W spiżarni coraz ciaśniej

Pierwsze transakcje na polskim rynku PRS elektryzowały, ale zdarzały się niezwykle rzadko. Kształtowaniu się rynku na wzór zachodni nie sprzyjał nienasycony apetyt klientów indywidualnych, którzy na pniu wykupowali całą ofertę deweloperów mieszkaniowych, zanim ci wbili pierwszą łopatę. Ponadto kapitał lokowany na – sprawdzonym i bardziej dojrzałym – rynku nieruchomości komercyjnych ciągle przynosił zadowalający zysk, więc wyprawy na podbój nowych, nieznanych ziem nie były konieczne. Jednak w ostatnich miesiącach popyt indywidualny na rynku mieszkaniowym wyraźnie wyhamował, a stopy kapitalizacji za biurowce i centra handlowe odczuwalnie wzrosły, zatem na horyzoncie zamajaczyło nowe eldorado i coraz więcej poszukiwaczy zmierza zdecydowanie w jego kierunku.

Postęp i wolność

Najnowszym (choć bynajmniej nie początkującym) amatorem złotego runa jest Golub GetHouse, który w czerwcu ogłosił powstanie marki Inspirentals. Pod tym szyldem powstaną na początek dwie warszawskie inwestycje: Postępu Apartments i Liberty Tower, które dostarczą na rynek łącznie prawie 900 mieszkań. – W Stanach Zjednoczonych nasza firma od wielu lat realizuje i zarządza tego typu projektami, chcemy przenieść te doświadczenia na rynek polski. Obecnie w Warszawie mamy zabezpieczone grunty do realizacji około 1,5 tys. mieszkań na wynajem – zapowiada Czarek Jarząbek, założyciel i prezes Golub GetHouse. Inwestor deklaruje także, że zamierza uzyskać stopę zwrotu „na poziomie obiektów biurowych”, ceny najmu będą „na poziomie rynkowym”, a sprzedaż wynajętego budynku nastąpi po maksymalnie dwóch latach od oddania go do użytku. Golub przygotuje też ofertę dla dużych firm, które będą chciały wynająć pakiet mieszkań i potraktować je jako pozapłacowy benefit dla swoich pracowników.

Pierwszy z obiektów to kompleks Postępu Apartments, który powstanie na warszawskim Służewcu pod adresem Postępu 1. Zespół czterech budynków połączy szklana konstrukcja z zielonym patio. W ramach projektu przewidziano 371 lokali o powierzchni od 26 do 71 mkw. w sześciu różnych typach. Mieszkania mają być wynajmowane z wyposażoną kuchnią, łazienką i zabudową meblową, pomieszczenia będzie można doposażyć poprzez leasing mebli. Wśród udogodnień znajdą się m.in. tarasy na dachu, siłownia ze strefą spa, pokoje TV i gier, wspólna kuchnia do organizacji przyjęć, strefa chillout, czytelnia, sala konferencyjna z pełnym wyposażeniem biurowym oraz punkt odbioru paczek. Na parterze budynku od strony ul. Postępu zaplanowano zaplecze handlowo-usługowe z restauracjami, kawiarniami czy sklepami spożywczymi. Tereny zielone otaczające budynki zostaną wyposażone m.in. w plac zabaw, boisko do gry w boule, siatkówkę plażową i koszykówkę, a także zewnętrzną strefę cardio. Za projekt architektoniczny odpowiada pracownia Grupa 5 Architekci, rozpoczęcie inwestycji zaplanowano na pierwszy kwartał 2020 roku.

