Stolica (regionu) da się lubić

Według danych PINK (Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych), największymi regionalnymi rynkami biurowymi w Polsce w 2021 roku były: Kraków (1 617 600 mkw.), Wrocław (1 253 100 mkw.) i Trójmiasto (963,3 tys. mkw.). W ciągu roku oddano tam do użytku 226,3 tys. mkw. powierzchni biurowej, głównie w Trójmieście (73,2 tys. mkw.), Krakowie (60,7 tys. mkw.) i Poznaniu (37,5 tys. mkw.). W IV kwartale 2021 roku na rynek dostarczono siedem projektów o łącznej powierzchni ponad 79 tys. mkw., z których największym jest 3T Office Park (38,2 tys. mkw.), realizowany przez 3T Office Park w Gdyni. Na koniec IV kwartału 2021 na ośmiu głównych rynkach regionalnych niewynajęte pozostawało 853 650 mkw., co ustawiło wskaźnik pustostanów na poziomie 14,1 proc. (wzrost o 0,6 p.p. k-d-k i o 1,4 p.p. w porównaniu z końcem 2020 roku). Najwyższy wskaźnik pustostanów odnotowano we Wrocławiu – 16,7 proc., a najniższy w Szczecinie – 5,3 proc. Całkowity wolumen transakcji najmu w 2021 wyniósł 594,5 tys. mkw., czyli o 2,1 proc. więcej niż w roku ubiegłym. Jednak w samym IV kwartale 2021 roku ów wskaźnik był o 63 proc. wyższy niż rok wcześniej. W porównaniu z ubiegłym rokiem najwięcej powierzchni wynajęto w Krakowie (156 tys. mkw.), a następnie we Wrocławiu (135,4 tys. mkw.).

Jednym z deweloperów, którzy z pewnością wierzą w potencjał rynków regionalnych, jest Skanska. – Wydaje się, że kluczowym trendem w nadchodzących latach będzie umacnianie się pozycji polskich miast regionalnych jako międzynarodowych ośrodków SSC i R&D. Pandemia wystawiła na próbę logistykę i łańcuchy dostaw na całym świecie. Może to oznaczać, że trend nearshoringu będzie się nasilał, a Polska może okazać się jednym z jego beneficjentów – twierdzi Paweł Warda, wiceprezes ds. operacyjnych w firmie Skanska, odpowiedzialny za Kraków, Katowice, Poznań, Trójmiasto i Łódź. Paweł Warda wskazuje na Kraków, Łódź i Poznań jako miasta, w których w roku 2021 zaabsorbowano najwięcej powierzchni. Wiedza i know-how to czynniki decydujące o tym, gdzie firmy otwierają swoje biura: – Ogólny potencjał wiedzy i zasoby intelektualne reprezentowane przez lokalne talenty mają duże znaczenie przy podejmowaniu decyzji o lokalizacji. Może to skutkować zainteresowaniem firm silnymi ośrodkami akademickimi nie tylko w miastach pierwszej kategorii, takich jak Wrocław, Kraków i Warszawa, ale także w innych regionach, gdzie potencjał w dziedzinach kluczowych dla firmy jest szczególnie duży – stwierdza Paweł Warda.

