(Prawie) zwykły dzień w  biurze

Jest takie powiedzenie Andy’ego Warhola, że w sprawiedliwym świecie każdy powinien mieć swoje piętnaście minut sławy. Margaret Keenan prawdopodobnie ma swój kwadrans właśnie teraz, chociaż musiała czekać prawie 91 lat. Była bowiem pierwszą osobą, która w ramach krajowego programu szczepień w Wielkiej Brytanii została zaszczepiona na Covid-19. Kobieta określiła to wydarzenie jako „najlepszy prezent”, jaki można dostać na urodziny. Chociaż w Wielkiej Brytanii szczepienia już rozpoczęto, wydaje się mało prawdopodobne, by udało się w krótkim czasie zwiększyć ich skalę. Szczepionkę trzeba przechowywać w temperaturze koło minus 70 stopni Celsjusza, czyli znacznie poniżej temperatur zwykle spotykanych we współczesnej logistyce. A trzeba będzie wyprodukować i rozprowadzić po całym świecie 6 mld dawek. Pomimo czekających nas gigantycznych wyzwań, świat odetchnął z ulgą, gdy wybawienie pojawiło się tuż za rogiem. To uczucie ulgi dało się też zauważyć w rozmowie z właścicielami i zarządcami biurowców (dziś raczej pustych) w Europie Środkowo-Wschodniej.

Powrót do normalności

Kevin Turpin, regionalny dyrektor działu badań w Colliers International w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, na pytanie, kiedy można się spodziewać, że sytuacja w Czechach wróci do normy, odpowiada, że to zależy w głównej mierze od szczepień i od decyzji poszczególnych firm. – Gdy zyskamy przypuszczenie, że wirus jest pod kontrolą, i będzie można swobodniej się przemieszczać, życie w pewnym stopniu wróci do normy. Dla większości ludzi szczepienia mają być dostępne w marcu lub kwietniu. Trudno więc powiedzieć, czy pandemia będzie miała jakiś trwały wpływ na rynki – mówi Kevin Turpin. W Czechach nie ma formalnych ograniczeń korzystania z biur i według Kevina Turpina bardzo trudno oszacować, ile osób nie chodzi do biura. – Ludzie zaczęli stopniowo wracać do biur latem, i trwało to do października, póki rząd nie nałożył nowych ograniczeń na handel i inne sektory przemysłu w konsekwencji drugiej fali pandemii. Potem wiele osób zaczęło znowu pracować z domu, ale z biur korzysta się zamiennie z pracą z domu – tłumaczy Kevin Turpin. Pytany, jak sytuacja wpłynęła na popyt w tym sektorze, odpowiada, że Colliers planuje wkrótce opublikować nowy raport na ten temat. – Jednym z ustaleń jest to, że Covid-19 doprowadził w stosunku rocznym do spadku popytu na biura w okresie od pierwszego do trzeciego kwartału 2020 roku. Jest mniej nowych umów najmu, a wiele firm stosuje podejście „czekaj i patrz”, bo co prawda akcja szczepionkowa już ruszyła, ale sytuacja nadal nie jest klarowna – mówi Kevin Turpin.

Firma CPI Property Group bardziej otwarcie mówi o absencji najemców. – Większość naszych klientów biurowych działa w trybie home office – przynajmniej do pewnego stopnia. Duże krajowe i międzynarodowe firmy mają w tej sprawie znacznie bardziej restrykcyjne podejście niż małe i średnie. Od 60 do 90 proc. pracowników pracuje przez większość czasu z domu – napisała firma w odpowiedzi na nasze pytanie. Czy pracownicy wracają do biur? Zarówno Colliers, jak i CPI PG dają odpowiedź po części pozytywną. Według CPI PG, do biur przychodzą ci, którzy nie mogą wykonywać swoich obowiązków z domu. – W większości pracują rotacyjnie, aby chronić siebie i firmę przed rozprzestrzenianiem się koronawirusa – twierdzi CPI PG.

