reakcja i szybkie rozwiązanie bieżącego problemu – mówi Krzysztof Redkowiak.

Przyjazne podejście zarządcy (zarówno byłego, którym był Panattoni, jak i obecnego, którym jest Logicor) najwyraźniej przynosi efekty. Raben w 2013 roku przedłużył umowę o kolejne pięć lat, a więc zostaje do końca 2018. – Podejmujemy długoterminowe zobowiązania w kwestii najmu, ale to wynika też z tego, że inwestujemy. Są to inwestycje zbyt duże, żeby opłacało się zmieniać obiekt co dwa, trzy lata – tłumaczy Krzysztof Redkowiak. Pochlebnie wyraża się także o właścicielu parku, platformie Logicor. – Wiadomo, że zarządca robi to, na co ma zgodę właściciela, a nie każdy właściciel chce wziąć sobie na głowę dodatkowe kłopoty wynikające z tak otwartej polityki względem najemców – mówi Krzysztof Redkowiak. O to jednak, jak się zdaje, chodzi właśnie Logicorowi. – Od samego początku naszej działalności w Europie i w Polsce skupiamy się na relacjach z klientami. Stawiamy na otwartość i zaufanie. Wierzymy, że ich rozwój to również rozwój naszej firmy. Tym podejściem kierujemy się również w przypadku klientów z Logicor Stryków. Jakie są dalsze plany zarządców w kwestii zestawu najemców? Ot, zwyczajna codzienna praca zarządcy – renegocjacje dotychczasowych umów i wynajmowanie powierzchni, które się zwolnią. – Po prostu dana lokalizacja przyciąga określony rodzaj klientów. W przypadku Strykowa – tych, którzy chcą centralnej dystrybucji na Polskę z jednego punktu – mówi Roman Skowroński.