Droga w górę

Powierzchnie magazynowe i produkcyjne

Rozmawiał Rafał Ostrowski

Grupa Segro postawiła swój pierwszy dwupiętrowy budynek magazynowy. To jeden z niewielu takich obiektów w Europie. Dyrektor operacyjny Segro – Andrew Gulliford – wyjaśnia, dlaczego podobne budynki będziemy widzieć coraz częściej

Rafał Ostrowski, „Eurobuild Central & Eastern Europe”: Zbudowali Państwo dwupiętrowy magazyn w Gennevilliers na północno-zachodnich przedmieściach Paryża. Jakie ma Pan odczucia po jego ukończeniu?

Andrew Gulliford, dyrektor operacyjny, Segro: Jestem bardzo dumny. To nasza pierwsza budowa wielokondygnacyjnego obiektu logistycznego i uważam, że wykazaliśmy się odwagą i gotowością do podejmowania ryzyka. Bardzo dobrze wybraliśmy lokalizację. Mamy niezły budynek, co potwierdzili nasi klienci, szybko go wynajmując. Myślę, że mam prawo zatem powiedzieć, że stworzyliśmy coś dobrego.

To dla Segro pierwszy taki budynek, ale jak często pojawiają się one na rynku?

Nieczęsto. Na Bliskim Wschodzie są dość powszechne. W miejscach takich, jak Szanghaj czy Hongkong, jest ich całkiem sporo. W Europie to raczej nowa koncepcja. Co ciekawe, w samym Paryżu wybudowano kilka obiektów wielopoziomowych w latach siedemdziesiątych i osiemdziesiątych. Mamy też jeden w Wielkiej Brytanii, który Segro kupiło jako już wybudowaną nieruchomość inwestycyjną.

Czy Państwa konkurencja buduje tego rodzaju obiekty?

Na razie nie. Kilku naszych konkurentów przymierza się do tego, ale nikt jeszcze tego nie zrobił. Zastanawiamy się nad możliwością wykorzystania niektórych naszych działek, jak również kupienia nowych na ten cel. Sądzę, że jest tylko kwestią czasu, kiedy zobaczymy taki produkt w Londynie.

Dlaczego sądzi Pan, że będzie tego więcej?

Ponieważ we wspomnianym Londynie czy Paryżu dostępność gruntów pod budowę miejskich obiektów logistycznych jest bardzo ograniczona. Firma Ikea, która jest naszym najemcą w Paryżu, z nowego magazynu obsługiwać będzie swój nowy format sklepów położonych w centrum miasta, a także internetowe dostawy do domu w zachodniej części Paryża. Budynek wielokondygnacyjny jest odpowiedzią na takie zapotrzebowanie, ponieważ pozwala na bardziej intensywne wykorzystanie terenów położonych w pobliżu centrów miast. Na takich działkach i w takich lokalizacjach mniej gęsta zabudowa z jednopiętrowym budynkiem nie wchodzi w grę. Można tylko pójść w górę.

Czy zobaczymy tego rodzaju obiekty w Polsce?

Co ciekawe, w Warszawie rozważamy możliwość nabycia pewnych działek położonych zdecydowanie bliżej centrum niż te, które dotychczas nas interesowały. Zapewne tak się stanie w ciągu nadchodzących sześciu do dwunastu miesięcy. Tereny te przeznaczymy pod realizację miejskich projektów logistycznych. Nie będą to budynki wielopoziomowe, ponieważ w chwili obecnej wciąż można dość wygodnie obsługiwać centrum Warszawy z obiektów jednopoziomowych. Warszawa nie jest aż tak zatłoczona, a czas konieczny, aby dotrzeć do centrum nie jest aż tak długi, aby konieczna była budowa obiektów wielopoziomowych. Warszawa nie jest jeszcze na takim etapie.

A kiedy będzie?

To jeszcze przyszłość. Obiekty te powstawać będą w starszych, głównych ośrodkach miejskich, takich jak Londyn czy Paryż. Podejrzewam, że tak się stanie w pewnym momencie w Mediolanie czy Barcelonie, ponieważ dostępność terenów jest bardzo ograniczona i budowa obiektów wielopoziomowych ma sens. Ale nie wszędzie tak jest.

