PBSA obiecuje, ale wymaga

Tomasz Cudowski: Jesienią ruszy pierwszy w Polsce obiekt pod szyldem Shed Living, powiedz coś więcej o tym projekcie.

Renata Kusznierska, regional operations director, Poland, członek zarządu, Youniq: To będzie obiekt z usługą zakwaterowania dla młodych profesjonalistów i studentów, z pokojami jedno- i dwuosobowymi o powierzchni od 17 do 25 mkw., łącznie ponad 700 łóżek. Warto wspomnieć o znakomitej lokalizacji przy krakowskich Błoniach, w prężnie rozwijającej się dzielnicy – tuż obok AGH, wielkiego parku i kilku nowych hoteli. Moja firma przygotowuje ten projekt na zlecenie 1 Asset Management, który inwestuje w obiekt ponad 30 mln euro. Budynkiem będzie zarządzał operator, firma CRM Students, otwarcie już w październiku, a w planach są kolejne.

W Twoim głosie słychać optymizm, skąd się bierze?

Wierzę w ten rynek i nie jest to kwestia jedynie wiary – o jego potencjale świadczą liczby. Szacuje się, że w Polsce jest około 1,3 mln studentów, z których około 45 proc. musi wynajmować jakieś lokum. Wszystkie polskie uczelnie dysponują około 130 tys. łóżek, zaś sektor prywatny – ledwie 8 tys. Popyt na studenckie kwatery w Europie jest zaspokajany w około 60 proc., podczas gdy w Polsce to mniej niż 10 proc. To kropla w morzu potrzeb! Na tak niską podaż rok temu nałożył się ogromny popyt ze strony emigrantów z Ukrainy, nic więc dziwnego, że powierzchnie dla studentów i młodych profesjonalistów wynajmują się u nas na pniu, a chętni pytają o wolne miejsca, wchodząc do akademików dosłownie z ulicy.

Czy epidemia Covid nie wyhamowała zapału inwestorów? A jeśli nadejdzie kolejny tego typu dopust boży?

Rzeczywiście, rok 2020 był ciężki, bo jesienią większość studentów została w domach na nauczaniu zdalnym, więc akademiki miały trudny okres. Ale niedługo później nastąpiło odbicie i sprawy wróciły do normy, od tego czasu wynajmuje się 100 proc. miejsc.

Ale studenci nie muszą spać w namiotach, jak w Irlandii?

(śmiech) Nie, to wydarzenie z Irlandii było „wypadkiem przy pracy”. Jedna z uczelni rzeczywiście nie uporała się z napływem studentów na początku roku akademickiego i czytałam w prasie, że trzeba ich było zakwaterować w namiotach, ale jedynie na parę dni, zanim znaleziono im normalne lokum.

Dlaczego studenci wybierają akademik, skoro mogą wynająć mieszkanie, na przykład z kimś na spółkę?

Wiele zależy od preferencji osobistych, ale w tej grupie wiekowej bardzo istotne jest odpowiednie zaplecze z powierzchniami do nauki, relaksu i rozrywki, a także kontakt z grupą rówieśniczą. Według raportu ThinkCo, aż 76 proc. studentów wskazuje na duże znaczenie wysokiej jakości przestrzeni wspólnych, a 81 proc. – na potrzebę przynależności do zorganizowanych grup i organizacji budujących społeczność wokół akademika. Na to nakłada się trend ekonomii współdzielenia, także w kwestii wspólnych powierzchni.

Czy to oznacza, że segment PBSA jest już w inwestycyjnej ekstralidze?

Zależy, jak na to spojrzeć. Z jednej strony jest to sektor nieruchomości, który w Europie zapewnia największe zwroty, z drugiej – nadal należy do aktywów alternatywnych, czyli stosunkowo młodej klasy. Jeśli inwestor zamierza wejść w ten rynek, musi sam zaadaptować istniejący budynek lub zlecić jego budowę deweloperowi. Adaptacja istniejącego budynku na potrzeby akademika jest jednak wymagająca i kosztowna, bo dom studencki wymaga specyficznego układu pomieszczeń, a adaptowany obiekt nie zawsze umożliwia optymalne wykorzystanie powierzchni i odpowiedni zwrot z metra kwadratowego.

Ale wierzysz w jego przyszłość?

Zdecydowanie tak, a na potwierdzenie podeprę się kolejnymi liczbami. Według danych OECD, w 2019 roku w Europie poza granicami swojego kraju studiowało 5 mln studentów, zaś w roku 2025 ta liczba ma sięgnąć 25 mln! Będzie miał na to wpływ Erasmus i inne programy wymiany, ale także rosnąca otwartość uczelni na przyjmowanie studentów zza granicy. Polska będzie miała w tej liczbie znaczący udział i to nie tylko za sprawą studentów zza wschodniej granicy. Podsumowując, powiedziałabym więc, że segment PBSA w Polsce jest obiecujący, ale i wymagający – zarówno przy projektowaniu, jak i późniejszych operacjach wymaga odpowiedniego doświadczenia i know-how.