Atrakcyjni dwudziestoletni

Dynamiczny rozwój rynku biurowego, postęp technologiczny, coraz większe zainteresowanie ekorozwiązaniami, a także większe wymagania najemców i pracowników sprawiają, że budynki oferujące powierzchnie niższej klasy wydają się jeszcze starsze niż są w rzeczywistości. Wymagają odnowienia, unowocześnienia, a często generalnego remontu lub nawet wyburzenia.

Nawet połowa zasobów

Jak słusznie zauważa Karol Grejbus, dyrektor Działu Reprezentacji Najemcy Knight Frank, rynek biurowy bije kolejne rekordy w podaży nowej powierzchni, a kolejne obiekty powstają jak przysłowiowe grzyby po deszczu. – Nie bez znaczenia jest tutaj duże zainteresowanie najemców takimi biurowcami, a gdzie spotykają się popyt i podaż, musi pojawić się też konkurencja. Dotyka ona szczególnie te starsze budynki, które zmuszone są dotrzymać tempa nowszym sąsiadom, jeśli nadal chcą się liczyć w wyścigu, którego wygraną jest całkowita komercjalizacja – mówi. – Równolegle, wraz z dojrzewaniem polskiego rynku, starzeją się jego zasoby, a wielu deweloperów staje przed dylematem – jaką przyjąć strategię dla biurowców, które lata świetności mają już za sobą – dodaje Paweł Warda, dyrektor Działu Zarządzania Projektami w Europie Środkowo-Wschodniej, JLL.

Jak wynika z danych JLL, na koniec trzeciego kwartału 2019 roku co czwarty budynek biurowy w Warszawie (około 1 345 900 mkw.) powstał jeszcze w poprzednim wieku. – Najliczniejszą kategorię wiekową w stolicy tworzą biurowce wybudowane w ciągu ostatnich 10 lat (blisko 2,5 mln mkw.), przy czym budynki mające do 5 lat stanowią aż 24 proc. całkowitej podaży w Warszawie. Na największych rynkach biurowych poza stolicą budynki są młodsze, chociaż w Krakowie obiekty wybudowane przed 2010 rokiem mają łączną powierzchnię blisko 366 tys. mkw. (26 proc. zasobów), a we Wrocławiu ponad 363 tys. mkw. (33 proc. zasobów) – wylicza dyrektor z JLL.

Z kolei Mikołaj Sznajder, dyrektor Działu Powierzchni Biurowych w CBRE, przypomina, że od pewnego czasu trwa wewnątrzrynkowa debata wokół klasyfikacji i definicji, które pozwoliłyby ustandaryzować dane dla wszystkich rynków w Polsce. Zwraca uwagę, że jest to kluczowa kwestia w kontekście przyciągania inwestorów poszukujących tej klasy aktywów. – Obecnie szacujemy, że w Warszawie ponad 40 proc. biurowców to obiekty klasy B, natomiast poza Warszawą jest to blisko połowa powierzchni biurowej – mówi ekspert z CBRE. Mateusz Cieślik, associate w Dziale Powierzchni Biurowych w Colliers International, ocenia, że powierzchnia klasy B i niższa to około 15-30 proc. wszystkich zasobów, w zależności od rynku. Z kolei Jerzy Węglarz z Biura Na Miarę przypuszcza, że powierzchnie te to nawet drugie tyle co monitorowana, nowoczesna powierzchnia biurowa klasy A. Rozbieżności w tych szacunkach potwierdzają, że w Polsce nie ustandaryzowano klasyfikacji budynków biurowych.



Mateusz Cieślik z Colliersa ocenia, że powierzchnia klasy B i niższa to około 15-30 proc. wszystkich zasobów, w zależności od rynku

Niższa klasa, czyli jaka?

Daniel Czarnecki, dyrektor działu powierzchni biurowych, reprezentacja wynajmującego, Savills, przypomina, że wraz z rozwojem rynku i postępem technologicznym zmianie ulegały też zwyczajowe kryteria, które przyjmowali deweloperzy czy analitycy rynkowi. – Dziś powierzchnią A-klasową rzadko kiedy nazywa się budynki nieposiadające np. systemu BMS, podnoszonej podłogi czy podwieszanego sufitu. Można byłoby wyodrębnić jeszcze kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt bardziej szczegółowych cech budynku, świadczących o jego komforcie i atrakcyjności dla najemców – tłumaczy. – Przyjęło się, że budynki A-klasowe posiadają prawie wszystkie z nich, a B-klasowe tylko część, choć i tak są one znacznie lepsze jakościowo od siedzib wielu firm mieszczących się np. w przekwalifikowanych na biura mieszkaniach, czyli nieruchomościach posiadających bardzo niewiele cech, lub praktycznie żadnej, pożądanej lokalizacji biznesowej – wyjaśnia dyrektor z Savillsa. Jerzy Węglarz przypomina w tym miejscu, że budynki niższej klasy oferują zazwyczaj bardzo atrakcyjne stawki czynszowe, które rekompensują firmom standard części wspólnych i niską jakość infrastruktury. – Dodatkowo, ze względu na lokalizację często poza centrum, przy tych biurowcach i w okolicy zazwyczaj jest więcej miejsc parkingowych lub są o wiele tańsze. I w końcu, firmy mogą liczyć na bardzo elastyczne umowy, także na czas nieokreślony – dodaje ekspert z Biura Na Miarę. Izabela Miazgowska, dyrektor Działu Zarządzania Nieruchomościami Knight Frank, przypomina jednak, że w takich budynkach możemy mieć do czynienia z częstszymi awariami systemu klimatyzacji, wentylacji, ogrzewania, kontroli dostępu, wind, szlabanów czy bram garażowych.

