Jakość pozwala wybiec w przyszłość

Tomasz Cudowski, „Eurobuild CEE”: Zacznijmy od niedawnego zakupu firmy. Co powstanie na kilkunastu hektarach, które Segro nabyło na warszawskich Bielanach? O ile pamiętam, była mowa o powierzchni także dla centrów danych.

Magdalena Szulc, dyrektor zarządzająca Segro na Polskę i Czechy: Na początku warto zauważyć, że nasza działka jest położona na terenie miejskim, co wiąże się z koniecznością wkładu znacznej ilości pracy w przygotowanie inwestycji. Obecnie jesteśmy na etapie uzgadniania decyzji środowiskowych, kwestii komunikacyjnych i zagadnień infrastrukturalnych, co prawdopodobnie zajmie nam kilka kolejnych miesięcy. Zakładamy, że powstaną tu magazyny miejskie, jednak prowadzimy rozmowy z firmami specjalizującymi się w centrach danych. Widzimy, że są zainteresowani taką lokalizacją, zatem mamy nadzieję, że tego typu klienci dołączą do naszego portfela.

Czy tak duże projekty nie są w dzisiejszych czasach ryzykowne dla deweloperów? Im większy rozmiar i stopień skomplikowania, tym – przynajmniej teoretycznie – większe prawdopodobieństwo, że coś pójdzie nie tak.

Inwestycja jest znacząca pod względem zajmowanego obszaru, bo powstanie aż na 16 ha. Niemniej jednak od lat prowadzimy projekty o dużej skali, choć zawsze w sposób zrównoważony. W naszym portfelu nie posiadamy tylu gruntów, aby znacząco obciążały one nasz bilans. Nie zakładamy też równoległej zabudowy ich wszystkich w najbliższym czasie. Kluczowy jest rozwój w taki sposób, by utrzymać niski współczynnik powierzchni niewynajętej. Zauważamy, że ostatnio powstaje wiele powierzchni spekulacyjnej, co zapewne spowoduje, że jej absorpcja może potrwać kilka miesięcy i zmienić układ sił na rynku. Mimo to w Segro nie obawiamy się takiego scenariusza.

A czego obawia się Segro?

Za największe wyzwanie ubiegłego roku można uznać niepewność związaną ze zmieniającym się otoczeniem gospodarczym. Kluczowym prognostykiem na bieżący rok jest utrzymanie popytu na poziomie z 2023, co zapowiadają firmy doradcze. Znacząca ilość powierzchni spekulacyjnej niewątpliwie wywiera dużą presję na czynsze efektywne, ponieważ można przypuszczać, że właściciele tych właśnie wolnych powierzchni będą w najbliższych miesiącach intensywnie konkurować. Jednakże zdecydowana większość naszych nowych projektów deweloperskich jest wcześniej zabezpieczona umowami najmu, zatem nas ta sytuacja nie dotyczy.

W przestrzeni informacyjnej pojawia się wiele sprzecznych komunikatów dotyczących udziału nearshoringu w wynajmie nieruchomości logistyczno-przemysłowych w Polsce. Jak to jest – czy nearshoring można rozpatrywać w kategoriach trendu czy raczej nadal pobożnego życzenia?

Uważam, że jest jeszcze za wcześnie, by mówić o trendzie. Owszem, miało miejsce kilka znaczących najmów, ale dotyczyły one głównie firm z sektora produkcyjnego, które nie decydują się na relokację do innego kraju w sposób spontaniczny. Same analizy trwają wiele miesięcy, nie wspominając już o budowie obiektów czy ich wyposażaniu. Polska posiada atrakcyjne położenie geograficzne, co jest często podkreślane we wszystkich analizach. Dysponujemy dobrze wykwalifikowaną siłą roboczą, niższymi kosztami wynajmu w porównaniu z Europą Zachodnią oraz doskonałą infrastrukturą – to wszystko stawia nas na czołowych miejscach listy kandydatów do potencjalnego nearshoringu. Z drugiej strony w portfelu Segro aktualnie nie mamy projektów związanych z tym zjawiskiem. Oczywiście przyglądamy się mu z uwagą, gdyż jest to dodatkowe pole do rozwoju biznesu w Polsce. Jesteśmy otwarci na kolejne inwestycje według potrzeb potencjalnych klientów.