Nie jest dobrze

Również na Węgrzech, jak podaje Colliers International, to duże międzynarodowe firmy przodują w pracy z domu. – Zdecydowana większość tych instytucji wprowadza własne zasady pracy zdalnej i planuje zachować je co najmniej do połowy lub końca 2022 roku. W takich firmach do biur chodzi średnio 10 proc. zatrudnionych. Jednak dla sektora publicznego oraz małych i średnich przedsiębiorstw ten udział jest znacznie wyższy – wyjaśnia Miklós Ecsődi, dyrektor działu obsługi najemców na Węgrzech w Colliers International. Jeśli chodzi o powroty do pracy w biurowcach, Miklós Ecsődi zdaje się być daleki od optymizmu: – Widać wyraźnie, że firmy w najbliższym czasie nie planują powrotu w wymiarze 100 proc. Nowa norma to praca zdalna i minimalne kontakty fizyczne między pracownikami – wyjaśnia. Uważa jednak, że, mimo trudności, największy długoterminowy wpływ na popyt będzie miało to, jak firmy rewaluują swoją własną pracę. – Większość najemców, którzy mogli odłożyć w czasie decyzje o wynajmie powierzchni biurowej w 2020 roku, zrobiła to. Oczekuje się jednak, że restrykcje będą miały jedynie krótkofalowe skutki i wpłyną w ograniczony sposób na decyzje dotyczące nieruchomości – przewiduje Miklós Ecsődi.

Jednak skutek pośredni obecnej sytuacji będzie znacznie większy. Firmy zdały sobie sprawę, że procesami można zarządzać również zdalnie, co popycha je do zmiany koncepcji biura. – Te korekty wciąż trwają i oczekuje się, że ich skutki będą miały znaczący wpływ na popyt na lata 2022/2023 – mówi Miklós Ecsődi. Jednak większość deweloperów biurowych jest nastawiona zdecydowanie optymistycznie co do przyszłego popytu. – Przekonaliśmy się, że nadal jest duże zapotrzebowanie na rynku na wysokiej jakości powierzchnie biurowe – dobrze położone i wyposażone. Na przykład park biurowy Budapest One, dzięki wyjątkowemu poziomowi cyfryzacji, zrównoważonego rozwoju, zdrowia i bezpieczeństwa, nadal przyciąga najemców anchorowych. Pomimo wyzwań związanych z koronawirusem latem podpisaliśmy dwie największe na węgierskim rynku biurowym umowy w tym roku. Wobec tego budowa drugiej i trzeciej fazy parku biznesowego przebiega zgodnie z planem – mówi Janos J. Berki, dyrektor komercjalizacji biur i zarządzania aktywami w Futureal. – W większych budynkach biurowych, zarządzanych przez Colliers Romania, około 25 proc. najemców pracuje całkowicie z domu. Firmy te zajmują 76 proc. całkowitej powierzchni biurowej i zatrudniają po 300-500 pracowników. Pozostałe 75 proc. firm sprowadza do biur jedynie 5-10 proc. swoich pracowników – podaje Ștefania Baldovinescu, starszy partner i szef działu usług zarządzania nieruchomościami w Colliers International w Rumunii. Wyjaśnia też, że w czerwcu wiele firm zaczęło wracać do biur. – Niektóre miały nawet 60-70 proc. całego personelu w biurze – zapewnia Ștefania Baldovinescu. Ale wkrótce nadeszła druga fala koronawirusa i teraz poziom obłożenia w biurowcach zarządzanych przez Colliersa wrócił do poziomu 5 proc. Zdaniem Baldovinescu, popyt na powierzchnię biurową spadł z powodu tego, że najemcy odkładają w czasie decyzje o wynajmie nowej powierzchni. Gdy sytuacja się poprawi, popyt może jednak wciąż nie ulec odbiciu. – Jeśli firmy będą w stanie dawać swoim pracownikom 2-3 dni pracy zdalnej tygodniowo – co jest zgodne z naszymi ankietami – można spodziewać się, że nowy popyt będzie sporo niższy niż był przed pandemią – mówi. Interesujące jest także to, że Covid-19 nieustannie zmienia rynek. – Niewykluczone, że większość środków ostrożności wprowadzonych przez ostatnie 10 miesięcy zostanie utrzymana również w przyszłości, nawet długoterminowo, w tym dezynfekcja (pomaga także zapobiegać rozwojowi grypy sezonowej), ograniczenia liczby osób w windach, korzystanie z różnych korytarzy i wejść, a także monitorowanie interakcji między pracownikami przy pomocy różnych aplikacji – mówi Ștefania Baldovinescu.