Z kolei przy skrzyżowaniu ulic Żelaznej i Grzybowskiej na warszawskiej Woli powstanie drugi projekt pod marką Inspirentals – Liberty Tower. Od miesięcy mówiło się o tym, że część 140-metrowego wieżowca zajmą mieszkania na wynajem, jednak dopiero w czerwcu deweloper potwierdził, że w jednej z sekcji 42-kondygnacyjnej wieży znajdzie się ponad 500 wykończonych apartamentów o powierzchni od 32 do 132 mkw. W strefie na 10. i 11. kondygnacji Liberty Tower zaprojektowano m.in. centrum fitness i strefę spa, centrum konferencyjne, salę gier, strefę relaksu, a także otwartą kuchnię. Na dachu dziewięciokondygnacyjnego podium wieży zaplanowano odkryty basen z jacuzzi oraz zielone tarasy z elementami małej architektury i strefami BBQ. Inną część Liberty Tower zajmie hotel Radisson Red z 267 pokojami, sekcja hotelowa będzie jednak oddzielona od mieszkań na wynajem. Za projekt architektoniczny Liberty Tower odpowiada amerykańska pracownia Arquitectonica, która na swojego lokalnego partnera wybrała biuro projektowe Epstein. Rozpoczęcie prac budowlanych zaplanowano na drugi kwartał 2020 roku, a ich koniec – na trzeci kwartał 2023 roku. – To trzecia wieża mieszkalna w centrum Warszawy, ale pierwsza dostępna dla przeciętnego mieszkańca. Jej luksusowy charakter będzie wynikał z dużej liczby usług dodatkowych i udogodnień, a nie z wysokiej ceny wynajmu – zapewnia Czarek Jarząbek. – Do unikalnych usług będzie należała m.in. całkowita obsługa najmu on-line, która umożliwi np. podpisanie umowy z dowolnego miejsca na świecie, a także obecność w budynkach community managera oraz pracowników obsługi technicznej, którzy będą dbali o komfort najemcy, np. na jego życzenie powieszą w mieszkaniu obraz. Do nowości należy także punkt odbioru paczek, strefa move out / move in do obsługi najemców opuszczających budynek i się doń wprowadzających, a także pierwszy w centrum Warszawy odkryty basen – wylicza prezes Golub Gethouse. Obok Liberty Tower inwestor odrestauruje także historyczną, siedmiokondygnacyjną kamienicę, w której powstaną 34 apartamenty na wynajem. Budynek będzie połączony z wieżą podziemnym przejściem, a najemcy kamienicy będą mogli korzystać ze wszystkich udogodnień Liberty Tower.

– Do unikalnych usług marki Inspirentals będzie należała całkowita obsługa najmu on-line, która umożliwi np. podpisanie umowy z dowolnego miejsca na świecie – zapewnia Czarek Jarząbek z Golub GetHouse

Ready for Resi

Ambitne plany ma także platforma Resi4Rent, która ma obecnie w budowie sześć projektów na łącznie 1,7 tys. lokali. W fazie zaawansowanego planowania jest około 4,3 tys. jednostek, a do 2023 roku Resi4Rent ma dysponować liczbą od 5 do 7 tys. mieszkań. – W czerwcu tego roku zaczęliśmy wynajmować nasz pierwszy projekt – Wrocław Rychtalska (300 mieszkań), który będzie gotowy w sierpniu. Takie terminy są optymalne, bo klienci nie szukają mieszkania do wynajęcia z dużym wyprzedzeniem – zapewnia Sławomir Imianowski, CEO Resi4Rent. – Umieściliśmy niedawno testowo kilka ofert na jednym z portali internetowych: w ciągu 24 godzin dostaliśmy sześć zapytań, z których pięć dotyczyło wynajmu od zaraz, a jedna – od początku przyszłego miesiąca. To rynek szybkich ofert i decyzji – dodaje Sławomir Imianowski.

Pod koniec tego roku Resi4Rent odda do użytku i zacznie wynajmować projekt przy ul. Wodnej w Łodzi (220 mieszkań), a w przyszłym roku zostanie uruchomiony najem projektów na Kępie Mieszczańskiej we Wrocławiu (270 mieszkań) oraz w Browarach Warszawskich (450 mieszkań). Browary Warszawskie, ze względu na swoją specyfikę i lokalizację, są na razie jedynym projektem Resi4Rent o podwyższonym standardzie, który jednocześnie – jak zapewnia deweloper – zaoferuje rynkową cenę. – Standardowo będziemy oferować umowy najmu na co najmniej 12 miesięcy. W ramach tego rocznego kontraktu będzie możliwa zmiana mieszkania na większe, mniejsze czy w innej lokalizacji, co może zainteresować pracowników zatrudnionych przy krótszych projektach, którzy co kilka miesięcy przenoszą się do innego miasta. Wynajem od instytucji sprawia, że najemcy będą mogli czuć się bezpiecznie – nikt im nie wypowie niespodziewanie umowy, „bo wnuczka wraca z Anglii”, jak to bywa na rynku najmu indywidualnego – zapewnia Sławomir Imianowski. – Nasze lokale zostaną wybudowane i wykończone w standardzie, który nazywamy „jakością Echo”, bo za proces budowlany odpowiada nasz współwłaściciel, Echo Investment, cieszący się bardzo dobrą opinią wśród klientów – dodaje szef Resi4Rent.