A co z wdrażaniem ESG w sektorze magazynowo-logistycznym – czy faktycznie z tej drogi nie ma odwrotu?

Jeśli chodzi o wdrażanie zasad ESG, to uważam, że jest to już jednokierunkowa droga i musimy poruszać się naprzód, a nie szukać bocznego wyjścia. Szczególnie że Komisja Europejska wymusza na firmach konkretne działania – chociażby poprzez wprowadzoną dyrektywę CSRD w zakresie obowiązku raportowania. Niemniej zobaczymy, jak będzie z egzekwowaniem przepisów, ponieważ rynek cały czas uczy się tego obszaru.

Główne założenia ESG deweloperzy magazynowi wdrażają już od kilku lat. Także wśród klientów i inwestorów istnieje coraz większa świadomość nieuchronności przestrzegania zasad zrównoważonego rozwoju. Działamy na polskim rynku, który jest stosunkowo młody, dlatego nie musimy mierzyć się z wyzwaniami takimi jak w Europie Zachodniej, gdzie funkcjonuje mnóstwo starszych obiektów. Segro w Polsce od lat buduje w standardach wyższych, niż wymagają tego przepisy.

W ubiegłym roku podjęliśmy decyzję, iż starsze budynki certyfikujemy w systemie BREEAM in Use, a od 2022 zobowiązaliśmy się do uzyskiwania certyfikacji dla wszystkich nowych obiektów na poziomie minimum BREEAM Excellent. Wstępna informacja zwrotna od asesorów jest w każdym przypadku bardzo obiecująca. Nasze najstarsze obiekty w Polsce mają około 15 lat, ale budowaliśmy je jako właściciel i zarządca, do własnego portfela, dlatego nawet dziś spełniają najwyższe standardy. Zawsze poświęcaliśmy mnóstwo czasu, środków i pracy w tworzenie najwyższej jakości specyfikacji, a także w przewidywanie, czego rynek będzie wymagał za kilka lat. Ta strategia procentuje zarówno dziś, jak i zaprocentuje w przyszłości.

Kolejne pytanie dotyczy innego gorącego tematu, czyli nowych technologii – każdy chce robotyzować i digitalizować, ale nie każdego na to stać, szczególnie w dobie zaciskania pasa. Czy w tym względzie widać jakiś znaczący postęp w branży?

Na pewno Segro ma czym się chwalić także na tym polu. Od lat budujemy w systemie BIM, co pozwala nam chociażby kontrolować parametry związane z emisją wbudowanego dwutlenku węgla. Jeżeli chodzi o zarządzanie, to wykorzystujemy BMS, dzięki któremu zbieramy dane o budynkach i zużyciu mediów, co pozwala na ich kontrolę i wdrażanie rozwiązań pozwalających na generowanie oszczędności. W naszych parkach logistycznych w Polsce sukcesywnie wdrażamy też systemy do kompleksowego zarządzania budynkami oraz komunikacji z partnerami biznesowymi. Do końca roku te systemy będą funkcjonowały we wszystkich budynkach w naszym portfolio w całej Polsce. W parkach magazynowych Segro mamy też automatyczny odczyt tablic rejestracyjnych, co usprawnia transport, ale nie tylko – przy tak dużej liczbie aut, które pojawiają się w każdej lokalizacji, ma to także znaczenie dla środowiska naturalnego. Inwestujemy również w elektromobilność, stawiając na terenach centrów logistycznych stacje ładowania pojazdów elektrycznych.

Jakie są plany firmy na najbliższe miesiące? Nowe projekty, nowe regiony, a może nowe sektory rynku?

