Wyjście jest równie ważne jak wejście

Rikke Lykke, European head of asset management, head of corporate integration & regional head DACH & CEE, Patrizia: Z pewnością Polska jest interesującą lokalizacją, co do tego nie ma wątpliwości. Posiada jednak podobną specyfikę rynkową co inne kraje europejskie, w których możemy wyróżnić obszary o dużym zainteresowaniu inwestorów i te o małym. Nie ma różnic między Polską a innymi krajami – Francją, Niemcami, Holandią. Są w Polsce miasta, które stanowią obiekt zainteresowania dla inwestorów takich jak my, ale i obszary, które nie są dla nas atrakcyjne. Głównym wyznacznikiem jest możliwość wyjścia z inwestycji. Weźmy na przykład Finlandię, która jest dla nas również bardzo atrakcyjnym rynkiem – są tam miasta, które nas nieco niepokoją. Nie dlatego, że nam się nie podobają pod względem inwestycyjnym, ale są zdominowane przez kilku lokalnych graczy i niewielu graczy międzynarodowych. Jeśli zainwestowalibyśmy tam teraz, a za 10 lat chcieli wyjść, moglibyśmy być zmuszeni do sprzedaży kilku graczom, którzy znają się na tyle dobrze, że mogliby ustawić cenę. Nie możemy patrzeć na aktywa jedynie z dzisiejszej perspektywy. Musimy brać pod uwagę, co możemy z nimi zrobić przez np. dekadę i jak będziemy mogli je potem sprzedać. Bardzo istotna jest dla nas możliwość płynnego wyjścia z inwestycji, ponieważ zarządzamy pieniędzmi europejskich funduszy emerytalnych, a tak naprawdę to te pieniądze nie należą nawet do funduszy, tylko do nas. Jeśli obiecamy, że zapewnimy zwrot w wysokości 4-4,5 proc. rocznie, to musimy mieć pewność, że tego dokonamy. Musimy mieć też pewność, że jeśli dziś kupimy budynek za, powiedzmy, 100 mln euro, to za 10 lat sprzedamy go za ponad 100 mln euro. W przeciwnym przypadku stracą na tym nasi inwestorzy. Dlatego wyjście jest dla nas tak samo istotne jak wejście.

Czym powinno charakteryzować się miasto, żeby być atrakcyjne dla inwestora takiego jak Patrizia?

Weźmy 10 największych miast danego kraju i zacznijmy sobie odpowiadać na pytanie, czy są tam: uniwersytety, politechniki, uczelnie ekonomiczne, duże centra medyczne z działami badań, lotniska i duże projekty infrastrukturalne, realizowane lub zaplanowane do realizacji przez władze publiczne. Interesujące są te ośrodki, przy których padło jak najwięcej odpowiedzi na tak.

Czy są takie miasta w Polsce?

Tak, interesują nas głównie projekty mieszkaniowe. W przypadku sektora mieszkaniowego zauważamy bardzo duży popyt. Zastanawiamy się nad kilkoma projektami – na razie nie mogę zdradzić ich szczegółów.

Z sektora mieszkaniowego?

Tak, ale nie tylko. Na oku mamy inwestycje biurowe, handlowe, a także logistyczne.

Czy płyną z Polski do inwestorów jakieś niepokojące sygnały?

To dobrze, że się tyle buduje, ale może warto zadać pytanie, czy jest zapotrzebowanie na to – zwłaszcza jeśli chodzi o biura.

Stopy zwrotu w Polsce biją historyczne minima. Czy jest szansa, że jeszcze spadną?

Podstawowe pytanie brzmi: dlaczego powinny spadać? Dlaczego stopy w Krakowie czy Warszawie powinny być niższe niż w Amsterdamie czy Hamburgu? Dlaczego polskie miasta są takie wyjątkowe? Nie rozumiem, dlaczego dane miasto – ważne dla swojego kraju tak jak inne dla swojego – powinno mieć niższe stopy. To bardzo lokalne myślenie. Jeden z kluczowych funduszy, które teraz uruchamiamy, nie będzie się skupiał na poszczególnych krajach, ale na miastach – na tych, które tętnią życiem i mają potencjał wzrostowy, z młodą kadrą i uniwersytetami. I nie ma znaczenia, czy jest to miasto holenderskie czy polskie.

Ile jest takich ośrodków w Europie?

Zidentyfikowaliśmy około setki takich miast.

Czy inne kraje, miasta Europy Środkowo-Wschodniej są interesujące dla Patrizii?

Jesteśmy zainteresowani Czechami – chcemy tam zainwestować i utworzyć miejscowy team, podobnie jak zrobiliśmy to w Polsce. Interesujemy się trzema największymi czeskimi miastami.