Kolejny do kolekcji

Anna Pakulniewicz, „Eurobuild Central & Easter Europe”: Trudno nie dostrzec, że Marriott prowadzi dziś silną ekspansję w krajach bałtyckich.

Janusz Mitulski, starszy dyrektor ds. rozwoju w Marriott International, odpowiadający za ekspansję firmy w regionie Europy Środkowo-Wschodniej: Tak, to prawda. Gdy rozpocząłem pracę w firmie w 2015 roku, Marriott nie był reprezentowany w krajach bałtyckich. Dziś mamy tam dwa działające hotele: jeden w estońskim Tallinnie – hotel Telegraaf, który należy do Autograph Collection, drugim jest mieszczący 190 pokoi Courtyard by Marriott w litewskim Wilnie. Mamy także hotel AC by Marriott z 239 pokojami w Rydze, który jest przebudowanym dawnym hotelem Albert. W Kownie trwa budowa hotelu Moxy, który będzie prawdopodobnie pierwszym hotelem tej marki otwartym w regionie państw bałtyckich.

Przyglądacie się także rynkowi ukraińskiemu. Co dzieje się u naszych wschodnich sąsiadów?

W ubiegłym roku otworzyliśmy nasz pierwszy hotel w tym kraju – Aloft Kiev, który znajduje się w bardzo dobrej lokalizacji w centrum miasta, w pobliżu stadionu. Jeżeli chodzi o plany rozwoju, widzimy możliwość wprowadzenia naszych marek do trzech głównych miast – Kijowa, Odessy oraz Lwowa.

Czy może Pan zdradzić, nad jakimi jeszcze nowymi projektami Państwo pracują?

Realizujemy sporo projektów w Europie Środkowo-Wschodniej. Ale – co do zasady – nie omawiamy naszych transakcji publicznie do czasu, kiedy wszystko jest sfinalizowane, umowy są podpisane, a inwestor jest gotowy wydać oświadczenie dotyczące projektu.

To może kilka słów o strategii rozwoju?

Nasza ekspansja opiera się zarówno na franczyzie, jak i umowach o zarządzanie. Jest również opcja dzierżawy za pośrednictwem niektórych spośród naszych franczyzobiorców.

Jak zwykle przebiega realizacja projektu hotelowego w sieci Marriott? Od czego zaczynacie?

Każdy projekt hotelowy rozpoczyna się od rozmów dotyczących opcji związanych z marką, które opierają się na lokalizacji budynku, udogodnieniach, a także planach i oczekiwaniach inwestora. Na przykład, istotne jest to, czy inwestor chce zbudować i zatrzymać obiekt, czy sprzedać go wkrótce po ukończeniu, czy chce zarządzać obiektem bezpośrednio, czy za pośrednictwem podmiotu zewnętrznego, oraz czy planuje zaangażować operatora zewnętrznego na podstawie umowy dzierżawy. Oferujemy rozwiązania dla każdej opcji. Inwestorzy zwykle przychodzą do nas dobrze przygotowani – często angażują doradców lub w swoich zespołach mają osoby z doświadczeniem w pracy w charakterze managerów hotelowych, które wspierają ich doradztwem. To przyspiesza cały proces.

Czy macie marki, które intensywniej promujecie, bo np. chcecie je rozwijać szybciej? Czy też wybór szyldu zależy od inwestora?

Wybór marki zwykle następuje po dokładnej analizie projektu z inwestorem, a narzucanie określonych rozwiązań nie należy do naszego stylu pracy. Mamy portfel 30 marek, np. hotele średniego segmentu rynku o ograniczonej ofercie usług (select-service), ale także posiadamy obiekty oferujące pełną gamę usług z wyższego segmentu. W segmencie select-service nasze marki to: Moxy, Courtyard by Marriott, AC by Marriott, Four Points by Sheraton oraz Aloft. Mamy także globalnego lidera w segmencie przedłużonych pobytów – Residence Inn by Marriott. W segmencie pełnej gamy usług (tzw. full-service) nasz portfel obejmuje marki-ikony: Marriott Hotels, Sheraton Hotels & Resorts, Renaissance oraz Le Méridien. Wśród nich, co daje nam dużą przewagę, mamy też dwie marki tzw. collection oferujące pełną gamę usług: Tribute Portfolio oraz Autograph Collection. Typ collection umożliwia hotelom działanie pod własną, unikalną marką, jednak w ramach infrastruktury sieci Marriott International: właściciel jest włączany w nasze standardy, systemy sprzedaży oraz program dla podróżnych Marriott Bonvoy. Hotele z tej grupy mają własny, wyjątkowy charakter, zarówno pod względem wnętrz, architektury, jak i oferty gastronomicznej. Gdy inwestorzy chcą realizować swoje marzenia, na przykład poprzez przebudowę istniejącego budynku na hotel, wspieramy ich w tym procesie. Liczba działających obecnie i planowanych hoteli Autograph Collection jest znacząca. Marka, która powstała zaledwie dziesięć lat temu, może już pochwalić się 166 działającymi hotelami oraz kolejnymi 80 z podpisanymi umowami oraz w fazie budowy.

