Z niemiecką precyzją

Anna Korólczyk-Lewandowska: Ma Pan uprawnienia do wykonywania zawodu zarówno na polskim, jak i niemieckim rynku. Jak bardzo różni się praca związana z prawem nieruchomości w tych dwóch, tak różnych przecież, krajach?

Radomił Charzyński, partner, Greenberg Traurig: Obecnie obydwa kraje są zdominowane przez kancelarie anglosaskie, z ich typowym podejściem zorientowanym na krótkie, kursoryczne przedstawienie problemu klientowi i zaproponowanie jego rozwiązania. Kilkanaście lat temu Niemcy nie były jeszcze pod tak dużym anglosaskim wpływem. Praktykowano tam bardzo unaukowione podejście do prawa, a pisma do klientów musiały zawierać dokładne referencje do orzecznictwa i głosów w doktrynie. Wszystko to zostało zmienione – zaczęto stosować prosty język, „straight tothe point”, a prawnicy biznesowi zorientowani są na rozwiązywanie.

To lepiej?

Zdecydowanie lepiej. Wprowadzanie klienta, który z reguły nie zna prawa, w dyskusje doktrynalne nie ma najmniejszego sensu. Uszczuplona i skonkretyzowana komunikacja jest sprawniejszym stylem działania. Metoda pracy w Polsce i Niemczech jest obecnie bardzo zbliżona. Kształtowanie umów również wygląda podobnie, ponieważ także w tym obszarze dominują wpływy anglosaskie. Mówię oczywiście o dużych międzynarodowych, instytucjonalnych kancelariach i transakcjach.

A czym się te rynki różnią?

W Niemczech jest bardzo mało zagadnień, które nie są wyjaśnione przez orzecznictwo i doktrynę. W Polsce niestety orzecznictwa jest mało, a orzeczenia nawet tego samego sądu często są sprzeczne. Stąd też w polskiej praktyce transakcji nieruchomościowych mało istotne, aczkolwiek ze względu na luki w legislacji i orzecznictwie nierozwiązywalne w inny sposób, ryzyka są zabezpieczane przez tak zwane „title insurance”. Mimo tego, że powoli następują zmiany, polska praktyka prawa jest wciąż dużo bardziej „chaotyczna” pod tym względem niż niemiecka.

Jak wygląda sytuacja funduszy inwestycyjnych w Niemczech? Jak na ich kondycję finansową i chęć dalszego inwestowania wpłynęła pandemia?

Pandemia, wbrew pozorom, nie wpłynęła w istotny sposób na sytuację finansową funduszy niemieckich. Fundusze te wciąż charakteryzują się tym, że mają wysoką nadpłynność i duży apetyt inwestycyjny. Jeżeli natomiast chodzi o same procesy inwestycyjne, to zostały one w znaczący sposób ograniczone i spowolnione, choćby przez utrudnione podróżowanie. Spowodowało to intensyfikację działalności funduszy niemieckich na rodzimym rynku. Wciąż jednak widoczne jest duże zainteresowanie inwestowaniem w Polsce.

W jakie nieruchomości najchętniej inwestują niemieckie fundusze?

Do niedawna były to biura i hotele (a jeszcze dawniej – retail). Jednak teraz widoczne jest zainteresowanie nieruchomościami magazynowymi. Można zauważyć, że nawet te fundusze, które dotychczas w ogóle nie działały w tym obszarze, nagle zaczęły inwestować w logistykę. Zainteresowanie hotelami zdecydowanie spadło, nie tylko wśród niemieckich funduszy. Myślę jednak, że mimo niepewności jest to biznes przyszłościowy i niektóre fundusze niemieckie będą zainteresowane akwizycjami w Polsce. Będą to jednak raczej transakcje zorientowane na prime’owe obiekty w dużych miastach.Na rynku handlowym tym, co zaczyna budzić zainteresowanie inwestorów (nie tylko niemieckich), są retail parki, co stanowi pewną nowość w przypadku niemieckich funduszy, które przed pandemią rzadko zwracały się w tym kierunku.

Ma Pan ogromne doświadczenie w zakresie fuzji i przejęć. Która z transakcji najbardziej utkwiła Panu w pamięci?

Ciekawe są dla mnie właściwie wszystkie transakcje, które odbyły się w pandemicznym 2020 roku. Jako przykład mogę podać transakcję, która przez pandemię przedłużyła się o ponad półtora roku. Umowę przedwstępną zakupu portfolio biurowców podpisaliśmy w październiku 2019 roku. Transakcja miała zostać zamknięta kilka miesięcy później, w lutym. Wybuch pandemii to jednak wstrzymał, a umowa przedwstępna była przedłużana osiem razy! Nikt już nie wierzył, że transakcja dojdzie do skutku. Udało się ją jednak sfinalizować, ale dopiero na początku bieżącego roku. Inną dobrze zapamiętaną przeze mnie transakcją było nabycie pakietu większościowego Capital Parku z 2018 roku – musieliśmy ją zamknąć w trzy miesiące, w tym zrobić due diligence całego portfolio.

Podobno wśród Pana ulubionych okresów historycznych jest starożytny Rzym i era Wikingów. Co najbardziej Pana w nich inspiruje?

Starożytnością i wczesnym Średniowieczem pasjonuję się od dzieciństwa, kiedy to w wieku dziewięciu lat obejrzałem serial „Ja, Klaudiusz”. Studiowałem zaocznie archeologię, brałem udział w rekonstrukcjach historycznych Wikingów, a dziś uczestniczę w rekonstrukcjach historycznych w legionie rzymskim Rapax XXI. Upór w dążeniu do celu, siła, wyciąganie wniosków z porażek to na pewno coś, co prawnik może zaczerpnąć od Wikinga. Natomiast organizacja, myśl taktyczna i strategiczna i dyscyplina armii rzymskiej, a do tego „team spirit”, mogą być pomocne w codziennej organizacji pracy i w zarządzaniu transakcjami.