To idzie (trzecia) młodość

Stare kamienice stojące w centrach miast, przy najlepszych ulicach aż proszą się, żeby zamienić je na luksusowe apartamentowce, prestiżowe biura lub butikowe hotele. Jednak totalna, spektakularna metamorfoza nie zdarza się w tym świecie zbyt często, a słowo „remont” jest bardzo pojemne. W starych kamienicach często powstają biura, ale niezbyt często są to powierzchnie klasy A, a to krajobraz, w którym najlepiej widoczne są pojedyncze, wyjątkowe projekty. – Powierzchnie biurowe w odremontowanych, zabytkowych kamienicach stanowią w Warszawie około 1 proc. całkowitych zasobów powierzchni biurowej – mówi Mateusz Polkowski, dyrektor Działu Badań Rynku i Doradztwa, JLL. – To bardzo wąska nisza, a trzeba pamiętać, że nie jest jednorodna. Obiekty typu prime, w których odrestaurowanie włożono masę wysiłku, czasu i pieniędzy, które nie odbiegają standardem od nowoczesnych biur, można policzyć na palcach jednej ręki – uważa ekspert.

Transformacja, metamorfoza, rewitalizacja

Rewitalizacja zabytkowego budynku to nie jego wierna rekonstrukcja. Modyfikacje są wymuszane przez aktualne przepisy budowlane, nową funkcję, odmienne oczekiwania współczesnych użytkowników. Znaczenie ma też bilans kosztów i zysków – opłacalność projektu często determinuje rozbudowa lub nadbudowa budynku. Ochrona zabytku ciąży w kierunku odtworzenia, a dostosowanie do nowoczesnej funkcji – do jego transformacji. Zazwyczaj jedynym niewywołującym emocji elementem jest fasada, na której deweloperzy z zaangażowaniem (choć pod dyktando konserwatora) odtwarzają detale architektoniczne. Wnętrza to pole kompromisów, których osiągnięcie jest warunkiem nie tyle zachowania, co przeprowadzenia dawnej tkanki budynku we współczesność. – Kluczowe jest znalezienie rozwiązań, które pozwalają na realizację projektu, i pamiętanie, że zawsze decydujące zdanie ma konserwator zabytków. A to dość czasochłonny proces i wymaga wiele cierpliwości. Niektóre decyzje wymuszają istotne zmiany w planach architektonicznych. To z kolei znacznie wydłuża czas realizacji inwestycji i utrudnia planowanie harmonogramu, w którym niezbędna jest duża doza elastyczności – tłumaczy Karolina Stanisławska-Balcerzak z zarządu spółki Budizol, która ma na swoim koncie znaczące rewitalizacje zabytków, m.in. przebudowę biurowo-hotelowego Indigo w Warszawie.

Sam remont to wierzchołek góry lodowej. Proces rewitalizacji zaczyna się często lata wcześniej przed tym, zanim na placu budowy pojawią się robotnicy. W cały proces często zaangażowane są organizacje społeczne czy okoliczni mieszkańcy. – W 2015 roku zrewitalizowaliśmy zabytkowy pałac Oppersdorfów, włączając go do naszego wrocławskiego biurowca Dominikański – opowiada Adam Targowski, dyrektor ds. zrównoważonego rozwoju w spółce biurowej Skanska w regionie CEE. – W trakcie projektowania przestrzeni przeprowadzono konsultacje społeczne, podczas których mieszkańcy dzielnicy mieli szansę zwiedzić pałac. Dla starszych uczestników była to okazja do przypomnienia sobie, jak to miejsce wyglądało za czasów ich młodości – dodaje ekspert. Współpraca z konserwatorem zabytków nie kończy się w momencie oddania budynku do użytku. – Eksploatując zabytkowy budynek, należy pamiętać, że wszelkie działania ingerujące w jego bryłę trzeba konsultować z tym urzędem – zastrzega Eliza Wielgus, marketing & leasing manager w Real Management, firmie, która do niedawna była właścicielem kamienicy Krakowskie Przedmieście 34 w Lublinie. – Dotyczy to zarówno elementów we wnętrzu, jak i tych usytuowanych na zewnątrz, jak np. stare, drewniane schody czy elementy architektury na elewacji – ich naprawa czy renowacja zawsze wymagają konsultacji, co oczywiście wiąże się z wydłużeniem czasu realizacji – przyznaje Eliza Wielgus.

Długa historia ulicy Próżnej

Projekty rewitalizacji wymagają nie tylko odpowiedniego budżetu i stosu uzgodnień, ale także wyczucia i talentu. Jednym z najciekawszych przykładów tego segmentu jest warszawski Le Palais przy ul. Próżnej. Obiekt ma złożoną naturę – jego konstrukcję tworzą dwie odrestaurowane, XIX-wieczne kamienice, uzupełnione nowoczesną, ale osadzoną w historycznym kontekście dobudową. Le Palais pierwotnie miał być luksusowym hotelem, ale kierunek prac zmienił kryzys z 2008 roku. Sama budowa też nie przebiegała bez niespodzianek – na przeszkodzie stanął m.in. ukryty pod poziomem gruntu gigantyczny głaz narzutowy oraz niebezpieczny, odkryty przez koparkę na sąsiadującej działce niewypał z czasów powstania warszawskiego.

