Najemca na najwyższym poziomie

Na mapie Warszawy można odnaleźć dwa kluby na „najwyższym poziomie”: The View w Spektrum Tower i Level27 w Millennium Plaza oraz bar Panorama Sky Bar w wieżowcu hotelowo-biurowym Marriott. Póki co nie mamy typowej restauracji w chmurach. Ale to się zmieni. Restauracja i bar na dachu ma powstać m.in. w Skylinerze, który będzie realizowany przez Karimpol przy rondzie Daszyńskiego. Na wysokości 165 metrów znajdzie się Skybar o powierzchni 798 mkw. Są plany stworzenia restauracja w jeszcze jednym z planowanych wieżowców w centrum Warszawy. Na razie jednak inwestorzy i doradcy nie chcą zdradzać szczegółów.

Pionierzy na wysokościach

Tam, gdzie sky bary już powstały, było to możliwe dzięki odpowiedniej konstrukcji budynku. – Aby otworzyć lokal na wysokim piętrze biurowca lub na dachu, trzeba zapewnić nie tylko dedykowaną komunikację na szczyt, ale także całe zaplecze technologiczne na dachu. Projekt taki jest niezwykle kosztowny, ale to nie odstrasza potencjalnych uczestników rynku – powiedziała Renata Kamińska, starszy negocjator ds. nieruchomości w CBRE Poland. The View powstało w budynku przy ul. Twardej 18, który wcześniej należał do Telekomunikacji Polskiej. Prezes firmy miał swój gabinet na 28. piętrze. Prowadziły do niego osobne windy. A z gabinetu, zajmującego całe piętro, prowadziły osobne windy na dach – na lądowisko dla helikopterów (podobno nigdy nie było używane). Po zmianie właściciela budynku i jego ponownym wprowadzeniu na rynek, jako Spektrum Tower, okazało się, że jest to idealne miejsce na klub – wyodrębniona komunikacja, dwa poziomy: dach na 31. piętrze i były gabinet na 28. Podobnie było z Millennium Plazą – osobne wejście z boku biurowca, które prowadzi do wind jadących na dach. Idealne rozwiązanie dla klubu, który jest otwarty (raczej) po godzinach pracy w biurach. Level27 wynajmuje od właściciela budynku – Atlas Estates – ponad 300 mkw. The View jest jeszcze lepszym najemcą – wynajmuje prawie 1 tys. mkw. – Z pewnością można stwierdzić, że jest popyt na tego typu lokalizacje. The View się sprawdziło. Właściciel poszukuje nadal lokalizacji, gdzie mogłby się rozwinąć w Warszawie. Łatwiej przygotować powierzchnię w nowo budowanym budynku niż w istniejącym, ponieważ jeśli nie ma gotowej infrastruktury, to ciężko ją stworzyć i dostosować od strony technologicznej, logistycznej oraz szeroko pojętego bezpieczeństwa – powiedziała nam Renata Kamińska z CBRE. Powstanie tych klubów latem 2015 r. tak wpłynęło na rynek sky barów, że na remont i odnowienie zarówno wnętrza, jak i oferty zdecydował się położony najwyżej w Warszawie bar – Panorama Sky Bar w hotelu Marriott.

Z korzyścią tylko dla klubowiczów?

– Kluby w biurowcach nie są rozwiązaniem nowym. Pionierem był słynny The Cinnamon zlokalizowany w budynku biurowym Metropolitan przy Pl. Piłsudskiego. Lokal jest już od kilku lat zamknięty, ale zapisał się jako jedno z najmodniejszych wówczas miejsc w stolicy – wspomina Piotr Capiga, negocjator w dziale powierzchni biurowych firmy Cushman & Wakefield, i dodaje, że aktualnie operatorzy klubów postawili na spektakularny widok. – Oba istniejące kluby zdecydowały się na wynajęcie powierzchni w budynkach w centrum Warszawy, z bardzo wygodnym dostępem do komunikacji miejskiej – zauważył negocjator z C&W. – Uruchomienie na dachu lub wysokich piętrach budynków biurowych restauracji czy baru wiąże się z kilkoma korzyściami. Udogodnienia tego typu sprawiają, że budynek biurowy „żyje” również poza godzinami pracy. Takie rozwiązanie to również rozwinięcie oferty usługowej i gastronomicznej obiektu, a tym samym element sprzyjający jego promocji. Dla najemców to wygodne miejsce do spotkań biznesowych czy integracyjnych – powiedziała nam Zuzanna Kowalczyk, konsultant w dziale wynajmu powierzchni biurowych i reprezentacji najemcy w JLL. Tym kierowali się właściciele Millennium Plazy. – Lokal Level27 wnosi dodatkową wartość dla samego obiektu oraz najemców, jak i mieszkańców Warszawy. Najemcy bardzo sobie cenią dostępność kawiarni i sklepików, które znajdują się na parterze biurowca, a otwarcie nowego lokalu na dachu to doskonałe uzupełnienie oferty gastronomicznej Millennium Plazy. W okresie letnim klub może służyć jako idealne miejsce biznesowych lub prywatnych spotkań przy kawie na świeżym powietrzu – przyznał Marcin Liberski, dyrektor marketingu i sprzedaży w Atlas Estates. The View otworzył się praktycznie w tym samym czasie co Level27. – The View to pierwszy klub w Warszawie znajdujący się powyżej tarasu widokowego Pałacu Kultury i Nauki (The View 122m / PKiN 114m) – powiedział Paweł Bieńkowski, rzecznik prasowy klubu. Twórcami The View są ludzie, którzy stworzyli popularne kluby w Nowym Jorku i Miami. – Jesteśmy najemcą zdecydowanie otwartym na ludzi. Przychodzą do nas osoby z całego miasta – przyznał przedstawiciel klubu. – Klub tej klasy podnosi prestiż zrewitalizowanego Spektrum Tower – przyznała po otwarciu klubu Katarzyna Parkot z WX Management Services, firmy, która zajmuje się wynajmem powierzchni biurowca.

