Duże pole do popisu

Jako punkt odniesienia w badaniu wykorzystano niektóre najbardziej zaawansowane technologicznie budynki na świecie, takie jak amsterdamski The Edge. Jedenaście kryteriów użytych w badaniu podzielono na dwie kategorie: zużycie energii i energooszczędność oraz doświadczenia najemców, bezpieczeństwo i ochrona.

W ramach kategorii zużycia energii i energooszczędności przeanalizowano wykorzystanie wszystkich mediów: ogrzewania, chłodzenia, energii elektrycznej i wody, ponieważ dziś najbardziej zaawansowane budynki nie tylko stale monitorują i optymalizują zużycie energii elektrycznej, lecz także generują własną energię ze źródeł odnawialnych – korzystając z paneli słonecznych na dachu lub nawet ciepła ze źródeł geotermalnych. Nowoczesne budynki potrafią w sposób ciągły kontrolować poziom oświetlenia, wilgotność, temperaturę oraz liczbę osób przebywających w budynku; mogą także posiadać takie funkcje, jak automatyczne zasłanianie pomieszczeń przed światłem słonecznym.

Druga kategoria skupia się na doświadczeniach użytkowników, obejmując także ochronę i bezpieczeństwo przeciwpożarowe. Kategoria ta bada zintegrowane systemy zarządzania powierzchnią biurową, takie jak systemy rezerwacji konferencji, analizy powierzchni biurowej, środowiska pracy, systemy rezerwacji miejsc parkingowych, zarządzania osobami odwiedzającymi, a nawet dostawami posiłków z pobliskich restauracji. W wielu budynkach użytkownicy mogą kontrolować wszystkie takie systemy poprzez jedną aplikację mobilną, a w najbardziej zaawansowanych budynkach może ona nawet służyć do zmian oświetlenia i ogrzewania.

Każdy z analizowanych budynków mógł uzyskać jeden punkt za spełnienie danego kryterium, co oznacza, że budynki wysokościowe miały możliwość zdobyć maksymalnie jedenaście punktów ze względu na windy, podczas gdy budynki niższe – maksymalnie dziesięć punktów.

Większość budynków objętych analizą znajduje się w ścisłym centrum biznesowym stolicy (Central Business District, czyli w obszarze znajdującym się w obrębie alei Jana Pawła II, al. Solidarności, Krakowskiego Przedmieścia, Nowego Światu i ulicy Hożej) oraz w zachodniej części centrum (City Centre West).

EnergooszczędnoŚć

Pierwszych pięć kryteriów należało do kategorii zużycia energii i energooszczędności:

1/ BMS – Wszystkie 25 budynków posiada systemy zarządzania budynkiem, a zatem BMS można już uważać za standard. BMS obejmuje kontrolę i monitoring nad instalacjami ogrzewania, chłodzenia, elektryczną i wodociągową, natomiast najbardziej zaawansowane systemy pozwalają również na optymalizację zużycia takich mediów.

2/ Systemy monitorowania zasilania w energię elektryczną – PMS to dodatkowy element systemu BMS, a kryterium to spełnia 44 proc. budynków. PMS pozwala na kontrolę instalacji zasilania w energię elektryczną; większość budynków spełniających to kryterium zostało oddane w roku 2012 lub później.

3/ Energooszczędność i odnawialne źródła energii – Systemy zapewniające oszczędności energii stają się coraz bardziej popularne w warszawskich biurach. Powodem powyższego są głównie oszczędności w zakresie kosztów. Najczęściej stosowane systemy to czujniki ruchu w toaletach, perlatory, systemy zarządzania oświetleniem oraz automatycznego zacieniania pomieszczeń. Zaledwie jeden budynek w Warszawie spośród wszystkich przeanalizowanych wykorzystywał energię odnawialną – był to Q22 posiadający ogniwa fotowoltaiczne wbudowane w elewację.

4/ Inteligentne fasady budynku – Większość budynków (76 proc. próby) nie posiada inteligentnych elewacji. Mają je głównie te, które wyposażone są w automatyczne żaluzje zewnętrzne, a także te z elewacją, którą można wykorzystać w charakterze kolorowego ekranu (jak na przykład Warsaw Spire).

5/ Czujniki – Łącznie 80 proc. budynków wchodzących w skład próby wyposażone jest w czujniki, w tym czujniki poziomu światła naturalnego, pozwalające na optymalizację oświetlenia wnętrz, oraz czujniki poziomu wilgotności. Czujniki ruchu i obecności osób w pomieszczeniach nie są montowane jako standard, stanowią raczej element uzupełniający pozwalający na zaspokojenie potrzeb konkretnych najemców.

