Raczej Shire

Case study

Anna Zamyłka

Najbardziej spektakularną metamorfozę przeszedł dziedziniec kompleksu

Projekt firmy Syrena Real Estate pokazuje, jak może wyglądać przyszłość warszawskiego Służewca. Dzielnica, która na początku XXI wieku stała się największym zagłębiem biurowym zakorkowanym przez cały dzień i martwym po godzinach pracy, zmienia swoje oblicze

Eksperci szacują, że do 2030 roku ponad trzy czwarte budynków biurowych w Europie będzie przestarzałe i nieatrakcyjne zarówno dla najemców, jak i inwestorów, nieuchronna wydaje się więc fala modernizacji. Wyzwaniem dla właścicieli nieruchomości staje się nie tylko zwiększenie efektywności energetycznej budynków, ale także dostosowanie ich do coraz wyższych standardów ESG rozpatrywanych we wszystkich trzech aspektach tej sfery. Nieruchomości, które mają pozostać atrakcyjne i konkurencyjne, muszą być odpowiedzialne względem środowiska, prospołeczne, inkluzywne oraz dobrze zarządzane. Wartość budynku mierzy się dziś wielowymiarowo, patrząc na obiekt z perspektywy interesów wielu różnych grup. Nieruchomość prospołeczna to przestrzeń odpowiadająca potrzebom jednostki, przyjazna pracownikom jako grupie, ale także spełniająca oczekiwania najemców oraz całej okolicznej społeczności, bo budynek nie jest przecież samotną wyspą, wchodzi w relacje z sąsiedztwem i jemu również powinien służyć. Do tego nieruchomość musi być przyjazna środowisku i spełniać wyśrubowane wymogi w zakresie efektywności energetycznej.

Trzynastka na szczęście

Do tematu modernizacji ambitnie i odpowiedzialnie podeszła spółka Syrena Real Estate, która wraz z inwestorem, firmą PineBridge Benson Elliot, podjęła się rewitalizacji kompleksu biurowego Diuna, dawniej Marynarska Business Park. Zespół nowoczesnych czterech budynków, zrealizowanych przez Ghelamco przy ul. Taśmowej na warszawskim Służewcu, oddano do użytku w 2008 roku. W roku 2021, po zaledwie 13 latach, rozpoczęto proces modernizacji kompleksu. – Od jakiegoś czasu szukaliśmy nieruchomości, którą nie tyle będziemy mogli zmodernizować, co przedefiniować. Zależało nam na wykreowaniu nowej jakości przestrzeni biurowej, dzięki której zbudujemy nową wartość inwestycji. Nieruchomości na Mokotowie, choć atrakcyjnie zlokalizowane, najlepsze czasy mają już za sobą. Rozumiemy, jak zmieniły się oczekiwania najemców, co do biurowców, i wiemy, jak te obiekty zmieniać na lepsze. Nie lubimy burzyć i bardzo wierzymy w dawanie inwestycjom drugiego życia. Dla Diuny stworzyliśmy autorski program modernizacji, który objął trzy obszary: teren zewnętrzny i otoczenie budynków, hole wejściowe czterech biurowców oraz udoskonalenia w systemach budynkowych, ale przede wszystkich stworzenie atrakcyjnego środowiska dla najemców. Ta strategia się sprawdziła – opowiada Witold Zatoński, założyciel Syrena Real Estate.