Ostatnie lata w branży hotelowej stały pod znakiem projektów wielofunkcyjnych. Jakie są tego powody i czy włączacie się w ten nurt?

Rzeczywiście obserwujemy wzrost zapotrzebowania na tego typu projekty. Hotele stają się częścią wielofunkcyjnych kompleksów, których dominującą funkcją są biura lub handel, czasem posiadających również komponent mieszkaniowy. Taka tendencja może wynikać z planu zagospodarowania dla danego miasta lub z warunków budowy narzuconych inwestorowi przez wydział urbanistyki, które wiążą się z wymogiem stworzenia różnych funkcji w ramach jednego projektu. Drugim czynnikiem jest to, że inwestorzy zaczynają dywersyfikować ryzyko projektu poprzez tworzenie budynków wielofunkcyjnych. Hotele działają inaczej niż obiekty biurowe lub handlowe. Jeżeli inwestor chce być obecny w najlepszych lokalizacjach w centrach miast, wówczas hotel bardzo często musi być elementem projektu wielofunkcyjnego. W moim regionie około 25-30 proc. projektów należy do kompleksów wielofunkcyjnych. Przykładem jest otwarty niedawno hotel Moxy w kompleksie Koneser – dawnej fabryce wódki w warszawskiej dzielnicy Praga – który znajduje się w pobliżu kampusu Google w otoczeniu sklepów i restauracji. Courtyard by Marriott w Katowicach to kolejny przykład takiego rozwiązania, gdzie hotel jest częścią budynku Altus, podobnie jak Courtyard by Marriott w Gdyni, który jest spójnym elementem kompleksu biurowego firmy Vastint. W fazie budowy jest także nasz pierwszy w Polsce hotel pod podwójną marką – Courtyard by Marriott oraz Moxy Hotel Szczecin, gdzie dwa hotele będą należały do dużego budynku wielofunkcyjnego Posejdon. Oczywiście realizacja budynku wielofunkcyjnego wiąże się z większą liczbą wyzwań – różne funkcje w budynku są ze sobą wzajemnie powiązane, a hotel musi spełniać określone wymogi dotyczące m.in. oddzielnego dostępu dla gości oraz obsługi dostaw. Dlatego istotne jest zaangażowanie specjalistycznego zespołu architektonicznego już na wczesnym etapie projektu. Doskonałym przykładem kreatywności w tym względzie jest choćby Moxy Warsaw Praga – powierzchnia handlowa znajduje się na parterze, a wejście do hotelu umieszczono na poziomie -1, co udało się osiągnąć dzięki odsłonięciu poziomu sutereny, wpuszczeniu tam naturalnego światła i aranżacji łatwego dostępu do tej kondygnacji. Pokoje hotelowe znajdują się powyżej powierzchni handlowej.

Czy warszawski Marriott pozostanie flagowym hotelem firmy w Polsce?

Ten hotel jest rozpoznawalnym punktem na mapie Warszawy. Był naszym pierwszym hotelem w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, a w tym roku będzie świętował trzydziestolecie działalności.

Kiedy obiekty pod szyldem Autograph Collection zostaną otwarte w Krakowie i Warszawie?

Oba projekty są obecnie na wczesnym etapie budowy, oba mieszczą się w zabytkowych budynkach. Mamy do czynienia ze starymi murami i wykończeniami, które należy odrestaurować. Proces budowy może czasem napotkać niespodziewane trudności na etapie adaptacji starych budynków. Dlatego obiekty takie zazwyczaj wymagają dłuższego okresu renowacji i budowy niż hotele powstające od zera. Są tego warte – jestem pewien, że te hotele będą wyjątkowe.

Co się w nich znajdzie?

Takie informacje zostaną przekazane przez inwestorów naszych projektów.

Kiedy zostanie otwarty pierwszy z tych hoteli?