– Prace nad Le Palais zaczęliśmy w 2004 roku, a gotowy obiekt został oddany do użytku w 2013 roku. W tym czasie minęły trzy kadencje warszawskiego konserwatora zabytków – opowiada architekt Wojciech Popławski z pracowni Op Architekten, która opracowała projekt biurowca. – Rewitalizacja i zmiana funkcji kamienic pod adresem Próżna 7 i 9 wymagały badań historycznych, inwentaryzacji i współpracy ze społecznikami. Na podstawie dokumentacji i zachowanych fragmentów odtworzyliśmy sztukaterie na elewacji, drewnianą stolarkę i żeliwne kraty w nadświetlach. Wiernie odtworzone są też wybrane wnętrza, w tym reprezentacyjna klatka schodowa i dawne mieszkanie założyciela synagogi, Zalmana Nożyka, z drewnianymi mozaikami na podłodze, sztukateriami i wystrojem malarskim. Jednocześnie wszystko jest dostosowane do potrzeb osób niepełnosprawnych, a także przepisów związanych z bezpieczeństwem pożarowym i wymogów nowoczesnego biura – zarówno w części współczesnej, jak i historycznej biura – podkreśla Wojciech Popławski. – W miejscu dawnych elementów pojawiają się nowoczesne, często jednak ukryte, jak żelbetowa konstrukcja schodów, która zastąpiła drewnianą. Wymiana drewnianych belek na strop żelbetowy umożliwiła z kolei wygospodarowanie miejsca pod podłogą na instalacje bez zmniejszania wysokości pomieszczeń. Szklane tafle podwyższają oryginalne balustrady, które dzięki temu mają odpowiednią, wymaganą przez współczesne normy wysokość. Udało się też wykonać nadbudowę i taras na dachu, które jednak nie są widoczne z poziomu ulicy, nie zakłócają więc historycznego wyglądu pierzei – wylicza architekt.

Zrównoważona kamienica

Czy kamienica, która powstała kilkaset lat temu, może po rewitalizacji spełnić warunki współczesnych certyfikacji? Nie jest to tak oczywiste, jak w przypadku nowych budynków, gdzie deweloper ma kontrolę nad każdym elementem projektu i budowy, ale możliwe. – Wszelkie prace przy pałacu Oppersdorfów były prowadzone zgodnie z wytycznymi LEED – podkreśla Adam Targowski ze Skanski. – W ich trakcie zbieraliśmy też niezbędną dokumentację. W efekcie, w 2016 roku uzyskaliśmy certyfikat LEED na poziomie Gold. Tym samym pałac Oppersdorfów stał się jednym z najstarszych budynków w Polsce poddanych certyfikacji – mówi z dumą ekspert.

Firma Warimpex, realizująca Le Palais, również dbała o to, żeby związane z certyfikacją wymogi były wpisane w podstawy projektu. W efekcie Le Palais uzyskał certyfikat BREEAM na poziomie Good. Ważny był m.in. dobór odpowiednich materiałów, które wpisywały się w założenia zrównoważonego rozwoju, oraz ergonomicznie i ekonomicznie zaplanowane oświetlenie. W uzyskaniu certyfikatu pomogły też infrastruktura rowerowa i niewielki placyk wypełniony zielenią, a także odpowiednia izolacja termiczna budynku.

