Zamek w budowie

Ewa Andrzejewska, „Eurobuild Central & Eastern Europe”: Wydaje się, że przed Wami rok licznych inwestycji. Na ile plany ogłaszane na początku roku w sprawozdaniu rocznym przybrały konkretne kształty?

Marek Noetzel, retail director, member of the board, Rockcastle Global Real Estate: Zgromadzony przez Rockcastle portfel czeka wiele rozbudów i przebudów. Portfolio, które kupiliśmy można podzielić na dwa rodzaje nieruchomości. Pierwsze to dominujące w swojej strefie zasięgu, choć mające ograniczone możliwości rozbudowy, ale takie, które – chociażby ze względu na wiek – należy poprawić, by wzmocnić ich pozycję (np. Pogoria Dąbrowa Górnicza, Focus Piotrków). Można to zrobić poprzez rekomercjalizację, wprowadzenie brakujących najemców, zoptymalizowanie powierzchni istniejących najemców, zmianę infrastruktury wewnętrznej, wprowadzenie usprawnień dla klientów, odświeżenie i poprawienie wizerunku etc. Przykładem może być zmiana operatora spożywczego w Piotrkowie – jesienią Carrefour otworzy sklep o powierzchni około 3,5 tys. mkw., co w naszej opinii powinno w sposób zasadniczy wzmocnić pozycję Focusa. Drugi rodzaj to nieruchomości z możliwością rozbudowy. Są to np. Focus Mall w Zielonej Górze, Solaris i Karolinka w Opolu oraz Platan w Zabrzu. Najbardziej zaawansowana jest rozbudowa Platana, gdyż mamy już pozwolenie na budowę, firma CFE została wybrana na generalnego wykonawcę i prace się rozpoczęły. Nasz zespół, który pracuje nad wynajmem, skomercjalizował już około 65 proc. powierzchni w nowej części. Dołożymy 11 tys. mkw. Dołączą do centrum: multiplex, klub fitness oraz wiodące marki modowe. Platan przeistoczy się z centrum typu convenience w obiekt śródmiejski ze znaczącym elementem rozrywki. Całe pierwsze piętro zajmą najemcy z tego właśnie segmentu oraz nowoczesny food court. Powstanie także wielopoziomowy parking, który będzie zasilał galerię. Optymalizujemy też rozwiązania na istniejącym parkingu. Co ważne, poprawiamy również estetykę istniejącej części centrum handlowego: wnętrza, toalety, płytki. Chcemy, by obie części były spójne i estetyczne.

Kto wykonał projekt tych zmian?

Całość projektu wykonała pracownia Sud Architekci wspólnie z firmą Tremend.

Jakie koszty pochłonie realizacja inwestycji?

Około 40 mln euro. Gotowe centrum otworzymy w trzecim lub czwartym kwartale 2018 roku, zależnie od temperatur i możliwości prowadzenia prac budowlanych.

Czy najemców czekają także relokacje?

Tak, wyburzymy park handlowy, który kupiliśmy, a większość jego najemców, w tym Super-Pharm, Pepco, Neonet, przeniesiemy do galerii.

Która inwestycja poza Platanem jest najbardziej zaawansowana?

Focus Mall Zielona Góra, gdzie zamiast Almy, która zniknęła z rynku, wchodzi Carrefour oraz CCC i EObuwie. Jest to obiekt wynajęty właściwie w 100 proc. Zawsze był za mały jak na możliwości nabywcze mieszkańców tego miasta. Obecnie ma prawie 29 tys. mkw., a chcemy go powiększyć o około 13-15 tys. mkw. (w zależności od tego, czy włączymy w to rewitalizację budynku historycznego). Myślę, że około 40-tysięczny obiekt z odpowiednim parkingiem, klarownym układem, którego skład najemców zostanie uzupełniony o brakujące marki usatysfakcjonuje mieszkańców tego miasta. Popyt na powierzchnie w zielonogórskim obiekcie, który jest jedyną galerią w mieście rozwijającym się dynamicznie i położonym przy granicy z Niemcami, jest ogromny. Mamy już projekt architektoniczny, nad którym pracował Tremend. Niedawno rada miejska uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, uwzględniając nasze postulaty. Pracujemy nad składem najemców. Jesteśmy po słowie z największymi. Mam nadzieję, że pozwolenie na budowę zdobędziemy w tym roku i nie widzę przeszkód, by rozpocząć realizację po uzyskaniu pozwolenia, jeśli warunki pogodowe będą sprzyjały.

Jeśli już rozmawiamy o Focusach, to co słychać w piotrkowskim obiekcie, który ma najwięcej pustych powierzchni, czyli około 20 proc.?

