Nowy czynnik zewnętrzny

Nathan North, „Eurobuild Central & Eastern Europe”: Jest Pan pierwszym szefem JLL w Polsce, który wcześniej nie był związany z sektorem nieruchomości. W jaki sposób Pana dotychczasowe doświadczenie może wzbogacić branżę real estate i ofertę JLL?

Mateusz Bonca, JLL: Do tej pory pracowałem dla wielu firm, m.in. McKinsey & Company, Deloitte, Deutsche Bank i Grupy Lotos, zarządzałem projektami na Bliskim Wschodzie, w Afryce, USA oraz w Polsce, a moja kariera zawodowa była ściśle związana z doradztwem strategicznym i finansowym. Pozwoliło mi to bliżej poznać specyfikę funkcjonowania wielu branż, w tym m.in. bankowości, logistyki czy sektora energetycznego. Zakres usług w obszarze nieruchomości jest oczywiście inny, ale sposób działania i współpracy z partnerami biznesowymi jest w zasadzie taki sam – priorytetem jest wzajemne wsparcie w długim okresie. Interesujące jest to, że doradztwo na rynku nieruchomości (poza faktem, że mamy do czynienia z ograniczoną klasą aktywów) jest bardzo podobne do specyfiki doradztwa bankowego i finansowego. W poprzednich firmach miałem okazję współpracować z branżą nieruchomości i naprawdę zaskakiwało mnie wówczas to, w jak wyrafinowany sposób funkcjonuje ten rynek. A co do JLL, silny profil korporacyjny, wyjątkowa kultura organizacyjna firmy oraz trwająca transformacja – to argumenty, które stały za moją decyzją, aby objąć stanowisko dyrektora zarządzającego. Ważnym wyróżnikiem organizacji jest wszechstronna wiedza, duże doświadczenie i wysoka jakość pracy zespołu, który tworzą ludzie zorientowani na dążenie do doskonałości. I w końcu – JLL to organizacja tętniąca życiem, co sprawia, że czuję się tu bardzo komfortowo. To miejsce, w którym mogę wzbogacać swoje kompetencje, a jednocześnie potrafię wnieść własną wiedzę i doświadczenia.

Czym nieruchomości różnią się od innych sektorów, zarówno jeśli chodzi o etap rozwoju rynku, jak i jego dalszy potencjał?

Jedyną stałą w sektorze nieruchomości jest zmiana, dlatego tak trudno określić, które trendy mają szansę rozwinąć się i zostać z nami w długim okresie. Kwestionowanie rozwiązań, które do tej pory sprawdzały się na rynku nieruchomości, a nawet szerzej – statusu quo całego sektora, to jedna z szans na zaoferowanie naszym partnerom nowej wartości dodanej. Cała branża i jej wyniki są silnie skorelowane z ogólną kondycją gospodarki. Pamiętajmy, że wchodząc w lata 90., polski rynek charakteryzował się znaczną luką, zarówno w odniesieniu do wiedzy, jak i technologii, dlatego sektor nieruchomości musiał wykonać olbrzymią pracę, aby osiągnąć obecną pozycję i dołączyć do europejskiej czołówki. Było to możliwe dzięki silnej koncentracji na podwyższaniu jakości usług oraz ich profesjonalizacji, dzięki czemu Polska stała się bezpiecznym miejscem do inwestowania. Co więcej, cały rynek idzie z duchem czasu, co dostrzec można m.in. obserwując rosnącą ofertę elastycznych przestrzeni biurowych, nowych projektów mixed-use, które powstają w wielu miastach, czy dynamicznie rozwijającą się branżę e-commerce. Mam jednak wrażenie, że potencjał tych nowych rozwiązań i formatów wciąż nie został w pełni wykorzystany przez uczestników rynku. To samo dotyczy nowych technologii i rozwiązań z zakresu zrównoważonego rozwoju. Co istotne, coraz więcej nowych zmiennych musi być i już jest uwzględnianych w procesach biznesowych. Ten ruch przynosi już pewne bardzo dobre rezultaty, ale nadal pozostaje wiele do zrobienia. Wierzę jednak, że moja wiedza i doświadczenie w zarządzaniu biznesami o złożonych łańcuchach wartości i zmiennej marżowości oraz umiejętności analityczne będą stanowić konkretne wsparcie dla naszych klientów i całego sektora.

