Nasz wspólny sen

Co-living, podobnie jak jego biurowy odpowiednik, czyli co-working, może być postrzegany jako ucieleśnienie ekonomii współdzielenia – odejścia od obsesji posiadania i zakorzenienia w jednym miejscu. A w miarę jak życiowa przestrzeń staje się coraz droższa i trudniejsza do osiągnięcia – także zbliżenia się do tańszego, swobodniejszego i skoncentrowanego na wspólnocie stylu życia. Jednak w odróżnieniu od coworkingu, współmieszkanie nie zadomowiło się jeszcze na dobre w Polsce i Europie Środkowo-Wschodniej. Mimo to wraz z rozwojem sektora prywatnego najmu instytucjonalnego, pierwsi operatorzy co-livingowi zaczęli interesować się naszą częścią świata i nieśmiało otwierają tu swoje pierwsze budynki.

Czym właściwie jest co-living i czym różni się od tradycyjnego wynajmu prywatnego? Najprościej rzecz ujmując, koncepcja ta polega na zapewnieniu w pełni obsługiwanych mieszkań i wspólnej przestrzeni, które są zazwyczaj dzielone przez studentów bądź młodych profesjonalistów. – To nowoczesna idea, która zapewnia możliwość wspólnego wynajmowania mieszkań, a jednocześnie kładzie nacisk na poczucie wspólnoty i strukturę zarządzania opartą na gościnności – wyjaśnia Maximilian Mendel, dyrektor działu inwestycji mieszkaniowych w JLL. – To część sektora mieszkaniowego, która odpowiada na zmieniające się potrzeby mieszkańców miast. Większość programów co-livingowych oferuje jednej osobie relatywnie niewielką, prywatną powierzchnię najmu, ale zapewnia szeroki wachlarz udogodnień i wspólną przestrzeń, z której mogą korzystać wszyscy mieszkańcy budynku. Choć koncepcja wspólnego zamieszkiwania nie wyklucza żadnych rodzajów gospodarstw domowych ani grup wiekowych, w rzeczywistości jest skierowana do niespokrewnionych ze sobą osób i młodszych pokoleń – dodaje ekspert.

Elastyczność na pierwszym miejscu

Kamil Kowa, członek zarządu Savills Polska, zgadza się, że jest to w zasadzie „miks mieszkania i hotelu”, podkreślając jednocześnie, że współmieszkanie oferuje bardziej elastyczne umowy najmu niż tradycyjne projekty build-to-rent oraz ogólnodostępną, zarządzaną przestrzeń, która pomaga w tworzeniu wspólnoty. Ale czy istnieje popyt na takie rozwiązania? – Badania wykazują, że to bardzo ważne czynniki dla millennialsów. Zależy im na elastyczności – możliwości przemieszczania się między miastami i niewiązania się sztywnymi umowami. Tego nie zapewnia tradycyjny rynek, gdzie umowy są zazwyczaj dłuższe, a mieszkania większe i po prostu za drogie. Co-living to niszowy produkt skierowany do „cyfrowych nomadów”, absolwentów, emigrantów i młodych profesjonalistów, którzy cenią sobie rozliczenia all inclusive, w pełni umeblowane lokale, elastyczne umowy i poczucie wspólnoty – twierdzi Kamil Kowa. – W wielu programach tego typu mieszkańcy mają do dyspozycji prywatne, niezależne mieszkania z łazienką i kuchnią, w innych zaś dzielona jest nie tylko wspólna przestrzeń, ale także lokale mieszkalne, a niekiedy nawet pokoje – wylicza Maximilian Mendel. – W każdym przypadku nacisk jest kładziony na dzielenie się – czasem bardziej, czasem mniej intensywne. Współmieszkanie jest świetne dla osób, które mają potrzebę kontaktu z innymi, na przykład nie chcą mieszkać sami w obcym mieście. Jest to również opcja dla tych, którzy nie mają jeszcze jasnej wizji, gdzie, z kim i jak chcą żyć. To dobre rozwiązanie także wtedy, gdy nie chce się podejmować długoterminowych zobowiązań finansowych, takich jak kredyt hipoteczny – wskazuje ekspert JLL.

