Sny o cyfrowej potędze

Wyobraźcie sobie, że chcecie wynająć mieszkanie w Warszawie i spotykacie się z agentem nieruchomości w jednym z oferowanych lokali. Pośrednik pokazuje poszczególne pokoje, demonstruje działanie domowych urządzeń i próbuje nas olśnić widokiem z okien. Standard, pewnie każdy przeżył to kilka razy w życiu. Ale teraz wyobraźcie sobie, że nadal chcecie wynająć to mieszkanie, ale sami znajdujecie się w Singapurze, agent jest w Paryżu, a warszawskie mieszkanie… jeszcze nie zostało zbudowane. I mimo to możecie je obejrzeć! Nie jest to wcale przyszłość rodem z filmów science fiction, taką usługę o nazwie holoportation oferuje np. BNP Paribas RE, który zaprezentował ją podczas targów MIPIM 2018. Klient zakłada zestaw do wirtualnej rzeczywistości, za pośrednictwem którego rozmawia z agentem, a ten jest w stanie zaprezentować mu dowolne budynki lub nieruchomości, które ma w swoim portfelu. Jak mówi Csongor Csukas, dyrektor wykonawczy ds. zarządzania nieruchomościami międzynarodowymi w BNP Paribas RE, mamy do czynienia z prawdziwym tsunami zmian technologicznych. – W ciągu nadchodzących dziesięciu lat 80 proc. prac związanych z zarządzaniem nieruchomościami zostanie zautomatyzowanych – twierdzi, a zaraz potem dodaje, że nie będzie zdziwiony, gdy zmiany te nastąpią jeszcze szybciej. Na pytanie, które technologie mogą najprawdopodobniej zmienić przyszłość, wymienia sztuczną inteligencję i big data, a w następnej kolejności wirtualną rzeczywistość i internet rzeczy. – Dane są bezwartościowe, jeżeli nie są generowane w sposób umożliwiający ich wykorzystanie, jednak jest ich tak dużo, że zwykłe metody analizy się nie sprawdzają, a do wyciągnięcia istotnych informacji potrzebne jest nam uczenie maszynowe – uważa dyrektor z BNP Paribas RE.

Co więc będzie robił pracownik przyszłości? Zdecydowanie nie będzie zajmował się księgowością, ponieważ takie zajęcia wspierające są pierwsze w kolejce do automatyzacji. Csongor Csukas twierdzi, że ludziom pozostaną te zadania, które wymagają kontaktu interpersonalnego, a dzięki temu usługi świadczone osobiście staną się cenniejsze. – To ludzie staną się interfejsem, który doradza – twierdzi Csongor Csukas. Z tym punktem widzenia zgadza się Krzysztof Mogielski, dyrektor ds. transformacji cyfrowej w CBRE: – Ciężko jest prognozować nawet na kolejne 3-5 lat, ale jest jedna rzecz, której można być pewnym – w naszej branży będzie o wiele więcej technologii niż obecnie. Wszystkie nudne zadania i proste usługi przejmą maszyny. To znaczy, że przetrwają tylko wysokiej jakości relacje między ludźmi – twierdzi Krzysztof Mogielski.

Krzysztof Mogielski, dyrektor ds. transformacji cyfrowej w CBR E

Nigdy nie przewiduj

Choć nie można dokładnie przewidzieć, które innowacje zwyciężą, to jednak wszystkie duże agencje nieruchomości zainwestowały w technologie branży proptech. Wśród pionierów są Cushman & Wakefield i Colliers International. Cushman & Wakefield poinformował pod koniec lipca 2017 roku o nawiązaniu współpracy z MetaProp NYC. Adam Stanley, globalny dyrektor ds. informacji i dyrektor ds. cyfryzacji w Cushman & Wakefield, napisał, że „MetaProp inwestuje kwoty od 25 tys. do 250 tys. dolarów w przedwdrożeniowe i wdrożeniowe etapy działania spółek z segmentu proptech. Pełni również co roku funkcję inkubatora dla około dziesięciu startupów, oferując badania, doradztwo i inne usługi. W tym roku firma rozszerzyła zakres programu inkubacji również na Europę”. Według Cushmana, przewagi, jakie MetaProp jest w stanie oferować firmom rozpoczynającym działalność, obejmują wejście do globalnego ekosystemu Cushman & Wakefield, wgląd w działanie operacyjne i potrzeby biznesowe klientów Cushman & Wakefield, szybką analizę technologiczno-biznesową, kontakt z odpowiednimi klientami i rekinami biznesu, jak również możliwości realizacji projektów pilotażowych, inwestycji i zakupów. W czerwcu 2018 roku MetaProp zamknął swój drugi fundusz proptech o wartości 40 mln dolarów, a do projektu – oprócz Cushman & Wakefield – dołączyły JLL (za pośrednictwem dywizji proptech pod nazwą Spark) i CBRE.

