Jaki polski (nie)ład

Powszechnie uznaje się, że zakup nieruchomości stanowi stabilne i bezpieczne ulokowanie środków finansowych, pozwalające zabezpieczyć majątek na okres długoterminowy. Dodatkowym atutem jest możliwość osiągania comiesięcznych zysków z najmu nieruchomości. Polski rząd wprowadza i szykuje dalsze zmiany mające na celu uregulowanie rynku nieruchomościowego. Argumentacją ustawodawcy jest, jak twierdzi, ograniczenie przyśpieszającego z roku na rok wzrostu cen mieszkań. Przepisy „Polskiego Ładu” wprowadziły już wstępne zmiany zniechęcające do inwestycji na rynku nieruchomościowym – brak możliwości rozliczenia kosztów amortyzacyjnych dla osób osiągających przychody z najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dodatkowo od 2023 r. jedyną możliwą formą opodatkowania przychodów z najmu prywatnego będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, co w konsekwencji uniemożliwi rozliczenie kosztów, jakie wynajmujący ponoszą za najem, takich jak np. koszty remontu, wyposażenia, odsetek od kredytu, amortyzacji, ubezpieczenia etc. Kolejnym, dość kontrowersyjnym krokiem ma być planowana zmiana (jeszcze niepotwierdzona) wprowadzenia ograniczenia zakupów mieszkań przeznaczonych na inwestycje, podatku od spekulacji czy też podatku od pustostanu.

Kiedy zaczyna się najem inwestycyjny?

W pierwszej kolejności należy zadać sobie pytanie, czym są inwestycje? Odpowiedź znajdziemy w ustawie z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (Dz. U. z 2021 r., poz. 217 ze zm.), gdzie w myśl art. 3 ust. 1 pkt. 17 inwestycjami są aktywa posiadane przez jednostkę w celu osiągnięcia z nich korzyści ekonomicznych wynikających z przyrostu wartości tych aktywów, uzyskania przychodów w formie odsetek, dywidend (udziałów w zyskach) lub innych pożytków, w tym również z transakcji handlowej, a w szczególności aktywa finansowe oraz te nieruchomości i wartości niematerialne i prawne, które nie są użytkowane przez jednostkę, lecz są posiadane przez nią w celu osiągnięcia tych korzyści. W przypadku zakładów ubezpieczeń i zakładów reasekuracji przez inwestycje rozumie się lokaty. W cytowanym przepisie wyjaśnienia wymaga definicja „jednostki”, przez którą należy rozumieć podmioty, tj. na przykład spółki, jak również osoby fizyczne (art. 3 ust. 1 pkt 1 u.o.r.). Dla uznania, że mamy do czynienia z najmem inwestycyjnym nie ma zatem znaczenia, czy najem jest wykonywany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej czy przez osobę prywatną. Istotną kwestią jest cel zakupu nieruchomości i jego rola w bilansie ekonomicznym.

W literaturze przedmiotu oraz w orzecznictwie często pojawia się spór dotyczący momentu uznania wynajmującego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, czy jest to moment wynajmu mieszkania, kilku nieruchomości, czy dopiero zarejestrowania działalności gospodarczej w celach zarobkowych, której przedmiotem działalności jest najem nieruchomości. Okazuje się, że odpowiedź nie jest tak oczywista i jednoznaczna jakby się mogło wydawać, a stanowisko sądów jest rozbieżne. Sąd Najwyższy wyrokiem z dnia 25 stycznia 2017 r. uznał, że najem okazjonalny lokalu mieszkalnego nie stanowi przejawu prowadzenia działalności gospodarczej. Nie jest również działalnością gospodarczą działalność mająca na celu obsługę własnego majątku, choćby była przesycona motywem zysku. (…). Afirmacja odmiennego stanowiska prowadziłaby do zatarcia różnicy między zwykłym korzystaniem z uprawnień właściciela (współwłaściciela) w celu rozporządzania własnym prawem własności a zawodowym prowadzeniem działalności gospodarczej (sygn. akt II UK 621/15). Natomiast, jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 5 kwietnia 2014 r., dopiero szeroki zakres prowadzonego najmu wskazuje, że nie może on być prowadzony inaczej niż w sposób zorganizowany i profesjonalny, zatem najem powinien być uznany za działalność gospodarczą (II FSK 1092/12). Podział najmu na prywatny i wynikający z działalności gospodarczej ma wyłącznie znaczenie w zakresie wyboru formy opodatkowania, która zostanie w 2023 r. ujednolicona. Nie ma natomiast żadnego znaczenia dla ustalenia momentu zaistnienia inwestycji. Sam zakup jednego mieszkania przez osobę fizyczną do celów prywatnych i czerpania z tego tytułu zysków z najmu już stanowi inwestycję. Trudności będą się natomiast pojawiać w momencie ustalenia celowości zakupu nieruchomości do celów wyłącznie inwestycyjnych.