To także produkt skierowany do nowej generacji technologicznie zaawansowanych profesjonalistów, często singli, którzy nie tylko nie myślą o kredycie, ale też cenią sobie życie w mieście (i przemieszczanie się w jego obrębie lub poza nim), pragnąc jednocześnie oszczędzić sobie uciążliwości związanych z rachunkami, wyposażeniem mieszkania czy sprzątaniem. Aspekt społeczny też nie jest tu bez znaczenia. Jak wyjaśnia Kamil Kowa: – Jednym z problemów młodych ludzi, którzy zwykle spędzają tyle samo czasu w sieci, co offline, jest samotność. Co-living rozwiązuje ten kłopot sprawiając, że osoby z podobnych środowisk mogą się spotkać. Poczucie osamotnienia, powszechne wśród millenialsów, może być złagodzone poprzez rozwiązania mające umożliwić interakcję z innymi mieszkańcami: fitness, jogę, kawiarnie czy bary. Byłoby idealnie, gdyby budynki mogły być zlokalizowane w dzielnicach biznesowych lub w ich pobliżu – uważa Kamil Kowa.

Pierwsi mieszkańcy przekraczają próg

Jak do tej pory, w Polsce pojawiło się zaledwie kilku operatorów co-livingowych. To wciąż nowość na rynku i to nie tylko w regionie CEE, ale także w Europie Zachodniej. Pierwsza w Polsce była berlińska firma Vonder, która na początku 2020 roku otworzyła Vonder UpRiver przy ul. Solec, w pobliżu nadwiślańskich bulwarów. Budynek z 400 kawalerkami, stale wynajęty w ponad 95 proc., umożliwia także korzystanie z szeregu udogodnień, jak studio fitness i jogi, sala kinowa, kawiarnia, bar i przestrzenie co-workingowe z salami konferencyjnymi. Firma, zachęcona sukcesem pierwszego warszawskiego projektu, uruchomiła w tym roku przy ul. Dubois, na północ od centrum Warszawy, budynek UpTown, liczący 113 mieszkań. W przyszłości planowane są kolejne otwarcia.

Kolejna firma z Berlina, Medici Living, w maju 2019 roku ogłosiła, że wkracza na polski rynek z co-livingową marką Quarters i ma w planach zainwestowanie 20 proc. budżetu o wysokości 1 mld euro (wraz z inwestorem, Corestate Capital Holding) głównie w projekty w Warszawie i Krakowie. Jednak podobna współpraca z Grupą W5, która chciała zainwestować 300 mln dolarów w wejście na rynek co-livingowy w USA, upadła na początku tego roku, gdy dziesięć z amerykańskich spółek zależnych złożyło wniosek o upadłość. Jak na ironię, firma używała sloganu reklamowego, określając się jako „WeWork co-livingu”.

Jednak największym jak dotąd projektem co-livingowym w Polsce jest warszawski Smartti Mokotów, który fińska firma YIT zrealizuje u zbiegu ulic Postępu i Domaniewskiej w biznesowej części Służewca. Pod koniec lata ma ruszyć budowa pierwszego etapu, w którym znajdzie się 280 mieszkań typu co-living, a następnie 578 mieszkań powstanie w drugim etapie, którego realizacja ma się rozpocząć pod koniec tego roku. W czerwcu ogłoszono, że duński inwestor nieruchomościowy NREP, który był już aktywny w polskim sektorze logistycznym, kupił od YIT ten i dwa inne projekty mieszkań na wynajem w mieście. – Jesienią powinny pojawić się informacje o kolejnych akwizycjach. Na początku będziemy się koncentrować na stolicy, ale już wkrótce powinniśmy rozszerzyć działalność na inne miasta, jak Wrocław czy Trójmiasto, którym się przyglądamy – zdradza Rune Kock, partner w NREP, który kieruje linią biznesową Living. Na pytanie, dlaczego NREP wchodzi na ten rynek właśnie teraz, odpowiada: – Sytuacja demograficzna jest korzystna dla współmieszkania: ludzie przeprowadzają się do miast, a więc nie brakuje singli, którzy pozostają niezależni przez dłuższy czas i szukają wygody – to trend, który trwa już od dawna. Polska jest dla nas bardzo interesującym rynkiem, ponieważ większość mieszkań na wynajem należy do osób prywatnych. Rynek jest generalnie mniej rozwinięty niż chociażby w Wielkiej Brytanii, ale ludzie wydają się szukać alternatyw. A w tej niszy konkurencja jest na razie niewielka, mamy więc dość duże pole do popisu, jeśli chodzi o wprowadzanie nowych koncepcji – wyjaśnia Rune Kock.

