Na północ, za Zeusem!

Lila Pateraki, dyrektor inwestycyjny Zeus Capital Management: Zeus jest niszowym graczem na rynku, działającym zarówno w USA, jak i w regionach Europy Środkowo-Wschodniej i Europy Południowo-Wschodniej (SEE). Jesteśmy w pełni zintegrowaną organizacją, która od 2007 roku pozyskuje i nabywa inwestycje w imieniu naszych inwestorów, aktywnie zarządzając naszymi aktywami od ich nabycia do wyjścia z inwestycji.

Kiedy patrzę na Państwa portfel, uderza mnie to, jak bardzo jest rozproszony, zarówno geograficznie, jak i między dwiema klasami aktywów: mieszkaniowymi i biurowymi. Macie siedzibę na Cyprze. Posiadacie nieruchomości nie tylko w regionie SEE, w Rumunii i Bułgarii, ale także w Nowym Jorku. A teraz dodaliście do swoich lokalizacji region Europy Środkowo-Wschodniej.

Tak. Jednak analizujemy możliwości we wszystkich rodzajach nieruchomości. Rozpoczęliśmy w 2007 roku i pod względem geograficznym skupialiśmy się przede wszystkim na regionie Europy Południowo-Wschodniej. Nasze pierwsze inwestycje stanowiły część mieszkaniowego funduszu rozwoju typu joint-venture. Szczęśliwie przewidzieliśmy, że kryzys finansowy w Stanach Zjednoczonych przeniesie się do Europy, więc zainwestowaliśmy tylko niewielką część naszego kapitału w 2007 i 2008 roku. W końcu powróciliśmy na rynek w 2010 roku, reorientując naszą strategię w kierunku inwestycji w nieruchomości mieszkaniowe w trudnej sytuacji oraz nabywania nieruchomości biurowych przynoszących dochód. Wykorzystując naszą rozległą sieć i znajomość rynku amerykańskiego, w 2012 roku rozszerzyliśmy nasz zakres działalności o wybrane rynki USA. Aktywa w USA zostały nabyte poprzez osobną platformę inwestycyjną, ukierunkowaną na inwestycje o charakterze oportunistycznym i value add. W 2016 roku uruchomiliśmy nasz najnowszy program inwestycyjny, który oprócz regionu Europy Południowo-Wschodniej, obejmuje również nieruchomości komercyjne na rynkach Europy Środkowo-Wschodniej, kontynuując w ten sposób rozszerzanie naszej oferty poprzez przejęcia w Budapeszcie, a obecnie również w Warszawie.

Czy jest jakiś konkretny powód, dla którego zdecydowaliście się teraz wejść na rynek warszawski?

Zdecydowaliśmy się przyjrzeć warszawskiemu rynkowi bardziej szczegółowo w połowie 2017 roku, kiedy to pojawiła się kwestia dotycząca podatku VAT za nabycie nieruchomości. W tym czasie nastąpiło spowolnienie na polskim rynku inwestycyjnym, co dla nas było sygnałem do wejścia na ten rynek. Zauważyliśmy również, że uwaga inwestorów zaczęła przenosić się do Europy kontynentalnej jako potencjalnej alternatywy inwestycyjnej na wypadek, gdyby brexit zniechęcił kapitał inwestycyjny do Wielkiej Brytanii. Przeprowadziliśmy wiele badań i odwiedziliśmy wiele budynków biurowych, a Graffit wyróżniał się jako cel inwestycyjny.

Jednak część Mokotowa, w której znajduje się Graffit, od kilku lat cierpi na pewien problem wizerunkowy…

Graffit jest częścią dzielnicy biurowej Mokotów, ale nie mikrolokalizacji, która w ostatnich latach jest nieco kwestionowana. To jeden z nielicznych budynków znajdujących się w odległości krótkiego spaceru od linii metra, jest dobrze przemyślany i zarządzany przez Hinesa. Można się do niego dostać trzema różnymi trasami, łatwo tam dojechać transportem publicznym.

Czy mieliście to samo podejście, kupując Váci Corner Offices w Budapeszcie trzy lata temu?

Można powiedzieć, że oba przejęcia miały podobne cechy. Główna ulica, przy której znajduje się ta nieruchomość, Váci út, miała wówczas dużo pustych działek, a Váci Corner Offices była jedną z ostatnich nowo wybudowanych nieruchomości dostępnych wzdłuż tego korytarza. Jednak widzieliśmy, że ekspansja rynku biurowego będzie zmierzać w tym kierunku, a zatem ten sektor rynku będzie tylko silniejszy, co można faktycznie zaobserwować w ciągu ostatnich trzech lat. Ponadto Váci Corner znajduje się dosłownie nad metrem.

Co teraz zamierzacie zrobić z Graffitem?

Jesteśmy długoterminowymi inwestorami, zawsze koncentrujemy się na ulepszaniu i podnoszeniu standardu naszych nieruchomości. Mamy roczny budżet na te usprawnienia i wydajemy te pieniądze, nawet jeśli zasoby są nowe i od początku bardzo dobrze skonstruowane. Gdy najemcy wprowadzają się i zaczynają zajmować nieruchomość, zawsze znajdą się rzeczy, które można poprawić. Na przykład w Váci Corner Offices ulepszyliśmy windy. Zwiększyliśmy także liczbę bram wjazdowych. Przywiązujemy również dużą wagę do tego, by nasze nieruchomości były energooszczędne i zrównoważone – dlatego ulepszyliśmy w nich systemy i uzyskaliśmy certyfikat LEED Gold dla budynku KBC w Bułgarii oraz certyfikat BREEAM Very Good dla budynku HQ Victoriei w Bukareszcie.