A co ze swobodą działalności gospodarczej?

Trudno jest przewidzieć, jak daleko posunie się ustawodawca w zakresie ograniczeń dotyczących rynku nieruchomościowego, jednak nasuwa się pytanie, czy narzucenie jakichkolwiek ograniczeń nie będzie naruszać swobody działalności gospodarczej i czy podejmowane kroki nie okażą się zbyt drastyczne i nie ograniczą drogi zarobkowej określonej grupie przedsiębiorców. Zgodnie z zapisami art. 2 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców (Dz. U. z 2021 r., poz. 162 ze zm.), podejmowanie, wykonywanie i zakończenie działalności gospodarczej są wolne dla każdego na równych prawach. Zasada działalności gospodarczej wskazuje zarówno na zasady ustrojowe, jak i na prawo wolnościowe. Wolność działalności gospodarczej może zostać ograniczona jedynie przy spełnieniu łącznie następujących warunków, tj. w drodze ustawy i ze względu na ważny interes publiczny. O ile pierwsza przesłanka wydaje się klarowna, o tyle pojęcie ważnego interesu publicznego nie jest dookreślone, jednak nie może być interpretowane rozszerzająco i musi zachować równowagę między stopniem interesu publicznego a naruszeniem uprawnień jednostki. Zapisy projektu z pewnością ingerują w zasadę swobody gospodarczej, wprowadzając próg dostępności do inwestycyjnego rynku nieruchomościowego. Zablokuje to drogę mniejszym przedsiębiorcom, eliminując ich tym samym z rynku.

Skutki wprowadzenia zmian

Wprowadzone „Polskim Ładem” od 2023 r. oraz dalej idące plany ograniczające dostęp do nieruchomościowego rynku inwestycyjnego mogą spowodować znaczące pogorszenie sytuacji nie tylko wielu wynajmujących, ale również najemców. Zmiany mogą także przyczynić się do wyeliminowania pewnej grupy wynajmujących na rynku nieruchomościowym, szczególnie tych, którzy sfinansowali zakup nieruchomości wyłącznie ze środków pochodzących z kredytu. W konsekwencji może to doprowadzić do zmniejszenia się konkurencji i wzrostu cen. Większe koszty związane z brakiem możliwości rozliczenia podatku na zasadach ogólnych również mogą spowodować podniesienie cen najmu. Celem zmian, według ustawodawcy, miało być powstrzymanie drastycznego wzrostu cen mieszkań, jednak w konsekwencji mogą one doprowadzić – wraz ze wzrostem stóp procentowych i rat kredytowych – do sytuacji, że „własny kąt” będzie nieosiągalny, a koszt najmu stanie się bardzo wysoki. Dodatkowo rozbieżne orzecznictwo dotyczące najmu w ramach działalności gospodarczej i najmu prywatnego może skutkować tym, że wiele osób wynajmujących prywatne mieszkania może zostać uznanych za przedsiębiorców i tym samym ponosić jeszcze większe koszty związane z obowiązkiem odprowadzania składki zdrowotnej od dochodu.

W związku z chaosem spowodowanym wprowadzanymi ostatnio zmianami, ustawodawca powinien z dużą ostrożnością, po bardzo dokładnej analizie sytuacji ekonomicznej, podejmować jakiekolwiek kroki ograniczające dostęp do rynku nieruchomościowego. Rynek ten jest wykorzystywany przede wszystkim do zabezpieczenia majątku oraz jako inwestycja długoterminowa, która co prawda przynosi duże zyski, ale nie szybkie. Podjęcie zbyt drastycznych i nieprzemyślanych kroków może „ukarać” wiele osób, nie tylko te prowadzące działalność, za ich uczciwą przedsiębiorczość. Czy to byłby dobry ruch w dobie szalejącej inflacji i niepewnej sytuacji prawnej?

***

Budynki mają prawo

Marta Piękna-Kucharska – radca prawny przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie, partner zarządzający w Kancelarii Piękna-Kucharska & Wspólnicy. Specjalizuje się w prawie spółek, prawie gospodarczym oraz prawie administracyjnym. Współpracuje z najlepszymi firmami rynku nieruchomościowego, startupami i spółkami nowych technologii. Koncentruje się na sprawach z zakresu sporządzania i negocjowania umów najmu, transakcjach nabycia oraz zbycia nieruchomości, bieżącym doradztwie w sektorze nieruchomości i projektów korporacyjnych, jak również wewnętrznej obsłudze spółek prawa handlowego. Przez wiele lat działała jako członek Rad Nadzorczych Spółek Skarbu Państwa. Jest absolwentką studiów prawniczych na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego, ukończyła również specjalistyczne kursy w Shafston International College w Australii.