Rynek nieruchomości znajduje się teraz w dość specyficznym momencie. Jak postrzega Pan sektor w tych nietypowych czasach?

Nie do końca zgodzę się z tym, że znajdujemy się teraz w bardzo nietypowym momencie. Rynek ma za sobą wiele lat konsekwentnego rozwoju i cechuje go płynność, związana z pojawianiem się nowych graczy nieruchomościowych. W końcu jednak następuje stopniowy spadek marż i z tego też względu doradztwo strategiczne staje się jeszcze cenniejsze. Oczywiście, czasy są trudne, ale to właśnie motywuje do twórczego spojrzenia na cały ekosystem nieruchomościowy i wdrożenia innowacyjnego podejścia do działania na nim. Rynek nieruchomości osiągnął już naprawdę wysoki poziom wyrafinowania i aby zapewnić dalszy jego rozwój konieczny jest dostęp do najnowszej specjalistycznej wiedzy i najlepszych międzynarodowych praktyk. To otwiera nową przestrzeń dla doradztwa z wykorzystaniem nowatorskich narzędzi i metod stosowanych z powodzeniem w innych sektorach. Covid-19 zadziałał tu jak katalizator dla ważnych zmian.

Skoro o tym mowa… Tematu pandemii niestety nie unikniemy. Jak mocno Pana zdaniem wpłynęła ona na sektor nieruchomości?

Bez wątpienia koronawirus doprowadził do przetasowań na rynku nieruchomości, należy tu jednak uniknąć uogólniania i przeanalizować te zmiany w rozbiciu na poszczególne segmenty. Z tym zastrzeżeniem, że moim zdaniem jest nadal zbyt wcześnie, aby ocenić rzeczywisty i całkowity zakres oddziaływania pandemii na biznes. To, co wiemy już teraz, to fakt, że sektor logistyczno-magazynowy znosi te zawirowania najlepiej. Powodem jest niesłabnący popyt ze strony sieci handlowych, firm logistycznych, produkcyjnych oraz sektora e-commerce. Dzięki temu na koniec III kwartału 2020 roku Polska była drugim najbardziej aktywnym rynkiem w Europie pod względem popytu netto i ilości dostarczonej powierzchni. Co więcej, wartość transakcji inwestycyjnych w tym segmencie rynku osiągnęła w grudniu rekordowy poziom ok. 2,7 mld euro. Koronawirus ma wpływ na segment biurowy i ta klasa aktywów może nie wydawać się tak atrakcyjnym produktem inwestycyjnym, jak było to przed marcem 2020 roku. Po wybuchu pandemii większość firm błyskawicznie wdrożyła model pracy z domu, biura opustoszały, a niektórzy zaczęli nawet pytać, czy w ogóle będą one jeszcze potrzebne. Odpowiedź brzmi: „tak, biura będą potrzebne”, co jest tym bardziej bezdyskusyjne, im dłużej musimy pracować zdalnie. Brakuje nam przecież bezpośredniego kontaktu, a pobudzanie kreatywności i produktywności na odległość staje się coraz trudniejsze, nie wspominając już o efektywnym wdrażaniu nowych pracowników lub prowadzeniu szkoleń i programów rozwoju kompetencji. Na pewno jednak w warunkach tzw. nowej normalności będziemy musieli przemyśleć sposoby wykorzystywania przestrzeni biurowej. Same biura natomiast pozostaną jednym z kluczowych aktywów. Powodem jest spodziewany wzrost napływu inwestycji z sektora biznesowego i usług IT, albo – bardziej ogólnie – z branż z silną specjalizacją technologiczną lub zorientowanych na doskonalenie procesowe. Już teraz są one ważnymi źródłami popytu na biura w Polsce, a firmy te nadal będą się rozwijały i zatrudniały. Aktualnie obserwujemy powrót pozytywnych nastrojów wśród inwestorów biurowych – w przygotowaniu jest szereg transakcji, które prawdopodobnie zostaną sfinalizowane w pierwszej połowie 2021 roku, zatem w perspektywie średnio- i długoterminowej biura, jako klasa aktywów, powinny ponownie znaleźć się na fali wznoszącej. Również mieszkania okazały się odporne na obecną sytuację, choć nastąpił wzrost znaczenia zakupów instytucjonalnych, a to z kolei przenosi całą branżę w kierunku bardziej wyrafinowanych modeli działania.