Falowanie i kołysanie

Najbardziej spektakularną metamorfozę przeszedł dziedziniec kompleksu. W miejscu betonowego parkingu o powierzchni 6 tys. mkw. powstał miejski park z niewielkimi wzniesieniami (diunami), łąkami, alejkami i zaułkami. Maciej Zawadzki, architekt z MJZ Studio, główny projektant Diuny, podkreśla, że punktem wyjścia dla całego projektu było właśnie spojrzenie na teren. – Tutejszy plan miejscowy wymagał bardzo dużej powierzchni biologicznie czynnej. Staraliśmy się zazielenić, co tylko mogliśmy, ale nie myśleliśmy jedynie o naturze. Ten projekt od samego początku skupiony był na człowieku. Chcieliśmy wykorzystać zieleń, żeby stworzyć na tym terenie optymalne warunki dla różnych użytkowników – opowiada architekt, przypominając jednocześnie, że projekt nabierał kształtu tuż po pandemii – projektanci nie mieli pewności, jak będzie wyglądać rynek biurowy. – Chcieliśmy stworzyć krajobraz, w którym ludzie będą się dobrze czuć. Cały dziedziniec podnosi się, opada, widać zielone fale, diuny. Design miał kołysać i uspokajać osoby przychodzące do biura – tłumaczy architekt. Również umiejscowienie drzew na dziedzińcu nie jest przypadkowe. Pod całym parkiem znajduje się trzypoziomowy parking podziemny, więc nasadzenia, które mogą osiągnąć potężne rozmiary, musiały zostać zlokalizowane w ściśle określonych miejscach, dlatego 50 ogromnych donic z drzewami ustawiono dokładnie nad podziemnymi słupami konstrukcyjnymi. Pozostałą część pagórków pokrywa lekka konstrukcja ze styroduru, na której powstał pofalowany teren o różnych funkcjach – są łąki kwietne, klomby, alejki spacerowe, miejsca odpoczynku, sztuczny strumień oraz zadaszony pawilon. Na dziedzińcu wygospodarowano też miejsce dla palaczy, planowany jest ogólnodostępny kompostownik. Dawna droga wjazdowa od strony ul. Taśmowej zamieniła się w 80-metrowy woonerf, który jest również drogą pożarową.

Park jest przestrzenią otwartą. Korzystają z niego pracownicy biur i mieszkańcy okolicznych bloków, a także pasażerowie, którzy skracają sobie drogę do stacji SKM. Przebiegająca przez dziedziniec droga rowerowa łączy się z okoliczną siecią ścieżek. – Chcieliśmy stworzyć miasto w pigułce – ogólnodostępny park z częścią dla rowerzystów i dla pieszych, z miejscami, gdzie można usiąść z boku w ciszy albo spotkać grupę ludzi – opowiada Maciej Zawadzki. Niewielki parkowy pawilon powstał zgodnie z ideą gospodarki cyrkularnej – do jego konstrukcji wykorzystano materiały rozbiórkowe, m.in. stare maszty reklamowe oraz kamień odzyskany z posadzek holi wejściowych.

Przebudowa dziedzińca miała jeszcze jeden istotny wymiar. Dzięki usunięciu betonowej pustyni i zazielenieniu terenu udało się zlikwidować miejską wyspę ciepła, jaką był plac przed zmianami. Zestawienie pomiarów z lipca 2021 roku i tymi po dokonaniu nasadzeń w lipcu 2023 roku pokazuje, że temperatura na placu obniżyła się o około 15 (!) stopni Celsjusza.