Zarówno Vonder, jak i NREP opierają swoje strategie na profesjonalnej marce i wysokiej jakości usług. – Firmy, które oferują takie formaty, mogą się stale udoskonalać, koncentrując się jednocześnie na zrównoważonym rozwoju i efektywności kosztowej. Część naszej wiedzy zdobytej w krajach nordyckich możemy wykorzystać tutaj – podkreśla Kock. – To, co wniesiemy na polski rynek, to przede wszystkim nasza formuła działania – tworzymy własny zespół, ale planujemy współpracę przede wszystkim z lokalnymi deweloperami. Widzimy nasz produkt jako bliższy hotelom ze względu na szereg oferowanych udogodnień – są to: sprzątanie, siłownia, restauracja, kawiarnia i personel, który pomaga w razie jakichkolwiek problemów. Umożliwia to najemcy normalne życie pozbawione wielu stresów. Nasz koncept zakłada zarówno długie, jak i krótkie – nawet jednodniowe – pobyty – dodaje Rune Kock.

Szczęśliwiej, nie taniej

Produkt oferowany przez jego firmę Rune Kock woli nazywać „mieszkaniem serwisowanym” niż „współmieszkaniem”. – W naszej dziedzinie możemy się jeszcze wiele nauczyć od branży hotelarskiej – jesteśmy wciąż trochę jak dinozaury. Potrzebujemy nowoczesnego podejścia, dzięki któremu spojrzymy na mieszkańców jak na klientów. Musimy więc skupić się na rozwijaniu marki i zachęcaniu potencjalnych najemców do zamieszkania z nami. Oczywiście apartament co-livingowy musi być domem, a lokator musi się z nim w taki sposób identyfikować. Potrzebna jest jednak większa orientacja na klienta. Pytania, które powinien zadać sobie operator, to: Jak możemy im pomóc? Jak możemy sprawić, by ich pobyt był jak najlepszy? Jak możemy zapewnić im usługi, których potrzebują? – wylicza partner w NREP. Ale czy takie zakwaterowanie jest rzeczywiście tańsze? – Może ono sprawiać wrażenie opcji luksusowej, ale absolutnie takie nie jest. Większe budynki są bardziej ekonomiczne, więc koszty ich utrzymania są relatywnie niższe. Ale koszt indywidualny nadal zależy od tego, co jest ważne dla najemcy. Nie staramy się być najtańszym operatorem na rynku, ale tym, który ma najszczęśliwszych klientów – podkreśla Rune Kock. Jego słowa potwierdza Kamil Kowa z Savills: – Co-living może być, w przeliczeniu na metr kwadratowy, droższy niż tradycyjne mieszkania oferowane na rynku, ale ponieważ rozmiary lokali w co-living są lepiej dopasowane do struktury popytu i oferują dodatkowe udogodnienia i usługi, ostateczny koszt życia i tak powinien być niższy – uważa ekspert z Savillsa.

Jak na razie w branży brakuje polskich graczy, którzy mogliby rozdawać karty. – Nasz rynek analizują głównie europejskie firmy. Nie mamy jeszcze znaczących graczy lokalnych, ale mamy nadzieję, że się to wkrótce zmieni. Na ten produkt jest zapotrzebowanie ze strony inwestorów. Jedna z lekcji płynących z projektu domów studenckich oraz PRS, którą można zastosować w obszarze co-livingu, jest taka: aby zaoferować efektywny produkt, trzeba najpierw osiągnąć odpowiednią skalę. Musisz zaplanować setki, jeśli nie tysiące łóżek, aby twoja platforma mogła skutecznie zrekompensować koszty administracji, wynajmu i zarządzania – przekonuje Kamil Kowa. Kilku międzynarodowych graczy, którzy już pojawili się w Polsce, wydaje się mieć na tyle dużą pewność co do perspektyw rozwoju tego segmentu, że faktycznie weń inwestują. Wydaje się więc, że musimy po prostu poczekać na masę krytyczną projektów co-livingowych, aby to, co obecnie jest jedynie niszą, zaczęło odgrywać na rynku zauważalną rolę.