Najemca z głową w chmurach

Pierwszą restauracją w chmurach ma być Skybar w budynku Skyliner budowanym przez Karimpol. – „Skybar” to robocza nazwa dla miejsca zlokalizowanego na ostatnich piętrach Skylinera. Nie wybraliśmy jeszcze operatora ani ostatecznej nazwy. Skybar będzie wyróżniał Skylinera od innych budynków w Warszawie – powiedział nam Harald Jeschek, partner zarządzający Grupy Karimpol. – To będzie dwupoziomowa przestrzeń z różnorodnymi możliwościami jej urządzenia, jak np. restauracja i bar, miejsce do organizacji eventów czy reprezentacyjna przestrzeń, która będzie służyła naszym najemcom. Nie podjęliśmy jeszcze decyzji o ostatecznej funkcji tej części, ale myśleliśmy o wykorzystaniu jej jako miejsca publicznie użytecznego. Dlatego przewidzieliśmy w projekcie biurowca dedykowaną windę, która będzie obsługiwała jedynie dwa najwyższe poziomy budynku – wyjaśnił Harald Jeschek. Partner zarządzający dodaje, że pytanie o zyskowność Skybaru jako takiego nie jest dla Karimpolu główną kwestią. – Ważniejszy jest poziom usług i wartość dodana, które będziemy mogli zaoferować naszym najemcom – przyznał szef Karimpolu. – Za trzy, cztery lata powinno się pojawić kilka takich miejsc w stolicy. Obecnie rynek gastronomiczny jest rozwojowy, ale dość płytki, jeśli mówimy o restauracjach klasy high end. Wraz z otwarciem pierwszego klubu w budynku Spektrum coraz częściej otrzymujemy zapytania o możliwości zagospodarowania najwyższych pięter budynków, które obsługujemy. To, czego dziś potrzeba dla rozwoju tego rynku, to kolejna inwestycja, która już na etapie planowania w swoich założeniach będzie miała funkcjonowanie tego rodzaju działalności na najwyższych piętrach. To powinno wywołać efekt domina – prognozuje Renata Kamińska. Lokale gastronomiczne w biurowcach stanowią wartość dodaną dla najemców biurowych, dzięki czemu mogą one liczyć na bardziej atrakcyjne warunki najmu powierzchni. – Z drugiej strony, aranżacja tej funkcji jest często wyzwaniem technicznym, wymagającym zastosowania rozwiązań, które zapobiegają chociażby przenikaniu zapachów. Inną kwestią, o którą należy zadbać, jest bezpieczeństwo najemców biurowych i zagwarantowanie im możliwości korzystania z biura w sposób niezakłócony. Natomiast popularna gastronomia dobrze dopasowana do profilu budynku doskonale promuje sam biurowiec – przyznała Zuzanna Kowalczyk z JLL.

Gastronomia na wysokim poziomie

– Bary, restauracje czy kluby mają być jak najbliżej finalnego użytkownika, stąd biurowiec wydaje się potencjalnie idealną lokalizacją. Należy jednak zwrócić uwagę na kilka elementów. Jeśli planowane jest uruchomienie klubu na dachu czy na najwyższych piętrach, trzeba szczególnie zadbać o wyciszenie powierzchni w trosce o komfort najemców i mieszkańców. Restauracje ze względu na swoją specyfikę i krótsze godziny otwarcia są pod tym względem mniej wymagające [red. niż kluby i bary]. Oprócz odpowiedniego wyciszenia właściciel obiektu powinien zadbać o rozdzielenie funkcji restauracji czy klubu od powierzchni biurowych, np. poprzez osobne, dedykowane wejście do lokalu, ze względów bezpieczeństwa. Chodzi o to, aby nikt niepowołany nie wszedł na piętra biurowe – wyjaśniła negocjator z JLL. Jak wskazują przedstawiciele zarówno najemców, jak i właścicieli biurowców, aby projekt się udał, potrzebny jest dobry operator takiego lokalu. – Operatorem musi być firma sprawdzona i doświadczona. Jeśli w grę wchodzi restauracja, to ja jak na razie widzę tylko dwa podmioty w Polsce, które mogłyby się tego podjąć, ale ze względu na prowadzone rozmowy pozwolę sobie nie ujawniać szczegółów. W całej Europie zainteresowanie tego typu inwestycjami jest dość duże. Londyn wiedzie tu prym. Jest też pewna grupa inwestorów, która inwestuje tylko w lokale roof top. Być może następne polskie lokale będą działały na zasadzie licencji zagranicznej sieci. W takiej restauracji kuchnia też musi być sprawdzona, ale nie za bardzo ekskluzywna. Kilku modnych szefów kuchni chciałoby na pewno otworzyć restaurację w chmurach, ale może brakować masowego zainteresowania tego typu konceptem, chyba że oferta nie będzie dedykowana tylko dla wybranych odbiorców z zasobnym portfelem – dodała Renata Kamińska. CBRE jest właśnie na etapie doradzania jednemu z inwestorów na temat zagospodarowania dachu w jego nowo powstającym budynku. – Naprawdę takich miejsc brakuje. Są one we wszystkich stolicach Europy i nie widzę powodu, dla którego Polska miałaby nie podążać za tym trendem. Kto wie, może już niedługo będziemy mieli podobną atrakcję w Trójmieście... – powiedziała przedstawicielka CBRE.