Jak uwić bezpieczne gniazdko

Realizację takich przedsięwzięć wspiera również Państwo w ramach programu priorytetowego „Wsparcie infrastruktury do ładowania pojazdów elektrycznych i infrastruktury do tankowania wodoru”. Zanim jednak inwestor przystąpi do rozmów z wykonawcą w zakresie budowy i instalacji stacji ładowania pojazdów elektrycznych, należy rozważyć przeprowadzenie badania prawnego oraz technicznego nieruchomości, na której inwestor zamierza usytuować stację, a także istniejącej infrastruktury technicznej. Należy też przeprowadzić analizę zobowiązań kontraktowych inwestora wobec osób trzecich w celu sprawdzenia okoliczności, które mogą mieć wpływ na planowany przez inwestora zakres czynności, harmonogram rzeczowo-finansowy, termin wykonania robót oraz koszty takiej inwestycji.

Due diligence prawne

Może okazać się, że miejsce, w którym inwestor chce zbudować stację ładowania pojazdów elektrycznych, jest położone na terenie, do którego nie posiada on tytułu prawnego lub posiada niewystarczający tytuł prawny do budowy i eksploatacji stacji ładowania. W takim przypadku konieczne będzie rozpoczęcie rozmów z właścicielem nieruchomości w celu zapewnienia tytułu prawnego do nieruchomości na potrzeby budowy i eksploatacji stacji ładowania, jak również doprowadzenia i eksploatacji innej infrastruktury technicznej umożliwiającej korzystanie ze stacji ładowania w przyszłości. Przykładowo: w odniesieniu do budynku biurowego własność czy użytkowanie wieczyste nieruchomości może kończyć się na obrysie samego budynku, a w konsekwencji zewnętrzne miejsca parkingowe usytuowane poza budynkiem, na których właściciel czy użytkownik wieczysty nieruchomości biurowej chce umieścić stację ładowania pojazdów elektrycznych, mogą znajdować się na nieruchomości będącej własnością samorządu lub Skarbu Państwa. W rezultacie w harmonogramie czasowo-finansowym budowy stacji inwestor będzie musiał uwzględnić czas niezbędny na uzgodnienie np. umowy dzierżawy z miastem oraz przygotowanie przez miasto i podanie do publicznej wiadomości na okres 21 dni wykazu nieruchomości przeznaczonych do wydzierżawienia.

Planowanie budowy stacji ładowania pojazdów elektrycznych na parkingach wielomiejscowych, które są wynajmowane osobom trzecim, może również skutkować odpowiedzialnością inwestora w stosunku do jego kontrahentów w przypadku, gdyby takie roboty naruszały zobowiązania inwestora. Dlatego przed przystąpieniem do rozmów z wykonawcą warto rozważyć przeprowadzenie analizy zobowiązań kontraktowych podjętych przez inwestora w celu ustalenia, czy konieczne będą zmiany umów z kontrahentami lub uzyskanie ich zgody na przeprowadzenie robót i eksploatację stacji. W tym kontekście szczególną uwagę należy zwrócić na kwestie zgód osób trzecich w przypadku planowania budowy stacji ładowania pojazdów elektrycznych na parkingach wielomiejscowych przy centrach handlowych, w których funkcjonują lokale handlowe stanowiące odrębny przedmiot własności. W takich przypadkach właściciele lokali będący współwłaścicielami nieruchomości wspólnej, w skład której z reguły wchodzą również zewnętrzne parkingi wielomiejscowe, często są zobowiązani do określonego sposobu zarządu i korzystania z nieruchomości wspólnej. W konsekwencji w przypadku, gdyby jeden z właścicieli lokali chciał wybudować stacje ładowania na nieruchomości wspólnej lub jej części, która nie jest przeznaczona do wyłącznego korzystania przez niego, może okazać się konieczne przeprowadzenie uzgodnień z pozostałymi współwłaścicielami m.in. w zakresie prowadzenia i zarządzania procesem budowy stacji i potencjalnej przebudowy infrastruktury technicznej centrum handlowego, zaangażowania wykonawców oraz sposobu i zakresu ponoszonych kosztów takiej inwestycji przez każdego z właścicieli lokali, a potencjalnie także przyszłe zmiany kosztów zarządzania nieruchomością wspólną w części objętej funkcjonowaniem stacji ładowania. Należy również pamiętać, że w takim przypadku wszyscy współwłaściciele nieruchomości wspólnej, na której zlokalizowana będzie stacja ładowania, muszą złożyć oświadczenia o zgodzie na dysponowanie nieruchomością wspólną na cele budowlane.