Trójmiejska sielanka

Szczególną sympatią Paweł Warda darzy Trójmiasto. – Uważamy, że to niezwykle ciekawa lokalizacja, bardzo atrakcyjna dla branży IT, głównie ze względu na dużą liczbę fachowców, dlatego firmy są zainteresowane lokowaniem i rozwijaniem swoich biznesów w tym regionie. W przeciwieństwie do Krakowa czy Wrocławia, gdzie rynki są nasycone, w Trójmieście nowym przedsiębiorstwom łatwiej jest konkurować o najlepszych specjalistów – wyjaśnia. Marcin Faleńczyk, dyrektor działu powierzchni biurowych w gdańskim JLL, zapytany o to, co wyróżnia Trójmiasto, wymienia wspierające biznes władze lokalne, doskonałą infrastrukturę oraz wysoką jakość życia. – Na koniec 2021 roku rynek biurowy w Trójmieście liczył ponad 963 tys. mkw., a w tym roku zbliży się do miliona mkw., jako że w budowie znajduje się ponad 104,5 tys. mkw. Rynek ten odnotował również najwyższy współczynnik absorpcji netto wśród polskich miast regionalnych w 2021 roku – zauważa Marcin Faleńczyk, przyznając, że wskaźnik pustostanów na tym rynku wzrasta od 2019 roku i obecnie osiągnął 12,3 proc. Zdaniem eksperta, wynika to głównie z dużej aktywności deweloperów w ostatnich latach. – Wraz z wybuchem pandemii najemcy przyjęli dość konserwatywne podejście, jeśli chodzi o przedłużanie umów najmu. Niemniej jednak trwające negocjacje i wzrost zapytań ze strony najemców pozwala nam sądzić, że do końca 2022 roku liczba pustostanów w Trójmieście nieznacznie spadnie – zapewnia. Jeśli zaś chodzi o nową podaż, w tym roku ma ona wynieść około 49,3 tys. mkw., 71,1 tys. mkw. w roku 2023 i 52,2 tys. mkw. w 2024. Marcin Faleńczyk zwraca uwagę na dzielnicę Młode Miasto. – Tereny dawniej zajmowane przez przemysł stoczniowy i portowy przekształcają się w atrakcyjną, wielofunkcyjną część miasta dzięki takim projektom, jak Palio Office Park (realizowany przez Cavatinę) i Doki (mieszkania i handel od Euro Stylu z grupy Dom Development, biura od Torusa) – wymienia ekspert z JLL. Wskazuje on również, że po okresie pandemii miasto wraca do życia – w roku 2021 zaobserwowano wzrost aktywności firm, zwłaszcza z sektora produktów i usług IT, który odpowiadał aż za 38 proc. popytu na powierzchnię biurową. Branża usług biznesowych była zaś drugim najbardziej aktywnym obszarem rynku z 20-procentowym udziałem w popycie.

Wykształcony Wrocław

Katarzyna Krokosińska, dyrektor działu powierzchni biurowych we wrocławskim JLL, wskazuje silne środowisko akademickie jako główny atut dynamicznie rozwijającego się gospodarczo miasta. – Wrocław jest trzecim co do wielkości, po Warszawie i Krakowie, rynkiem biurowym w Polsce, z ponad 1,25 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. W porównaniu z konkurencją nie traci wcale na znaczeniu. Położenie w południowo-zachodniej części Polski i dobrze rozwinięta infrastruktura sprawiają, że stolica Dolnego Śląska jest jeszcze bardziej dostępna dla firm z Europy Zachodniej – twierdzi ekspertka. Przyznaje jednocześnie, że wskaźnik pustostanów rośnie od 2017 roku i obecnie wynosi rekordowe 16,7 proc. Prognozuje się, że w latach 2022 i 2023 ta tendencja będzie się utrzymywać, na koniec 2021 roku we Wrocławiu w budowie było bowiem najwięcej powierzchni biurowych spośród wszystkich rynków regionalnych w Polsce – około 226,5 tys. mkw. Do końca roku powinno zostać oddane 93,8 tys. mkw., w 2023 roku – 79,6 tys., a w 2024 roku – 53,2 tys. Jeśli zaś chodzi o najemców poszukujących powierzchni w mieście, Wrocław cieszy się popularnością wśród branży IT, na którą przypadła około jedna trzecia bieżącego popytu w roku 2021. – Drugą najbardziej aktywną branżą, z 18-procentowym udziałem w całkowitym popycie, była produkcja. Przewidujemy dalszy wzrost wskaźnika pustostanów – z 16,7 do 17,2 proc. na koniec 2022 roku. Wynika to głównie z dużej ilości powierzchni, która zostanie oddana do użytku w tym roku. Mimo to oczekujemy, że roczny wolumen najmu we Wrocławiu będzie większy niż w latach 2019-2021. Przewidujemy także znaczny wzrost popytu na rozwiązania typu flex – zapowiada Katarzyna Krokosińska.