Poziom wakatów rzeczywiście na papierze jest największy, ale trzeba pamiętać, że jest on rozumiany jako sklepy nieotwarte. Jesteśmy także skoncentrowani na optymalizowaniu powierzchni sklepów już istniejących. Do tego kilka marek opuściło obiekt, np. KappAhl czy Cubus. W ich miejsce wprowadzamy brakujące marki i powiększamy sklepy istniejące, np. o 300 mkw. urośnie Martes Sport. Skupiamy się także na ociepleniu wizerunku centrum, czyli poprawie jego wnętrza. Zapewnimy kącik zabaw z prawdziwego zdarzenia, zamontujemy schody ruchome, stworzymy miejsca odpoczynku i relaksu, powiększymy także food court o kolejne koncepty, tak by trafić w gusta piotrkowian.

A czy różnią się oczekiwania klientów Focusa w Piotrkowie, którego liczba mieszkańców nie przekracza 100 tys., od tych z obiektów w największych miastach typu Kraków?

Obecnie konsumenci nie różnią się w oczekiwaniach – mieszkańcy mniejszych miast oczekują dokładnie tego samego standardu i oferty, którą zapewniają większe ośrodki miejskie. Wracając jednak do Krakowa i Bonarki, która jest wiodącą galerią w swoim regionie, to trzeba przyznać, że miała ciężkie początki. Jednak jej znaczenie wzrosło wraz z rosnącą siłą nabywczą mieszkańców tej części Krakowa, jednego z najbogatszych miast w Polsce. Nasza dawna stolica rozwija się dobrze m.in. dzięki sektorowi BPO/SSC, a my dzięki położeniu obok kompleksu B4B to zauważamy i jesteśmy tego beneficjentem. Optymalizujemy wnętrze Bonarki. Będzie sporo przebudów, modernizacji i optymalizacji, dzięki czemu możemy wygospodarować dodatkowo ponad 4 tys. mkw. Podpisaliśmy już umowę z RTV Euro AGD, wprowadzamy Super-Pharm. Chcemy także poprawić komunikację pionową oraz usprawnić parking – zainstalować oznakowania wolne/zajęte, nawigację oraz popracować nad systemem kontroli dostępu.

Brzmi jak kosmetyka…

Ale nią nie jest. Wyprostujemy witryny, poprawimy komunikację na pierwszym piętrze, będą nowe cztery schody ruchome. Kosmetyka to będzie w Galerii Warmińskiej, bo to nowe centrum handlowe.

Ile zatem Rockcastle wyda na działania w Bonarce?

To proces zakrojony na dużą skalę, więc około kilkunastu mln euro. Właściwie już się rozpoczął, ale podzieliliśmy działania na dziewięć faz. Byłoby idealnie, gdybyśmy zakończyli pod koniec 2018 roku, ale nie żyjemy w idealnym świecie, więc zobaczymy, czy się uda. Pierwsze będą widoczne już w tym roku.

Zostało nam jeszcze całkiem nowe centrum – Galeria Wołomin otwarta w październiku zeszłego roku.

W Wołominie pod koniec sierpnia otwieramy park handlowy (6 tys. mkw.), który jest wynajęty przez m.in. Jysk, Media Expert, Komfort, Maxi Bazar. Będzie świetnym uzupełnieniem istniejącej oferty galerii.

Za to więcej potencjału do podniesienia wartości mają dwa opolskie obiekty, czyli Solaris z 2009 roku oraz Karolinka z 2008 roku.

W przypadku Solarisa jesteśmy na ostatnim etapie projektowym i wydaje się, że niedługo wybierzemy generalnego wykonawcę. Chcielibyśmy otworzyć nową część Solarisa na jesieni 2018 roku. Dodajemy 8 tys. mkw. i jest to bardzo skomplikowane przedsięwzięcie, ponieważ to projekt partnerstwa publiczno-prywatnego. Odbudowujemy znaczną część historycznego placu z tzw. małą architekturą przed Solarisem, budujemy także pod tym ryneczkiem parking podziemny na około 300 miejsc połączony z dolną częścią centrum handlowego. To dla nas wyzwanie, bowiem dobudowujemy 8 tys. mkw. na trzech poziomach, które będą połączeniem starej i nowej części, a do tego jeszcze w historycznej części miasta. To jest trudniejsze niż skompletowanie najemców, gdyż zainteresowanie wynajmem jest duże. Przy okazji chcemy także odświeżyć starą część Solarisa. Rozmawiamy z naszym sąsiadem, czyli z kinem Helios, na temat połączenia, rozbudowujemy także food court, który będzie ogromny, dodajemy fitness. Budowę chcielibyśmy rozpocząć jeszcze w tym roku.

Na razie jest tam wciąż wakat po Almie…

Tak, ale powierzchnia została wynajęta Lidlowi, który otworzy się w październiku.

Zamieniacie delikatesy na sklep dyskontowy?