Co do zasady, budowa stacji ładowania (z wyłączeniem infrastruktury ładowania drogowego transportu publicznego) nie wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, ale wymaga zgłoszenia do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej. Pozwolenie na budowę jest jednak wymagane, jeżeli stacja ładowania ma zostać zainstalowana w budynku wpisanym do rejestru zabytków. W takim przypadku przed złożeniem wniosku o wydanie decyzji pozwolenia na budowę konieczne będzie uzyskanie pozwolenia właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków wydanego na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Z kolei w przypadku budowy stacji ładowania na obszarze wpisanym do rejestru zabytków nie jest wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę, jednakże do zgłoszenia robót należy również uzyskać i dołączyć decyzję właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków. W przypadku lokalizacji stacji ładowania lub związanej z nią infrastruktury technicznej przy drogach publicznych konieczne może być również uzyskanie zezwolenia na zajęcie pasa drogowego od zarządcy drogi publicznej oraz nowej organizacji ruchu na drodze publicznej w zakresie wyznaczenia i oznaczenia odpowiednich miejsc postojowych, które pozwolą odróżnić je od stanowisk postojowych przeznaczonych dla pozostałych pojazdów samochodowych. Uzyskanie decyzji zarządcy drogi publicznej zezwalającej na zajęcie pasa drogowego wiąże się z koniecznością uiszczenia opłaty. Ponadto, jeżeli stacja ładowania będzie służyła również jako nośnik reklamowy i usytuowana będzie w przestrzeni publicznej, należy rozważyć wymogi administracyjno-prawne, które mają zastosowanie do lokalizacji oraz eksploatacji nośników reklamowych.

Due diligence techniczne

Przed rozpoczęciem rozmów z wykonawcą w sprawie budowy stacji ładowania należy sprawdzić, czy stan techniczny instalacji elektrycznej znajdującej się na nieruchomości pozwala na przyłączenie i eksploatację stacji, mając na względzie moc stacji ładowania oraz rezerwę mocy dla budynku. Takie sprawdzenie w formie ekspertyzy powinna sporządzić osoba posiadająca odpowiednie uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności instalacyjnej w zakresie sieci, urządzeń i instalacji elektrycznych i elektroenergetycznych. Z ekspertyzy może wynikać, że budowa i eksploatacja stacji ładowania może zostać przeprowadzona po przebudowie istniejącej infrastruktury elektrycznej na nieruchomości. W takiej sytuacji inwestor będzie zobowiązany ponieść dodatkowe koszty związane z przebudową infrastruktury. Ponadto, zgodnie z art. 15 ustawy o elektromobilności i paliwach alternatywnych z dnia 11 stycznia 2018 roku ze zmianami, przed przystąpieniem do budowy stacji ładowania inwestor może wystąpić z wnioskiem do Prezesa Urzędu Dozoru Technicznego o opinię w zakresie zgodności dokumentacji technicznej projektowanej stacji z wymaganiami technicznymi określonymi w przepisach. Prezes UDT wydaje taką opinię w terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku, a jej wydanie podlega opłacie.

Przed oddaniem do eksploatacji (oraz w każdym przypadku modernizacji czy naprawy) stacja podlega badaniom technicznym przeprowadzanym przez Urząd Dozoru Technicznego w zakresie jej bezpiecznego eksploatowania, naprawy i modernizacji. Prezes UDT wydaje decyzję o wstrzymaniu eksploatacji punktu ładowania lub całej stacji w przypadku stwierdzenia niespełnienia przez te urządzenia wymagań technicznych określonych w przepisach prawa. Za przeprowadzenie badań pobierane są opłaty.