Mieszkania segmentu popularnego w Resi4Rent będą wyposażone w urządzone łazienki i kuchnie. Za niewielką miesięczną dopłatą, przy umowie najmu na minimum rok, mieszkanie może zostać kompletnie umeblowane według firmowego standardu, zaś na specjalne życzenie może zostać wyposażone według indywidualnych upodobań najemcy. – Dogrywamy szczegóły współpracy z firmą, która będzie świadczyć w naszych budynkach usługi sprzątania. Ze względu na dużą skalę i liczbę potencjalnych klientów, warunki skorzystania z takiej usługi będą dla naszych klientów preferencyjne. Tworzymy także platformę, która zapewni mieszkańcom naszych budynków system zniżek do lokali w najbliższej okolicy (m.in. do restauracji, barów, klubów fitness i pralni) czy inne benefity – wylicza Sławomir Imianowski. – Mieszkania na wynajem są zgodne z tzw. ekonomią dzielenia. Zakładamy, że duża część naszych klientów korzysta z takich usług także w kwestii transportu. Jednak w każdym naszym budynku będzie odpowiednia liczba miejsc parkingowych, bo część klientów tego oczekuje. Niewykorzystane miejsca parkingowe zamierzamy oferować do wynajęcia na wolnym rynku (co pozwoli obniżyć koszty utrzymania budynku) lub też przeznaczać na inne funkcje. Z pewnością zapewnimy sporo stojaków i pomieszczeń na rowery, bo takie są oczekiwania klientów – informuje CEO platformy.

Firma reprezentuje ciekawe podejście do tworzenia pakietu usług – nie zamierza zasypywać najemców gradem udogodnień, ale najpierw zaoferuje im „żelazny” pakiet najpopularniejszych i najbardziej potrzebnych usług. – Mamy świadomość, że instytucjonalny wynajem mieszkań w Polsce jest w fazie raczkowania, więc dopiero uczymy się naszych klientów i poznajemy ich preferencje. Rozdrobnienie rynku w naszym kraju na razie nie pozwala na wyciąganie ogólnych wniosków dotyczących upodobań najemców, które wynikają z tego, kim ci ludzie są, jaki jest ich styl życia i oczekiwania. Jesteśmy gotowi, by usługi, które okażą się istotne, dodawać w bardzo krótkim czasie – zapewnia Sławomir Imianowski.

Pierwsi i ostatni

Obraz rynku PRS byłby niepełny bez wspomnienia o Funduszu Mieszkań na Wynajem, który – choćby ze względu na skalę działalności – wpływa na kształtowanie rynkowych realiów.

– Obecnie nasz portfel liczy 1820 mieszkań w Warszawie, Gdańsku, Poznaniu, Wrocławiu, Katowicach i Krakowie. Średnia poziomu wynajmu dla całego portfela wynosi około 94 proc. Jeszcze w tym roku planujemy poszerzyć nasz portfel o inwestycje w Poznaniu przy ul. Bóżniczej oraz w Łodzi przy ul. Wspólnej. W perspektywie pięciu lat myślimy o kolejnych inwestycjach w Warszawie, Poznaniu i Łodzi – zapowiada Rafał Malik, dyrektor Funduszu Mieszkań na Wynajem.

Największą popularnością cieszą się mieszkania dwupokojowe i kawalerki, a najemcami są najczęściej osoby w wieku 25-40 lat, single, a także małżeństwa i pary z dziećmi. – Kupowane przez nas budynki muszą mieć miejsca postojowe z garażami podziemnymi i windy, a także (o ile to możliwe) lokale użytkowe na parterach. Zwracamy także uwagę na lokalizacje – preferujemy ciekawe i dogodne, choć niekoniecznie w centrach miast – informuje Rafał Malik. Wynajmowane mieszkania są w pełni wyposażone w meble w zabudowie (kuchnie, łazienki i szafy), fundusz oferuje także 24-godzinny serwis oraz stałą cenę najmu zwiększaną tylko (lub obniżaną) o roczny wskaźnik inflacji. Umowy (w oparciu o przepisy o najmie okazjonalnym) są zawierane na okres od sześciu do 48 miesięcy.