Kraków ze srebrnym medalem

– W 2017 roku Kraków przekroczył próg 1 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, dzięki czemu jest to drugi po Warszawie największy rynek biurowy w Polsce, z ponad 1,6 mln mkw. tego rodzaju przestrzeni na koniec 2021 roku. Rozwój sektora jest ogromny, a co ważniejsze – poparty stałym popytem. Według raportu ABSL za rok 2021, miasto jest największym hubem BPO/SSC pod względem liczby zatrudnionych, z 82,1 tys. pracowników. Mimo to wskaźnik pustostanów rośnie i w IV kwartale 2021 roku wynosił 16,1 proc. Wynika to z pandemii oraz wzrostu popularności modelu pracy zdalnej, co było szczególnie widoczne w okresie lockdownu – tłumaczy Dorota Gruchała, szefowa działu powierzchni biurowych w krakowskim JLL. Aktywność deweloperska w Krakowie, podobnie jak na innych kluczowych rynkach regionalnych w Polsce, jest wysoka, a na miejski rynek biurowy trafia znaczna nowa podaż. – Z drugiej strony, od czasu wybuchu pandemii najemcy przyjęli dość konserwatywne podejście do kwestii rozbudowy zajmowanych przez nich powierzchni biurowych. Renegocjacje stanowiły znaczący udział w popycie w latach 2020-2021, dlatego też absorpcja netto była nadal niższa niż w 2019 roku. Co więcej, widoczne są relokacje firm ze starszych budynków do nowoczesnych obiektów stosujących zielone rozwiązania ze względu na rosnące znaczenie ESG w polityce biznesowej – przypomina ekspertka. Na koniec 2021 roku w budowie znajdowało się ponad 213,3 tys. mkw. powierzchni biurowej, a w 2022 w Krakowie pojawi się nowa podaż na poziomie około 95,1 tys. mkw. W 2023 może to być nawet 117 tys. mkw., a w następnym roku kolejne 60,5 tys. – Oznacza to, że w ciągu trzech lat całkowita podaż biurowa w Krakowie wzrośnie o 17 proc., co prawdopodobnie spowoduje wzrost wskaźnika pustostanów. Ogrom nowej powierzchni biurowej, która ma zostać oddana do użytku w nadchodzących latach, będzie wywierać presję na właścicieli starszych budynków, aby modernizowali swoje zasoby, spełniając oczekiwania najemców dotyczące zrównoważonego rozwoju i jakości biur – uważa Dorota Gruchała. Uważa ona także, że sektor produktów i usług IT odgrywa coraz ważniejszą rolę w popycie na powierzchnię biurową w mieście. – Nie powinno dziwić, że branża ta była najbardziej aktywna na krakowskim rynku biurowym, z 21 proc. całkowitego popytu w 2021 roku. Nawet w obliczu rosnącej popularności hybrydowego modelu pracy, biura pozostają w centrum zainteresowania firm IT, które zwiększają zatrudnienie i otwierają nowe oddziały wszędzie tam, gdzie dostępna jest pula utalentowanych pracowników. Kraków jest jednym z rynków, który kusi firmy wysoko wykwalifikowaną kadrą. Za branżą IT uplasowały się inne usługi dla biznesu, których udział w popycie wyniósł 19 proc. W Krakowie odnotowano również znaczną aktywność leasingową ze strony firm produkcyjnych, a także bankowych, ubezpieczeniowych i inwestycyjnych – wylicza. W nadchodzącym roku Dorota Gruchała spodziewa się wzrostu popytu na powierzchnię biurową. – Biorąc pod uwagę wzrost liczby zapytań ze strony najemców oraz trwające negocjacje, zakładamy, że do końca 2022 roku wskaźnik pustostanów spadnie z 16,1 proc. do 15,5 proc. – prognozuje ekspertka.

Łódź w centrum uwagi

Łukasz Dobrzański, dyrektor działu powierzchni biurowych w Łodzi w JLL Poland, twierdzi, że Łódź korzysta zarówno z prężnie rozwijającego się ośrodka akademickiego, jak i z dogodnej lokalizacji w centrum Polski, z łatwym dostępem do autostrad A1 i A2 oraz licznych połączeń lotniczych. Wyraża również uznanie dla proaktywnego podejścia władz miasta i wspomina o dobrych relacjach biznesu ze środowiskiem akademickim. – Łódź jest rynkiem najbliższym Warszawie, co umożliwia ulokowanie dodatkowych biur i uzupełnienie centrali zlokalizowanych w stolicy. Obecnie w mieście znajduje się 583 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, a kolejne 80 850 mkw. pozostaje w budowie. Wskaźnik pustostanów od pewnego czasu rośnie. W 2020 roku wynosił 16,4 proc. i chociaż w 2021 spadł do 15,8 proc., prognozuje się, że w 2022 liczba ta ponownie się zwiększy. Tegoroczna nowa podaż będzie znaczna i obserwujemy stosunkowo powolne odradzanie się aktywności najemców po okresie pandemii – twierdzi Łukasz Dobrzański. – Spodziewamy się, że w roku 2022 deweloperzy dostarczą aż 51,2 tys. mkw. powierzchni biurowej. Na 2023 nie zapowiada się nowa podaż, za to w roku 2024 na rynku pojawi się kolejne 29,6 tys. mkw. nowoczesnej przestrzeni. Podaż ta powinna być wystarczająca, ponieważ przewiduje się wzrost wskaźnika pustostanów w kolejnych latach. Również w 2021 roku większość wynajętej powierzchni obejmowała sektor produktów i usług IT, na który przypadło 62 proc. całkowitej wynajętej przestrzeni. Drugą najbardziej aktywną branżą była produkcja, na którą przypadło 10 proc. ogólnego popytu. Oczekujemy, że w bieżącym roku popyt utrzyma się na stabilnym poziomie około 50 tys. mkw. Jednak tyle samo nowej podaży do końca roku prawdopodobnie spowoduje, że wskaźnik pustostanów osiągnie najwyższy poziom w historii, który szacujemy na około 19,4 proc. – zauważa. Z kolei Zuzanna Krech, associate i dyrektor regionalny na Polskę Centralną w firmie Cushman & Wakefield, zwraca uwagę na dużą aktywność deweloperską w Łodzi. – Na rynek trafiają nowe projekty biurowe, wciąż pojawiają się podnajmy. W biurach kontynuowany jest proces modernizacji, który ma dostosować obiekty do hybrydowego modelu pracy. Przekłada się to na około 92 tys. mkw. powierzchni dostępnej właściwie od zaraz. Najemcy poszukujący nowych biur lub renegocjujący dotychczasowe umowy oczekują atrakcyjnych stawek czynszu i kuszącego pakietu zachęt – stwierdza Zuzanna Krech, podkreślając jednocześnie znaczenie sektora BPO/SSC dla rynku – 92 firmy tego sektora działające w Polsce zatrudniają ponad 26 tys. osób.

