Rumunia już nie wystarcza

Alex Hayes „Eurobuild Central & Eastern Europe”: Dowiedziałem się, że podróżuje Pan po Polsce. Jakimi lokalizacjami jest Pan zainteresowany pod kątem wejścia na polski rynek i czy jest Pan bliski sfinalizowania jakichkolwiek transakcji?

Dimitris Raptis, wicedyrektor generalny firmy Globalworth: Zawsze intensywnie pracujemy nad rozwojem, a interesujące nas możliwości w tym zakresie znajdują się zarówno na naszym podstawowym rynku rumuńskim, jak i w szerzej pojmowanych regionach Europy Środkowo-Wschodniej i Południowo-Wschodniej, głównie w Polsce, która jest w centrum naszego zainteresowania pod kątem rozwoju w skali międzynarodowej. Przyglądamy się kilku możliwościom zarówno w Warszawie, jak i w innych głównych miastach regionalnych. Szukamy produktu spełniającego nasze kryteria inwestycyjne. Interesują nas biurowce klasy A zajmowane przez wysokiej jakości najemców lokalnych i międzynarodowych.

Co skłoniło Państwa do wyjścia poza stosunkowo bezpieczny rynek macierzysty i do rozwoju za granicą?

Od początku nasze plany obejmowały inwestycje w regionie Europy Środkowo-Wschodniej i Południowo-Wschodniej, z głównym nastawieniem na Rumunię. Ekspansja w Polsce to dla nas naturalny, kolejny krok, ponieważ jest to spory kraj charakteryzujący się atrakcyjnymi parametrami makroekonomicznymi i związanymi z rynkiem nieruchomości. Jesteśmy przekonani, że tutejszy rynek nieruchomości daje odpowiednie podstawy do wdrożenia strategii firmy oraz skutecznego powielenia modelu, który opracowaliśmy w Rumunii.

Pod jakimi względami rynek polski jest podobny do rumuńskiego, a pod jakimi różni się od niego?

W porównaniu z rynkiem rumuńskim polski rynek nieruchomości jest przede wszystkim bardziej dojrzały. Otrzymał on znaczący bodziec po wstąpieniu Polski do UE w 2004 roku, Rumunia wstąpiła do Unii dopiero w 2007. Jednak z powodu kryzysu finansowego, korzyści dla rynku rumuńskiego uwidoczniły się dopiero stosunkowo niedawno. Co więcej, rynek polski charakteryzuje się o wiele większą płynnością w porównaniu z rumuńskim oraz jest lepiej rozpoznawalny przez międzynarodową społeczność inwestorów.

Spółka Globalworth powstała jako efekt konsolidacji inwestycji w nieruchomości, które poczynił Ioannis Papalekas, by uzyskać dostęp do finansowania z rynku AIM Giełdy Papierów Wartościowych w Londynie. Czy to właściwa hipoteza co do powodów utworzenia firmy, czy może jej rejestracja przyniosła inne korzyści?

Przyczyny, dla których Ioannis Papalekas postanowił utworzyć spółkę, były zdecydowanie inne niż te, które Pan wymienia. Dostrzegł on możliwości na rumuńskim rynku nieruchomości, który zaczął wykazywać oznaki uzdrowienia, oraz w szerzej pojmowanym regionie Europy Środkowo-Wschodniej i Południowo-Wschodniej, a także potencjał wzrostu na tych rynkach. Jego wizja i strategia przewidywały utworzenie giełdowej spółki zajmującej się inwestycjami i realizacją nieruchomości, która mogłaby wykorzystywać takie możliwości. Rozpoczął pewne inwestycje jeszcze przed pierwszą ofertą publiczną Globalworth, o czym informowano w dokumencie emisyjnym akcji spółki. Ostatecznie Globalworth zdecydowanie rozwinął się ponad początkowy portfel ośmiu inwestycji zidentyfikowanych wówczas i jest obecnie w posiadaniu portfela wartego około 1,1 mld euro i obejmującego 17 projektów.

Znaczący pakiet udziałów w firmie objął REIT Growthpoint. Jakiego rodzaju wsparcie oferuje? Czytałem, że jednym z powodów objęcia udziałów w Państwa spółce była chęć zaistnienia w Europie Środkowo-Wschodniej. Czy jest to jedna z przyczyn ekspansji w tym regionie?