Z kolei spółka z sektora kapitału wysokiego ryzyka, z którą agencja Colliers International postanowiła nawiązać współpracę, to Techstars. – Program Colliers Proptech Accelerator Powered by Techstars będzie pierwszym tego rodzaju programem realizowanym na skalę ogólnoświatową. Nie mógłbym wymyślić lepszego sposobu na rozpoczęcie tej podróży niż nawiązanie współpracy z wiodącą firmą z segmentu usług dla sektora nieruchomości, posiadającą ponad 15 tys. specjalistów w 69 krajach. To oznacza, że będziemy mieli zróżnicowany zespół 80-100 mentorów, w skład którego wejdą przedstawiciele sektora nieruchomości komercyjnych, wiodących spółek proptech, tzw. angels (inwestorzy inwestujący w startupy na bardzo korzystnych warunkach), przedstawiciele kapitału wysokiego ryzyka, inwestorzy strategiczni – mówi Ben Liao, dyrektor zarządzający Colliers Proptech Accelerator Powered by Techstars. Ben Liao sugeruje również, że branża nieruchomości jest opóźniona w zakresie rewolucji technologicznej. – Niewiele sektorów światowej gospodarki można scharakteryzować jako „ostatni bastion globalnej gospodarki, który nie doznał zakłócenia przez technologię” – twierdzi i dodaje: – W 2017 roku poziom inwestycji w startupy segmentu proptech wzrósł do 9,8 mld dolarów z zaledwie 546 mln dolarów w roku 2013. W 2018 roku padnie kolejny rekord, a najważniejsze firmy venture capital już robią zakłady i ściśle dokładnie śledzą sytuację w branży. Tę opinię najwyraźniej podziela Cushman & Wakefield. – Nieruchomości muszą gonić inne branże pod względem wdrażania technologii, ale to zmienia się z prędkością światła we wszystkich obszarach naszej branży. Cushman & Wakefield jest w stanie być liderem tej zmiany – twierdzi Adam Stanley, światowy dyrektor ds. informacji.

Wybór zwycięzców

5 czerwca tego roku agencja JLL poinformowała o utworzeniu funduszu typu venture capital JLL Spark o wartości 100 mln dolarów, który miał koncentrować się na wspieraniu firm inwestujących w nieruchomości. Na stwierdzenie, że kwota ta nie wydaje się szczególnie wysoka w skali globalnej, współdyrektor generalny JLL Spark, Mihir Shah, odpowiada: – Koncentrujemy się na inwestycjach na wczesnym etapie działania firm, a średnia wartość inwestycji wynosi od kilkuset tysięcy do kilku milionów dolarów. Uważamy, że ta wielkość funduszu pozwoli nam inwestować w wiele wysokiej jakości startupów na początkowym etapie ich działania – podkreśla. Jednak Mihir Shah stanowczo zaprzeczył, jakoby JLL dążyło do uzyskania wyłącznego dostępu do nowych technologii: – Gdy inwestujemy w spółkę, robimy wszystko, co jest w naszej mocy, aby pomóc jej w uzyskaniu prób, dystrybucji i informacji zwrotnej odnośnie jej produktu. Dzięki temu nasze działy usług oraz klienci JLL są w stanie zobaczyć te produkty szybciej niż reszta rynku. Nie żądamy w zamian za to od nowych firm wyłączności w dostępie do ich produktów – mówi. Niemniej jednak, inwestowanie w startupy ma czasem charakter loterii. – Oczywiście zwykle jest tak, że grupka przełomowych firm przynosi proporcjonalnie wyższy zysk z każdego portfela przedsięwzięć, i spodziewam się, że i tu będziemy mieć do czynienia z podobnym zjawiskiem. Ponieważ jednak dystrybucja w tym przypadku jest bardzo trudna, jesteśmy w stanie pomóc w tworzeniu niektórych spośród tych sukcesów, wspomagając firmy należące do naszego portfela za pośrednictwem dedykowanego działu ds. wzrostu, który pomoże im w przeprowadzaniu prób i wdrażaniu produktów – mówi. W ostatnim czasie Spark zainwestował m.in. w firmę Skyline AI, która świadczy na rzecz inwestorów usługi zautomatyzowanej analizy nieruchomości.