Poznań nadrabia zaległości

– W ciągu ostatnich lat Poznań został obwołany jednym z najszybciej rozwijających się ośrodków biznesowych w Polsce – zauważa Karol Patynowski, dyrektor działu rynków regionalnych w JLL. Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni biurowej w stolicy Wielkopolski na koniec 2021 roku wyniosła 620,4 tys. mkw., z czego prawie 66 tys. mkw. znajdowało się w budowie. Wskaźnik pustostanów zaczął rosnąć w 2017 roku i na koniec 2020 wyniósł 13 proc. JLL obwinia za ów wzrost wysoką aktywność deweloperską w mieście. Jednak w 2021 roku wskaźnik obniżył się do 12,7 proc., a w 2022 prognozowany jest spadek do około 10 proc., co wynika z faktu, że do końca roku planowane jest oddanie do użytku jedynie 6,7 tys. mkw. powierzchni biurowej. – Nowa podaż w 2023 roku ma wynieść 59,3 tys. mkw., a w 2024 – 32 tys. mkw. Wzrost dostępności wysokiej jakości powierzchni w Poznaniu jest napędzany przez rosnące zainteresowanie najemców korporacyjnych, szczególnie z sektora nowoczesnych usług dla biznesu – mówi Karol Patynowski. W przeciwieństwie do innych głównych rynków regionalnych w Polsce, w Poznaniu największą aktywność najemców odnotowano w sektorze bankowości, ubezpieczeń i inwestycji. – Firmy z tego obszaru odpowiadały za 27 proc. całkowitego popytu w 2021 roku. Udział sektora usług dla biznesu wyniósł 26 proc., a dla IT – 20 proc. – wymienia ekspert.

Deweloperem, posiadającym w polskich miastach regionalnych dwanaście budynków biurowych, jest GTC – w jego portfelu są m.in. University Business Park i Sterlinga Business Park w Łodzi, Korona Office Complex w Krakowie, Centrum Biurowe Francuska w Katowicach, Pixel i Globis w Poznaniu oraz Globis Wrocław. – Rynki lokalne w Polsce mają kilka zalet – mówi Maciej K. Król, dyrektor handlowy GTC Poland. – Po pierwsze, miasta regionalne (Kraków, Gdańsk, Wrocław, Łódź) mają doskonałą bazę uniwersytecką, która zapewnia wykwalifikowaną kadrę, a to przyciąga biznes. Kolejną mocną stroną jest ich położenie, znajdują się bowiem w samym centrum Europy i są dobrze skomunikowane z europejskimi stolicami. Zauważyliśmy, że zwłaszcza w okresie pandemii wiele firm z Europy Zachodniej zaczęło przenosić swoje siedziby do Europy Środkowo-Wschodniej ze względu na niższe czynsze, dostępnych oraz wykwalifikowanych pracowników, a jednocześnie lokalizację w tej samej strefie czasowej. Z tego powodu miasta regionalne w Polsce są dokładnie tym, czego firmy szukają – podsumowuje Maciej K. Król.