Growthpoint Properties został największym udziałowcem Globalworth po tym, jak w grudniu 2016 wziął udział w podwyższeniu kapitału o 200 mln euro, w które zainwestował około 186 mln euro. Ta transakcja pozwoliła Globalworth na jeszcze większe wzmocnienie bazy akcjonariuszy, do której jako jeden z głównych inwestorów dołączył największy fundusz REIT z RPA. Obecność Growthpoint oznaczała dalszą instytucjonalizację Globalworth – Growthpoint odgrywa aktywną rolę w naszej firmie dzięki reprezentacji w zarządzie spółki, jak również we wszystkich pozostałych komisjach zarządu. Co więcej, Globalworth wdrożył formalną politykę w zakresie wypłaty dywidendy rocznej na poziomie 90 proc. funduszy z działalności operacyjnej (FFO) oraz ogłosił pierwszą wypłatę dywidendy za 2017 rok. Ze względu na duży rozmiar i znakomitą opinię na rynku, inwestycja dokonana przez Growthpoint postrzegana jest jako wyraz zaufania do Globalworth, oraz ogólnie do rumuńskiego rynku nieruchomości, który zdecydowanie pomógł w owocnej finalizacji niedawnej emisji obligacji korporacyjnych o wartości 550 mln euro. Zainteresowanie Growthpoint dalszymi inwestycjami w regionie Europy Środkowo- oraz Południowo-Wschodniej jest zgodne z zamierzeniami firmy, dlatego stanowi znakomite wsparcie naszych działań mających na celu ekspansję regionalną oraz uzyskanie pozycji wiodącego inwestora sektora nieruchomości w szerzej pojmowanym regionie Europy Środkowo-Wschodniej i Południowo-Wschodniej.

Od czasu utworzenia spółki nie słyszałem o sprzedaży przez nią jakiegokolwiek obiektu. Czy to dlatego, że są Państwo młodą firmą, czy jest to element strategii?

Naszym celem jest osiągnięcie zrównoważonych i powtarzalnych przepływów pieniężnych dla inwestorów. Zgodnie z tą strategią, aby móc dostarczać akcjonariuszom zwrot skorygowany o ryzyko, zgromadziliśmy nieruchomości w portfelu i sprzedaliśmy jedynie udziały w jednym niewielkim projekcie, który nie spełniał kryteriów inwestycyjnych firmy. Jak dotąd nie sprzedaliśmy żadnych innych obiektów i nie planujemy takich transakcji w najbliższej przyszłości, ponieważ naszym zdaniem rynek ma potencjał dalszego wzrostu wartości kapitałowej. Rozważalibyśmy sprzedaż obiektów wchodzących w skład naszego portfela tylko wtedy, gdyby oferta była zbyt atrakcyjna na to, aby ją odrzucić.

W ostatnim czasie nawiązali Państwo współpracę ze spółką Elgan, z którą wspólnie wybudujecie nową centralę firmy Renault w Bukareszcie. Jaki jest wkład każdej ze stron?

Elgan Offices to spółka, której właścicielami są w równych udziałach Globalworth oraz Grupa Elgan (którą reprezentuje Simon Roth), i która ma zrealizować nową bukareszteńską centralę Groupe Renault. Po ukończeniu obiektu (zaplanowanym na pierwszy kwartał 2019) Groupe Renault zajmie całe 47 tys. mkw. powierzchni na minimalny okres wynoszący 11 lat. Jest to największa transakcja najmu zawarta dotąd na bukareszteńskim rynku biurowym. Jeżeli chodzi o zaangażowanie każdej ze stron, odpowiedź jest dość prosta – jedna ze stron wniosła transakcję, a druga doprowadziła do jej realizacji.

Jeden człowiek na całą Europę

Dimitris Raptis dołączył do zespołu Globalworth w listopadzie 2012 roku, jeszcze przed rejestracją spółki w lutym 2013. Ma 20-letnie doświadczenie w zakresie usług finansowych i inwestycji w nieruchomości, które zdobył przez 16 lat pracy w Deutsche Banku, z czego ostatnie 12 lat w charakterze senior member w RREEF – grupie należącej do dywizji Deutsche Banku ds. zarządzania aktywami i majątkiem, odpowiedzialnej za zarządzanie nieruchomościami. W latach 2008-2012 Dimitris był dyrektorem zarządzającym oraz szefem na Europę w dywizji zarządzania portfelami w ROI (RREEF Opportunistic Investments). W tej roli odpowiadał za nadzór nad zakupami realizowanymi przez ROI w Europie oraz zarządzanie ogólnoeuropejskim portfelem inwestycji ROI w nieruchomości, obejmującym 40 obiektów o wartości aktywów brutto wynoszącej ponad 6 mld euro. W okresie od 2000 do 2008 roku Dimitris był starszym członkiem zespołu odpowiedzialnego za przygotowanie, określenie struktury i realizację inwestycji w nieruchomości skoncentrowanych głównie na rynkach francuskim, włoskim oraz Europy Południowo-Wschodniej. Inwestycje zespołu we wszystkich głównych grupach aktywów warte były ponad 5,5 mld euro.