Zabytkowy produkt inwestycyjny

Biura w zabytkowych kamienicach, często o statusie miejskiego pałacu, przyciągają wyjątkowych najemców: sektor publiczny, kancelarie prawne, ambasady. Najemcy z kolei przyciągają inwestorów zainteresowanych podniesieniem wartości swojego portfela. – Zrewitalizowane zabytkowe kamienice z funkcją biurową cieszą się bardzo dużą popularnością wśród inwestorów. W Warszawie takie rewitalizacje, których rezultatem są powierzchnie biurowe klasy A, są rzadkie. Inwestorom zapewniają bardzo bezpieczną lokatę kapitału, ponieważ są gwarancją zachowania lub wzrostu wartości ze względu na swoją unikalność – przekonuje Przemysław Łachmaniuk, dyrektor w dziale rynków kapitałowych w CBRE. – Takimi obiektami oczywiście interesują się inwestorzy, tym bardziej, że to mniejsze budynki niż biurowe wieżowce, więc całkowita kwota transakcji jest odpowiednio niższa – dodaje Mateusz Polkowski z JLL. – Tego produktu inwestycyjnego jest mało, jest on zatem wisienką na torcie, raczej dodatkiem do portfolio inwestycyjnego niż jego podstawą. Takie obiekty są przeważnie dobrze wynajęte, a inwestorów przekonują stabilne fundamenty finansowe najemców i wynikająca z tego przewidywalność płacenia czynszu w długiej perspektywie. Stopy kapitalizacji dla najlepszych zabytkowych budynków biurowych osiągają 4,5-5 proc, a dla obiektów niższej jakości – plus minus 6 proc. – podaje ekspert. – Aktywa tego typu są bardzo płynne, oczywiście pod warunkiem, że mówimy o bardzo dobrych jakościowo biurach w centralnych lokalizacjach. Przykładami transakcji potwierdzającymi ponadprzeciętną płynność tego typu budynków są transakcje sprzedaży pałacu Młodziejowskiego przy ul. Miodowej oraz budynku Le Palais przy ul. Próżnej. CBRE doradzało przy sprzedaży obydwu tych obiektów funduszowi zarządzanemu przez Patrizia AG – przypomina Przemysław Łachmaniuk. – Obydwa procesy sprzedaży zakończyły się sukcesem i budynki cieszyły się dużym zainteresowaniem, co znalazło odzwierciedlenie w osiągniętych warunkach transakcji. Warto zwrócić uwagę, że dla obydwu budynków była to już druga sprzedaż – podkreśla ekspert.

Przypomnijmy, że Le Palais, kupiony pierwotnie przez fundusz IVG, po tegorocznej sprzedaży przeszedł do portfela funduszu Generali Europe Income Holding. Z kolei Pałac Młodziejowskich w 2020 roku kupiło FFA Real Estate, działając w imieniu spółki celowej Midolux 2. W tym roku „Eurobuild” informował też o sprzedaży kamienicy Krakowskie Przedmieście w Lublinie, należącej wcześniej do Real Management. Warto zwrócić uwagę, że wszystkie te transakcje zostały sfinalizowane w czasie pandemii.

Odporne na pandemię

Biura w zabytkowych kamienicach nie wydają się dotknięte koronawirusem. W dawnych budynkach nie ma wielkich open space’ów, a praca odbywa się zazwyczaj w systemie gabinetowym, co zapewnia zalecany dystans społeczny. – Współpracujemy ze stabilnymi partnerami, którzy razem z nami przeszli przez pandemię. Nie mamy wielkopowierzchniowych biur w naszej ofercie, stąd też nasi najemcy to firmy o kameralnych potrzebach. Dlatego, jak na razie, pandemia nie dotknęła nas i naszych klientów w większym stopniu – zapewnia Anna Olszewska, zarządca biurowca Bankowy 1 w Warszawie.

W zrewitalizowanych powierzchniach dawnych kamienic można wprowadzać takie same rozwiązania jak w nowoczesnych budynkach, w tym zwiększoną częstotliwość wymiany filtrów powietrza i dezynfekcję systemu klimatyzacji. – W zakresie wprowadzania systemów mających poprawić bezpieczeństwo użytkowania nie ma ograniczeń. Na bieżąco korzystamy np. z takich rozwiązań, jak dezynfekcja zadymiająca całej powierzchni, którą przeprowadzamy co trzy dni – opowiada Eliza Wielgus.

– Współczynnik pustostanów w zabytkowych kamienicach jest niższy niż średnia dla Warszawy. W trakcie pandemii obserwujemy rosnący rynek podnajmu, ale oferty prawie zawsze dotyczą nowoczesnych biurowców – zwraca uwagę Mateusz Polkowski. – W budynku objętym opieką konserwatorską, który ma sztywny podział piętra, trudniej co prawda wydzielić przestrzeń na podnajem, ale i tak można założyć, że biura w zabytkowych kamienicach są bardziej odporne na pandemiczne zawirowania – przekonuje dyrektor z JLL.

Kwestia emocji

Rewitalizacja i dostosowanie zabytkowego budynku to proces rozpisany na lata, wymagający ogromnych pokładów cierpliwości i zaangażowania. To długotrwałe zobowiązanie, które jednak ma szansę przynieść zyski nie tylko finansowe. – Myślę, że tego, co odróżnia rewitalizację od standardowych projektów budowlanych, trzeba szukać w sferze emocji – mówi Karolina Stanisławska-Balcerzak. – To projekty trudne, kosztowne, czasochłonne i nieprzewidywalne. Żeby się w nie naprawdę zaangażować, trzeba je zwyczajnie polubić. Trzeba być gotowym na podjęcie ryzyka wynikającego choćby z wielu niespodzianek, jakie skrywają historyczne mury. Trzeba być wyrozumiałym, kiedy piętrzą się kolejne przeszkody. Z drugiej strony jest satysfakcja, gdy zaniedbane i opuszczone, czasem niechciane i niszczejące budynki odzyskują dawną świetność i wracają do życia, gdy na nowo wpisują się w historię miasta – podsumowuje ekspertka.