Niższy niż w przypadku nowoczesnych powierzchni czynsz oraz elastyczne, często krótsze umowy najmu to wydawać by się mogło najważniejsze cechy, pozwalające biurowcom niższej klasy utrzymać się na rynku. Jednak i na tym polu od kilku lat sukcesywnie rośnie konkurencja: biura serwisowane i coworkingi. Mateusz Cieślik z Colliersa zauważa, że w znacznym stopniu zaspokajają one zapotrzebowanie na elastyczne okresy najmu.



– Ważnym testem dla budynku biurowego jest tzw. roll-out (wygaśnięcie) pierwszych umów najmu – mówi Paweł Warda z JLL

Czas na lifting

Paweł Warda z JLL na pytanie, kiedy jest czas na pierwszy lifting, odpowiada: to zależy. – Ważnym testem dla budynku biurowego jest tzw. roll-out (wygaśnięcie) pierwszych umów najmu. W tym czasie obiekt jest jeszcze stosunkowo młody technicznie, więc jeśli opustoszeje na tym etapie, dla właściciela będzie to jasny sygnał, jak jego projekt radzi sobie na rynku i jak jest postrzegany przez najemców – wyjaśnia i zaznacza, że budynki biurowe starzeją się w różnym tempie. – Wiele zależy od standardu, w jakim budowany był dany obiekt, oraz od długowzroczności inwestora, który brał (lub nie) pod uwagę na etapie projektowania proces starzenia się biurowca. Na pewno trzeba założyć, że po 20-25 latach w budynku większa część instalacji nadaje się do wymiany. Pierwsze odświeżenie części wspólnych, takich jak lobby windowe, recepcja etc. należy rozważyć po 10-15 latach użytkowania obiektu – tłumaczy.

Właściciele i zarządcy obiektów biurowych niższej klasy chcą coraz częściej wykorzystywać ich potencjał i dostosowywać te budynki do aktualnych wymagań rynku. – Aktywne zarządzanie takimi zasobami w połączeniu z ich zwykle bardzo dobrą lokalizacją może skusić najemców, a tym samym wykreować atrakcyjny produkt inwestycyjny – zaznacza Daniel Czarnecki z Savillsa. – Przykładem jest budynek biurowy przy ul. Wilczej 46 w Warszawie, który okazał się na tyle kuszący, że został jednym z pierwszych dwóch aktywów zakupionych na polskim rynku przez fundusz Galcap Europe pod koniec 2018 roku – dodaje. To jednak nie jedyny tego typu obiekt, który zyskał drugie życie. Inwestycja w unowocześnienie budynku może się zwrócić z nawiązką. Tak było m.in. z warszawskim kompleksem Adgar Park West, który wygrał z najnowocześniejszymi biurowcami w kraju i w 2017 roku najemcy wybrali go najlepszym budynkiem biurowym w plebiscycie Eurobuild Awards. Sukcesem zakończyła się rewitalizacja wieżowca Twarda Tower w Warszawie (obecnie Spektrum Tower). Budynek po wyprowadzce głównego najemcy – Orange – przeszedł gruntowny remont i rekomercjalizację, a w 2018 roku został sprzedany nowemu właścicielowi.

– Z kolei czymś pomiędzy całkowitym wyburzeniem a odświeżeniem powierzchni w postaci większego lub mniejszego remontu są, niespotykane jeszcze dotąd w Polsce, projekty np. wbudowywania wież w istniejące budynki, zwłaszcza te historyczne – tłumaczy dyrektor z Savillsa. – W dalszej perspektywie, w miarę jak będzie ubywać atrakcyjnych gruntów do zagospodarowania, takie projekty nie są wykluczone również u nas, wzorem chociażby takich budynków, jak Beurs-World Trade Center w Rotterdamie czy JP Tower w Tokio – podsumowuje.



– Równolegle, wraz z dojrzewaniem polskiego rynku, starzeją się jego zasoby – mówi Karol Grejbus z Knight Franka

Kiedy wyburzać

Przyszłością dla budynku biurowego niższej klasy może być też zmiana funkcji obiektu. Mateusz Cieślik z Colliersa uważa jednak, że przeważnie ciężko jest dostosować tego typu budynki do nowoczesnych standardów, dlatego też częstokroć optymalnym rozwiązaniem jest wyburzenie i stworzenie nowego projektu lub całkowita zmiana funkcji obiektu. Decyzja o wyburzeniu danego budynku to ostateczność i wciąż jeszcze mało powszechna praktyka na polskim rynku biurowym. – Taki scenariusz można brać pod uwagę w sytuacji, kiedy istniejący budynek bardzo wyraźnie odstaje standardem od innych obiektów w konkretnej lokalizacji lub z jakichś powodów w znacznym stopniu nie wykorzystuje potencjału zabudowy działki – wyjaśnia Paweł Warda z JLL.

Karol Grejbus z Knight Franka przypomina, że ilość dostępnych gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach nie jest nieograniczona. Idealnie podsumowano to na konferencji tejże firmy – z sali padł głos, że ze starszymi biurowcami niższej klasy jest jak z małżeństwem. Mąż powinien słuchać żony i wcielać jej uwagi w życie, a nie od razu się rozwodzić. Warto więc wsłuchać się w najemców czy ekspertów rynku, zanim podejmie się decyzję o wyburzeniu czy ekstremalnych zmianach. Znane są przecież biurowce, które mimo upływu lat, wciąż są atrakcyjne i budzą zainteresowanie najemców.