Knight Frank nad Dunajem

Erika Loska, szefowa dywizji biur, Knight Frank: Budapesztu brakowało do tej pory na mapie Knight Franka, choć zawarliśmy już na tym rynku wiele umów i stale otrzymujemy zapytania od klientów tu aktywnych. Gdy tylko zakończył się kryzys gospodarczy, lub trafniej mówiąc – gdy sytuacja w kraju zaczęła się poprawiać, stało się jasne, że budapeszteński rynek ma ogromny potencjał.

Jaką przewagę mają Państwo nad innymi firmami doradczymi, które już dłużej działają w tym kraju?

Siła węgierskiego rynku niekoniecznie tkwi w jego wielkości w regionie. Oczywiście konkurencja na rynku jest silna, ale nie postrzegamy tego jako niekorzystnego czynnika w naszym sektorze. Konkurencja jest dobra: sprawia, że chce się więcej. Co nas wyróżnia spośród innych? Jako firma jesteśmy niezależni – nie jesteśmy firmą giełdową, nie jesteśmy zadłużeni. Całość zysków bezpośrednio trafia z powrotem do firmy. Daje nam to wolność i nakłada całościową odpowiedzialność za członków naszego zespołu. Takie podejście nadaje naszej codziennej pracy inny wymiar, a także wprowadza do naszych biur synergię, tworząc efektywną, proaktywną i profesjonalną sieć. Może to się wydawać sentymentalne, ale utrzymujemy długoterminowe, osobiste relacje z naszymi klientami.

Czy sądzi Pani, że Węgry to rynek, na którym wszystkie agencje doradztwa z międzynarodowymi aspiracjami powinny być obecne? W jaki sposób otwarcie Państwa biura wpisuje się w strategię dla regionu Europy Środkowo-Wschodniej?

Nie mogę wypowiadać się w imieniu wszystkich pozostałych agencji, ale my wiemy, że chcemy i musimy być tu obecni. Po prostu – mamy wielu europejskich klientów, a oni wymagają naszej obecności również w Budapeszcie. Otwarcie budapeszteńskiego biura jest częścią naszej strategii rozwoju w regionie Europy Środkowo-Wschodniej – obserwujemy coraz większą aktywność również na innych rynkach: wspieraliśmy naszych klientów w ramach kilku transakcji także w Serbii i w Bułgarii, tak jak wcześniej w Budapeszcie.

Jak ocenia Pani perspektywy rynku budapeszteńskiego, zarówno w długiej, jak i krótkiej perspektywie czasu? Czy rynek różni się od tych w innych krajach w regionie Europy Środkowo-Wschodniej? Czy postrzegają Państwo ten rynek jako jeden ze stanowiących największe wyzwanie w regionie?

Sektor biur w Budapeszcie przez cały czas osiąga dobre wyniki. Przy 3,4 mln mkw. powierzchni w budynkach klasy A i B, odsetek pustostanów wynosi 7,6 proc. Stopa kapitalizacji dla najlepszych biur ma stale dobry poziom – w ścisłym centrum wynosi 5,5 proc. – a zainteresowanie ze strony inwestorów wciąż jest wysokie. Rynki o podobnej ilości podaży, takie jak na przykład Rumunia, odnotowują niższą wartość inwestycji niż Węgry. Podczas gdy w 2017 roku Rumunia osiągnęła wynik na poziomie 1 mld euro, nasz rynek sięgnął 1,8 mld euro. Pod względem rzeczywistych transakcji dotyczących biur, Rumunia ma dużych najemców zawierających umowy dotyczące średnio około 1,7 tys. mkw., podczas gdy nasi najemcy wynajmują około jednej trzeciej tej powierzchni. W Rumunii widać również wysokie zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe i wzrost ilości powierzchni w miastach o drugo- i trzeciorzędnej wielkości, co jest modelem, z którego bardzo dobrze znana jest Polska. Poziom podaży powierzchni biurowych w Polsce jest najwyższy w całym regionie. Wyższy jest również odsetek pustostanów i realizuje się więcej projektów spekulacyjnych niż w innych krajach regionu, takich jak na przykład Bułgaria, gdzie inwestorzy są bardziej ostrożni – wolą model budowy dla konkretnych użytkowników, tak jak w przypadku projektu zrealizowanego w ubiegłym roku dla dużej międzynarodowej firmy sektora outsourcingu procesów biznesowych – Telus. W Bułgarii bardzo silny jest także sektor obiektów handlowych, podobnie jak w serbskim Belgradzie, gdzie 60 proc. wszystkich transakcji inwestycyjnych zawarto właśnie w tym sektorze. Ostatni ze wspomnianych rynków (Serbia) był jednym z bardziej interesujących w regionie w 2017 roku – wynajęto tam około 97 tys. mkw., czyli o 25 proc. więcej niż w 2016. Czeski rynek biur odnotował rekordową stopę kapitalizacji na poziomie 5,5 proc., a całkowita wartość transakcji inwestycyjnych znacząco przekroczyła poziom odnotowany na Węgrzech, mimo że poziom podaży powierzchni jest zbliżony.

Rozumiem, że poza Budapesztem dostrzegają Państwo potencjał rozwoju również w regionalnych miastach Węgier. Gdzie i w jakich sektorach jest on najbardziej widoczny?

Obecnie koncentrujemy się na stolicy. Mówiąc o inwestycjach czy transakcjach w branży, oczywiście patrzymy dalej niż sam Budapeszt, ale stolica pozostaje w centrum naszych zainteresowań.

Czy na rynku jest jeszcze miejsce na kolejne firmy?

Na rozwijającym się rynku zawsze jest miejsce, oczywiście zależy to od tego, o jakich liniach działalności mówimy. Oczywiście zawsze jest miejsce dla nowych inwestorów, deweloperów, firm produkcyjnych lub centrów usług wspólnych ceniących wysoką jakość oferowanej przez Węgry siły roboczej.