Pod względem geograficznym nasza aktywność pozostanie raczej niezmienna – od lat działamy w kluczowych lokalizacjach i zamierzamy w taki właśnie sposób kontynuować aktywność na rynku. Przed zakupem wspomnianej działki na Bielanach nabyliśmy dwa tereny w Ożarowie – proces uzyskania pozwoleń na budowę jest tam już zaawansowany, co daje nam nadzieję na rozpoczęcie realizacji obiektów jeszcze w tym roku.

Niedawno nabyliśmy też atrakcyjny grunt w granicach Wrocławia, gdzie jesteśmy w ostatniej fazie uzyskiwania pozwolenia na budowę. Posiadamy także niewielką działkę na warszawskim Annopolu – obecnie stoi tam jeszcze budynek do rozebrania, ale docelowo może pojawić się centrum danych. Kończymy też dwie inwestycje BTS – jedną w centralnej Polsce dla firmy kurierskiej, a drugą pod Warszawą dla firmy z sektora finansowo-serwisowego.

Niedawno rozmawiałem z Państwa konkurencją, która stwierdziła, że na rynku jest nadal dużo miejsca dla nowych, jest spory popyt, ale jeśli ktoś rozważa wejście, to w tym roku powinien się wstrzymać. Co Pani doradziłaby magazynowym newcomerom?

Przede wszystkim każda firma ma inną strategię działania. W związku ze zmniejszoną aktywnością rynkową deweloperów, może to być dobry moment, chociaż – jak wspomniałam wcześniej – pojawiło się w ostatnim czasie dużo powierzchni spekulacyjnej i pewnie warto mieć to na uwadze. Wiele też zależy od indywidualnej strategii i kosztów, które firma jest w stanie ponieść, więc trudno o uniwersalne recepty bez znajomości jej specyfiki.

A gdy jedzie Pani na wakacje i widzi te ogromne budynki z logotypami konkurencji, to nie psuje to Pani wypoczynku?

Zdecydowanie nie ma to wpływu na mój wypoczynek. Konkurencja jest potrzebna do rozwoju każdego biznesu, dlatego bardzo ją szanuję – choć czasem może krzyżować plany, to w efekcie działa wyłącznie na naszą korzyść. Konkurencja zmusza do bycia aktywnym, nie daje popaść w rutynę. Trzeba mieć się na baczności nawet wtedy, gdy wyniki są świetne, bo inni mogą mieć lepsze.

A propos wakacji – niedawno wróciłam z dwutygodniowej podróży po Tajlandii, to była bardzo relaksująca przerwa. Bez maili i telefonów, ale za to z wyzwaniami w rodzaju: szybkie pakowanie czy sprawne przemieszczanie się różnymi środkami transportu. Do tego poznawanie nowej kultury. To był absolutny reset, który spowodował, że wróciłam z otwartą głową, nową energią i pomysłami. Wypoczynek najlepszy z możliwych, więc polecam wszystkim, również naszej konkurencji.

***

Magazyny to jej żywioł

Magdalena Szulc jest związana z Segro od początku działalności firmy w regionie Europy Centralnej, czyli od 2005 roku, gdy zaczynała od stanowiska regional director. Od 2008 do 2009 roku pełniła funkcję country managera, a w 2009 roku awansowała na stanowisko managing directora na Europę Centralną, od tego czasu odpowiada za zarządzanie operacjami w regionie i za wdrażanie strategii firmy w oparciu o rozwój oraz rozbudowę portfela logistycznego i nieruchomości przemysłowych. Magdalena ma ponad 20 lat doświadczenia w branży nieruchomości potwierdzonego certyfikatem RICS, jej obszar ekspertyzy to logistyka, rynek magazynowy i nieruchomościowy, HR oraz trendy na rynku. Przed dołączeniem do Segro pracowała w firmach Siemens i Grontmij Real Estate, jest absolwentką Politechniki Poznańskiej oraz Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu.