Magazyny pełne internetu

Eksperci nie mają wątpliwości.

– Sektor e-handlu w najbliższym czasie pozostanie motorem napędowym dla rynku nieruchomości magazynowych – przewiduje Magdalena Szulc, dyrektor Segro na Europę Centralną.

Podobnie widzi to Paweł Sapek, senior vice president i regional head na Europę Środkową w Prologis. – Wzrost handlu elektronicznego o każde 100 punktów bazowych może przełożyć się na zwiększenie popytu na nieruchomości logistyczne o niemal dwa mln mkw. – komentuje ekspert.

Wtóruje mu Tom Listowski, partner i szef działu magazynowo przemysłowego w regionie CEE w firmie Cresa. – W obecnej sytuacji okazało się, że przedsiębiorstwa, które posiadały platformy handlu elektronicznego, zdołały ograniczyć negatywny wpływ pandemii na swoje firmy, a w wielu przypadkach odnotowały gwałtowny wzrost sprzedaży. Z kolei ci, którzy nie mieli kanału online, zostali zmuszeni do przyspieszenia jego rozwoju – mówi Tom Listowski.

Według Szymona Gasparskiego, industrial & logistics directora w firmie Nuvalu, przełoży się to na długotrwały trend. – Klienci doceniają wygodę i łatwość dokonywania zakupów w sieci, zwłaszcza w obliczu rozwoju innowacyjnych technologii w branży kurierskiej i oferowania nowych rozwiązań przyspieszających dostawy (logistyka ostatniej mili) oraz zwiększających ich bezpieczeństwo. Docelowo udział e-commerce w miksie najemców branży powierzchni magazynowej będzie rósł – wszystkie towary sprzedane w kanale internetowym będą musiały przejść przez magazyny i centra logistyczne. Oznacza to większe zapotrzebowanie na powierzchnię – prognozuje Szymon Gasparski.

Kto zbuduje popyt?

Skutkiem obecnej sytuacji będzie także konieczność większej dywersyfikacji miejsc zaopatrzenia i produkcji, wszystko po to, aby być bliżej konsumenta.

– Wiele przedsiębiorstw zrobiło także przegląd swoich łańcuchów dostaw i śladów globalnej produkcji, kładąc większy nacisk na zabezpieczenie i ochronę przyszłego przepływu surowców i produktów – dodaje Magdalena Szulc z Segro.

Paweł Sapek z Prologis przewiduje z kolei, że reorganizacja łańcuchów dostaw celem realizacji większej liczby zamówień przełoży się również na większy popyt na magazynowym rynku.

– Klienci będą dostosowywać swoje łańcuchy dostaw z naciskiem na odporność kosztem efektywności, a zapasy na poziomie o 5–10 proc. wyższym przełożą się na popyt na nieruchomości logistyczne. Przewidujemy, że w najbliższym czasie do wzrostu popytu na nieruchomości logistyczne przyczynią się przede wszystkim firmy z branży spożywczej, medycznej, produktów konsumenckich i różnorodnej sprzedaży detalicznej – wylicza Paweł Sapek.

Klienci z tych sektorów stanowią obecnie około jednej trzeciej portfolio firmy Prologis.

– To właśnie oni powinni być teraz motorem zmian, ponieważ zdążyli już poznać korzyści, jakie oferuje handel elektroniczny. W tych sektorach operacje typu e-fulfillment stanowią stosunkowo niewielki odsetek, a odpowiednia modernizacja łańcuchów dostaw będzie wymagała znacznych inwestycji w nieruchomości. Na tej zmianie mogą skorzystać zatem także dostawcy usług logistycznych – dodaje ekspert Prologis.

Z kolei Tom Listowski z Cresy zauważa, że zmiany strukturalne w handlu obserwowane są już od kilku lat, a Covid 19 tylko je przyspieszył.

– Większość „nowych konsumentów”, którzy dopiero niedawno zaczęli kupować online, będzie kontynuować zakupy przez Internet, co doprowadzi do dalszego popytu na powierzchnię magazynową w całym kraju – komentuje przedstawiciel Cresy.