Po zakończeniu robót budowlanych związanych z budową stacji ładowania, operator systemu dystrybucyjnego instaluje licznik, a inwestor lub operator zawiera umowę dystrybucyjną i sprzedaży energii elektrycznej do stacji ładowania. W przypadku ogólnodostępnej stacji ładowania konieczne będzie również zgłoszenie jej do Ewidencji Infrastruktury Paliw Alternatywnych (EIPA).

Umowa z wykonawcą

Przygotowując się do wyboru wykonawcy stacji ładowania, należy rozważyć, jaki rodzaj umowy z wykonawcą zawrzeć. Może to być umowa o kompleksowe zaprojektowanie, przebudowanie istniejącej infrastruktury technicznej oraz wybudowanie i oddanie stacji ładowania do użytkowania po przeprowadzeniu przez wykonawcę testów, sprawdzeń i badań technicznych (co do zasady, daje ona inwestorowi większy komfort oraz ogranicza ryzyka związane z prowadzeniem budowy), czy też umowa o węższym zakresie robót, albo kilka umów z poszczególnymi wykonawcami na określone zakresy prac. W tym ostatnim przypadku należy uwzględnić rolę koordynatora wykonawców, aby wszystkie roboty zostały wykonane należycie i w terminie. Wybór rodzaju umowy może być ograniczony kontraktowo, gdyż przykładowo inwestor może być związany zobowiązaniami dotyczącymi gwarancji na urządzenia i infrastrukturę funkcjonującą na danej nieruchomości, które mogą uzależniać dalsze obowiązywanie takich gwarancji od przeprowadzenia modyfikacji infrastruktury wyłącznie przez określonego wykonawcę.

Odnośnie do struktury umowy o roboty budowlane: oprócz zakresu i terminu wykonania robót oraz struktury płatności szczególną uwagę należy zwrócić na mechanizmy zabezpieczające należyte wykonanie umowy, kwestie zaangażowania ewentualnych podwykonawców, kwestie ubezpieczenia robót oraz potencjalnych szkód, które mogą zostać wyrządzone osobom trzecim przy ich wykonywaniu, zagadnienia regulujące naprawienie wad i usterek, zabezpieczenie takich napraw, gwarancje jakości i serwis, a także przypadki wypowiedzenia umowy oraz rozliczenia stron. W przypadku, w którym wykonawca będzie następnie operatorem stacji ładowania, umowa taka obejmować będzie również zagadnienia dotyczące funkcjonowania stacji oraz jej demontażu po zakończeniu okresu użytkowania.

Zwyczajowe ubezpieczenia majątkowe nieruchomości z reguły nie obejmują ryzyk budowlanych, dlatego należy pamiętać o sprawdzeniu polis ubezpieczeniowych i ewentualnym zobowiązaniu wykonawcy do ubezpieczenia robót budowlanych dotyczących budowy stacji ładowania ubezpieczeniem od wszelkich ryzyk budowlanych (CAR) w zakresie obejmującym m.in. szkody na mieniu i szkody na osobie wynikające z robót prowadzonych przez wykonawcę na danej nieruchomości. Ponadto, wykonawca przed przystąpieniem do robót powinien dostarczyć inwestorowi kopię polisy ubezpieczeniowej potwierdzającej ubezpieczenie wykonawcy od odpowiedzialności cywilnej z tytułu wykonywanej przez niego działalności. W przypadku gdy wykonawca planuje zaangażowanie podwykonawców, umowa o roboty budowlane powinna adresować również procedurę wyboru, zaangażowania i rozliczenia prac podwykonawców przez wykonawcę w celu ograniczenia ryzyka inwestora w zakresie płatności dla podwykonawców. W takim przypadku umowy ubezpieczenia zawierane przez wykonawcę powinny obejmować również prace podwykonawców.

Na koniec warto również pamiętać o zapisaniu w umowie z wykonawcą procedury odbioru przez inwestora robót oraz dokumentacji powykonawczej, dokumentującej zmiany wprowadzone przez wykonawcę w infrastrukturze technicznej nieruchomości. W sytuacji, gdy stacja ładowania będzie własnością inwestora, wykonawca powinien również udzielić czy przenieść na rzecz inwestora gwarancje dotyczące stacji ładowania oraz przekazać inwestorowi instrukcje obsługi i serwisowania stacji.