DoŚwiadczenia najemców

Kolejnych sześć kryteriów mieści się w kategorii doświadczeń najemców:

6/ Zintegrowane systemy zarządzania powierzchnią biurową – Systemy takie są obecnie rzadko wykorzystywane w Warszawie w całych budynkach. Zarówno Skanska (stosująca system Connected by Skanska), jak i Ghelamco (ze zintegrowaną aplikacją Warsaw Hub na smartfony) intensywnie promują swoje nowe systemy, a duzi deweloperzy mają świadomość, że tego rodzaju systemy będą stawały się powszechnym elementem. Obecnie nie są popularne wśród najemców, a firmy takie, jak banki – które posiadają bardziej rygorystyczne wymogi w zakresie kontroli dostępu – niechętnie powierzają swoje bezpieczeństwo aplikacjom sterowanym z telefonu. Szereg startupów z segmentu technologii dla nieruchomości (proptech) próbuje wejść na polski rynek nieruchomości i wprowadzić na nim tego rodzaju aplikacje. Przykładem takiej firmy jest Blue Bolt, promujący system pozwalający na otwieranie określonych drzwi w budynku za pomocą opracowanej przez firmę aplikacji. Po zainstalowaniu można dodawać kolejne funkcje, takie jak powiadomienia oraz analizy sposobu wykorzystania powierzchni.

7/ Personalizacja przez użytkownika – Łącznie 32 proc. budynków w Warszawie umożliwia użytkownikom bezpośrednią kontrolę nad oświetleniem, poziomem temperatury oraz sterowanie żaluzjami w każdym pomieszczeniu lub biurze. Najbardziej zaawansowane systemy pozwalają użytkownikom nawet na kontrolę poziomu wilgotności powietrza, a Siemens wprowadził system, w którym – o ile ustawiono wartości niespełniające optymalnych parametrów – użytkownik może dokonać zmiany ustawień, wciskając przycisk z zielonym liściem. Żaden z warszawskich budynków nie pozwala indywidualnym użytkownikom na korzystanie z aplikacji na smartfon w celu sterowania ustawieniami ogrzewania, wentylacji i klimatyzacji (HVAC) oraz oświetlenia w pomieszczeniu, w którym użytkownik przebywa.

8/ Systemy kontroli dostępu – Zaledwie trzy budynki posiadają lub będą posiadały zaawansowane systemy kontroli dostępu, pozwalające użytkownikom na korzystanie ze smartfonów zamiast kart dostępu w celu uzyskania dostępu do odpowiednich pomieszczeń.

9/ Systemy parkingowe – Ponad połowa biurowców objętych analizą korzysta z automatycznych systemów rozpoznawania tablic rejestracyjnych, które głównie pełnią rolę systemów kontroli dostępu i otwierania przez system bram garażowych tylko dla rozpoznanych pojazdów. Bardzo niewiele budynków w Warszawie wykorzystuje system zielonych światełek wskazujących wolne miejsca parkingowe; częściej spotkać go można w centrach handlowych.

10/ Systemy zarządzania ewakuacją – inteligentne systemy zarządzania ewakuacją nie są stosowane w Polsce z powodu trudności regulacyjnych. Wszystkie systemy w Polsce wymagają zatwierdzenia przez Centrum Naukowo-Badawcze Ochrony Przeciwpożarowej (CNBOP), jednak CNBOP nie zatwierdza dodatkowych ani niestandardowych elementów systemów inteligentnej ewakuacji, takich jak monitorowanie tłoczenia się osób czy sterowanie ewakuacją. Choć deweloperzy i zarządcy funduszy mogą stosować takie dodatkowe systemy, nikt w Polsce nie zdecydował się na to.

11/ Systemy wind – Spośród przeanalizowanych 25 budynków, 13 stanowiły wieżowce o wysokości 20 lub więcej kondygnacji, a dziesięć posiadało zaawansowane systemy wind, takie jak windy sterowane grupowo.

Warszawa w ogonie

W skali regionu Europy Środkowo-Wschodniej Polska wypadła nieco poniżej średniej. Obszarami, w których najwięcej budynków spełniało kryteria, były: sensory (80 proc.) efektywność energetyczna (52 proc.) oraz zaawansowane systemy parkingowe (52 proc.). Dodatkowo spośród 13 wież (budynek minimum 20-piętrowy) 77 proc. posiadało zaawansowane systemy windowe. Podobne badania przeprowadzone w Pradze, Bratysławie, Bukareszcie, Budapeszcie i Wiedniu zakończyły się wyższym średnim wynikiem, choć wielkość próby była w nich wszystkich mniejsza, a dane dotyczące Bratysławy wymagają potwierdzenia. Oznacza to, że rewolucja technologiczna budynków już się rozpoczęła, pozostaje pytanie, kto i w jaki sposób ujednolici ten proces i czy jest to możliwe.