Oddajmy też honor firmie, która jako pierwsza postawiła stopę na PRS-owym księżycu, tym bardziej, że na tym nie poprzestała. Swego czasu niemiecka Catella zelektryzowała opinię publiczną wykupując kilka pięter (około 70 lokali) apartamentowca Złota 44 w Warszawie, nie mniejsze emocje wzbudził także przeprowadzony przez nią zakup dużego pakietu lokali z segmentu popularnego – prawie 200 mieszkań w budynku Pereca 11 na warszawskiej Woli, który belgijski deweloper Matexi sprzedał pierwotnie funduszowi Bouwfonds European Residential Fund. Obecnie konsorcjum firm Hines i Heitman stawia dla Catelli kompleks trzech budynków w Krakowie przy ul. Rakowickiej ze 150 mieszkaniami. W tym projekcie dominują mniejsze, około 40-metrowe mieszkania, niektóre umeblowane. Najemcy Catelli muszą podpisać umowę na co najmniej sześć miesięcy.

Wiadomość z ostatniej chwili: już w trakcie składania wakacyjnego wydania magazynu „Eurobuild CEE” dowiedział się, że Zeitgeist Asset Management rozpoczyna rewitalizację budynku w pobliżu warszawskiego Portu Praskiego – na działce o powierzchni nieco ponad 1,5 tys. mkw., u zbiegu ulic Wrzesińskiej i Kępnej, powstanie 107 apartamentów na wynajem. Inwestor ma pozwolenie na budowę, które obejmuje zarówno remont istniejącego budynku (przy zachowaniu obecnej bryły), jak i postawienie nowych zabudowań.



Maximilian Mendel, szef działu Residential Investment w JLL

Produkt dla młodych

Obserwujemy rosnące zainteresowanie inwestorów aktywami z obszaru, który możemy określić mianem Living, a do którego należą także mieszkania na wynajem. W ankiecie przeprowadzonej przez JLL w 2018 roku wśród największych światowych graczy aż 16 proc. z nich deklarowało chęć zainwestowania na rynkach Polski i Środkowej Europy. Polski rynek jest jednym z najatrakcyjniejszych w Europie pod względem stopy zwrotu z inwestycji. W ostatnich czterech latach zainwestowano w tym sektorze ponad 2,3 mld zł, choć jeszcze pięć lat temu ten segment nie istniał tu w ogóle. Ostrożna jeszcze aktywność inwestycyjna w tej części Europy wynika m.in. z braku gotowych produktów o określonej wielkości. Obecnie główną strategią wejścia inwestorów na polski rynek są transakcje typu forward purchase czy forward funding, o ile inwestor nie chce podejmować wprost ryzyka deweloperskiego. Gdybyśmy mieli w Polsce i innych krajach Europy Środkowej ustabilizowane portfele mieszkań na wynajem o odpowiedniej skali, przyciągnęlibyśmy również tych inwestorów, których strategia inwestycyjna obecnie wyklucza takie zakupy. Paradoksalnie, szansą na przyspieszenie rozwoju tego segmentu może być spowolnienie „sprzedaży detalicznej”. Zainteresowanie wynajmem mieszkań rośnie, napędzane przez zmiany demograficzne i społeczne. Jednocześnie wraz ze wzrostem cen spadło zainteresowanie zakupami ze strony inwestorów indywidualnych. Chęć utrzymania wysokiego poziomu transakcji może skłonić deweloperów do bardziej przychylnego spojrzenia na sprzedaż całych projektów inwestorom. Jeśli chodzi o specyfikę produktu, to największym zainteresowaniem cieszą się kompaktowe mieszkania jedno- i dwupokojowe, a główną grupą docelową są młodzi profesjonaliści. W tym momencie podaż mieszkań na wynajem obejmuje przede wszystkim takie jednostki, zaś mieszkania dedykowane rodzinom i bardziej zamożnym klientom stanowią obecnie wciąż niewielką część rynku