Nie inaczej jest na Słowacji. – Według naszej wiedzy prawie każda firma na rynku wprowadziła jakąś formę pracy zdalnej. Dlatego szacujemy, że firmy w naszym kraju używają obecnie nie więcej niż 50 proc. powierzchni biurowej – mówi Michal Hoško, dyrektor działu obsługi najemców w Colliers International na Słowacji. Uważa, że pracodawcy mają dość tego, że pracownicy pracują z domu, ale skoro szkoły są wciąż zamknięte, zmiana tego stanu rzeczy nie jest taka prosta. – Kolejny problem dotyczy braku bezpośredniej interakcji młodych pracowników z przełożonymi. Są również problemy z kulturą korporacyjną, pogarsza się duch zespołowy, co z kolei zwiększa rotację pracowników. Dlatego ogólny trend jest taki, że rośnie chęć powrotu do biur. Trudno jednak powiedzieć w tym momencie, czym będzie ta „nowa normalność” – dodaje Michal Hoško.

Praca w biurach jest też ograniczona w Bułgarii. – W niektórych czołowych kompleksach biurowych w Sofii liczba pracowników korzystających z powierzchni biurowych spadła do 15–20 proc. całkowitej liczby pracowników – mówi Adriana Toncheva, starsza konsultant w Colliers International w Bułgarii. Zapytana, czy najemcy wracają do pracy, Toncheva stwierdziła, że „pracownicy firm, które najmują powierzchnie, wciąż pracują, tyle że zdalnie, więc chodzi bardziej o plan, kiedy powrócą do biur”.

Well, well, well

Oczywiście, właściciele biur robią co mogą, żeby z powrotem sprowadzić najemców. Wielu deweloperów ucieka się do rozwiązań technologicznych, by uczynić budynki bezpieczniejszymi. Taka też jest taktyka Futurealu w Budapeszcie. – Nasza inicjatywa Stay Safe zakłada, że dzięki automatycznym drzwiom i włącznikom światła obsługiwanym przez czujniki kart części wspólne w najnowszym projekcie deweloperskim Corvin Innovation Campus na Corvin Promenade staną się prawie całkowicie bezkontaktowe. Windy będzie można obsługiwać za pomocą aplikacji mobilnej, a toalety zostaną wyposażone w bezdotykowe spłukiwanie, mycie rąk i dozowniki mydła – tłumaczy Janos J. Berki. Program Stay Safe opiera się na standardach zdrowotnych WELL, a jednostka certyfikująca bardzo szybko opracowała nowe wytyczne dotyczące pandemii. Pytana o to, w jaki sposób International WELL Building Institute był w stanie stworzyć certyfikat dotyczący bezpieczeństwa i higieny w ciągu zaledwie kilku miesięcy, Ann Marie Aguilar, starszy zastępca prezydenta IWBI w regionie EMEA, wyjaśnia, że dwadzieścia jeden kryteriów zawartych w rankingu WELL Health-Safety już znajdowało się we wcześniej opracowanej drugiej wersji WELL. – Czyli nie zaczynaliśmy od zera. Wyciągnęliśmy najistotniejsze kryteria do ponownego otwarcia budynków, a dzięki naszej grupie zadaniowej Covid-19, którą zebraliśmy w marcu, byliśmy w stanie uzyskać rekomendację osób z wysokiego szczebla na temat tego, co należy zrobić z kryteriami WELL dla budynków, by dostosować je do WELL Health-Safety Rating – tłumaczy Ann Marie Aguilar.

Według niej, ocena WELL Health-Safety Rating to pierwszy krok do uzyskania pełnej certyfikacji WELL dla budynku. – Jeśli jesteś zadowolony z oceny WELL Health-Safety, możesz pomyśleć o uzyskaniu w dłuższej perspektywie certyfikatu WELL dla budynku, a wówczas te kryteria zostaną ci zaliczone na poczet długofalowej certyfikacji – wyjaśnia Ann Marie Aguilar.

Od czerwca 2020 roku ponad 7,6 tys. budynków na całym świecie ubiegało się o certyfikat, zgłoszono m.in. projekty w Polsce, Czechach, Rumunii oraz na Słowacji i Węgrzech. Pierwszym biurem w Europie kontynentalnej, które zostało ocenione, jest praskie biuro Arcadisu.

Lekka odwilż

Wydaje się, że i tak niemrawy trend powrotu do biur w większości krajów regionu Europy Środkowo-Wschodniej został szybko odwrócony przez jesienną falę koronawirusa. Wszyscy czekają teraz na szczepionkę, która ma przywrócić jakąś formę normalności. Jednak wiele firm może nie wrócić do starego modelu biznesu. – Ogólnie rzecz biorąc, bez wątpienia pandemia stworzyła potrzebę ponownego przemyślenia natury i przeznaczenia przestrzeni biurowej – podsumowuje Michal Hoško z Colliers International Slovakia.