A co z segmentami, które ucierpiały najbardziej, takimi jak handel i hotele?

Pandemia zweryfikowała kondycję finansową wielu marek handlowych, a część z nich skłoniła do dywersyfikacji kanałów i lokalizacji punktów sprzedaży. Aby jednak ocenić, jak ten pandemiczny rok wpłynął na obroty, musimy poczekać, aż spłyną dane z ostatnich 12 miesięcy, które były doświadczone trzema epizodami lockdownu. Z pewnością sytuacja jest różna w poszczególnych kategoriach handlu – na przykład: segmenty rozrywkowy i gastronomiczny ucierpiały najbardziej, podczas gdy sektor spożywczy czy tzw. value retailers radzą sobie w tych czasach stosunkowo dobrze. Nic zatem dziwnego, że inwestorzy skupili się na mniejszych obiektach handlowych, sklepach spożywczych, parkach handlowych i marketach budowlanych, odchodząc nieco od wielofunkcyjnych centrów handlowych. Uważam jednak, że dobre nastroje powrócą również na ten rynek, gdy działalność centrów handlowych się ustabilizuje i możliwe będzie osiąganie regularnych dochodów operacyjnych. Choć trzeci lockdown, który rozpoczął się 28 grudnia ubiegłego roku, z pewnością tę perspektywę oddala. Jeśli chodzi o sektor hotelowy, to działające na nim firmy stoją w obliczu finansowej bitwy o przetrwanie, z powodu kolejnych ograniczeń dotyczących podróżowania, w wielu przypadkach – braku możliwości dokonania rezerwacji, a także zawieszenia usług dodatkowych, jak imprezy i konferencje. W ciągu ostatnich kilku miesięcy współpracowaliśmy z wieloma właścicielami hoteli i widzimy, że – niezależnie od lokalizacji – sytuacja wpłynęła mocno na ich dochody. Hotelarze utrzymują swoją działalność, ale w miarę zaostrzania ograniczeń, do których należy zamknięcie obiektów hotelowych po Bożym Narodzeniu, możliwości poprawy ich sytuacji finansowej coraz bardziej się zawężają. W rezultacie ta trudna sytuacja może skłonić niektórych właścicieli do sprzedaży w 2021 roku – znamy wielu inwestorów oportunistycznych, którzy już aktywnie szukają takich okazji. Fakt, że na rynku są inwestorzy zainteresowani sektorem hotelowym świadczy o jego dobrej perspektywie długoterminowej. Podsumowując: każdy z tych segmentów został dotknięty przez pandemię w inny sposób, więc tym bardziej skorzystanie z dobrze dostosowanego i komplementarnego doradztwa będzie miało dla inwestorów kluczowe znaczenie przy planowaniu nowych ścieżek rozwoju.

Czy sektor nieruchomości i cała gospodarka mają szanse na pełne odbicie, gdy pandemia zostanie opanowana?

Wygląda na to, że polska gospodarka radzi sobie stosunkowo dobrze. Poziom PKB wróci do równowagi, choć tempo powrotu do wzrostów zależy od sektora. Przed zespołem JLL dużo pracy, ale i możliwości wspierania klientów w realizacji planów, m.in. dzięki przygotowaniu kompleksowych badań rynkowych, czy opracowaniu, wdrożeniu i weryfikacji ich strategii biznesowych. Sytuacja rynkowa jest nadal niejednoznaczna, ale coraz lepiej rozumiemy mechanizmy pandemii, a perspektywa masowych szczepień na Covid-19 to długo oczekiwane światło w tunelu. Choć marże prawdopodobnie ulegną zmianie, rynek nieruchomości pozostanie aktywny i nadal będzie generował wysokie zyski. Można powiedzieć, że koronawirus uruchomił tzw. stress-test pokazujący odporność modeli biznesowych.

A jak w efekcie pandemii zmieniła się firma JLL i cała branża doradcza?