Będziemy musieli na to poczekać jeszcze około dwóch lat, ponieważ – jak wspomniałem – w przypadku takich konstrukcji nie da się precyzyjnie przewidzieć, co może się zdarzyć na etapie budowy. Skoro mówimy o zabytkowych budynkach, chciałbym jeszcze wspomnieć o innej naszej marce z segmentu collection – Tribute Portfolio. Charakteryzuje się bogatym, niezależnym charakterem i ogromną elastycznością pod względem gastronomii i ogólnie pojętych usług. Hotel Tribute Portfolio może mieć bardzo tradycyjną restaurację albo restaurację tematyczną. Może to być kuchnia tajska, włoska czy steak house – inwestor ma całkowitą swobodę. Ważne jest, aby obiekt opowiadał własną historię, posiadał unikalny charakter, który można powiązać z nazwą hotelu, stylem wystroju oraz ofertą gastronomiczną. Przykładem Tribute Portfolio może być niedawno otwarty hotel Katajanokka w Helsinkach, mieszczący się w budynku dawnego więzienia. Na dzisiejszym rynku trzeba się wyróżniać – widzimy, że wielu podróżnych szuka czegoś wyjątkowego, czegoś posiadającego indywidualny sznyt. Przewidujemy, że nasze marki-kolekcje będą rozwijać się w nadchodzących latach; szczególnie w Europie, gdzie mamy do czynienia z zabytkowymi dzielnicami miast, w których często brak miejsca dla nowych budynków. Tribute Portfolio pozwala na adaptację, włączenie hotelu do istniejącej tkanki miejskiej.

Czy w sieci Marriott są jeszcze inne marki, które mogą wejść na rynek Polski i regionu? Ritz Carlton, Bulgari?

Obecnie w Polsce działa dziewięć obiektów pod naszymi markami, dziesiąty jest na etapie budowy i kolejny oczekuje na rozpoczęcie budowy. Chętnie zobaczylibyśmy pojawienie się w Polsce w niedalekiej przyszłości hoteli Tribute Portfolio oraz Aloft Hotels. Mamy obiekt Luxury Collection Hotel w Warszawie i jeden w Pradze – pozostaje jeszcze kwestia, czy pojawi się The Ritz-Carlton czy St. Regis. Luksusowe obiekty wymagają silnych rynków, na których dostępne są wysokie ceny, na których działają lotniska obsługujące liczne loty międzykontynentalne oraz funkcjonują oddziały największych banków inwestycyjnych. Moim zdaniem, w najbliższych latach zaczniemy obserwować wejście nowych marek luksusowych na rynek. Inwestorzy przyjmą tę tendencję, gdy zobaczą możliwość osiągania wysokich cen średnich. W Europie mamy ponad 20 dostępnych marek, a w skali globalnej – 30. Nasz portfel marek jest naszym najcenniejszym aktywem. Dzisiejsza branża hotelarska koncentruje się na tworzeniu wrażeń. Tego szukają goście, a połączenie naszych światowej klasy marek z wyjątkowymi doświadczeniami dostępnymi dla członków programu Marriott Bonvoy za pośrednictwem Marriott Bonvoy Moments oznacza, że możemy tworzyć wyjątkowe wspomnienia dla naszych gości na całym świecie.



Four Points by Sheraton w Warszawie zadebiutował w kwietniu tego roku

Hotelarstwo ma we krwi

Janusz Mitulski jest starszym dyrektorem ds. rozwoju sieci Marriott International i odpowiada za jej ekspansję na obszarze Europy Środkowo-Wschodniej, krajów bałtyckich oraz Ukrainy. Janusz przeszedł do sieci Marriott International w 2015 roku z firmy doradczej Horwath HTL Polska, gdzie przez ponad pięć lat był partnerem i szefem w zespole doradztwa hotelowego i turystycznego. W tym okresie zaangażowany był w blisko 200 projektów – zarówno w Polsce, jak i w innych krajach naszego regionu. Zanim rozpoczął pracę w konsultingu, wiele lat pracował w sieci Qubus Hotel. Był tam m.in. dyrektorem dwóch hoteli, a potem przez ponad pięć lat dyrektorem sprzedaży i marketingu całej sieci w Polsce. Od początku swojej 20-letniej kariery zawodowej w hotelarstwie, Janusz szeroko angażuje się w działalność na rzecz rozwoju branży hotelowej w Polsce. Przez wiele lat był wiceprezesem, a następnie członkiem rady Izby Gospodarczej Hotelarstwa Polskiego, trenerem Akademii Hotelarza, współautorem Hotel Guidebook oraz konferencji Hotel Trends Poland & CEE. Jest również aktywnym wykładowcą akademickim.

Absolwent Wydziału Prawa Uniwersytetu Adama Mickiewicza w Poznaniu oraz studiów MBA na Uniwersytecie Ekonomicznym w Poznaniu, a także członek międzynarodowej organizacji zawodowej The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).