Eksperci przekonują zarazem, że deweloperzy powierzchni przemysłowych i logistycznych są gotowi na nowe wyzwania, w tym związane z rosnącym zapotrzebowaniem na magazynowe powierzchnie i dostosowane do segmentu e-commerce. – Od wielu lat istnieje duży popyt na aktywa przemysłowe i logistyczne generujące dochód, ponieważ inwestorzy starali się zdywersyfikować swoje portfele nieruchomości, które w przeszłości koncentrowały się na detalicznych centrach handlowych, budynkach biurowych lub hotelach. Oczekujemy, że w klasie aktywów przemysłowych i logistycznych ten popyt jeszcze się powiększy, co jeszcze bardziej pobudzi działalność deweloperską – dodaje Tom Listowski.

Robotyzacja i elastyczność

Zapowiada się też przyspieszenie cyfryzacji sektora. Według Szymona Gasparskiego, automatyzacja stanie się priorytetem, a tzw. efekt koronawirusa przyspieszy wiele zainicjowanych już procesów.

– Robotów, automatycznych wózków i mobilnych regałów nie obowiązują zasady tzw. social distancing. W transporcie można spodziewać się dalszej intensyfikacji zaawansowanych już prac nad wdrożeniem autonomicznych ciężarówek. Szacuje się, że rynek nowych technologii związanych z automatyzacją w logistyce będzie w 2030 roku wart 81 mld dolarów, a w 2040 roku urośnie do 290 mld – podaje ekspert Nuvalu.

Szymon Gasparski twierdzi, że zmienia się też podejście najemców, którzy nie chcą już podpisywać umów długoterminowych i wiązać się na pięć czy dziesięć lat. Zamiast tego wolą umówić się na kilka miesięcy z opcją przedłużenia.

– Zwiększonej elastyczności oczekują przede wszystkim najemcy, którzy musieli wstrzymać działalność i są pozbawieni przychodu. Ich presja na właścicieli i operatorów powierzchni magazynowych będzie rosła. Jednak decyzje w sprawie prolongat czy ulg w opłatach będą w dużej mierze zależały od zachowania banków i instytucji finansujących inwestycje. Jedno jest pewne – rynek stanie się bardziej elastyczny, może nawet po zakończeniu kryzysu – zapowiada Szymon Gasparski.

***

Kryzys szansą na rozwój

Radosław T. Krochta, prezes MLP

Pandemia w niewielkim stopniu wpłynęła na naszą działalność operacyjną. Można nawet powiedzieć, że biznes prowadzimy „as usual”. Wszystkie inwestycje realizowane są zgodnie z harmonogramem, podpisaliśmy nowe umowy najmu, negocjujemy nowe kontrakty, a czynsze najemców regulowane są na bieżąco i terminowo. Jedyne czego się obawialiśmy, to czy uda nam się na czas uzyskać decyzje administracyjne. Natomiast jak do tej pory wszystkie projekty deweloperskie przebiegają zgodnie z planem. Od maja ruch w naszych parkach powrócił już do stanu sprzed pandemii, a niektórzy z klientów przyznają, że mają więcej zamówień. Z naszej perspektywy branża magazynowa pozostaje więc silna i perspektywiczna.

Czy obecna sytuacja zmieni rynek magazynowy? Nie sądzę. Obecnie rynek nieruchomości komercyjnych (nie tylko w Polsce, ale na świecie) prawie zamarł, ale sektor magazynowy stanowi wyjątek - dla deweloperów trwający kryzys jest szansą na rozwój. Panująca pandemia nie spowolniła, ani nie zatrzymała naszego rozwoju, a wręcz przeciwnie - daje nam perspektywę na dynamiczny wzrost i ekspansję.

Od pewnego czasu zauważalny był już popyt na powierzchnie magazynowe położone w okolicach dużych aglomeracji, a teraz, kiedy z pewnością zwiększy się sprzedaż sklepów internetowych kosztem stacjonarnych, ten popyt jszcze bardziej wzrośnie. Największym wygranym, jak już stwierdzono wielokrotnie, jest z pewnością branża e-commerce. Ponadto widać rosnący apetyt także ze strony firm logistycznych i handlowych. Dzięki panującej sytuacji widzimy możliwości rozwoju. Rynek magazynowy, jako jeden z nielicznych, przejdzie przez tę zawieruchę w dobrym stanie.