Odporność jest całkowita

Tomasz Cudowski: Niedawno Griffin Real Estate ogłosił plany wejścia na niemiecki rynek magazynowo-przemysłowy, ale okazuje się, że Wasze apetyty sięgają także innych krajów Zachodniej Europy. Poproszę o szczegóły.

Maciej Dyjas, partner zarządzający w Griffin Real Estate: Rzeczywiście, pracujemy obecnie nad dwiema lokalizacjami w Niemczech, na których staną magazyny dla Amazona. Działki są kupione, wszystkie pozwolenia skompletowane, trwają prace budowlane. Prowadzimy także zaawansowane negocjacje w sprawie dwóch kolejnych projektów za Odrą, ale jest za wcześnie, by mówić o szczegółach. Ponadto jesteśmy aktywni w Holandii – tu także planujemy dwie inwestycje, z czego jedna z nich jest obecnie na etapie zaawansowanych analiz. Naszym celem jest również Hiszpania, gdzie negocjujemy zakup dwóch nieruchomości, z których jedna jest bardzo blisko finalizacji. Wszystkie te projekty łączy lokalizacja – blisko dużych ośrodków miejskich i skrzyżowań ważnych tras, a także planowana wielkość obiektów, która mieści się w przedziale 20-60 tys. mkw.

Skąd tak ambitne plany rozwoju – pojawiły się okazje, czy może uznaliście, że warto zdywersyfikować swoją działalność pod względem geograficznym?

I jedno, i drugie. W ramach platformy European Logistics Investment (ELI) prowadzimy biznes logistyczny z dużymi najemcami oraz innymi partnerami biznesowymi działającymi w obszarze logistyki – polskimi, ale także międzynarodowymi. Nasi klienci w Polsce są zainteresowani również powierzchniami w innych krajach, stąd decyzje o rozwoju międzynarodowym. W Polsce mamy duże portfolio nieruchomości, zdobyliśmy też bezcenne doświadczenie, więc gdy pojawiły się okazje nabycia nieruchomości za granicą, zainteresowaliśmy się nimi. Szacuję, że w tym momencie posiadamy ok. 80-90 proc. know-how. Reszta wynika z różnic w inwestowaniu w poszczególnych krajach, ale jesteśmy grupą ekspertów i szybko się uczymy. .

Sądzi Pan, że rynek magazynowy w całej Zachodniej Europie będzie rozwijał się w tym samym, korzystnym kierunku? Czy może któregoś kraju UE należałoby unikać?

To może nie jest ostatnio szczególnie oryginalne stwierdzenie, ale my bardzo mocno wierzymy w obiekty logistyczne jako klasę aktywów. Głównym czynnikiem rozwoju tego rynku jest – jak wiadomo – dynamicznie rosnący e-commerce, ale drugim, mniej oczywistym paliwem są powszechne zmiany w organizacji dostaw u hurtowników i detalistów, którzy zauważyli, że przechowywanie towarów w punktach sprzedaży jest zbyt kosztowne i można sporo zaoszczędzić, korzystając z coraz lepiej rozwiniętej sieci obiektów magazynowo-logistycznych. Trzeci czynnik rozwoju był odczuwalny jeszcze przed atakiem koronawirusa, ale w efekcie pandemii zyskał na znaczeniu – chodzi o nearshoring. Transfer miejsc pracy zachodnich koncernów np. do krajów azjatyckich okazał się prawdziwą porażką w czasie lockdownów, które zakłóciły łańcuchy dostaw. Przedsiębiorcy, głównie producenci, przekonali się, że nie powinno się przenosić całego biznesu na drugi koniec świata i znacznie bezpieczniej mieć 20-25 proc. produkcji pod ręką. A to przekonanie z kolei wygenerowało dodatkowy popyt na powierzchnie produkcyjne. Nawiązując do drugiego pytania – nie wszystkie kraje Europy Zachodniej są na naszym celowniku, ale nie ma to wcale związku z ich poziomem rozwoju czy prognozami gospodarczymi. Na przykład Francja jest bardzo wysoko rozwiniętym i zyskownym rynkiem magazynowym, ale budować tam jest dużo trudniej ze względu na znacznie bardziej skomplikowane przepisy.

A jak wygląda sytuacja na tym rynku w Polsce? I jak sobie radzą projekty z portfolio Griffina?

Nasze projekty radzą sobie bardzo dobrze, o czym może świadczyć chociażby tempo ich wynajmowania – jest szybsze, niż zakładały biznesplany. Obiekty z dłuższą (powiedzmy – ponad półroczną) historią są wynajęte w prawie 100 proc. przez dużych i stabilnych klientów z Polski i zagranicy. Gdybyśmy chcieli sprzedawać wynajęte obiekty (choć tego generalnie nie robimy), zajęłoby to pewnie pięć minut. Można zaobserwować, że zainteresowanie kapitału międzynarodowego polskim rynkiem jest znacznie większe niż przed pandemią.

Czyli o prognozy na najbliższą przyszłość można być spokojnym? Czy rynek magazynowy jest całkiem odporny na Covid?

Sądzę, że tak. Trzy poprzednie fale właściwie nie wpłynęły negatywnie na ten sektor w tym sensie, że nie ucierpiały terminy budów ani nie zmniejszyło się zainteresowanie klientów, którzy planują długoterminowo. Odwrotnie, pandemia pozytywnie wpłynęła na te drivery rozwoju logistyki, o których mówiliśmy. Same w sobie ewentualne kolejne fale koronawirusa nie powinny mieć większego wpływu na magazyny i logistykę, a także na całą gospodarkę. Więcej problemów mogą powodować ewentualne decyzje rządzących w poszczególnych krajach, np. o kolejnych lockdownach.

Oby nie… Czy w takich warunkach udało się Panu zaplanować wakacje?

Tak, choć plany były układane pod dyktando Covidu, który wykluczył jakieś 3/4 destynacji przez obowiązek kwarantanny. Mam dorosłe dzieci, które wakacje planują już same, ale bardzo sobie cenię to, że raz na rok wyjeżdżamy gdzieś całą rodziną. W tym roku spędzimy dwa tygodnie na Galapagos i w Kostaryce.