Mieliśmy dwie inne oferty, ale zdecydowaliśmy się na Lidla. Jeśli porównam zatowarowanie, jakość sklepu z ofertą innych operatorów spożywczych na rynku, to będzie to porównanie korzystne dla Lidla. Konsultowaliśmy z innymi najemcami naszą decyzję i była ona bardzo dobrze przyjęta. Jak mówimy o Opolu, to warto wspomnieć o Karolince. Jesteśmy obecnie zaangażowani w projekt przebudowy tzw. Karolinki I, czyli galerii handlowej (Karolinka II to park handlowy). Wyniki galerii są dobre, więc chcemy dobudować 15 tys. mkw., co nie będzie łatwe ze względu na rozwiązania parkingowe. Ale warto to robić. Chcemy dołożyć także nowe funkcje, np. kino, zwiększyć food court oraz wprowadzić nowe marki do obiektu. Zapowiada się ciekawie.

Przez naszą rozmowę przewija się wątek powiększania food courtu, ale także tworzenia np. miejsc relaksu. W kilku obiektach wprowadzacie kino, a ja miałam wrażenie, że multipleksy zamierają…

Tak może było jakiś czas temu, ale zeszły rok był dobry dla branży. Rynek urósł o 17 proc., co oznacza, że statystycznie każdy Polak był w kinie raz w 2016 roku. W Europie Zachodniej ten wskaźnik to 2, 3, a nawet 4. Kino jest najbardziej dostępną i popularną formą rozrywki i obcowania z kulturą, a my chcemy to umożliwić w naszych centrach.

Przejdźmy zatem do Czech, gdzie od zeszłego roku jesteście właścicielem Forum Liberec.

Liberec ma olbrzymie nasycenie powierzchnią handlową, ale lokalizacja Forum jest świetna, gdyż jest to centrum położone w śródmieściu, a my jesteśmy zdeterminowani, by wyłożyć środki na modernizację, w tym także elewacji, jak również na usprawnienie komunikacji w galerii. Uważamy, że pewne rzeczy kiedyś można było zrobić inaczej, a na pewno teraz obowiązują już inne standardy. Planujemy także dołożenie najemców nieobecnych, poprawienie jakości food courtu, unowocześnienie parkingów. Jest to projekt, który czeka największa metamorfoza w naszym portfelu. Projekt architektoniczny tych wielkich zmian przygotowały biura: Chapman Taylor oraz SIA Design. Czekamy na pozwolenie na budowę. Zmiany będą prowadzone etapami przez mniej więcej dwa lata.

Jedni wchodzą na polski rynek, inni z niego znikają. Dlaczego?

Jeśli zaczynasz analizować, kto decyduje się na opuszczenie, to okazuje się, że są to najczęściej sieci działające na zasadzie franczyzy. Ja nie twierdzę, że to zły koncept współpracy, ale często franczyzobiorcy trudniej udźwignąć ciężar prowadzenia biznesu na konkurencyjnym rynku.

Wszystkie te zmiany spowodują podniesienie wartości portfela, a co potem? Sprzedaż?

My działamy jak REIT, czyli regularnie wypłacamy dywidendę naszym inwestorom. Nie zakładamy wyjścia z inwestycji. Naszym celem jest zbudowanie jakościowego portfela obiektów handlowych i aktywne zarządzanie nimi w celu generowania stabilnych zysków.

Ale za to zakładacie zakupy…

Tak, chcemy zwiększyć zaangażowanie w Polsce. Nie spieszymy się jednak, czekamy na odpowiednie okazje. Obecnie analizujemy kilka przedsięwzięć w Polsce i regionie.

A czy interesuje Rockcastle budowa zupełnie nowych obiektów?

Bardzo byśmy chcieli. Pracujemy nad jedną działką. Ale w Polsce niewiele okazji zostało.

Na koniec spytam wprost: boicie się rozwoju e-commerce’u?

Jak każdy, przyglądamy się temu sektorowi, ale jak będzie wyglądał za kilka lat, tego chyba nikt nie wie. Myślę, że rynek zmierza do rozwoju wielokanałowości, usługi zamów w internecie i odbierz w sklepie. Myślę, że to ważne, by zachęcać klientów do odbioru osobistego, bo sprzedawcy mają wtedy okazję zaproponować inne usługi, np. sfinansowanie zakupu kredytem, wydłużenie gwarancji, zakup akcesoriów. Są typy produktów, które przeniosą się do sieci, ale inne będą dość odporne. Pewne jest, że nie uciekniemy od nowoczesnych technologii. Pytanie, jak daleko chcemy pójść w ich wykorzystaniu – my jako właściciele centrów handlowych i konsumenci, czyli ich użytkownicy.

Handel ma we krwi

Marek Noetzel, executive director w Rockcastle Global Real Estate Company Limited. Przed dołączeniem do Rockcastle Poland w styczniu 2016 roku był partnerem oraz dyrektorem działu powierzchni handlowych w Cushman & Wakefield, gdzie przez ponad 10 lat zdobył znaczące doświadczenie w branży nieruchomości komercyjnych. Jest członkiem Royal Institution of Chartered Surveyors.