Spotkania ze sztuką

W skład kompleksu Diuna wchodzą cztery budynki biurowe o łącznej powierzchni użytkowej 46 tys. mkw., a do każdego z nich prowadzi reprezentacyjne lobby. Renowacja holi wejściowych to drugi ważny etap w procesie modernizacji obiektu – w każdym z nich wyodrębniono kameralne przestrzenie coworkingowe służące jako miejsce pracy lub spotkań. Dodatkowo w jednym z budynków powstało centrum konferencyjne z czterema salami. Projekt wnętrz przygotowała Anna Łoskiewicz z Łoskiewicz Studio. Architektka zaproponowała stworzenie w każdym z lobby ogromnej konstrukcji, oryginalnej formy przestrzennej – rzeźby stanowiącej połączenie antresoli ze słupem. – Konstrukcje te podkreślają płynne przejścia pomiędzy wszystkimi przestrzeniami wspólnymi i jednocześnie przenikają się z krajobrazem patio – tłumaczy Anna Łoskiewicz. Projektantka postanowiła wprowadzić do wnętrz sztukę, co zaowocowało powstaniem Kolekcji Sztuki Diuna. W każdym lobby oglądać można dzieła innego artysty. Znajdziemy tu prace Nikodema Szpunara oraz kolaże nieżyjącego już Jana Dziaczkowskiego z kolekcji „Góry dla Warszawy”. W lobby D prezentowana jest instalacja „Kokarda” autorstwa Sofii Hannah Dunkelberg. Kolekcję uzupełnia neon „Różowa Syrenka” Maurycego Gomulickiego z 2013 roku. Wybór tych dzieł nie jest przypadkowy. – W Diunie pracuje wielu obcokrajowców, zależało nam na wprowadzeniu elementów nadających tej przestrzeni trochę lokalności – tłumaczy Maciej Zawadzki.

Instalacje jak nowe

Trzecim, najmniej widocznym, ale nie mniej istotnym elementem modernizacji kompleksu było usprawnienie funkcjonowania systemów budynkowych. Jedno z najważniejszych działań to wymiana agregatów chłodniczych na urządzenia bardziej efektywne energetycznie, co będzie miało kapitalny wpływ na redukcję emisji dwutlenku węgla budynków o 31 proc., czyli o 1 575 ton rocznie (już w 2023 roku udało się ją zmniejszyć o 827 ton). W Diunie wdrożone zostały także rozwiązania ograniczające zużycie wody, jak regulacja przepływów w armaturze w częściach wspólnych, wprowadzenie systemów wykrywania i zapobiegania wyciekom oraz instalacja zbiornika retencyjnego na deszczówkę, która jest wykorzystywana do nawadniania parkowej roślinności.

Obiekt otrzymał certyfikację BREEAM In-Use w nowym systemie v6 na poziomie Excellent, Well HSR oraz WiredScore na poziomie Silver. Kompleks jest w trakcie certyfikacji WELL oraz „Obiekt bez barier” Fundacji Integracja. Wydaje się to formalnością, bo projektanci zwrócili szczególną uwagę na dostępność obiektu dla osób z niepełnosprawnościami – na terenie całego kompleksu nie ma ani jednego progu ani krawężnika.

Mordor rotacyjny

Kilkanaście lat temu biurowy Służewiec zasłużenie zyskał niechlubną nazwę Mordor, ale dzięki głębokim zmianom, które możemy obserwować w tym rejonie, ta łatka może się wkrótce zdezaktualizować. W oczach zmienia się struktura zabudowy dzielnicy – pomiędzy biurowcami powstają osiedla mieszkaniowe i usługi, rozwijana jest infrastruktura, w dającej się przewidzieć przyszłości dotrze tu metro.

Jaką przewagę ma Służewiec nad tzw. Nową Wolą, która w ostatnich latach przejęła rolę głównej destynacji biurowej stolicy? Maciej Zawadzki uważa, że to właśnie na Woli rośnie teraz nowy Mordor – w rejonie ronda Daszyńskiego nie ma już wolnych działek, zabudowa jest bardzo gęsta i wysoka, a ulice coraz bardziej się korkują. – Teraz Służew może stać się bezstresowym, zielonym miejscem do pracy. Syrena Real Estate była pierwszym deweloperem, który dostrzegł, że w Mordorze może powstać sielankowe Shire – przekonuje architekt, który podkreśla również, że nieczęsto zdarza się inwestor z takim nastawieniem. – Z reguły w trakcie realizacji naszego projektu jesteśmy zmuszeni do rezygnacji z niektórych pomysłów, musimy iść na kompromisy. Ale nie w przypadku modernizacji Diuny – tutaj ciągle coś dodawaliśmy – podsumowuje Maciej Zawadzki.

***

Diuna w liczbach: