Dwa parki w barszcz

Karuzela w Puławach, Mozaika w Krotoszynie czy N-Park w Łanach – to tylko kilka przykładów parków handlowych, które rozpoczęły swoją działalność w pierwszych miesiącach roku. Do otwarcia przygotowują się kolejne, a firmy specjalizujące się w tych inwestycjach zapowiadają następne projekty. – W 2021 roku, podobnie jak rok wcześniej, nie słabło zainteresowanie inwestorów, deweloperów czy najemców parkami handlowymi oraz mniejszymi obiektami typu convenience, dedykowanymi codziennym, szybkim zakupom – przypomina Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, research and data manager w Avison Young. – Miniony rok był najlepszy w historii pod względem nowo oddanej powierzchni w parkach handlowych, która stanowiła ponad 40 proc. całkowitej nowej podaży w sektorze handlowym – podkreśla ekspertka. Czy jednak jest jeszcze na nie miejsce i zapotrzebowanie? Okazuje się, że tak, a małym obiektom handlowym w coraz śmielszym rozpychaniu się na rynku nie przeszkadzają ani skutki pandemii, ani efekty wojny w Ukrainie.

Retail parki mają siłę

Jak jednak przyznaje Dorota Beltrani, dyrektor Działu Komercjalizacji i Zarządzania w Napollo Asset Management, tworzenie nowych inwestycji handlowych w niestabilnych okolicznościach gospodarczych nie jest łatwe. – Mierzymy się z ryzykiem w sferze dostaw i rosnącymi cenami, które wpływają na finalny bilans inwestycji. Dodatkowo stale maleje pula banków ziemi, która determinuje uruchomienie projektu lub jego rozbudowę – dodaje. Artur Czuba, associate director w dziale Investment, Avison Young, podkreśla, że w ciągu ostatnich dwóch lat sektor parków handlowych wykazał się wybitną odpornością na zawirowania rynkowe, zdobywał coraz szersze grono klientów i rozszerzał ofertę daleko poza artykuły pierwszej potrzeby. – Okres pandemii okazał się testem wytrzymałości dla wielu większych i mniejszych obiektów handlowych oraz ich najemców – mówi Artur Czuba. Z kolei Aneta Kulik, dyrektorka Działu Komercjalizacji w DL Invest Group, przypomina, że klienci, nie mogąc korzystać z wielkopowierzchniowych galerii handlowych w okresie lockdownów, zmuszeni byli szukać alternatywnego rozwiązania. – Wielu z nich wcześniej nie znało oferty retail parków, dopiero pandemia ukazała konsumentom możliwości, które dają te małe, kompaktowe nieruchomości – wyjaśnia ekspertka. Parki handlowe radzą sobie także ze skutkami wojny w Ukrainie, choć Artur Czuba zaznacza, że wybuch konfliktu doprowadził do drastycznych zmian na rynku surowców budowlanych, windując ceny i tak już podwyższone w efekcie zerwania łańcuchów dostaw i opóźnień w produkcji. – W krótkim terminie szok cenowy doprowadził do zaburzenia długoterminowych planów finansowych wielu deweloperów, doprowadzając do renegocjacji warunków umów z generalnymi wykonawcami, co bezpośrednio przekłada się na ryzyko utraty marży uzyskiwanej przy sprzedaży. Rekompensata utraconej wartości, która może pokryć różnicę wynikającą ze wzrostu kosztów, oczekiwana jest w formie dalszej kompresji stóp zwrotu, które pozostają konkurencyjne – wyjaśnia Artur Czuba i podkreśla, że sytuacja zmusza czasem deweloperów do powstrzymania się od rozpoczęcia kolejnych robót budowlanych w obawie przed niską rentownością.

Jest gdzie budować

Dynamiczny rozwój tego rynku w ostatnich latach doprowadził do znacznego wzrostu nasycenia powierzchnią handlową w mniejszych miejscowościach i na przedmieściach dużych ośrodków. Jak podkreśla Artur Czuba z Avison Young, deweloperzy są w stanie dostarczać nowoczesne obiekty w miejscowościach, w których tradycyjne galerie handlowe nie mają racji bytu, ale najemcy chcą tu być. – Prowadzi to do agresywnej konkurencji pomiędzy podmiotami walczącymi o zabezpieczenie odpowiedniego banku ziemi nawet w najmniejszych miejscowościach – przyznaje ekspert. Aneta Kulik przypomina jednak, że na mapie Polski wciąż jest wiele małych i średnich miejscowości, w których brakuje nowoczesnych powierzchni handlowych. – Parki handlowe idealnie wpisują się w tę lukę, jako że są inwestycjami znacznie mniej kosztochłonnymi, co znacząco ogranicza ryzyko inwestycyjne – tłumaczy ekspertka i podkreśla elastyczny charakter tych obiektów – w stosunkowo prosty sposób można je dopasować do zmieniających się warunków rynkowych, na przykład modyfikując istniejące powierzchnie pod nowe funkcje. – Nie bez znaczenia jest również fakt, że obiekty te doskonale uzupełniają handel internetowy, nierzadko stanowiąc ostatnie ogniwo łańcucha dostaw towarów zamówionych przez konsumentów w Internecie – wskazuje dyrektorka z DL Invest Group.

Co nowego

Parków handlowych przybywa. W podwrocławskich Łanach Napollo sfinalizowało realizację N-Parku, a w planach są kolejne. – Na ten rok planujemy jeszcze otwarcia N-Parków w Pszczynie (w czerwcu) oraz Gnieźnie (jesienią). Rok 2023 przyniesie nam rozbudowę obiektów przy Maślickiej we Wrocławiu oraz w Starej Iwicznej, zaś kolejne parki w Ozorkowie, Sochaczewie i Piotrkowie Trybunalskim są na etapie przygotowania inwestycji – zapowiada Dorota Beltrani z Napollo. Wśród nowo otwartych obiektów jest także uruchomiony w kwietniu przez Mitiska REIM i Karuzelę Holding park handlowy Karuzela w Puławach – w retail park przekształcono obiekt po Tesco, głównym najemcą jest Netto. DL Invest otworzyło po rozbudowie park handlowy w Knurowie, a w Krotoszynie działalność rozpoczęła Mozaika. Oprócz uruchamianych nowych projektów, na polskim rynku pojawiają się także debiutujące formaty. Wśród nich wymienić należy Smart Park, który wystartuje z pierwszymi obiektami jeszcze w tym roku, projekty powstaną w Mławie i Działdowie. Za format odpowiada Paweł Żerański, który wcześniej działał na rynku nieruchomości mieszkaniowych w ramach grupy Żerański Development.

I co dalej?

Eksperci z Avison Young zapowiadają, że parki handlowe nadal będą czarnym koniem rynku. – Spodziewamy się, że ten trend utrzyma się również w tym roku, bo większość planowanych obiektów handlowych to właśnie retail parki o profilu codziennych zakupów – mówi Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska z Avison Young. – Obserwujemy również dynamiczny wzrost podaży małych parków i centrów handlowych codziennego użytku typu convenience, o GLA od 2 tys. do 5 tys. mkw., co wskazuje na znaczny wzrost atrakcyjności tego formatu na polskim rynku – dodaje ekspertka i podlicza, że całkowity zasób takiej powierzchni w Polsce szacowany jest na około 2 mln mkw. i ponad 700 obiektów. – Dynamiczny rozwój tego formatu w miastach liczących od 10 do 50 tys. mieszkańców sprawia, że nieobecne dotychczas w małych obiektach sieci handlowe rozważają ekspansję w tego typu lokalizacjach – podsumowuje ekspertka. Jeśli chodzi o czynsze, Artur Czuba zaznacza, że w dłuższym terminie rynek reaguje już zauważalnym podnoszeniem stawek aktualnie negocjowanych czynszów, a także opłat serwisowych w parkach handlowych, które zazwyczaj płacone są w formie ryczałtu. – Pomimo tego faktu stawki w parkach handlowych pozostają konkurencyjne w stosunku do tradycyjnych galerii handlowych, przyciągając wielu nowych w tego typu obiektach najemców. Widoczne jest również zainteresowanie nieobecnych jeszcze na naszym rynku operatorów, którzy z powodzeniem działają w wielu krajach z bardziej dojrzałym rynkiem parków handlowych – wyjaśnia Artur Czuba. Jak podkreśla, pozytywnym sygnałem dla dalszego rozwoju tego rynku jest rozszerzająca się oferta produktów, a szczególnie usług w nowych projektach, które mają nawet kilkanaście tysięcy metrów powierzchni do wynajęcia. – Stabilizacja sytuacji na rynku materiałów budowlanych oraz poprawa ich dostępności pozwoli deweloperom utrzymać tempo prac nad nowymi projektami, na które wciąż czekają chętni inwestorzy indywidualni oraz wyspecjalizowane fundusze – przekonuje dyrektor z Avison Young, zapewniając jednocześnie, że w nadchodzących latach obiekt z funkcjonalnym układem, operatorem spożywczym i renomowanymi markami nie powinien mieć problemów ze znalezieniem nabywcy. – Jeśli porównamy nasz rynek z tymi w krajach Europy Zachodniej, w których wciąż powstają nowe parki handlowe, możemy spodziewać się dalszego rozwoju i wielu nowych projektów – podsumowuje Artur Czuba.