A co z CBRE? – Staramy się wspierać rozwój technologii na wielu poziomach. Na poziomie globalnym inwestujemy w firmy z segmentu proptech, łącząc zaawansowane narzędzia, wiedzę i przełomowy sposób myślenia z doświadczeniem CBRE. Z kolei na poziomie regionalnym pracujemy nad zmianą naszej wewnętrznej kultury pracy, aby dodatkowo ułatwiała innowację i cyfryzację. Mamy dedykowany zespół regionalny zajmujący się tymi zadaniami. We współpracy z partnerami ds. technologii testujemy nowe rozwiązania i pomysły, a także zachęcamy lokalne zespoły do promowania miejscowych partnerów i ich interesujących rozwiązań. Na szczeblu lokalnym w wielu krajach finansujemy wydarzenia, projekty oraz inkubatory proptech, które mają łączyć startupy z potencjalnymi klientami przy naszych wytycznych i z naszą pomocą – mówi Krzysztof Mogielski, dyrektor ds. transformacji cyfrowej w CBRE.

Firmy z sektora nieruchomości najwyraźniej dostrzegają korzyści związane z inwestowaniem w innowacyjne, ryzykowne startupy, i nie są w tym odosobnione. W ostatnim czasie do żargonu biznesowego dodano mnóstwo słów kończących się na „-tech”, ponieważ wszystkie branże uważają, że komputery ponownie zrewolucjonizują świat. Na przykład Carrefour również utworzył inkubator technologiczny w Polsce. – C4 Retail Lab to pierwszy inkubator technologiczny w Polsce uruchomiony przez sieć handlową. Powstał w 2017 roku, w celu wspierania rozwoju polskich startupów i zwiększania wdrożeń istotnych innowacji w polskim handlu. Opracowaliśmy unikalny proces inkubacji, który pozwoli nam tworzyć rozwiązania spełniające rzeczywiste potrzeby dużych sieci handlowych i ich klientów – konsumentów. Nie prowadzimy jednego programu mentoringu, który byłby taki sam dla wszystkich (jak to jest w przypadku większości inkubatorów) – każda firma jest inna, dlatego mamy dedykowanego specjalistę współpracującego ze startupami, który dostosowuje proces do ich potrzeb – mówi Katarzyna Orlińska, dyrektor ds. cyfryzacji w Carrefour Polska.

Nowy, wspaniały Świat

W raporcie „Occupier Edge 2018” Cushman & Wakefield twierdzi, że technologie, które zmienią świat nieruchomości, to m.in. drony, blockchain (system rozproszonych baz danych, leżący u podstaw bitcoina), geolokalizacja, rzeczywistość wirtualna oraz internet rzeczy. Natomiast Mihir Shah z JLL stwierdza, że: – Obszary zmiany to m.in. inteligentne budynki, aplikacje związane z doświadczeniami w miejscu pracy, platformy wynajmu online oraz rozwiązania oparte o blockchain, ułatwiające proces inwestowania i zawierania transakcji.

Być może niektóre tezy agencji doradztwa dla sektora nieruchomości mogą wydawać się nieco przesadzone. Było już wcześniej wiele technologii, które nie sprostały oczekiwaniom. Czas to zweryfikuje. Warto na koniec wspomnieć o sensacji z innej branży, czyli komputerowym programie do gry w szachy o nazwie Leela. Można by rzec, że po tym, jak program Deep Blue pokonał szachowego arcymistrza Garriego Kasparowa w 1996 roku, nic w tej materii już nas nie zadziwi. Sensacja jednak polega na tym, że programiści przekazali Leeli tylko podstawowe zasady gry. Reszty nauczyła się sama. ν