JLL już wcześniej zaczęło zwracać się w kierunku jak najbardziej kompleksowego podejścia do wspierania procesów strategicznych klientów i decyzji, które muszą podejmować. W trudnych czasach klienci skłaniają się bardziej ku globalnym ekspertom konsultingowym z silną obecnością na rynkach lokalnych, co stawia JLL w pozycji najlepszej z możliwych. Nasz zespół jest przygotowany do współpracy zarówno z lokalnymi graczami, jak i międzynarodowymi firmami. Usługi doradztwa korporacyjnego stały się jeszcze bardziej pożądane – wszechstronne rozwiązania łatwiej jest bowiem omawiać z klientami o globalnej skali działania na poziomie międzynarodowym. Ta zmiana na rynku usług miała miejsce już przed pandemią, ale Covid-19 przyspieszył trend. Kiedy rynek przeżywa gwałtowny wzrost, po prostu wspierasz klientów w skutecznej realizacji ich strategii, ale w trudniejszych czasach potrzebują oni gruntownego, dodatkowego doradztwa związanego z tym, jak rozwijać lub modyfikować swoje plany. Dlatego, aby skutecznie pomagać naszym klientom, musimy jeszcze wnikliwiej poznawać ich struktury korporacyjne oraz podstawy działalności i kulturę organizacyjną. Doradztwo strategiczne i sektor finansowy mają w tym zakresie wieloletnie doświadczenie i w tym kierunku właśnie zmierzamy – mamy ekspertyzę i profesjonalistów. Reasumując, w przypadku graczy międzynarodowych musimy przedstawić zintegrowane spojrzenie na ich globalne portfolio i możliwości, zaś w przypadku firm krajowych – zapewnić szerszą perspektywę oraz przedstawiać punkty odniesienia i dobre praktyki pochodzące z innych rynków, aby wzbogacić kontekst ich procesów decyzyjnych. Fakt, że zespół JLL tworzą osoby o różnych specjalizacjach, jest dużą zaletą, ponieważ prowadzimy partnerskie dyskusje z klientami w sposób systemowy, wszechstronny i wyczerpujący.

Pytanie na koniec: jak spędza Pan czas wolny od pracy?

Moja praca to moje hobby. Ale cenię także nowoczesną sztukę abstrakcyjną, która bardzo mnie uspokaja, a jednocześnie ekscytuje, gdy czasami dostrzegam w znanych pracach coś nowego. Jeśli chcę poczuć się wolny, oddaję się swojej pasji do klasycznych samochodów z lat 80. i 90. Ich silniki mają dużą moc, ale sposób, w jaki się je prowadzi, pozwala na chwilę oderwać się od dzisiejszego cyfrowego świata. Mam też dwóch synków. Właśnie nauczyliśmy ich jazdy na rowerze i nartach. Są moimi najlepszymi kompanami, gdy chcę całkowicie oderwać się od pracy i biznesu.

***

Doradztwo bez granic

Mateusz Bonca jest ekspertem w zarządzaniu strategicznym. W listopadzie 2020 roku objął stanowisko dyrektora zarządzającego w JLL Poland. Mateusz stoi na czele zespołu odpowiedzialnego za konsulting biznesowy, kierując całością operacji firmy na polskim rynku. Oprócz tego, do jego obowiązków należy nadzorowanie działalności zespołów wspierających klientów w Europie, na Bliskim Wschodzie i Afryce oraz realizujących projekty dla innych jednostek JLL w regionie EMEA.

Wcześniej pełnił funkcję prezesa zarządu Grupy Lotos, czołowego koncernu naftowo-gazowego w Polsce. Przed dołączeniem do Lotosu Mateusz pracował w Deutsche Bank AG we Frankfurcie, w Peppers and Rogers Group Middle East w Zjednoczonych Emiratach Arabskich – firmie specjalizującej się w zarządzaniu relacjami z klientami, a także w McKinsey & Company w Polsce. Mateusz Bonca zdobywał doświadczenie w środowiskach zorientowanych na klienta, szerokim międzynarodowym doradztwie strategicznym B2B oraz na wielu stanowiskach kierowniczych, pracując w kilkunastu krajach na czterech kontynentach oraz w różnych sektorach: od bankowości i finansów po energetykę.