Na początku powiedział Pan, że firma Segro wykazała się „odwagą i gotowością do podejmowania ryzyka”. Dlaczego budowa dwupoziomowego magazynu wymaga odwagi?

No cóż, moim zdaniem jest to nowy produkt na rynku. To nowy format, ale taki, którego będzie coraz więcej. Ten projekt był dla nas również w pewnym sensie eksperymentem. Sprawdzaliśmy, jak go zrealizować i konfigurować. Klienci mówili nam, że magazyn dwupoziomowy będzie im odpowiadał, o ile tylko taka forma budynku nie wpłynie negatywnie na efektywność operacyjną. Jeżeli będą mogli szybko odbierać i wysyłać towary, będą dobre doki, a na parterze nie będzie lasu kolumn – ich większa liczba jest potrzebna do utrzymania górnego piętra. Należy zatem odpowiednio zaprojektować obiekt, zapewniając właściwą odległość między kolumnami. Rampa jest bardzo szeroka, aby w razie awarii jednej ciężarówki inne mogły przejechać obok niej. O tym wszystkim musieliśmy pomyśleć. I udało się takie warunki zagwarantować. Budowę rozpoczęliśmy w listopadzie 2017, a obiekt był w całości wynajęty już wiosną 2018 roku. Czyli mniej więcej na dziewięć miesięcy przed ukończeniem budynku Leroy Merlin i Ikea podpisały umowy najmu. Realizacja projektu wydawała się więc odważnym i ryzykownym posunięciem, ale dziś jesteśmy zadowoleni, że zbudowaliśmy i wynajęliśmy taki obiekt.

A więc braliście Państwo pod uwagę kłopoty z komercjalizacją?

Przyjęliśmy bardzo ostrożne założenia dotyczące wynajmu. Myśleliśmy, że trzeba będzie najpierw zbudować magazyn, aby potencjalni najemcy mogli go obejrzeć i chcieli wynająć. Sądziliśmy, że będziemy wynajmować mniejsze powierzchnie, niż to się rzeczywiście stało, i że komercjalizacja potrwa dłużej. Przypuszczaliśmy, że na pierwszym piętrze czynsz będzie niższy niż na parterze, ponieważ jednak kondygnacje się trochę różnią. Ale żadne z tych przypuszczeń się nie sprawdziło. Wynajęliśmy powierzchnię szybciej, w większych porcjach i z wyższym czynszem. To dało nam duży zastrzyk pewności siebie.

Jak plasują się czynsze w porównaniu ze zwykłymi budynkami?

Tu w Paryżu mamy około 100 euro za 1 mkw., co jest ceną dość normalną w tej okolicy. Oczywiście oczekiwania powinny być nieco wyższe, ponieważ budowa dwóch poziomów kosztuje więcej. Całkowity koszt budowy będzie zwykle około 30-40 proc. wyższy, ale budynek taki zapewnia nam dwa razy większą powierzchnię najmu na tej samej działce. Patrząc więc na zyski, zwrot z inwestycji, wewnętrzną stopę zwrotu, a to właśnie bierzemy pod uwagę, to mimo wyższych kosztów, projekt ten sprawdza się bardzo dobrze.

Dlaczego więc nie buduje się tego więcej?

Sądzę, że barierą nie jest to, że my nie chcemy budować albo że nie chcą tego najemcy. Problemem jest brak działek, które rzeczywiście nadawałyby się do realizacji tego rodzaju obiektów. Jeżeli mamy małą działkę, jest to bardzo trudne. Trzeba robić podjazd o kolistym kształcie, a to zabiera za dużą część działki. Przez to zmniejsza się opłacalność inwestycji. Potrzeba więc, żeby działka miała dobry kształt i odpowiednią wielkość. Trzeba też analizować rynek i ocenić lokalizację – to oznacza dla nas konieczność bezpośredniej rozmowy z klientami. Dlatego dużo naradzaliśmy się z klientami, wchodziliśmy z nimi w dialog, pokazywaliśmy im wstępne projekty. Jak to by wam odpowiadało? Co o tym sądzicie? To oczywiście o wiele bardziej skomplikowany projekt, więc tego rodzaju informacje zwrotne są tutaj niezbędne. ν

Paris Air2 Logistique w miejscowości Gennevilliers pod Paryżem